Vorlage - VO/08/3615/62  

                                                                                                             

 

 

Sachverhalt: 

 

1. Einleitung

 

Nahe zur historischen Altstadt gelegen, gut erschlossen für Individualverkehr und ÖPNV, soll durch eine städtebaulich und architektonisch anspruchsvolle Neuordnung und Umnutzung des Entwicklungsbereiches Schlachthofareal „Marina Quartier“ ein attraktives Stadtviertel entstehen. Übergeordnetes Ziel ist die Entwicklung eines multifunktionalen Dienstleistungsparks am Wasser, in dem sich Arbeiten, Wohnen, Freizeit und eventuell Kultur ergänzen. Dabei muss eine verträgliche Nachbarschaft zwischen Neubebauung, intensiver Hafennutzung und erhaltenswertem Bestand gefunden werden.

Der seit November letzten Jahres endgültig aufgelassene städtische Schlachthof spielt dabei eine zentrale Rolle. Zum einen als identitätsstiftendes Gebäude für das gesamte Areal, zum anderen aber auch als durchaus kostenträchtiges Renovierungsobjekt.

 

 

2. Bisherige Vorgehensweise

 

Am 2.12.2003 wurde dem Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen das Entwicklungskonzept Schlachthofareal „Marina Quartier“ vorgelegt. Die darin dargestellten Planungsziele (zusammengefasst dargestellt in Anlage 1) und das Entwicklungskonzept für das Schlachthofareal wurden als Grundlage für die weiteren Planungsschritte beschlossen. Die Planungsziele und das Entwicklungskonzept sollten in einer öffentlichen Informationsveranstaltung dargelegt und als Grundlage für eine Nutzen-Kosten-Analyse sollte daraus ein städtebaulicher Rahmenplan weiter entwickelt und die dafür notwendigen Fachgutachten in Auftrag gegeben werden.

 

In der Folge beauftragte der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen am 27.4.2004 die Verwaltung für den Bereich des Schlachthofareals mit seiner Umgebung die vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 Abs. 1 BauGB im Hinblick auf eine später mögliche Festlegung zu einem Sanierungsgebiet durchzuführen. Für die vorgenannten Aufwendungen konnten Fördermittel nach dem Bund-Länder-Programm beansprucht werden.

Zunächst fand eine Beteiligung der Träger öffentlicher Belage gemäß § 4 i. V. mit § 139 Abs. 2 BauGB statt. Als beachtlicher Belang kristallisierte sich dabei die teilweise Überschwemmung dieses Gebietes bei einem 100-jährigen Hochwasser heraus. Unter rechtlicher Würdigung und in Übereinkunft mit dem Wasserwirtschaftsamt konnte einvernehmlich geklärt werden, dass eine Innenbereichslage vorliegt und ein künftiger Hochwasserschutz, hier insbesondere eine Auffüllung, keine Ausgleichspflicht auslöst und zudem eine nachfolgende Bauleitplanung mit dem Ziel einer baulichen Nutzung dadurch nicht gehindert ist.

 

Nachdem die städtebaulichen Mängel in diesem Stadtteilbereich (überwiegend von Gewerbebrachflächen geprägt) offenbar sind, wurden vornehmlich zweckdienliche Fachgutachten bzw. Bestandsaufnahmen zur Wertung und Berücksichtigung für weiterführende Planungsschritte eingeholt.

Im Wesentlichen sind dies:

§       Altlastenuntersuchung

§       Statik des Schlachthofgebäudes

§       Schalltechnisches Gutachten

§       Faunistische und floristische Untersuchung

§       Kosten-Nutzen-Analyse

Die Ergebnisse dieser Gutachten bildeten keine außergewöhnlichen Problemstellungen für die weiterführenden Planungen.

 

Einer näheren Erläuterung bedarf jedoch die durchgeführte Kosten-Nutzen-Analyse. Die Analyse zeigt, dass der Kostenaufwand für die Sanierung des Schlachthofes zu finanziellen Risiken führt. Eine Sanierung des Schlachthofes kann daher nur über eine Mischkalkulation durch eine möglichst wirtschaftliche Verwertung des Gesamtareals finanziert werden.

 

Daneben wird die Herstellung der Innenmarina zu überdurchschnittlichen finanziellen Belastungen führen (Aufwendungen für Gleisbrücken; Flächenverbrauch für Abtreppungen, da der Wasserspiegel etwa 5 m unter dem Geländeniveau liegt). In einem weiteren Schritt wurde deshalb eine Alternativplanung ohne Innenmarina erarbeitet, welche eine noch wirtschaftlichere Beplanung des gesamten Areals gemäß den städtebaulichen Zielen der Stadt vorsieht.

 

Die Kosten-Nutzen-Analyse hat auch gezeigt, dass eine Festlegung als Sanierungsgebiet keine Vorteile bringt. Die Stadt würde zwar für Erschließungsmaßnahmen Zuschüsse aus der Städtebauförderung erhalten, müsste aber nach erfolgter Sanierung  Ausgleichsbeträge für den sanierungsbedingten Wertzuwachs der stadteigenen Grundstücke erbringen. Zudem entstünde ein erhöhter Verwaltungsaufwand. Um die Kosten für die Sanierung des Schlachthofgebäudes abzufedern, besteht aber dennoch die Möglichkeit, dies als Einzelmaßnahme entsprechend den Städtebauförderungsrichtlinien (StBauFR 2007, Nr. 2.2) zu fördern.

 

Das Quartier sollte nach den bisherigen Überlegungen zusammen mit dem zweiten großen Grundstückseigentümer, dem Bayernhafen Regensburg, gemeinsam entwickelt werden. Dabei hätte eine zu gründende gemeinsame Organisationseinheit die Erschließung in Eigenregie durchgeführt. So entstehende kleinere Areale wären dann an verschiedene private Investoren veräußert worden.

 

Mittlerweile hat die Bayernhafen GmbH und Co. KG ihre Liegenschaftspolitik für diesen Bereich geändert. Der Hafen möchte nunmehr einen Großteil seiner Flächen innerhalb des Marinaquartiers an die Stadt veräußern, bzw. in einem übertragbaren Erbbaurecht der Stadt überlassen. Der Bayernhafen Regensburg wird sich dann aus dem Thema inhaltlich zurückzuziehen. Damit liegt die Entwicklung und Vermarktung des Gesamtareals bei der Stadt Regensburg. Daneben haben in letzter Zeit zahlreiche Investoren ihr Interesse am Erwerb des gesamten Areals bekundet. Auch in der unmittelbaren Umgebung des Schlachthofareals gibt es bereits erfreuliche Entwicklungen. Auf dem östlich angrenzenden Areal mit dem ehemaligen Gelände der Spedition Übelacker und dem Zollamt schafft ein privater Investor Dienstleistungsflächen, für die sich eine sehr gute Nachfrage abzeichnet. Es kann davon ausgegangen werden, dass das Schlachthofareal mit seiner besonderen Lage in Hafennähe und an der Donau ein wirtschaftlich attraktives Areal für Investoren darstellt.

 

 

3. Weitere Vorgehensweise

 

Unter Berücksichtigung der skizzierten Entwicklungen und erfolgten Untersuchungen wird deshalb vorgeschlagen, auf die Ausweisung eines Sanierungsgebietes zu verzichten, die Hafengrundstücke zu erwerben und das Gesamtareal im derzeitigen Zustand an einen privaten Investor zu veräußern. Die Beschlüsse für die notwendigen Grundstücksgeschäfte werden dem Grundstücksausschuss und dem Stadtrat der Stadt Regensburg zur Entscheidung vorgelegt.

 

Der Verkauf des Gesamtareals an einen Investor, verbunden mit der Verpflichtung zur Entwicklung des Areals, erfordert ein EU-weites Vergabeverfahren. Die vom Stadtrat vorgegeben Planungsziele und eine wirtschaftliche Verwertung der Grundstücke werden durch diese Vorgehensweise am besten erreicht. Im Einzelnen sind folgende weitere Schritte einzuleiten:

 

 

EU-weites Vergabeverfahren

 

Zunächst soll ein öffentlicher Teilnahmewettbewerb durchgeführt werden, um interessierte Investoren zu ermitteln, die schon Projekte dieser Art realisiert haben und über die erforderliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verfügen. In dieser Phase 1 des Vergabeverfahrens wird neben Referenzobjekten eine Bereitschaftserklärung der Investoren verlangt, auf der Grundlage eines von der Stadt vorgegebenen Strukturkonzepts zusammen mit der Stadt einen GRW-Wettbewerb durchzuführen und im Anschluss daran einen Bebauungsplan zu erarbeiten, sowie einen städtebaulichen Vertrag mit der Stadt abzuschließen.

 

Zu Beginn des Verfahrens werden zwei Strukturkonzepte (Karte 1 und 2) als Illustration alternativer Nutzungsvorstellungen der Stadt bekannt gegeben. Diese Konzepte sollen nach Auswahl von mindestens 3 Bietern mit diesen diskutiert und auf ihre Machbarkeit geprüft werden. Die Gespräche dienen dazu, die Investitionsbereitschaft und die kalkulatorischen Überlegungen der Bieter kennenzulernen. Im Anschluss daran wird sich die Stadt auf eines der beiden Strukturkonzepte festlegen oder eine abgeänderte Variante ermitteln.

 

In der Phase 2 des Vergabeverfahrens (Verhandlungsverfahren) werden die Bieter der engeren Wahl (mindestens 3) zur Abgabe eines Angebotes auf der Grundlage des vorgenannten Konzepts aufgefordert. Angebotsinhalt wird sein: Kauf des Areals zur städtebaulichen Entwicklung des Gebietes, welches durch einen späteren GRW-Wettbewerb und einen Bebauungsplan konkretisiert wird. Der Zuschlag soll auf das wirtschaftlichste Angebot erfolgen.

 

 

Bürgerinformation

 

Um die Bürger an den Überlegungen zur Neunutzung des Areals zu beteiligen, ist geplant, die allgemeinen Ziele und Zwecke des Entwicklungskonzeptes in einer öffentlichen Informationsveranstaltung den interessierten BürgerInnen, Verbänden und Vereinen zu präsentieren und zu erläutern. In diesem Zusammenhang können auch die Nutzungsmöglichkeiten für das Schlachthofareal erörtert und Realisierungsmöglichkeiten aufgezeigt werden. Es muss aber auch auf bestehende Restriktionen hingewiesen werden. Die im Dialog mit den BürgerInnen gewonnen Erkenntnisse werden als Anregung für die Investoren in die Ausschreibungsunterlagen aufgenommen.

 

 

 

1. Vom Bericht wird Kenntnis genommen.

 

2. Die Verwaltung wird beauftragt, durch ein EU-weites Vergabeverfahren, einen Investor zur städtebaulichen Entwicklung des Areals „Marina Quartier“ zu suchen.

 

3.   Die grundlegenden Planungsziele und Konzepte sind in einer Bürgerinformations-veranstaltung darzulegen.