Vorlage - VO/15/11131/61
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Sachverhalt:
Ausgangssituation:
In seiner Sitzung am 01.06.2011 beschloss der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen für den Bereich der ehemaligen Nibelungenkaserne den Bebauungsplan Nr. 102 (Alt) aufzustellen. Neben der Errichtung eines Technologie – Campus, als Standort für Hochtechnologieunternehmen, sollte die Berufliche Oberschule angesiedelt, durch großzügige Freiräume das Defizit an Grünflächen im Stadtbereich „Innerer Stadtsüden“ reduziert sowie Wohnraum in vielfältigen Formen – freifinanzierter Wohnungsbau, öffentlich geförderter Wohnungsbau, betreutes Wohnen, generationsübergreifende Wohnkonzepte, Studentenunterkünfte – geschaffen werden. Dieser Bebauungsplan ist am 07.07.2014 in Kraft getreten.
Auf Grundlage des Bebauungsplanes wurde als erstes Projekt die Berufliche Oberschule begonnen, die demnächst den Schulbetrieb aufnehmen wird. Ebenso steht kurz vor Fertigstellung die „Tech-Base“ als Innovationszentrum für Start-Up- Unternehmen an der Galgenbergstraße. In der Bauphase befinden sich derzeit die Fa. Vector (Tech-Campus) sowie ein Studentenwohnheim und ein Wohngebäude im östlichen Teilbereich. Für die großen Wohnbauflächen im Süden, gegenüber der Humboldtstraße, wurden bereits Wettbewerbe durchgeführt. Geplant ist dort mit der Umsetzung zügig zu beginnen.
Zur weiteren Sicherung der angestrebten hohen Qualität wurden die Planungen der öffentlichen Grünflächen an den Sieger des bereits im Jahr 2013 durchgeführten städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerbes, an die Landschaftsarchitekten und Stadtplaner Mahl-Gebhard-Konzepte/München vergeben. Ebenso erhielt das genannte Büro den Auftrag für den Bereich des Tech-Campus einen Gestaltungsleitfaden zu erarbeiten sowie die dortigen Investoren in Gestaltungsfragen zu beraten (Verweis: Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen 24.09.2013, Stadtrat 26.09.2013 und Bau- und Vergabeausschuss 16.12.2014).
Anlass der Bebauungsplanaufstellung Nr. 102 (Neu):
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 102 (Alt) war es ein Ziel, die denkmalgeschützten Gebäude (großer Schlangenbau, Wirtschaftsgebäude, Hauptwache mit Stabsgebäude) zu erhalten und in Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde einer geeigneten Nutzung zuzuführen. Da allerdings, insbesondere beim großen Schlangenbau, sowohl die Grundstücksgröße zu den wirtschaftlich nutzbaren Gebäudeteilen als auch die tatsächlich nutzbaren Flächen zur Gesamtkubatur in einem unwirtschaftlichen Verhältnis zueinander standen, bestanden schon damals im Hinblick auf die gewünschte gewerbliche Nachfolgenutzung erhebliche Unsicherheiten. Darüber hinaus war die hohe Schadstoffbelastung des Gebäudes, die eine geeignete Nutzung stark in Frage stellte, Grund dafür, einen Abbruchantrag bei der Unteren Denkmalschutzbehörde zu stellen. Mit Bescheid der Unteren Denkmalschutzbehörde vom 03.04.2014 wurde die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des großen Schlangenbaus erteilt.
Mit der Aufgabe bzw. dem Abriss des großen Schlangenbaus ergab sich vor allem für den Teilbereich GEe2 innerhalb des Technologie-Campus eine völlig neue Situation, die sowohl aus städtebaulichen als auch aus planungsrechtlichen Gesichtspunkten neu zu regeln ist. Dies geschieht nun mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 102 (Neu). Die unter Punkt „Ausgangssituation Absatz 1“ genannten Leitziele des Bebauungsplanes Nr. 102 (Alt) werden durch die Neuaufstellung nicht berührt.
Ziel der Bebauungsplanaufstellung Nr. 102 (Neu):
Mit einer durchgehenden Länge von etwa 300 m verhinderte der große Schlangenbau eine angemessene Vernetzung der nördlichen mit der zentralen öffentlichen Grünfläche. Lediglich an 2 vorhandenen Gebäudedurchgängen war eine Verbindung möglich. Nach dem Abriss wurde die Möglichkeit genutzt, eine großzügige Grünachse westlich des Wirtschaftsgebäudes zu schaffen. Durch ihre Lage kann wertvoller Baumbestand gesichert werden. Darüber hinaus fungiert sie als Pufferzone zwischen den geplanten Gewerbeflächen im GEe 2 und dem allgemeinen Wohngebiet WA 6, in dem ein Studentenwohnheim vorgesehen ist. Eine zweite Verbindung entsteht im Bereich des sogenannten Auftaktplatzes, am Eingang des Tech-Campus. Fußgängern und Radfahrern wird es dadurch ermöglicht, ohne Verkehrsstraßen benutzen zu müssen, das gesamte neue Stadtquartier sowohl von Nord nach Süd als auch von Ost nach West innerhalb der öffentlichen Grünflächen, mit seinen vielfältigen Nutzungen (z.B. urban-gardening, Spiel- und Sportflächen, Kinderspielplätze), durchqueren zu können.
Bei der Neuverteilung der Bauflächen innerhalb des Tech-Campus wurde vor allen darauf geachtet, wertvolle Baumbestände zu erhalten sowie planungsrechtlich zu sichern. Der Verlust an Bauflächen, der durch die Vernetzung der Grünzonen entsteht, wird durch die Erhöhung der Geschossflächenzahl von 1.2 auf bis zu 1.6 kompensiert und dadurch eine wirtschaftliche Ausnutzung weiterhin sichergestellt.
Die beiden neu geplanten Stichstraßen westlich und östlich der Teilfläche GEe 2 ermöglichen eine hohe Flexibilität bei der Vermarktung der Gewerbeflächen. Gleichzeitig reduzieren sich durch die kurzen Erschließungswege die Lärmbelastungen im Vergleich zu einer Spangenerschließung, die ebenfalls im Rahmen verwaltungsinterner Voruntersuchungen geprüft wurde.
Neben der Neuorganisation der Flächen, die mit dem Abriss des großen Schlangenbaus zusammenhängen, wurden im Wesentlichen noch folgende Änderungen / Anpassungen im Bebauungsplan Nr. 102 (Neu) durchgeführt: Die geplanten Änderungen sind im beiliegenden Übersichtsplan gekennzeichnet (1 – 7) (siehe nächste Seite).
1 Vergrößerung des neuen Baurechtes im MI 4 (Wirtschaftsgebäude). Dadurch sollen die Möglichkeiten des dort geplanten Quartierszentrums verbessert werden. 2 Anpassung der Bauräume an das bereits errichtete Innovationszentrum im Abschnitt GEe 1. 3 Lore-Kullmer-Straße, am westlichen Endpunkt Verzicht auf den Wendehammer, dadurch entsteht ein wirtschaftlicherer Straßenquerschnitt. Die angrenzenden Bauräume im WA 1 und WA 3 wurden angepasst. 4 Aufgabe einer erhaltenswerten Baumgruppe im WA 5; verursacht durch Abbrucharbeiten vor Ort (Berücksichtigung in der Überarbeitung des Umweltberichtes) 5 Aufgabe von 14 weiteren erhaltenswerten Bäumen, die im B-Plan Nr. 102 (Alt) festgesetzt sind, in den Teilbereichen GEe 2 bis GEe 4 und WA 6. Gründe dafür sind die Festlegung neuer Bauräume im GEe 2 und WA 6, Anpassungen an die neue Topographie GEe 3 und nochmalige Begutachtung nach Baumausschnitt im GEe 4 (Berücksichtigung im neuen Umweltbericht). 6 Aufteilung der erforderlichen Kinder- und Jugendspielflächen innerhalb der zentralen Grünfläche. Anpassung an die Planungen Mahl-Gebhard-Konzepte zur Gestaltung der öffentlichen Grünflächen. 7 Schaffung eines zusätzlichen Baustellenkinderspielplatzes, anschließend an das Jugendzentrum Arena. - Festlegung der Gebäudehöhen bezogen auf müNN im Bereich Tech Campus.
Weiteres Vorgehen:
Neben der formellen Fortführung des Bebauungsplanverfahrens mit der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Beteiligung der Behörden § 4 Abs. 1 BauGB sind aufgrund der beschriebenen Planänderungen der bereits vorliegende Umweltbericht sowie die schalltechnischen Untersuchungen zu überarbeiten und die Ergebnisse in der weiteren Planung zu berücksichtigen.
Der Ausschuss beschließt:
Anlagen:
Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 102 (neu) (Stand 23.07.2015), Gestaltungsleitfaden Technologie-Campus (Stand 23.07.2015), ausschließlich im RSD rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 102 (alt) (Rechtskraft 07.07.2014)
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