Vorlage - VO/18/15047/60
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I. Ausgangssituation
Das Gebäude Maximilianstraße 26 befindet sich seit Januar 2015 im Besitz der Stadt Regensburg. Nach einer brandschutztechnischen Ertüchtigung des Gebäudes und baulichen Renovierungsarbeiten konnten die für die städtische Verwaltung vorgesehenen Flächen Mitte des Jahres 2016 bezogen und die dortige Nutzung aufgenommen werden. Auch wurden im Zuge der Ertüchtigung die durch den Voreigentümer nicht behobenen brandschutztechnischen und baulichen Mängel der extern vermieteten Einheiten behoben. Außerdem wurde bereits der Aufzug im Treppenhaus West erneuert.
Nach Abschluss der Renovierungsarbeiten und im Zuge der Nutzungsaufnahme der städtischen Einheiten fand eine Freimessung statt. Hierbei wurden teils erhebliche Überschreitungen der von der „World Health Organisation“ (WHO) angegebenen Richtwerte für Formaldehyd im 1. OG, 2. OG und 3. OG festgestellt. Auch durchgeführte Messungen im EG des Objekts ergaben z.T. erhöhte Formaldehydwerte. Bei den ebenfalls gemessenen Wohneinheiten im 4. OG des Objekts ergab sich keine Richtwertüberschreitung des Formaldehydwertes.
Bei der parallel durchgeführten Untersuchung des Trinkwassers wurden teilweise erhebliche Überschreitungen der Werte für Keime, Blei und Eisen festgestellt. Das Gesundheitsamt wurde hierüber entsprechend informiert. Eine durch das Amt für Gebäudeservice veranlasste Gefährdungsanalyse der Trinkwasserinstallation ergab teilweise erhebliche Mängel des Trinkwasserinstallationsnetzes. Erste kurzfristig veranlasste Maßnahmen zur Reduzierung der Trinkwasserbelastung ergaben zwar in Teilbereichen eine Verbesserung, eine umfassende Behebung der Belastung konnte allerdings aufgrund des umfassenden Leitungsnetzes, vielfach vorhandener sog. „Totleitungen“ und nicht vorliegender Installationspläne, nicht erzielt werden. Eine umfassende Sanierung der Trinkwasserinstallation ist somit angezeigt.
Für die Belastung durch Formaldehyd ebenfalls veranlasste Beprobungen ließen die in den Geschossen EG, 1. OG, 2. OG und 3. OG teilweise verbaute sog. „verlorene Schalung“ als Quelle der Belastung verorten. Zur Behebung der Formaldehydbelastung in den Geschossen EG, 1. OG, 2. OG und 3. OG ist eine umfassende Schadstoffsanierung notwendig. Im Zuge der Sanierung der Trinkwasserinstallation und der Schadstoffsanierung Formaldehyd sollen, soweit erforderlich, auch die elektrotechnischen Anlagen und die Sanitärinstallation instand gesetzt sowie die Heizungs- und Lüftungsanlagen ergänzt werden.
Nach entsprechenden Voruntersuchungen wurden die Rückbauarbeiten fortgesetzt. Bisher wurden die abgehängten Decken im 1. und 2. OG und die formaldehydhaltigen Einbaumöbel demontiert und entsorgt. Diese Maßnahme ermöglicht eine höhere Planungssicherheit für die haustechnischen Gewerke.
Im Schreiben vom 09.08.2017 durch das Personal- und Verwaltungsreferat wurde das Amt für Integration und Migration (Amt 77) als zukünftiger Nutzer angegeben. Neben der bereits bekannten und geplanten Schadstoffsanierung bzgl. Formaldehyd und der Sanierung der Trinkwasserinstallation wurde die zusätzliche funktionale Überplanung der beiden Obergeschosse und zusätzlich eines Teilbereichs des Erdgeschosses mit einem Flächenanteil von ca. 680 qm vorgegeben.
Hochbau
Der bauliche Schwerpunkt liegt aufgrund der Formaldehydbelastung in der Schadstoffsanierung. Dazu werden die Stahlbetonrippendecken über EG, 1. und 2. OG unterseitig mit Gipsgartonplatten verschlossen und diese einschl. der Wandanschlüsse mit einer diffusionsdichten Folie luftdicht versiegelt. Darunter wird zusätzlich eine Akustikdecke abgehängt. Die Tragsysteme sind aufeinander abgestimmt, so dass keine Undichtigkeiten aufgrund von Durchdringungen entstehen können. Die Installationsführung erfolgt revisionierbar im Zwischenraum. Um die Brandschutzanforderungen zu erfüllen, sind vorab u.a. die Anschlüsse der Trockenbauwände an die Stahlbetonrippendecken zur Erzielung der Rauchdichtigkeit nachzubessern und die Abschlüsse zu den Treppenhäusern entsprechend der geforderten Brandschutzklasse zu erneuern. Wo notwendig, werden die Rettungswege durch die Anpassung von Türbreiten und Öffnungsrichtungen ertüchtigt. In einzelnen Bereichen des ersten und zweiten Geschosses werden Um- und Rückbauten einzelner Räume vorgenommen, um den Nutzeranforderungen zu entsprechen. Dazu gehören auch die Umbauten der WC-Räume zur Schaffung für Personal- und Besucheranlagen. Zusätzlich sind Rückbauten und verschiedene bauliche Leistungen im Rahmen der Trinkwasserleitungs- und Elektroinstallationserneuerung notwendig.
Im Erdgeschoss wird auf rund 460 qm eine Zone für den Publikumsverkehr des Amtes für Integration und Migration geschaffen, bestehend aus Beratungs-, Warte- und Informationsbereichen. Das östliche Treppenhaus wird mit einer Tür direkt an die Besucherzone angeschlossen und der Haupteingang in den überdachten Bereich verlegt. Außerdem entstehen im EG Räume für Personal, Lagerflächen, einen Wertschutzraum und Sanitäreinrichtungen für Besucher und Personal. Der Arkadengang entlang der Grasgasse wird durch eine Zaunanlage unzugänglich gestaltet.
Die Decken werden großflächig mit Akustikplatten aus mineralischen Baustoffen verkleidet. Dadurch wird, neben der raumakustischen Optimierung, auch eine Gliederung der Nutzungszonen im Publikumsbereich vorgenommen. Der Boden wird mit einem im Ladenbau üblichen Material ausgelegt.
Heizung, Lüftung und Sanitär
Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen
Die vorhandenen Trinkwasserleitungen werden größtenteils, soweit notwendig, zurückgebaut und durch neue Edelstahlleitungen ersetzt. Diese werden vom UG bis Unterkannte Decke 2. OG verlegt. Lediglich der WC-Kern im Wahlamt im 3. OG erhält einen neuen Trinkwasseranschluss. Die Leitungen in den Wohnungen des Dachgeschosses und der Notarkanzlei verbleiben und werden lediglich mit den neuen Steigleitungen verbunden. Die Trinkwassereinspeisung und -verteiler, aber auch Strangabsperr- bzw. Eckventile werden ebenfalls erneuert. Vorhandene Abwasserleitungen werden durch neue Fallleitungen ersetzt. Gleichzeit wird der Brandschutz an allen Leitungen ertüchtigt. Die Sanitäranlage im EG wird erweitert und es werden im 1. OG und 2. OG zwei WCs und das Bad im 2.OG aufgrund räumlicher Umnutzung vollständig zurückgebaut. Im 1. OG entsteht zudem zentral ein behindertengerechtes WC. Die umzubauenden Sanitärbereiche werden mit neuen Sanitärgegenständen ausgestattet. Bei den verbleibenden WCs erfolgt ein neuer Trinkwasseranschluss und der Austausch der Hygienegeräte und Armaturen. Putzräume und Teeküchen erhalten dezentrale Warmwasserbereiter. Im EG, 1. OG und 2.OG werden Anschlüsse für Trinkwasserspender vorgesehen. Zudem wird die Hebeanlage im UG ergänzt, da die alte Anlage nicht mehr gewartet werden kann. Diese bleibt aber noch für die Entwässerungsgegenstände im UG erforderlich. Die Enthärtungsanlage im UG wird stillgelegt.
Wärmeversorgungsanlagen
Im Rahmen der Sanierung der Wärmeversorgungsanlagen müssen ebenfalls brandschutztechnische Ertüchtigungen vorgenommen und die Wärmedämmung der Leitungen ergänzt werden. Nichtgängige Absperrarmaturen werden ausgetauscht. In der neuen Halle und den weiteren Umbaubereichen im gesamten Gebäude werden die Heizkörper entsprechend der Nutzung angepasst bzw. erneuert, nicht mehr benötigte Heizkörper werden stillgelegt.
Lufttechnische Anlagen
Die alten und nicht mehr benötigten Lüftungsanlagen und Lüftungskanäle werden, soweit unbedingt notwendig, zurückgebaut, ansonsten stillgelegt und entkoppelt. Gleiches gilt für die vorhandenen Kälteanlagen und -leitungen. Die alten, nicht mehr benötigten Feuerschutzklappen werden im gesamten Gebäude zurückgebaut, die Wand- und Deckenöffnungen verschlossen. Weiterhin erforderliche Klappen werden überprüft und nur bei mangelhafter Funktionalität, bzw. aufgrund unzulässigen Einbaus ausgetauscht. Der umfangreiche Mehraufwand für die Demontage und Entsorgung asbesthaltiger Materialien wurde berücksichtigt. Abluftsysteme für WCs, Kopierräume und sonstige Räume werden soweit wie möglich erhalten und falls notwendig erweitert. Für einzelne Einheiten werden neue Lüftungen und Kanalnetze eingebaut. Dazu gehört insbesondere der innenliegende Wartebereich im 1.OG. Die Lüftungsanlage für die Arbeitsräume im UG und die Abluftanlage der Tiefgarage werden gewartet, vorliegende Mängel werden behoben. Für die Schalterhalle im EG kann ein vorhandenes Deckenlüftungsgerät einschl. Kältegerät Verwendung finden. Das Luftkanalnetz muss in diesem Bereich jedoch neu erstellt werden, um an die Situation in den Bereichen Beratung, Warten und Information optimal angepasst zu werden und um die Arbeiten an der Decke im EG zu ermöglichen. Die vorhandene Rohrpostanlage wird aus Brandschutzgründen ebenfalls demontiert.
Gebäudeautomation
Es erfolgt der Rückbau alter und nicht mehr benötigter Mess-, Steuerungs- und Regelungstechnik. Für weiterhin benötigte Lüftungsgeräte im UG wird ein neues Schalttableau aufgrund fehlender Ersatzteile verbaut. Für das neue Lüftungsgerät mit Wärmerückgewinnung im 3.OG wird auch neue Regeltechnik verbaut. Die neu verbauten Brandschutzklappen werden ebenfalls aufgeschaltet.
Elektroarbeiten
Die Installation ist ca. 30 Jahre alt. Die Elektroverteilungen befinden sich durchwegs in schlechtem Zustand. Es fehlen Schaltpläne und Übersichtspläne.
Erneuert werden die REWAG-Messungen und die Gebäudehauptverteilung im Kellergeschoß. Die Steigleitungen zu den Etagenverteilungen sind ausreichend dimensioniert und werden weiter verwendet. Brandschotte sind nachzubessern.
Sämtliche Etagenverteilungen und sonstige Unterverteilungen werden erneuert.
Die gesamte Verkabelung wird ausgebaut. Zum Teil wurde viel nachinstalliert mit untergeordnetem Leitungsverlauf. Die Decken müssen mit speziellen Folien abgeschlossen werden. Ein Durchdringen dieser Folien mit Leitungen kann nicht gasdicht erfolgen. Damit wäre die gesamte Sanierungsmaßnahme gefährdet. Deshalb werden bei der Neuinstallation unter der Folienebene an der Wand in den Büros Kabelrinnen installiert. Darunter folgt die eigentlich abgehängte Decke. Somit gibt es keine Durchdringungen der Folie und die Rettungswege werden nahezu brandlastfrei. Aufwendige E30-Abkofferungen und die Anschlüsse entfallen größtenteils, d.h. der Mehraufwand für die Neuinstallation führt im Bereich des Brandschutzes zu Kosteneinsparungen und es ergibt sich insgesamt eine bessere technische Lösung.
Die Beleuchtung erfolgt in LED-Technik; die alten Leuchten werden entsorgt.
Die Anforderungen an die EDV-Verkabelung gehen bei diesem Nutzer über den üblichen Standard hinaus (zusätzliche Geräte wie Ausweisleser, Fingerabdruckleser). Alle EDV-Verteilerschränke werden mit LWL verbunden. Parallel dazu sind Reserve-Röhrchen (sogen. Micro-Pipes) verlegt. Hier ist das nachträgliche Einblasen von Glasfaserleitungen möglich.
III. Kosten
Im Maßnahmenbeschluss (VO/18/14092/60) vom 21.03.2018 wurden rd. 2,8 Mio. € als Gesamtkosten (Kostenrahmen) prognostiziert. Die aktuelle Kostenberechnung vom 30.11.2018 liegt bei rd. 3,5 Mio €.
Im Rahmen der fortschreitenden Planung ergaben sich weitere notwendige Leistungen.
Die Kostenerhöhung ergibt sich insbesondere aus folgenden Gründen:
Die Kostenberechnung gliedert sich wie folgt auf:
KG 100 Grundstück 0,0 Mio. € KG 200 Herrichten und Erschließen 0,0 Mio. € KG 300 Bauwerk - Baukonstruktion 1,5 Mio. € KG 400 Bauwerk - Technische Anlagen 1,3 Mio. € KG 500 Außenanlagen 0,0 Mio. € KG 600 Ausstattung (Büroausstattung, Teeküchen, etc. durch Amt 77)--- KG 700 Baunebenkosten mit Umzug 0,7 Mio. €
Gesamtkosten 3,5 Mio. € abzgl. bisher erbrachter Leistungen - 0,2 Mio. €
verbleibende Kosten gerundet 3,3 Mio. €
IV. Zeitlicher Ablauf
Nach Abschluss der Entwurfsplanung im November 2018 wurden ab Dezember 2018 die weiteren Planungsschritte fortgesetzt und der Bauantrag eingereicht.
Im Anschluss an diese Beschlussfassung werden die Ausführungs- bzw. Werkplanung abgeschlossen und die Vergabeverfahren eingeleitet. Die ersten Submissionsergebnisse sollen Ende Februar 2019 vorliegen. Nach Ablauf der Vergabeverfahren können die ersten Aufträge Anfang April 2019 erteilt werden; der Baubeginn kann dann Ende April 2019 erfolgen. Die Fertigstellung der Sanierungs- und Umbau-Maßnahmen ist für Ende September 2019 geplant.
V. Finanzierung
Im (Entwurf des) Investitionsprogramm(s) 2018 – 2022 sind im UA 8809/51 bei HhSt. 1.8809.9459 bisher Haushaltsmittel i.H.v. insgesamt rd. 3,6 Mio. € - davon etwa 0,8 Mio. € für die Maßnahmen in den Jahren 2015/2016 und etwa 2,8 Mio. € für die Maßnahmen ab 2017 ff) - berücksichtigt. Im (noch gültigen) Investitionsprogramm 2017 – 2021 waren noch Haushaltsmittel i.H.v. insgesamt rd. 2,8 Mio. € eingestellt.
Zur Umsetzung der erläuterten Sanierungs- und Umbaumaßnahmen wären bei der HhSt. 1.8819.9459 zusätzliche Haushaltsmittel i.H.v. 700.000,00 € (= Kostenberechnung i.H.v. 3,5 Mio. € zum Kostenrahmen i.H.v. 2,8 Mio. €) erforderlich, die überplanmäßig bereitgestellt werden müssten.
Die Deckung könnte durch Minderausgaben bei HhSt. 1.3102.9420 „‘Wissenschaftl. Museen und Sammlungen‘ – ‚Gebäudeneubau‘ – ‚‘Neuerrichtung “ erfolgen.
Um haushalterisch - u.a. auch aus Gründen der Wahrheit und Klarheit - eine Trennung von bisherigen (in den Jahren 2015/2016) und neuen (ab 2017 ff) Teil-Maßnahmen zu ermöglichen, sollte das Referat für Wirtschaft, Wissenschaft und Finanzen ermächtigt werden, im Rahmen der maximal genehmigten Haushaltsmittel, das wären nach dieser Beschlussfassung insgesamt 4,3 Mio. € (= davon rd. 0,8 Mio. € für sog. Alt-Maßnahmen zzgl. rd. 3,5 Mio. € für zusätzliche Maßnahmen gem. Kostenberechnung), bei Bedarf Haushaltsmittel zwischen der bisherigen HhSt. 1.8809.9459 und der neuen HhSt. 1.8809.94590 umzuschichten.
I. Der Bau- und Vergabeausschuss empfiehlt / der Ausschuss für Finanzen, Verwaltung und Beteiligungen empfiehlt / der Stadtrat beschließt:
Die notwendigen Maßnahmen zur Schadstoffsanierung Formaldehyd und zur Sanierung der Trinkwasserinstallation sowie die Umbauten zur Nutzung durch das Amt für Integration und Migration im stadteigenen Gebäude Maximilianstraße 26 sind im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel und gemäß Sachverhaltsdarstellung umzusetzen.
II. Der Ausschuss für Finanzen, Verwaltung und Beteiligungen empfiehlt / der Stadtrat beschließt:
Zur Umsetzung der Sanierungs- und Umbaumaßnahmen werden nach Maßgabe des Sachverhalts bei der HhSt. 1.8819.9459 Haushaltsmittel i.H.v. 700.000,00 € überplanmäßig bereitgestellt; die Deckung erfolgt durch Minderausgaben bei HhSt. 1.3102.9420.
Zur haushalterischen Trennung von bisherigen und zukünftigen Teil-Maßnahmen wird das Referat für Wirtschaft, Wissenschaft und Finanzen ermächtigt, Haushaltsmittel zwischen den der bisherigen HhSt. 1.8809.9459 und der neuen HhSt. 1.8809.94590 umzuschichten.
Anlagen:
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