Vorlage - VO/07/2531/61
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Sachverhalt: 1.
Anlass Seit
etwa 1980 ist die Neuordnung von innerstädtischen Bahnflächen ein
stadtentwicklerisches Thema auch in Regensburg. Die baulichen Entwicklungen an
der Friedenstraße sind Beispiele für die stadtplanerischen Überlegungen. Mit
der Verlagerung des Güter-, Container- und Rangierbahnhofes in den Stadtosten
steht ein ca. 27 ha großes Gebiet an der Ladehofstraße für neue Nutzungen zur
Verfügung. Seit
Ende letzten Jahres befindet sich die Stadt Regensburg in Vorgesprächen mit der
Eigentümerin der ehemaligen Bahnflächen, der Aurelis Real Estate GmbH & Co.
KG. Gemeinsam
soll die Entwicklung der oben genannten Bahnbrachen begonnen werden, um dieses
Quartier in den Stadtteil „Innerer Westen“ zu integrieren. Dafür ist eine
Rahmenvereinbarung mit der Grundstückseigentümerin Aurelis erforderlich, die
die Beauftragung eines Rahmenplanes und eines daran anschließenden
städtebaulichen Wettbewerbes zum Inhalt hat. 2.
Ausgangssituation Bedeutung
für die Gesamtstadt Das
neue Stadtquartier wird unter anderem dadurch gekennzeichnet sein, dass es sich
in weniger als 1 km Entfernung von der Regensburger Altstadt befindet. Die
heute brachliegenden Bahnflächen liegen zudem innerhalb der Pufferzone, die das
UNESCO-Welterbe umgibt. Größe
und Lage dieses Entwicklungsgebietes führten dazu, dass die Entwicklung an der
Ladehofstraße im Regensburg-Plan 2005 als Leitprojekt für die Gesamtstadt im
Hinblick auf räumliche Entwicklung und Stadtgestalt aufgeführt ist. Aus
diesen Gründen werden an die stadtplanerische Konzeption und an die
stadtgestalterische und architektonische Umsetzung höchste Anforderungen
gestellt. Beschreibung
des Planungsgebiets für die Rahmenplanung Bestehende
Nutzungen und räumliche Strukturen sollen bestmöglich in eine Gesamtplanung
eingebunden werden. Um Konzepte für die Verknüpfung mit beziehungsweise
Auswirkungen auf benachbarten Stadtteile untersuchen zu können, wird ein 120 ha
großer Umgriff für die städtebaulichen Untersuchungen festgelegt (siehe auch
Anlage 2). Die bestehenden Baustrukturen und Nutzungen im Planungsgebiet
werden weitgehend erhalten und im weiteren Planungsprozess berücksichtigt. Das
Planungsgebiet für die Rahmenplanung umfasst im Wesentlichen den Bereich
zwischen der Kirchmeierstraße im Süden, der Autobahn A93 im Westen, der
Prüfeninger Straße und dem Dörnbergpark im Norden einschließlich des Bereiches
östlich der Kumpfmühler Brücke im Osten. Der
zentrale Entwicklungsbereich, die freiwerdenden Bahnflächen (siehe Anlage 2),
befindet sich nördlich der Bahngleise bis zur Ladehofstraße. Von Osten nach
Westen erstrecken sie sich von der Kumpfmühler Brücke bis zur Brücke der
Autobahn A 93. Sie erreichen somit eine Länge von ca. 2 km und im zentralen
Bereich eine Nord-Süd-Ausdehnung von ca. 250 m. Diese
Flächen sind überwiegend im Eigentum der Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG
und zum Teil noch im Eigentum der Deutschen Bahn AG. Auf
den Schotterflächen der Bahnanlagen befinden sich Biotopflächen (Kartierung
1994). Allerdings ist aufgrund der ehemaligen Bahnnutzung auch mit Altlasten zu
rechnen. Bei
der Planung wird die Bewältigung der auf die Flächen wirkenden Lärmimmissionen
durch den Bahnverkehr und die bestehenden angrenzenden Gewerbebetriebe ein
zentrales Thema sein. Im
Planungsgebiet befindet sich, trotz der zum Teil baulich hoch verdichteten
Wohnungsbauten, nur eine geringe Anzahl an öffentlich nutzbaren Frei- und
Aufenthaltsräumen. Die im Einzelhandelskonzept von 1994 als Bestand
ausgewiesenen Ladengruppen sind teilweise nicht mehr vorhanden oder in ihrer
Funktionsfähigkeit beeinträchtigt. Somit ist das Planungsgebiet derzeit sowohl
mit Nahversorgungseinrichtungen als auch mit öffentlichen Freiflächen
unterversorgt. Planungsrechtliche
Situation Das
Gebiet des ehemaligen Containerbahnhofes ist im Flächennutzungsplan als
Bahnfläche dargestellt. (siehe Anlage 3) Das Entwidmungsverfahren der
Bahnflächen und damit die Rückführung der Flächen in die kommunale
Planungshoheit ist noch nicht abgeschlossen. Für die Schaffung von Baurecht
sind sowohl die Änderung des Flächennutzungsplans als auch ein
Bebauungsplanverfahren erforderlich. Es
bestehen folgende rechtskräftige Bebauungspläne im Planungsgebiet (siehe
Anlage 2): -
Bebauungsplan
Nr. 227 Dauerkleingartenanlage Gartenfreunde und Ratisbona, (Festsetzungen als
private Grünfläche) rechtskräftig seit 22.03.1993 -
Bebauungsplan
Nr. 77 Jahnplatz (Festsetzung
als Allgemeines Wohngebiet) rechtskräftig seit 22.03.1968 -
Bebauungsplan
Nr. 229 Dauerkleingartenanlage nördlich der Kirchmeierstraße, westlich des
Bundesbahnbetriebsgeländes (
Festsetzung als private Grünfläche) rechtskräftig seit 18.05.1992 -
Bebauungsplan
Nr. 112 Sportanlage Kirchmeierstraße (Festsetzung
als private Grünflächen) rechtskräftig seit 17.04.2000 3.
Übergeordnete Planungsziele Regensburg-Plan
2005 Die
Ausweisung neuer Siedlungsflächen auf den ehemaligen Bahnarealen entspricht der
im Regensburg-Plan 2005 angestrebten, nachhaltigen und zukunftsfähigen
Stadtentwicklung. Der
Stadtwesten soll dabei als einer der Hauptwohnstandorte in Regensburg weiter
gestärkt werden. Dabei ist allerdings das Ziel des Regensburg-Plans 2005 zu
beachten, welches auf Grund der begrenzten Baulandreserven im Innenstadtbereich
den Vorrang für Gewerbe, Dienstleistung und Gemeinbedarf herausstellt. Die
Mischung der vielfältigen Nutzungen von Gewerbe, Dienstleistung, Bildung,
Kultur und Wohnen charakterisiert demnach die urbane, oberzentrale Qualität von
Regensburg. Innerhalb
des oben beschriebenen Planungsumgriffes nennt der Regensburg-Plan 2005
folgende stadtentwicklerisch bedeutsamen „Leitprojekte“: -
„Flächenrecycling“
auf den Bahnflächen entlang der Ladehofstraße -
„Innenentwicklung
Wohnen“ auf den Flächen des heutigen Jahnstadions Bei
der angestrebten Neuentwicklung ist auf eine großzügige Ausstattung mit
öffentlich nutzbaren Freiräumen und deren Vernetzung mit den benachbarten
Stadtteilen, insbesondere der Innenstadt und dem inneren Stadtsüden zu achten.
Der im Freiflächenstrukturplan aufgeführte „grüne Korridor“ entlang der Bahn
soll gestärkt und erweitert werden. Explizit
erwähnt der Regensburg Plan-2005 auch die Bedeutung der Prüfeninger Straße als
Dienstleistungs- und Infrastrukturachse mit einem Quartierszentrum im Rahmen
einer Nachfolgenutzung des Jahnstadionareals. Fachprogramm
Wohnen II Das
Fachprogramm Wohnen II, dessen Ziele am 06.03.2007 vom Ausschuss für
Stadtplanung, Umwelt-, Verkehr- und Wohnungsfragen beschlossen wurden, forciert
die Entwicklung des Bereiches „Ladehofstraße“ als Teil des Entwicklungsgebietes
Ladehofstraße/ Margaretenau/ Jahnstadion. Aufgrund der Nähe zur Innenstadt und
der zu erwartenden Nachfrage in integrierten Lagen wird das
Stadtentwicklungsprojekt als Maßnahme mit konkreten Zielzahlen aufgeführt.
Demnach sind die planerischen Voraussetzungen für die Schaffung von insgesamt
etwa 600 neuen Wohnungen in verdichteter Bauweise, davon 400 Wohneinheiten im
Bereich Ladehofstraße bis zum Jahr 2015, vorzusehen. Dabei sind ca. 15 % der
Wohnungen für den sozialen Mietwohnungsbau vorzusehen. Verkehrsentwicklungsplan
Der
1997 beschlossene Verkehrsentwicklungsplan sieht die Lessingbrücke als
leistungsfähige innerstädtische Verbindung zwischen Königswiesen und dem
inneren Stadtwesten vor, für die eine Belastung von 15.000 Kfz/Tag
prognostiziert wird. Sie ist sowohl als Erschließung für das Planungsgebiet als
auch zur Entlastung der Altstadtsüdumgehung Wittelsbacherstraße / Kumpfmühler
Straße für den Stadtwesten von hoher Bedeutung. Weitere
Rahmenbedingungen Im
Hinblick auf die Ernennung von Regensburg zum UNESCO-Welterbe ist bei
bedeutsamen Stadtentwicklungsprojekten, insbesondere innerhalb der Kern- und
Pufferzone der Welterbestätte, ein besonderes Augenmerk auf die
Welterbeverträglichkeit der Maßnahmen zu richten. 4.
Ziele für die Rahmenplanung Um
diese komplexe Aufgabestellung zu bewältigen, ist eine Arbeitsgemeinschaft aus
Planern/innen aus den Bereichen Stadtplanung/ Architektur, Grünplanung/
Landschaftsarchitektur und Verkehrsplanung erforderlich. In
einer ersten Entwicklungsstufe und zur Vorbereitung eines städtebaulichen
Wettbewerbes sollen die unter Punkt 3 beschriebenen Ziele in einer
qualifizierten Rahmenplanung konkretisiert und fortgeschrieben werden. Insbesondere
zu folgenden Themenfeldern sind dabei planerische Aussagen zu treffen: Stadtplanung
und Stadtgestaltung Es
soll ein eigenständiges neues Stadtquartier entstehen, das sich zu einem
lebendigen Bestandteil der Stadt Regensburg und des „Inneren Westens“
entwickelt und auch zu dessen Aufwertung beiträgt. Sowohl in räumlicher als
auch in gestalterischer Hinsicht soll eine hohe urbane Qualität erreicht
werden. Nutzungskonzept:
Bestehende
Wohnnutzungen im Planungsgebiet werden gesichert und weiterentwickelt. Der
Erhalt des Gewerbestandortes mit mittelständischen, zum Teil produzierenden
Gewerbebetrieben und die Sicherung des Brauereistandortes verlangen, in
Verbindung mit der immer stärker nachgefragten Wohnnutzung, eine übergreifende
planerische Konzeption. Die neu zu planenden Wohnungen und die dazu
erforderliche Infrastruktur und Gemeinbedarfsflächen sollen den Gewerbe- und
Dienstleistungsflächen gebietsverträglich zugeordnet werden. Des Weiteren
sollen in der Rahmenplanung die Lage und Größe eines Nahversorgungszentrums für
das Planungsgebiet und die angrenzenden Bereiche untersucht werden, um sowohl die
vorhandenen als auch die neu zu schaffenden Wohngebiete ausreichend mit
Einzelhandelseinrichtungen zu versorgen. Grün-
und Freiraumstruktur Die
bereits beschriebene Unterversorgung mit öffentlichen Grünflächen südlich der
Prüfeninger Straße soll im Rahmen der Stadtteilentwicklung behoben werden. Für
ein attraktives Wohnumfeld im gesamten Planungsgebiet sind vorwiegend
zusammenhängende, öffentliche Freiräume einzuplanen. Schwerpunktmäßig sollten
die neu angelegten Grünflächen im Bereich der vorhandenen Brachflächen
eingeplant werden. Der
südlich der Bahn bereits existierende lineare Grünzug entlang der Gleisanlagen
soll auch auf der Nordseite der Bahn gestärkt und erweitert werden. Er dient
der Verbesserung des Stadtklimas, der räumlichen Vernetzung von Grünstrukturen
und der Naherholung im Gebiet. Für
die aus der Gebietsentwicklung resultierenden Eingriffe in die bestehenden
Biotope auf den ehemaligen Bahnflächen sind Konzepte für deren Ausgleich zu
erarbeiten. Verkehr Es
sind im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung nachhaltige Konzepte für den MIV,
einschließlich des ruhenden Verkehrs, den ÖPNV und die Fahrraderschließung zu
erarbeiten. Das
neu geordnete Stadtquartier soll von Norden über die Verlängerung der
Lessingstraße, von Süden über den neuen Brückenschlag über die Bahn
(Lessingbrücke) und über die Kumpfmühler Brücke erschlossen werden. Eine
weitere Vernetzung der Straßenverbindungen kann über die Verlängerung der
Ladehofstraße bzw. der Dechbettener Straße erfolgen. Schallschutz Es
ist eine planerische Antwort auf den Umgang mit den Emissionen, die durch den
Bahn-, den Straßenverkehr und die Gewerbebetriebe entstehen, aufzuzeigen und
ein entsprechendes Lärmschutzkonzept zu entwickeln. Energiekonzept Es
soll ein ganzheitliches, wirtschaftliches und ökologisches Energiekonzept
entwickelt werden, das seinen Ausdruck in adäquaten städtebaulichen Strukturen
findet. Der schonende Umgang mit Energie, Ressourcen und Flächen steht im
Vordergrund. Unter anderem soll die Nutzung passiver Solarenergie, der Einsatz
von regenerativen Energien und eine zentrale Wärmeversorgung untersucht werden. Planungsabschnitte Schon
aufgrund des 120 ha großen Planumgriffes, der vielfältigen neuen Nutzungen und
der differenzierten Eigentümerstruktur, können nicht alle Planungen
gleichzeitig umgesetzt werden. Das Planungskonzept muss daher auch darauf
abstellen, dass die neuen Nutzungen in sinnvollen Abschnitten erschlossen und
neu bebaut werden können. Dieser Aspekt ist nicht nur bei den zuerst
verfügbaren Flächen (im Bereich der ehemaligen Bahnanlagen) von Bedeutung,
sondern gilt vor allem auch für den Bereich des Jahnstadions und dessen
Umgriff. Insbesondere soll ein Nutzungskonzept entwickelt werden, das auch
unabhängig von der Verfügbarkeit der Flächen des Jahnstadions funktioniert. 5.
Weiteres Vorgehen Rahmenvereinbarungen
zwischen der Stadt Regensburg und Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG Da
die Kosten für Rahmenplan und städtebaulichen Wettbewerb von der Stadt
Regensburg und der Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG gemeinsam getragen
werden sollen, ist es erforderlich, im Vorfeld Rahmenvereinbarungen
abzuschließen. Aus diesem Grund hat das Planungs- und Baureferat der Stadt
Regensburg Verhandlungsgespräche mit der Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG
aufgenommen. Auch mit weiteren Eigentümern größerer Flächen im Planungsgebiet
sollen entsprechende Gespräche geführt werden. Rahmenplan
und städtebaulicher Wettbewerb Nach
Abschluss einer Rahmenvereinbarung wird eine Arbeitsgemeinschaft von
qualifizierten Planern/innen damit beauftragt werden, unter Berücksichtigung
der oben erläuterten Zielsetzungen einen Rahmenplan zu erarbeiten. Die
Ergebnisse der Rahmenplanung mit den daraus resultierenden Vorgaben für den
städtebaulichen Wettbewerb werden dem Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr,
Umwelt- und Wohnungsfragen zur Entscheidung vorgelegt. Bauleitplanung
und Städtebauliche Verträge Die
für eine städtebauliche Neuordnung erforderlichen Bauleitplanverfahren werden
voraussichtlich nach Abschluss und auf der Grundlage des städtebaulichen Wettbewerbes
eingeleitet. In
Städtebaulichen Verträgen soll dann unter anderem auch die Finanzierung der
Erschließungs- und Infrastrukturkosten für die öffentlichen Anlagen geregelt
werden. Öffentlichkeitsarbeit Aufgrund
der Größe des Planungsgebietes mit 120 ha und der Lage im Stadtgebiet ist die
Akzeptanz des neuen Stadtquartiers bei der Bevölkerung von großer Bedeutung.
Daher sollen die Bürger/innen rechtzeitig und kontinuierlich über den
Projektstand informiert werden. Es werden folgende Schritte für die
Bürgerinformation vorgeschlagen: 1. Vorinformation
der Bürger/innen auf Grundlage des Stadtratsberichtes. Geplant ist eine Informationsveranstaltung mit
anschließendem Stadtteilrundgang mit dem Ziel, Anregungen aus der Bürgerschaft
in die Aufgabenstellung zum Rahmenplan einfließen zu lassen. 2. Zwischeninformation
mit Varianten aus der Rahmenplanung und Sammlung von Anregungen Anregungen, Ideen und Bedenken der Bürger/innen
sollen anhand von Nutzungsvarianten aus der Rahmenplanung diskutiert und
erörtert werden. Die Ergebnisse der Veranstaltung sollen dokumentiert, abgewägt
und in die Rahmenplanung eingearbeitet werden. 3. Informationsveranstaltung
zum Ergebnis der Rahmenplanung und Vorgaben für die Wettbewerbsauslobung und
ggf. einem Moderationsverfahren Nach der Vorstellung des Ergebnisses der Rahmenplanung
besteht die Option zu einem gesonderten Moderationsverfahren sofern sich
Differenzen in der Akzeptanz des Rahmenplanes aufzeigen. Im Anschluss werden
Ziele und die Vorgaben für die Wettbewerbsauslobung mit den Bürger/innen
diskutiert. 4. Ausstellung
des Wettbewerbsergebnisses Die
Ausstellung des Ergebnisses des städtebaulichen Wettbewerbes dient zur
Information der Bürger/innen. 5. Förmliche
Bürgerbeteiligung im Rahmen der Bauleitplanung Im Rahmen
der Bauleitplanung wird die frühzeitige und förmliche Beteiligung der
Öffentlichkeit nach BauGB durchgeführt. Der
Ausschuss beschließt: 1. Die im Bericht dargestellten
Planungsziele werden als Grundlage für die weiteren Planungsschritte
beschlossen. 2. Die Verwaltung wird beauftragt, eine
Rahmenvereinbarung mit der Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG abzuschließen,
mit dem Ziel, gemeinsam eine Rahmenplanung zu beauftragen. 3. Das Ergebnis der Rahmenplanung mit den
daraus resultierenden Vorgaben für den städtebaulichen Wettbewerb ist dem
Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen zur Entscheidung
vorzulegen. 4. Die Öffentlichkeit ist projektbegleitend
über die Planungsfortschritte zu informieren. Die Verwaltung wird beauftragt,
die beschriebenen Bürgerinformationen durchzuführen. Anlagen: 1.
Luftbild 2.
Lageplan: Planungsgebiet für die Rahmenplanung 3.
Flächennutzungsplan
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