Vorlage - VO/15/11588/66  

Sachverhalt:

Aktuelle Situation

Seit dem Jahr 1987 wächst die Regensburger Bevölkerung relativ kontinuierlich an (Abb. 1). Allein in den vergangenen fünf Jahren nahm die Stadtbevölkerung im Schnitt um jährlich etwa 1.700 Menschen zu. Hauptursachen für das Wachstum sind die hohe Wirtschaftskraft mit einer Vielzahl an attraktiven Unternehmen und Arbeitsplätzen sowie die große Zahl an Ausbildungsplätzen im gewerblichen und wissenschaftlichen Bereich. Allein an den drei Hochschulen sind derzeit etwa 32.000 Studierende eingeschrieben. Die Bevölkerungsprognose des Bayerischen Landesamtes für Statistik geht von einem weiteren Einwohnerwachstum zumindest bis zum Jahr 2030 aus.

Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung in Regensburg

Regensburg  verfügt  derzeit über ein theoretisches Flächenpotenzial für etwa 8.000 Wohnungen in Bebauungsplan-  bzw. Flächennutzungsplangebieten. Eine nicht unerhebliche Zahl an Wohnungen kann auch noch in Baulücken entstehen. Sowohl bei den Flächenpotenzialen als auch bei den Baulücken ist die unterschiedliche Eigentümerstruktur zu beachten, die die Mobilisierbarkeit der Grundstücke entscheidend beeinflussen kann.

Der Wohnungsbau konnte in den vergangenen Jahren nicht immer mit dem Bevölkerungswachstum Schritt halten (Abb. 2), was zumindest bis 2014 zu deutlichen Miet- und Verkaufspreisanstiegen geführt hat. Um künftig für die wachsende Bevölkerung genügend Wohnraum bereitstellen zu können, bedarf es mittelfristig konstant hoher Fertigstellungen. Der Bedarf an Wohnraum wird sich noch zusätzlich durch die Zuwanderung von Flüchtlingen mit dauerhaftem Bleiberecht erhöhen. Die hohen Anstrengungen der letzten Jahre haben jedoch bereits zu einer spürbaren Verbesserung der Situation bei der Fertigstellung von Wohnungen pro Jahr geführt. In den Jahren 2014 und 2015 wurden Rekordwerte bei den Fertigstellungen in der Größenordnung von zusammen ca. 3.000 Wohneinheiten erreicht.

Abb. 2: Bevölkerungsveränderung und Fertigstellungen neuer Wohnungen

Nachverdichtungspotenziale

Wegen der begrenzten bzw. schwer mobilisierbaren Flächenreserven, des prognostizierten Bevölkerungswachstums und der Unterbringung von Flüchtlingen kann der künftige Bedarf an Wohnraum vor dem Hintergrund der bekannten Flächenpotenziale im Stadtgebiet möglicherweise nicht vollständig gedeckt werden. Hier besteht seitens der Verwaltung und auch der Politik Handlungsbedarf. Bereits in der Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen am 16.09.2015 hat die Verwaltung in der Vorlage „Vorschläge zur Förderung des Wohnungsbaus in Regensburg…“ deshalb darauf hingewiesen, dass die Identifizierung von größeren Baulücken und Nachverdichtungs-  bzw. Umnutzungspotenzialen zusätzliche Spielräume beim Wohnungsbau eröffnen könnte.

Die Verwaltung schlägt daher vor, das Stadtgebiet nochmals intensiv nach weiteren Flächenpotenzialen für den Wohnungsbau zu untersuchen. Dabei geht es insbesondere um folgende Aufgabenstellungen:

• Ermittlung von grundsätzlich geeigneten Flächen
• Klärung der Eigentumsverhältnisse
• Klärung der städtebaulichen Situation
• Klärung der Verkaufs- bzw. Investitionsbereitschaft der Eigentümer

Angesichts der Tatsache, dass erfahrungsgemäß ein hoher Anteil des Neubauvolumens nicht in größeren Bebauungsplangebieten, sondern eher kleinteilig innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile entsteht, dürfen für die vorgeschlagene Untersuchung durchaus zusätzliche Spielräume für den Wohnungsbau erwartet werden. So wurden etwa in den Jahre 2011 bis 2014 rund ein Drittel aller neu gebauten Wohnungen außerhalb von Bebauungsplangebieten erstellt, zum Beispiel in der Fritz-Fend-Straße, Berliner Straße, Plato-Wild-Straße oder in der Isar-/Brandlberger Straße.

Bei einer ersten Durchsicht des Stadtgebiets nach zusätzlichen Wohnungsbaupotenzialen wurden nur relativ wenige Flächen lokalisiert, auf denen ohne Bauleitplanung gegebenenfalls relativ rasch Wohnungen errichtet werden können (z. B. im Bereich Otto-Hahn-Straße oder an der Ecke Alfons-Auer-Straße/Haydnstraße). In einigen Fällen könnten auf dem Weg der Bebauungsplanänderung eventuell bisherige Gewerbeflächen für den Wohnungsbau mobilisiert werden (Wernerwerkstraße, Lilienthalstraße). Dies geht jedoch nur in Gebieten, in denen keine neuen Konfliktlagen geschaffen werden. Darüber hinaus gibt es im Stadtgebiet noch größere Flächen, auf denen mit Bebauungsplänen Baurecht geschaffen werden könnte. So steht etwa das Gelände der Firma Pfleiderer an der Lechstraße, die mittlerweile den Betrieb dort eingestellt hat, zur Umnutzung an. Nach einer überschlägigen Schätzung könnten hier etwa 150 neue Wohnungen entstehen. Das gesamte zusätzlich aktivierbare Wohnungsbauvolumen dürfte sich grob geschätzt und ohne Würdigung der jeweiligen eigentumsrechtlichen und städtebaulichen Situation zwischen 2.000 und 2.500 neuen Wohnungen bewegen.

Trotz der aktuellen Wohnungsproblematik dürfen jedoch andere wichtige Belange nicht aus dem planerischen Blickfeld geraten. So besteht beispielsweise nach wie vor Bedarf nach ausreichenden Gewerbeflächen, deren Bereitstellung für eine weiterhin erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung unabdingbar ist. Zudem müssen städtebauliche Qualitätskriterien auch bei Nachverdichtungen und Umnutzungen einen hohen Stellenwert behalten. Mit jeder weiteren Wohnbauentwicklung müssen außerdem gleichzeitig die notwendigen Flächen für die soziale und grüne Infrastruktur (z. B. Spiel- und Erholungsflächen) gesichert und möglicherweise sogar ausgebaut werden.

Öffentlich geförderter Wohnungsbau

In wachstumsgeprägten Städten wie Regensburg herrscht insbesondere ein Mangel an preisgünstigem Wohnraum. Derzeit gilt die Regelung, dass in Bebauungsplangebieten mit einer Bruttogeschossfläche für Wohnen von mehr als 4 500 Quadratmetern 20 Prozent der gesamten Bruttogeschossfläche im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung zu erstellen sind (siehe Beschluss vom 24.01.2013 im Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen).

Diese Regelung wird nach gültiger Beschlusslage weiterhin Anwendung finden.

Wohnungsbauoffensive

Das mit Abstand wirksamste Instrument zur Bekämpfung von Wohnungsengpässen und Preissteigerungen ist die Schaffung von möglichst viel neuem Wohnraum. Das Ziel hoher Fertigstellungszahlen steht in der wohnungspolitischen Agenda der Stadt an oberster Stelle und wurde zumindest in den Jahren 2014 und 2015 in eindrucksvoller Weise umgesetzt. In diesem Zeitraum wurden rund 3.000 neue Wohnungen in Regensburg gebaut. Ein derartiges Neubauvolumen gelang zuletzt Mitte der 1990er Jahre. Kurzfristig, also in den kommenden drei Jahren, stehen mit der geplanten Umsetzung großer Wohnungsbaugebiete (insbesondere Dörnbergviertel und Nibelungenkaserne) die räumlichen Voraussetzungen zur Verfügung, diese hohen Fertigstellungszahlen zu verstetigen. Um auch nach dieser Zeit genügend Baurecht für viele neue Wohnungen bereitstellen zu können, ist es notwendig, bereits jetzt die richtigen Weichenstellungen – auch organisatorischer und personeller Art – vorzunehmen.

Die vorhandenen und noch zu ermittelnden Flächenpotenziale für den Wohnungsbau sind in erster Linie über neue Bebauungspläne bzw. Bebauungsplanänderungsverfahren zu aktivieren. Um diese Verfahren möglichst rasch zum Abschluss zu bringen, ist ein verstärkter Personaleinsatz notwendig. Die Arbeiten zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans werden deshalb vorläufig unterbrochen. Das bisher mit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans befasste Personal (verstärkt durch zusätzliche befristete Stellen) soll stattdessen für einen begrenzten Zeitraum zur Abwicklung von Bebauungsplanverfahren eingesetzt werden. Zur Aktivierung von Umnutzungs- und Nachverdichtungspotentialen ist darüber hinaus geplant, auch in den Bereichen Bauordnung und Stadtentwicklung zusätzliches Personal einzustellen.

Ausblick

Die bisherigen Überlegungen der Stadt Regensburg zur Entwicklung der Bevölkerung und des Wohnungsbedarfs gingen stets davon aus, dass das künftige Wachstum noch im Stadtgebiet untergebracht werden kann, ohne in nennenswertem Umfang Flächen im Außenbereich bebauen zu müssen. Nach den Prognosen des Bayerischen Landesamtes für Statistik sollte sich das Einwohnerwachstum nach einer stürmischen Zuwachsphase in den kommenden Jahren ab dem Jahr 2025 deutlich abflachen. Die jüngeren Ereignisse lassen an dieser Perspektive jedoch berechtigte Zweifel aufkommen. Bereits in den vergangenen fünf Jahren nahm die Bevölkerung Regensburgs im Schnitt jährlich um rund 1.700 Personen zu – weit mehr als in den Prognosen angenommen. Die aktuelle Flüchtlingssituation überlagert diese Entwicklung und wird in den kommenden Jahren zu einem erheblichen zusätzlichen Wohnungsbedarf führen.

Mittlerweile hat das Bayerische Landesamt für Statistik auf die neue demografische Situation reagiert und seine aktuelle Bevölkerungsprognose gegenüber der Vorgängerversion deutlich nach oben korrigiert. So geht die aktuelle Vorausberechnung für Regensburg von 155.500 Einwohnern (Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung)  im Jahr 2030 aus, während die bisherige Prognose für 2030 nur 148.100 Einwohner angenommen hat. Das sind immerhin über 7.000 Bewohner mehr, für die Wohnraum und Infrastruktur geschaffen werden müssen.

Es kann sein, dass die Flächenreserven in der Stadt Regensburg für diese Entwicklung nicht ausreichen. Nach Auffassung der Verwaltung muss deshalb bei der Bewältigung des künftigen Wachstums auch die Region noch wesentlich stärker als bisher in die planerischen Überlegungen einbezogen werden. Konkret ist dabei zu prüfen, in welchen Umlandgemeinden sich noch mobilisierbare Wohnungsbaupotenziale befinden, insbesondere, wenn gute Verkehrsanbindungen vor allem des öffentlichen Personennahverkehrs an die Kernstadt bestehen oder ausgebaut werden können

1.Die Verwaltung wird beauftragt, das Stadtgebiet Regensburg nach bisher noch nicht identifizierten Flächenpotenzialen und Möglichkeiten der Nachverdichtung und Umnutzung für Wohnbauzwecke zu untersuchen und dem Stadtrat Vorschläge vorzulegen, wo Wohnungsbauflächen entwickelt werden sollen.

2.Öffentlich geförderter Wohnungsbau ist dabei nach gültiger Beschlusslage zu realisieren. Öffentlich geförderter Wohnraum für Studierende ist darin nicht eingeschlossen.