Sachverhalt: Vorbemerkung Das Entwicklungskonzept „Gewerbliche
Bauflächen“ für die Stadt Regensburg wird in der Sitzung von der beauftragten
Arbeitsgemeinschaft Steinbeis/PAN GEO im Rahmen einer Präsentation vorgestellt.
Die Präsentation wird anschließend an die Ausschussmitglieder als „Handout“
ausgegeben. Im Folgenden sind wesentliche Aussagen und Ergebnisse des
Konzepts zusammengefasst. Ausgangssituation Die Entwicklung
einer Stadt hängt entscheidend von ihrer wirtschaftlichen Prosperität ab. Die
Stadt Regensburg fördert und unterstützt deshalb seit Jahren erfolgreich die
wirtschaftliche Entwicklung in Regensburg. Eine Grundlage für die
Bestandspflege vorhandener Unternehmen wie auch für die Ansiedlung neuer
Unternehmen ist dabei das Vorhandensein ausreichender und geeigneter Gewerbeflächen.
Mit den
Instrumenten der Bauleitplanung hat die Stadt Regensburg in der Vergangenheit
großzügiges Baurecht für gewerbliche Nutzungen geschaffen, um
die außerordentlich positive
wirtschaftliche Dynamik fördern und steuern zu können. So waren von 1980 bis 2004 die
Betriebsflächen (=Gewerbeflächen) mit einer Zunahme von ca. 126 % die
Flächennutzung mit der größten Steigerung in der Stadt Regensburg. Die Gebäude-
und Freiflächen verzeichneten zum Vergleich in diesem Zeitraum eine
Zunahme von ca. 55 %. Dieser Flächenverbrauch ging vor allem zu Lasten der
Landwirtschaftsflächen, die in diesem Zeitraum um ca. 30 % abnahmen. Seit
einiger Zeit zeichnet sich aber eine Verknappung von
gewerblichen Flächen insbesondere in städtebaulich integrierten Lagen ab.
Vor allem für kleinere Betriebe wird es immer schwieriger,
passende Standorte zu finden, da in integrierten Lagen gewerbliche
Flächen zunehmend zugunsten der dort starken Nachfrage nach Wohnungen
aufgegeben werden und neue Gewerbeflächen auf der grünen Wiese nicht mehr
beliebig ausgewiesen bzw. mobilisiert werden können. Untersuchungsauftrag und Zielsetzungen Um für die
Wirtschaft auch künftig tragfähige räumliche Entwicklungsperspektiven bieten zu
können, hat die Stadt Regensburg im Sommer 2007 die Arge Steinbeis/PAN GEO aus Stuttgart mit der Erarbeitung
eines Gewerbeflächenentwicklungskonzepts beauftragt. Dabei soll sich das Konzept auch an
den längerfristigen stadtentwicklungsplanerischen Zielen der Stadt Regensburg
orientieren. Im
Entwicklungskonzept für gewerbliche Flächen sollen die räumlichen Leitbilder
der zukünftigen Gewerbeflächenentwicklung benannt und die Gewerbeschwerpunkte
auf dem Regensburger Stadtgebiet definiert werden. Das Ziel besteht in der
Sicherung und Entwicklung bedarfsgerechter Gewerbestandorte. Durch ein
differenziertes Flächenangebot sollen Entwicklungsmöglichkeiten für neue
gewerbliche Strukturen ebenso geschaffen werden wie für den „klassischen“ produzierenden
Sektor. Es sollen neben der Nutzung vorhandener Flächen sowohl neue
Gewerbegebiete entwickelt als auch derzeit nicht optimal genutzte Bereiche
einer ökonomisch angemesseneren gewerblichen Nutzung zugeführt werden. Folgende
Schwerpunkte sollen der zukünftigen Gewerbeflächenpolitik der Stadt Regensburg
zugrunde gelegt werden:
Ergebnisse Die
Ergebnisse des vorliegenden Konzepts basieren auf einer Vor-Ort-Analyse und
-Bewertung von mehr als 30 Untersuchungsgebieten, einer schriftlichen Befragung von
3.964 Regensburger Unternehmen (ohne Einzelhandel und Gastronomie), von denen
941 Unternehmen auswertbare Angaben machten (Rücklaufquote 24,1 %) sowie 17
Experteninterviews. Bestand an
Gewerbeflächen Die Erfassung der
Gewerbegebiete ergab ein relativ großes rechnerisches Gewerbeflächenpotenzial
in Höhe von ca. 323,8 ha, von denen ca. 99,8 ha als Brachen und Baulücken im
Siedlungskörper der Gewerbegebiete (Innenbereiche) sowie ca. 224,0 ha als
landwirtschaftlich genutzte Flächen in den Außenbereichen (auf der „grünen Wiese“) ermittelt werden
konnten. Bei diesen gewerblichen Flächen handelt es sich fast ausschließlich um
Gewerbe- und Industriegebiete, in geringem Umfang um Misch- bzw. Kerngebiete
nach der Darstellung im Flächennutzungsplan. Gewerbeflächenbedarf
bis 2015 In der
schriftlichen Unternehmensbefragung wurde unter anderem auch der künftige
Gewerbeflächenbedarf bis zum Jahr 2015 abgefragt. Mit einer Rücklaufquote von
24,1 % ist sowohl eine hohe Auskunftsbereitschaft der ansässigen Unternehmen
als auch die Repräsentativität der Ergebnisse gegeben. Bis
zum Jahr 2015 wird der Gewerbeflächenbedarf der Stadt Regensburg im
„Real-Case-Szenario 2015“, welches
eine ähnliche wirtschaftliche Entwicklung wie in der Vergangenheit auch für die
Zukunft unterstellt, auf insgesamt ca. 64,5 ha
(siehe Tabelle) geschätzt. Davon beträgt der Gewerbeflächenbedarf in 2008
bereits 24,4 ha, in 2009 und 2010 insgesamt 21,1 ha und von 2011 bis 2015
weitere 18,9 ha. Hauptnachfrager werden dabei mit ca. 54,0 ha flächenextensive
Nutzer aus dem Verarbeitenden Gewerbe sowie der Branche Verkehr/Nachrichten/Logistik
sein. Die Nachfrage dieser flächenextensiven Nutzer kann jedoch nicht über die
meist kleinparzelligen Brachen und Baulücken in den Innenbereichen, sondern nur in den
Außenbereichen gedeckt werden. Dagegen
lässt sich der Bedarf der flächenintensiven, wissensorientierten
unternehmensnahen Dienstleistungen (ca. 7.000 m²) sehr gut in integrierten
Stadtbereichen unterbringen. Im
„Best-Case-Szenario 2015“,
das eine über Erwarten positive wirtschaftliche Entwicklung
widerspiegelt, beträgt der Gewerbeflächenbedarf bis zum Jahr
2015 ca. 72,1 ha und somit ca. 7,6 ha mehr als im „Real-Case-Szenario
2015“. Im „Worst-Case-Szenario
2015“ hingegen, das eine mögliche
negative wirtschaftliche Entwicklung ausdrückt, beträgt der Gewerbeflächenbedarf
bis zum Jahr 2015 ca. 56,8 ha und wäre somit um ca. 7,7 ha geringer
als im „Real-Case-Szenario 2015“.
Die Bandbreite des Gewerbeflächenbedarfs 2015 der Stadt Regensburg
liegt somit zwischen 56,8 und 72,1 ha. Gewerbeflächenbedarf
2015 der Stadt Regensburg insgesamt in Szenarien
* Real-Case:
Auf Grundlage der Angaben in der Unternehmensbefragung 09/2007 ** Best-Case:
Im Vergleich zum Real-Case 10 % höherer endogener und 50 % höherer
exogener Flächenbedarf ***Worst-Case: Im Vergleich zum Real-Case 10 %
geringerer endogener und 50 % geringerer
exogener Flächenbedarf Quelle:
Unternehmensbefragung 2007 und eigene Berechnungen Gewerbeflächenbedarf
bis 2025 Der
Gewerbeflächenbedarf nach 2015 wurde mit Hilfe des sog. GIFPRO-Modells,
einem in Deutschland relativ weit verbreiteten Modell zur gewerblichen
Flächenprognose, ermittelt. In
der weiteren Entwicklung liegt der Gewerbeflächenbedarf (ohne Berücksichtigung
von frei werdenden und wieder verwertbaren Flächen) im Jahr
2020 - ausgehend vom Basisjahr 2007 - nach dem zugrundegelegten GIFPRO-Modell
zwischen ca. 116 ha („worst case“)
und ca. 123 ha („best case“)
und im Jahr 2025 zwischen ca. 154 ha („worst
case“) und ca. 182 ha („best
case“). Bestand
- Bedarf - Bilanz Die
Gegenüberstellung der ermittelten Gewerbeflächenreserven von ca. 324 ha mit
einem Flächenbedarf von maximal 182 ha lässt zunächst zumindest rechnerisch auf
ein deutliches Überangebot an Gewerbeflächen schließen. Bei genauerem Hinsehen zeigt sich jedoch
Folgendes:
Bei näherem Hinsehen weisen etliche
Gewerbeflächenreserven Einschränken oder Unwägbarkeiten
auf, so dass eine
Aktivierung mit mehr oder weniger großen Schwierigkeiten
verbunden ist. Etwa 20 ha im Güterverkehrszentrum sind wegen der vorhandenen Grundwasserproblematik nur mit außergewöhnlichen Anstrengungen mobilisierbar. Viele Flächen, wie z. B.
Haslbach Süd/Wutzlhofen (ca. 14 ha), sind nicht im Eigentum der Stadt Regensburg. Auch die langfristig möglichen Gewerbeflächen z. B. in der Bajuwarenkaserne sind zunächst einmal das
Ergebnis erster Überlegungen und damit noch keineswegs gesichert. Anhand dieser Beispiele wird
deutlich, dass für eine ausreichende Gewerbeflächenversorgung
höhere Reserven vorgehalten werden müssen als rechnerisch
eigentlich benötigt, weil nur ein Teil der vorhandenen Flächen zeitnah bereit steht.
Strategische
Empfehlungen Empfehlung 1: Innenentwicklung Der enorme
Gewerbeflächenbedarf von 2008 bis 2025 der Stadt Regensburg, der auf
mindestens 154 ha geschätzt wird, kann nur über eine Außenentwicklung gedeckt
werden. Eine Außenentwicklung ist jedoch aus stadtplanerischer Sicht
sorgfältig zu prüfen (z.B. Flächenverbrauch, Nachhaltigkeit usw.). Erschwerend
kommt hinzu, dass die Stadt Regensburg nicht nur eine bereits vergleichsweise hohe Siedlungsdichte hat,
sondern auch der Siedlungsdruck insbesondere von anderen Nutzungen (Wohnen,
Bildung usw.), die ein attraktiveres Image (z.B. geringere Emissionen, höhere
Immobilienpreise) haben, nach wie vor anhält. In diesem Wettbewerb droht das
Gewerbe leer auszugehen. a) Flächensicherung über Bestandsschutz: Daher sollten
gewerbliche und industrielle Nutzungen in bestehenden Industrie-, Gewerbe- und
Mischgebieten nur in begründeten Ausnahmefällen in andere Nutzungen (z.B. Upgrading
von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien) übergeführt werden. Es gilt vielmehr, die
gewerbliche (und gegebenenfalls auch industrielle) Nutzung in diesen Gebieten
zu sichern. b) Flächensicherung über Nachverdichtung Darüber hinaus
sollten baurechtliche Möglichkeiten zur Verdichtung der bestehenden
Gewerbegebiete geprüft und gegebenenfalls über Bebauungsplanänderungen
umgesetzt werden. Zum einen sollte die Verdichtung quantitativ, d.h. baulich
über beispielsweise nachträgliche Aufstockungen (z.B. Parkhäuser) und
Erweiterungen in der Parzelle erfolgen. Zum anderen sollten Verdichtungen auch
qualitativ erfolgen, indem derzeit gewerblich nicht optimal genutzte Flächen
einer ökonomisch angemesseneren (Gewerbe-) Nutzung zugeführt werden (vgl. Stadt
Regensburg, Regensburg-Plan 2005): „Dabei sollte die
Stadt sämtliche ihr zur Verfügung stehenden Möglichkeiten nutzen, um den
Verbrauch neuer Gewerbeflächen einzuschränken und bestehende Gewerbegebiete
baulich zu verdichten. Gerade im Bereich des Handwerks. Großhandels und Kleingewerbes
sind mehrgeschossige Lösungen denkbar, z.B. in Gestalt von Gewerbehöfen und
Gewerbeparks.“ c) Flächensicherung über Arrondierung und
Erweiterungen von Auch sollten
bestehende Gewerbegebiete in ihren weiteren Entwicklungsmöglichkeiten über
Flächenarrondierungen und -erweiterungen gestärkt werden. Die Ansiedlung von
konkurrierenden Nutzungen (z.B. Wohnen) in Nachbarschaft zu
Gewerbegebieten sollte vermieden werden, um zum einen künftige
Nutzungskonflikte zu vermeiden und zum anderen den Gewerbegebieten weitere
Entwicklungsmöglichkeiten geben zu können. Empfehlung 2: Flächenintensives Gewerbe a) Vorrang für
flächenintensives/-sparendes Gewerbe und flächensparendes Bauen Angesichts des
hohen Gewerbeflächenbedarfs sollte die Stadt Regensburg insbesondere
Ansiedlungen und Verlagerungen von flächenintensivem/-sparendem Gewerbe
unterstützen. Bei der Bauleitplanung sollte geprüft werden, ob Vorgaben für
eine flächenintensive Nutzung und ein flächensparendes Bauen (z.B.
Arbeitsplätze pro ar, Mehrgeschossigkeit, Parkdecks) gemacht bzw. eingefordert
werden können. b) Strukturwandel von flächenextensivem zu
-intensivem Gewerbe unterstützen Die Wirtschaft der
Stadt Regensburg ist überdurchschnittlich stark geprägt von
flächenextensivem/-verbrauchendem Gewerbe, wie z.B. Logistik. Die Unternehmensbefragung
vom September 2007 hat ergeben, dass gerade bei diesen
flächenextensiven/-verbrauchendem Unternehmen der Flächenbedarf besonders
hoch ist. Dieser Bedarf kann jedoch innerhalb der Gemarkung der Stadt
Regensburg nur begrenzt mit geeigneten Flächen (GVZ, Hafen usw.) befriedigt
werden. Bei geplanten
Ansiedlungen, Verlagerungen und/oder Erweiterungen von
flächenextensiven/-verbrauchenden Unternehmen sollte die Stadt Regensburg
daher auch die Möglichkeit zur Ansiedlung im Umland von Regensburg prüfen und
durch interkommunale Gewerbegebiete auch aktiv unterstützen. Empfehlung 3: Schnelle und gezielte Reaktivierung von
aufgelassenen bzw. frei werdenden Flächen In der Stadt
Regensburg sind verschiedene Gewerbeflächen und Konversionsflächen aufgelassen bzw.
werden frei. Diese aufgelassenen bzw. frei werdenden Flächen stellen – soweit
sie frei von bzw. nur gering kontaminiert mit Altlasten sind - ein großes
Potenzial dar, zumal diese meist zentral gelegen sind und über eine gute
Infrastruktur verfügen. Die Stadt Regensburg sollte daher
eine aktive Rolle bei der Reaktivierung
dieser Flächen übernehmen. Dies beinhaltet beispielsweise neben informellen Gesprächen
mit den Alt-Eigentümern/-Nutzern auch die frühzeitige Erstellung von Nachfolge-Nutzungskonzepten/-ideen
und die gezielte Akquisition geeigneter Nachfolge-Nutzer. Auch ist zu
überlegen, ob gegebenenfalls die Stadt Regensburg die Rolle als Zwischenerwerber übernehmen kann,
wenn dadurch eine schnellere Re-aktivierung von Brachen erreicht werden
kann. Empfehlung 4: Pflege und Erweiterung der
Gewerbeimmobiliendatenbank Die
vorhandene Gewerbeimmobiliendatenbank der Stadt Regensburg sollte intensiver gepflegt, erweitert und vermarktet werden. Dies betrifft
§
das Einpflegen und Aktualisieren des
Immobilienbestands. Da ein Interessierter sein Immobilienangebot direkt in die
Datenbank einpflegen kann, sollte das Amt für Wirtschaftsförderung als Betreiber
missverständliche (z.B. Doppelnennungen) und/oder fehlende Angaben nach
Abstimmung korrigieren bzw. ergänzen. Ebenso empfiehlt sich eine Art „Wiedervorlage“ eines
eingestellten Angebots (z.B. alle 6 Monate), damit dieses aktualisiert werden
kann. §
eine Erweiterung des Angebots. Dies sollte über eine
intensivere Vermarktung (siehe nächsten Punkt) und über eine Einbeziehung des
Immobilienangebots des Landkreises Regensburg in Form einer gemeinsamen
Gewerbeimmobilien-Datenbank[1] erfolgen. Eine
gemeinsame Datenbank hat die Vorteile der besseren Kundenorientierung (ein
Unternehmen muss nicht in zwei Datenbanken suchen), der Stärkung der Marke
Regensburg insgesamt sowie das positive Signal an die Kommunen des Landkreises
für eine gleichberechtigte partnerschaftliche Zusammenarbeit, von der alle
profitieren. §
eine bessere Vermarktung. Die Stadt
Regensburg präsentiert ca. 270 Angebote für Gewerbeimmobilien und für unbebaute
Flächen in ihrer Gewerbeimmobilien-Datenbank (Landkreis
Regensburg ca. 60)[2]. Es ist zu
vermuten, dass es auf dem Markt eine Vielzahl an weiteren Angeboten gibt. Daher
sollte über gezielte Marketing-Maßnahmen (z.B. Anzeige in IHK-Zeitschrift,
Tageszeitungen) die Gewerbeimmobilien-Datenbank und ihre Vorteile noch stärker publik gemacht
werden. Darüber hinaus
sollte ein höheres Engagement an der von den bayerischen landesweiten
Industrie- und Handelskammern betriebenen Gewerbeimmobiliendatenbank, dem
Standort-Informations-System Bayern (www.sisby.de), geprüft werden, da dort die
Stadt Regensburg kaum präsent ist[3]. So könnten
beispielsweise alle Immobilien-Angebote mit einer Flächenmindestgröße oder
einer überregionalen Ausstrahlung auch ins SISBY eingepflegt werden. Empfehlung 5: Verstärkte Kooperation mit dem Landkreis Regensburg bzw. den Umlandkommunen Die Stadt
Regensburg sollte auch im Bereich Wirtschaft noch intensiver mit dem Landkreis
Regensburg bzw. den Umlandkommunen kooperieren. Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt,
dass der Landkreis Regensburg ein dynamischeres Wachstum aufweist als die Stadt
Regensburg. Diese Entwicklung ist für viele Stadt-Umland-Beziehungen typisch
und wird im Fall Regensburg auch künftig anhalten. Dafür sprechen
beispielsweise die ambitionierten Gewerbeflächenausweisungen im
Flächennutzungsplan der Stadt Neutraubling. Da
sozusagen die Stadt Regensburg das Wirtschaftspotenzial, der Landkreis
Regensburg aber dafür das Flächenpotenzial hat, sollte eine Arbeitsgruppe mit
Vertretern der jeweiligen Wirtschaftsförderung und Stadtplanung/-entwicklung
initiiert werden. Diese Arbeitsgruppe sollte sich regelmäßig treffen und sich
über jeweils anstehende Wirtschaftsanliegen austauschen. Dabei sollten unter
anderem auch für Regensburger Unternehmen mit Erweiterungs- und/oder
Verlagerungswünschen, die die Stadt Regensburg nicht realisieren kann, gemeinsam
Alternativen im Landkreis Regensburg entwickelt werden. Empfehlung 6: Interkommunale Gewerbegebiete Die
Außenentwicklung von Gewerbegebieten sollte auch über interkommunale Gewerbegebiete
erfolgen. Interkommunale Gewerbegebiete empfehlen sich für die Stadt Regensburg
insbesondere deswegen, da die jeweilige Nachbarkommune Gewerbeflächen ausweist,
die sie ansonsten hierfür nicht unbedingt ausweisen würde. Durch interkommunale
Gewerbegebiete kann ein ansehnlicher Anteil des Gewerbeflächenbedarfs der
Regensburger Unternehmen gedeckt und dabei diese auch künftig an den Standort
Regensburg gebunden werden. Das Gewerbegebiet
Haslbach hat z. B. gute Voraussetzungen für eine Weiterentwicklung zum
interkommunalen Gewerbegebiet mit Wenzenbach und eventuell Zeitlarn. Weitere
Möglichkeiten (bzw. Prüfaufträge) für interkommunale Gewerbegebiete bestehen
in Obertraubling, Neutraubling und Tegernheim. Empfehlung 7: Gewerbeflächenmanagement Angesichts des
hohen Gewerbeflächenbedarfs der Regensburger Unternehmen sowie des hohen
Gewerbeflächenpotenzials im Innenbereich der Stadt Regensburg (ca. 99,8 ha!)
empfiehlt sich für die Stadt Regensburg die Schaffung einer Vollzeitstelle für
ein so
genanntes
„Gewerbeflächenmanagement“. Das
Aufgabenspektrum des Gewerbeflächenmanagements beinhaltet selbsterklärend
ausschließlich das Management bzw. die Betreuung des gesamten Regensburger
Gewerbeflächenangebots
wie auch der -nachfrage. Das Gewerbeflächenmanagement soll somit dazu beitragen, dass
die vorhandenen Gewerbeflächen optimal genutzt werden, die vorhandenen
Gewerbeflächenpotenziale vor allem im Innenbereich (re-) aktiviert werden und
sich abzeichnende Engpässe bei einzelnen Unternehmen durch rechtzeitiges
Agieren (nicht Reagieren!) entschärft werden, so dass das betreffende
Unternehmen am Standort Regensburg rechtzeitig neue geeignete räumliche
Entwicklungsmöglichkeiten erhält. Auch erfordern insbesondere die aktuellen
Konversionen in den innerstädtischen Gebieten sowie die Revitalisierung des
aufgelassenen Areals der Südzucker AG eine konstante Begleitung und Steuerung
durch ein Gewerbeflächenmanagement[4]. Natürlich sollte
das Gewerbeflächenmanagement auch für die gemeinsame
Gewerbeimmobiliendatenbank von Stadt und Landkreis Regensburg zuständig sein,
da diese für seine Arbeit ein wichtiges Instrumentarium sein wird. Entsprechend sollte
das zunächst nur städtische Gewerbeflächenmanagement sich in der Perspektive
zu einem überörtlich gemeinsam mit dem Landkreis Regensburg getragenen
Gewerbeflächenmanagement weiterentwickeln und somit ein wichtiger Baustein in
der Zusammenarbeit von Stadt und Landkreis Regensburg bzw. den Umlandkommunen werden.
Nachfolgende Abbildung zeigt eine Übersicht zu den vorgeschlagenen künftigen
räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten des Regensburger Gewerbes. [1] Die Stadt Regensburg und der Landkreis Regensburg haben jeweils getrennte Datenbanken, die jedoch auf gleicher Informationstechnik aufbauen und miteinander verlinkt sind. [2] Die Datenbank der Stadt Regensburg verfügt zur Zeit (31.01.2008) über 265 Gewerbeimmobilen-Angebote und 6 Angebote für unbebaute Flächen, die des Landkreises entsprechend über 20 bzw. 38 Angebote. [3] Zur Zeit (31.01.2008) ist die Stadt Regensburg im SISBY mit 5 Angeboten (5 Gewerbeflächen, keine Gewerbeimmobilie) vertreten. [4] Es sei auf die Unternehmensbefragung (09/2007) hingewiesen, nach der sich fast 30 % aller befragten Unternehmen einen benannten städtischen Ansprechpartner für ihre Belange wünschen.
Anlagen: Übersicht
Gewerbeflächenkonzept 2025 der Stadt Regensburg
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