Sachverhalt:
Gemäß Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen vom 18.07.2017 wurde von der Firma Immobilienzentrum Regensburg (IZ) ein gestuftes städtebauliches Planungsverfahren in Auftrag gegeben. Ziel war es, ein gemischtes Quartier mit öffentlich gefördertem Wohnungsbau und Dienstleistungs-, Gewerbe- und Handelsflächen sowie sozialer Infrastruktur zu entwickeln. Vor Einleitung dieses Bebauungsplanverfahrens wurden im Rahmen eines mehrstufigen, kooperativen Planungsverfahrens Bebauungskonzepte entwickelt (Anlage 1). In einer Mehrfachbeauftragung arbeiteten fünf Büros entsprechende Entwürfe aus. Die Aufgabenstellung (Auslobung) war mit der Stadt Regensburg abgestimmt.
Als städtebauliche Grundlage für den geplanten Bebauungsplan wurde der Entwurf des Büros BKK-3 ARCHITEKTUR ZT GMBH, Wien, ausgewählt (Anlage 2). Die Jury am 11.01.2018 zur Auswahl des Bebauungskonzeptes war wie folgt besetzt:
Fachpreisrichter:
1. Christine Schimpfermann, Architektin, Planungs- und Baureferentin Stadt Regensburg 2. Peter Riepl, Architekt, Linz 3. Albert Dischinger, Regierung der Oberpfalz, Wohnungsbauförderung 4. Sebastian Schumann, Architekt, München
Sachpreisrichter:
1. Gertrud Maltz-Schwarzfischer, Bürgermeisterin 2. Dr. Josef Zimmermann, Stadtratsmitglied, CSU 3. Dr. Thomas Rosenkranz, Immobilien Zentrum Regensburg
Im Folgenden ein Auszug der Gesprächsnotiz zur Präsentation des Siegerbeitrages von BKK-3 ARCHITEKTUR ZT GMBH am 11.01.2018:
„Die Gesamtabwicklung der städtebaulichen Figur ist stimmig proportioniert und die Ausgestaltung der einzelnen Höfe gut vorstellbar. Auch der Vorschlag, einen öffentlichen Platz und eher private Höfe anzubieten, wird positiv gesehen.“
Die Flächen sind derzeit noch als Bahnanlage gewidmet. Eine Entwidmung ist von Seiten der DB in Aussicht gestellt. Zur Schaffung von Baurecht auf den Flächen, die ehemals von der DB Regio AG genutzt wurden und heute brach liegen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes notwendig. Über die Festsetzungsmöglichkeiten des Bebauungsplanes wird die Realisierung von dringend notwendigem Wohnraum, aber auch die Entwicklung gewünschter unterschiedlicher Nutzungsarten (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Kinderbetreuung), die sich ergänzen und zu einem lebendigen Stadtquartier beitragen sollen, sichergestellt.
Aus Schallschutzgründen ist sowohl entlang der Kirchmeierstraße als auch entlang der Bahngleise eine weitestgehend geschlossene Bebauung vorgesehen. Um die Lärmsituation schon im Vorentwurf berücksichtigen zu können, lag zur Auslobung der Mehrfachbeauftragung bereits ein detailliertes Lärmgutachten vor. Darüber hinaus sieht der städtebauliche Entwurf die Entstehung dreier unterschiedlich großer Wohnhöfe im Osten sowie eines Bürohofes im Westen des Planungsgebietes vor. Dazwischen befindet sich ein zentraler und öffentlicher Platz. Aufgrund des natürlichen West-Ost Gefälles bildet der 6-geschossige Bürohof im Westen einen Hochpunkt mit einer Höhe von etwa 23,5 m über dem Niveau der Kirchmeierstraße. Die 5- bis 7-geschossigen Wohnhöfe fallen in der Höhenentwicklung von Westen nach Osten ab. Sie erreichen Höhen von etwa 22 m, 19 m und 16 m.
Die Geschossfläche des Entwurfes beläuft sich auf insgesamt ca. 45.500 qm. Die geplanten Wohnungen werden alle im sozial geförderten Wohnungsbau (etwa 23.500 qm Geschossfläche; 20% EOF I+II, 80% EOF III) errichtet. Zusätzlich werden im Gebiet Einzelhandelsflächen, Atelier-Lofts, Gastronomie, Büros sowie eine Kindertagesstätte für zwei Kindergartengruppen und zwei Krippengruppen errichtet.
Die öffentliche Erschließung des Planungsgebietes erfolgt über die Kirchmeierstraße. Die bestehende private Zufahrtsstraße im Bereich der Kreuzung Kirchmeierstraße / Königswiesenweg im Westen des Planungsgebietes soll ausgebaut werden und im Norden entlang der Bahngleise bis zur östlichen Grenze des Planungsgebietes verlängert werden.
Das Gebiet ist derzeit zu einem großen Teil versiegelt bzw. bebaut. (siehe Anlage 5)
Entlang der Kirchmeierstraße im Süden und der Bahngleise im Norden ist jeweils eine Baumreihe als straßenbegleitende Begrünung geplant.
Die drei Wohnhöfe erhalten über der Tiefgarage Erdkörper mit bis zu 300 cm Aufbau und sollen so auch mit großen Bäumen bepflanzt werden. Die Kindertagesstätte im Erdgeschoss des Bürohofes wird durch Bepflanzung und vertikales Grün abgetrennt, um einen gewissen Schutz gegenüber den anderen Nutzungen zu erreichen.
Öffentliche Spielplätze finden sich im Nordwesten des Bürohofes sowie auf dem öffentlichen Platz. Bauordnungsrechtliche Spielflächen befinden sich in den Wohnhöfen und am öffentlichen Platz.
Der Zuschnitt und die Größe des Grundstückes in Verbindung mit der Lage (insbesondere der Verlärmung im Norden und Süden) haben zur Folge, dass die Grünräume durch Bebauung, vom unerwünschtem Schall abgeschirmt werden müssen, um die gewünschte Qualität bieten zu können. Darüber hinaus ist beinahe das gesamte Grundstück vollflächig durch die Tiefgarage unterbaut, was bedeutet, dass die entstehenden Grünflächen formal keine öffentlichen Grünflächen darstellen. Es kann somit nicht die in Bebauungsplänen für Wohnen übliche öffentliche Grünraumversorgung sichergestellt werden. Dennoch enthält der Entwurf faktisch ausreichend dimensionierte, frei zugängliche Frei- und Grünflächen.
Das gesamte Planungsgebiet umfasst eine Fläche von ca. 2,2 ha. Die Flächen im aktuellen städtebaulichen Entwurf teilen sich wie folgt auf:
- Bauflächen inkl. Frei- und Grünflächen:ca. 72% - Verkehrsflächen:ca. 28%
Für das Gebiet existiert kein Bebauungsplan. Um Baurecht, wie in den Planungszielen formuliert, zu schaffen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes notwendig. Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes wird eine Teilfläche des Bebauungsplanes Nr. 229, Dauerkleingartenanlage nördlich der Kirchmeierstraße, westlich des Bundesbahnbetriebswerkes I, geändert (siehe Anlage 6). Betroffen ist nur der Zufahrtsbereich zu den Kleingärten, die Kleingärten selbst bleiben unverändert.
Bei der Aufstellung handelt es sich um eine Wiedernutzbarmachung von Flächen im Sinne des § 13 a Abs. 1 Satz 1 BauGB. Die Grundfläche des geplanten Baurechts beträgt weniger als 20.000 qm (§ 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB) und auch die übrigen Voraussetzungen des § 13 a BauGB liegen vor, sodass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt wird.
Im derzeit gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Regensburg ist das Planungsgebiet als Verkehrsfläche für Bahnanlagen dargestellt. Künftig soll der Bereich als Urbanes Gebiet (MU) dargestellt werden. Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB ist es möglich, einen Bebauungsplan, der von der Festsetzungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufzustellen, bevor der Flächennutzungsplan geändert wurde, wenn – wie vorliegend – die geordnete städtebauliche Entwicklung im Stadtgebiet nicht beeinträchtigt wird. Der Flächennutzungsplan wird nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes im Wege der Berichtigung angepasst.
Die Planungshoheit/Zuständigkeit liegt derzeit noch bei der Deutschen Bahn, welche die erforderlichen Grundstücke entwidmen bzw. freistellen muss.
Die dafür notwendige Beseitigung bahnbetrieblicher Anlagen bedarf eines Planfeststellungsbeschlusses des Eisenbahn-Bundesamtes gemäß §§ 18 ff. AEG, welcher im III. Quartal 2017 durch die Deutsche Bahn beantragt wurde. Danach kann ein Antrag auf Freistellung von Bahnbetriebszwecken gestellt werden, wenn kein Verkehrsbedürfnis mehr besteht und langfristig eine Nutzung der Infrastruktur im Rahmen der Zweckbestimmung nicht mehr zu erwarten ist (§ 23 AEG).
Derzeit ist davon auszugehen, dass das bahnrechtliche Verfahren (Entwidmung und Freistellung) 2019 zum Abschluss gebracht werden kann. Bis dahin können die Grundlagen für das Bebauungsplanverfahren erarbeitet werden und die notwendigen Verfahrensschritte, soweit dies möglich ist, eingeleitet und durchgeführt werden.
Der Ausschuss beschließt:
Anlagen: BP 269 - Anlage 1: Übersicht der Ergebnisse der Mehrfachbeauftragung BP 269 - Anlage 2: Städtebaulicher Entwurf BP 269 - Anlage 3: Ansicht von Kirchmeierstraße BP 269 - Anlage 4: Geltungsbereich Bebauungsplan BP 269 - Anlage 5: Luftbild BP 269 - Anlage 6: Bebauungsplan 229 – Dauerkleingartenanlage nördl. d. Kirchmeierstraße, westl. d. Bundesbahnbetriebswerkes
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