Vorlage - VO/10/5451/63  

                                                                                                            

 

 

Sachverhalt: 

 

1.       Vorgeschichte

 

Das zur Bebauung vorgesehene Areal, das sich am Ende des Wendehammers der Von-Brettreich-Straße befindet, war früher gewerblich geprägt. Im Norden und Osten befindet sich Wohnnutzung. Das Areal grenzt im Süden an ehemalige Bahnflächen an, die jedoch nicht mehr als solche genutzt werden.

Durch einen Weg ist das Baugrundstück auch an die Dechbettener Straße im Norden angebunden.

 

Um das Gesamtgebiet städtebaulich neu zu ordnen, wurde in der Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen am 17.09.2008 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 92 „Dechbettener Straße / Von-Brettreich-Straße“ beschlossen. Am 29.09.2008 wurde die Veränderungssperre für den Bereich des künftigen Bebauungsplangebietes Nr. 92 im Amtsblatt der Stadt Regensburg öffentlich bekannt gemacht.

 

Bereits vor Einleitung des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Rahmenplanung für das Gebiet „Innerer Westen“ erstellt, um die Schaffung einer städtebaulichen Ordnung sicherzustellen. Es wurden drei Entwurfsvarianten entwickelt, die am 15.05.2009 der Öffentlichkeit im Rahmen einer Informationsveranstaltung vorgestellt wurden. Mit Bericht vom 07.07.2009 hat die Verwaltung den Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen über das Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung informiert.

 

Die erstellte Rahmenplanung wurde vom Stadtrat am 20.04.2010 beschlossen und am 28.04.2010 wurde das Ergebnis der Öffentlichkeit vorgestellt. Die Rahmenplanung sieht für den Bereich Von-Brettreich-Straße eine Mischnutzung vor. Der westlich angrenzende Bereich ist als Gewerbe dargestellt.

 

Die nunmehr erforderliche Überplanung der Rahmenplanung wird sich nach derzeitiger Sachlage durch die aktuelle Veränderung der Rahmenbedingungen (erneute Überprüfung des Flächenbedarfes für bahnspezifische Nutzungen) auf den Bereich Von-Brettreich-Straße nicht auswirken.

 

 

2.       Beschreibung des Bauvorhabens

 

Anstelle eines früher beantragten Vorbescheides zur Bebauung des Areals an der Von-Brettreich-Straße hat am 02.03.2010 die Immobilien Zentrum Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH als neue Verfügungsberechtigte die Erteilung von baurechtlichen Genehmigungen zum Neubau von insgesamt 18 Reihenhäusern mit einer Tiefgarage (21 Stellplätze) auf den Flurstücken Nrn. 3500/4 und 3501 der Gemarkung Regensburg beantragt.

Im Süden des Baugrundstückes sind zwei Gebäudezeilen mit jeweils sechs Reihenhäusern (siehe Anlage 1, Baukörper 3 und 4) geplant. Im Nordwesten wird eine weitere Gebäudezeile mit vier Reihenhäusern (siehe Anlage 1, Baukörper 2)und im Nordosten ein Doppelhaus (siehe Anlage 1, Baukörper 1)errichtet. Die Gebäude weisen drei Geschosse auf, wobei zwei Normalgeschosse und ein zurückversetztes, sogenanntes Penthousegeschoss ausgebildet werden (siehe Anlage 2, Beispielansichten). An der südlichen und westlichen Grenze ist eine 2 m hohe Einfriedungsmauer geplant.

 

Aufgrund der immissionsbelasteten Lage des Baugrundstücks wurde in der Vorentwurfsphase eine schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung bezüglich der Verkehrsgeräuschimmissionen für das Grundstück durchgeführt. Durch Grundrisszonierungen und die Ausbildung von Wintergärten können gesunde Wohnverhältnisse geschaffen werden.

 

Der bestehende Wendehammer am Ende von der Von-Brettreich-Straße soll umgebaut und vergrößert werden. Insofern sind entsprechende Grundabtretungen an die Stadt Regensburg erforderlich. Die Kosten des Umbaus sind vom Bauherrn zu tragen.

 

Die Tiefgaragenzufahrt befindet sich im Osten des Baugrundstückes im Bereich des Wendehammers. Das Quartierinnere soll somit von Fahrzeugen freigehalten werden. Zu den einzelnen Häusern verlaufen Eigentümerwege von der Von-Brettreich-Straße und von der Dechbettener Straße.

Es wird zusätzlich eine neue Wegeverbindung von der Dechbettener Straße im Norden nach Süden zu dem bisherigen Bahngrundstück geschaffen. Insofern ist eine fußläufige Anbindung des zu entwickelnden Bahnareals gegeben. Die Benutzung dieser Wegefläche soll für die Allgemeinheit gesichert werden.

 

 

3.       Ausnahme von der Veränderungssperre

 

Am 29.09.2008 wurde die Veränderungssperre für den Bereich des künftigen Bebauungsplanesgebietes Nr. 92, in dessen Geltungsbereich sich das Baugrundstück befindet, im Amtsblatt der Stadt Regensburg öffentlich bekannt gemacht.

Nach § 14 Abs. 2 Satz 1 Baugesetzbuch kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

 

Über einen längeren Zeitraum hat der Bauherr zusammen mit der Stadt Regensburg die planerischen Grundlagen für eine Bebauung des Bereichs westlich der Von-Brettreich-Straße fortentwickelt.

Über das gegenständliche Bebauungskonzept ist eine städtebauliche Entwicklung und Ordnung gewährleistet. Darüber hinaus ist sichergestellt, dass die vorliegend beantragte Bebauung überzeugend in das vom Stadtrat beschlossene Rahmenkonzept „Innerer Westen“ integriert werden kann.

Insofern kann die zur Genehmigung des Vorhabens erforderliche Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden.

 

Für das gegenständliche Baugrundstück lag der Stadt Regensburg bereits ein Vorbescheid eines anderen Antragsstellers für eine alternative Planung vor. Diese Planung wurde zum Zeitpunkt der Einreichung nicht für genehmigungsfähig gehalten; es wurde ein negativer Vorbescheid erteilt. Die Sach- und Rechtslage ist jedoch nunmehr anders zu beurteilen bzw. hat sich geändert.

Zum einen wurde zu den östlich angrenzenden Gewerbebetrieben ein Nutzungskonflikt durch die geplante Wohnbebauung gesehen. Die Eigentümer dieser Gewerbegrundstücke haben der früheren Planung nicht zugestimmt. Bezüglich der jetzigen Planung der Immobilen Zentrum Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH liegen jedoch die Nachbarunterschriften dieser Gewerbetreibenden vor. Insofern konnten die Bedenken hinsichtlich der Nutzungsunverträglichkeit ausgeräumt werden. Des Weiteren stand zum Zeitpunkt des früheren Antrages die weitere Entwicklung des gesamten Gebietes noch nicht fest. Nunmehr liegt die Rahmenplanung für den Inneren Westen vor, die für das Baugrundstück an der Von-Brettreich-Straße eine Wohnbebauung vorsieht. Dies entspricht dem gegenständlichen Bauantrag. Die frühere Planung sah eine viergeschossige Bauweise vor, die sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung eingefügt hätte und daher nicht genehmigungsfähig war. Die gegenständliche Bebauung wird lediglich dreigeschossig geplant. Ferner sah der frühere Vorbescheidsantrag eine Erschließung der Tiefgarage über den Grundstücksstreifen zur Dechbettener Straße vor. Dies war aufgrund des Gebots der nachbarlichen Rücksichtnahme jedoch nicht zulässig. Die Planung der Immobilen Zentrum Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH beinhaltet die Zufahrt der Tiefgarage über den Wendehammer an der Von-Brettreich-Straße. Zudem wurde die Zahl der Wohneinheiten bei dieser Planung erheblich reduziert.

Da die angeführten Punkte bei der geplanten Bebauung der Immobilen Zentrum Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH im Vergleich zu dem früheren Vorbescheid anders geplant wurden bzw. anders zu beurteilen sind, kann die beantragte Baugenehmigung erteilt werden.

 

 

4.       Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit

 

Das Baugrundstück ist bauplanungsrechtlich dem Innenbereich zuzuordnen. Die Beurteilung des Vorhabens richtet sich nach § 34 Baugesetzbuch. Die geplante Wohnnutzung wird hinsichtlich der Art der Nutzung als zulässig angesehen, sofern die in schallschutztechnischer Hinsicht erforderlichen Nebenbestimmungen beachtet werden. Die städtebauliche Lösung, Gebäudestellungen sowie die Geschossigkeit der Baukörper fügen sich ebenfalls in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

 

 

5.         Naturschutz

 

Das Baugrundstück ist derzeit vollständig versiegelt, so dass durch die Schaffung von Privatgärten und einer zentralen Freifläche mit Kinderspielplatz im Inneren des Quartiers eine Aufwertung entsteht.

 

An der südöstlichen Grundstücksgrenze des Nachbaranwesens Dechbettener Str. 47a befindet sich ein großer Walnussbaum. Die Eigentümer haben beim Umwelt- und Rechtsamt die Unterschutzstellung dieses Baumes beantragt. Zurzeit wird ein Gutachten zur Qualität und Lebenschance des Walnussbaumes erstellt. Nach Vorliegen der Ergebnisse wird über die genaue Lage des nordöstlichen Gebäudes entschieden.

Aufgrund des nunmehr im Vergleich zur Erstplanung vergrößerten Abstandes des nordöstlichen Gebäudes und unter entsprechenden naturschutzfachlichen Auflagen in der zu erteilenden Baugenehmigung ist der Erhalt des Baumes jedoch grundsätzlich möglich.

 

 

6.       Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit

 

6.1     Abstandsflächen

 

Das aufgezeigte Abstandsflächensystem wird anerkannt. Innerhalb der südlichen Reihenhauszeilen und zum östlichen Nachbaranwesen hin finden jedoch Überlappungen der Abstandsflächen statt. Zur Ausführung ist demnach die Erteilung von entsprechenden Abweichungen von den Abstandsflächenvorschriften erforderlich. Diese können nach pflichtgemäßem Ermessen erteilt werden, da die Schutzziele der Abstandsflächenregelungen dennoch erfüllt werden können. Die Nichteinhaltung der Abstandsflächen in diesen Bereichen trägt ferner zum Schallschutz des Quartiers bei.

Zu den übrigen Nachbargrundstücken können die gesetzlich erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden.

 

6.2     Stellplätze

 

Die notwendigen Stellplätze nach der städt. Garagen- und Stellplatzsatzung können in der Tiefgarage nachgewiesen werden.

 

 

7.       Nachbarbeteiligung

 

Die Eigentümer der östlich angrenzenden Grundstücke haben dem Bauvorhaben zugestimmt. Die Beteiligung der übrigen Nachbarn wird vom Antragsteller derzeit durchgeführt.

 

 

Die Verwaltung wird beauftragt, unter Zulassung einer Ausnahme von der Veränderungssperre die beantragten Baugenehmigungen mit den notwendigen Nebenbestimmungen zu erteilen.