Vorlage - VO/19/15673/66  

Sachverhalt:

Den Abschluss des ExWoSt-Projektes „Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen in wachsenden Kommunen“ Ende 2019 nimmt die Wohnbauoffensive zum Anlass, dem Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen über ihre Tätigkeit zu berichten.

Eine nach wie vor angespannte Wohnraumversorgung trotz erster Erfolge

Die Wohnungsversorgungslage in der Stadt Regensburg ist nach wie vor angespannt. Die Fertigstellungszahlen lagen 2018 mit knapp 1.200 Wohneinheiten zwar leicht unter dem Vorjahreswert, allerdings hat sich auch der starke Bevölkerungszuwachs, der insbesondere in den Jahren 2015 und 2016 zu beobachten war, erneut verlangsamt. 2018 konnten die Baufertigstellungen erstmals seit 2014 wieder in etwa die Nachfrage aus dem Bevölkerungsanstieg abdecken. Aufgrund des starken Nachfrageüberhangs, der sich insbesondere im Jahr 2016 aufgebaut hat, sind jedoch die Mieten und insbesondere die Kaufpreise für Eigentumswohnungen erneut angestiegen.

Die Verstetigung der hohen Fertigstellungszahlen von Wohnraum ist bereits der erste Schritt, dieses Missverhältnis zu beseitigen. Trotz dieser insgesamt positiven Ergebnisse müssen die Bemühungen weiter intensiviert werden, insbesondere für den geförderten Wohnraum. Ziel ist, in den kommenden Jahren zwischen 1.100 und 1.500 Wohnungen pro Jahr fertig zu stellen, um der nach wie vor hohen Nachfrage gerecht werden zu können.

Im interkommunalen Vergleich liegt Regensburg bei den Fertigstellungszahlen je 1.000 Einwohner bayernweit deutlich vor den anderen Großstädten wie Augsburg, Nürnberg oder Würzburg. Lediglich Ingolstadt hat in den letzten Jahren auf das Regensburger Niveau aufgeholt.

Durchschnittliche Baufertigstellungen in den bayerischen Großstädten

von 2014 bis 2018 je 1.000 Einwohner am Ort des Hauptwohnsitzes

Neben der rein quantitativen Schaffung von neuem Wohnraum ist vor allem die Bezahlbarkeit der Wohnungen von großer Bedeutung. Bei immer stärker steigenden Mietpreisen ist es insbesondere für die Wohnraumversorgung einkommensschwächerer Haushalte und zunehmend auch der Mittelschicht von größter Bedeutung, dass mehr mietpreisgebundene und öffentlich geförderte Wohnungen realisiert werden. Derzeit übersteigt die Nachfrage nach preisgebundenem bzw. gefördertem Wohnraum das Angebot um ein vielfaches. Durch die Anwendung der 20%-Quote in Verbindung mit der hohen Neubautätigkeit können hier jedoch erste Erfolge verzeichnet werden:

Geförderter Wohnungsbau

Ein Ziel der Wohnbauoffensive ist es, bei allen größeren Bauvorhaben geförderten Wohnraum zu realisieren. Während für Gebiete mit neu aufzustellenden Bebauungsplänen und einer Geschossfläche für Wohnen ab 4.500 m² die Vorhabenträger über den städtebaulichen Vertrag verpflichtet werden, geförderten Wohnraum zu schaffen (derzeitige Quote 20%), geschieht dies bei Nachverdichtungsmaßnahmen nach §34 BauGB nur auf freiwilliger Basis. Es gibt trotzdem einige Eigentümer, die sich bereit erklärt haben, öffentlich geförderten Wohnraum zu erstellen, obwohl hierfür keine rechtliche Notwendigkeit besteht.

Fertigstellungen von Wohnungen

Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die anhaltenden Bemühungen erste Erfolge zeigen: 2018 konnte der mit Abstand höchste Wert bei den Fertigstellungen öffentlich geförderter Wohnungen der letzten 20 Jahre erreicht werden, diese verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet (vgl. Karte). In den nächsten Jahren wird das Angebot an geförderten Wohnungen wahrscheinlich noch deutlich gesteigert werden können. Neben vielen kleineren Projekten zählen dazu insbesondere die bereits genehmigten Wohnungen in der ehemaligen Nibelungenkaserne und dem Dörnbergviertel sowie die geplanten Wohnungen in den urbanen Gebieten Grunewaldstraße und Kirchmeierstraße sowie in der Lechstraße, Otto-Hahn-Straße und dem ehemaligen LERAG-Areal. Zudem wird das Angebot an geförderten Studentenwohnungen noch deutlich ausgeweitet. Ab dem Jahr 2024 sollen dann insbesondere die Wohnungen in der Prinz-Leopold-Kaserne zu einer weiteren Entspannung beitragen.

Prognose der Fertigstellung von geförderten Wohnungen in den Jahren 2019 – 2023:

Während die Zahl der klassischen Sozialwohnungen weiterhin leicht sinkt, konnte die Zahl der gebundenen Wohnungen insgesamt seit 2017 leicht gesteigert werden und eine Trendumkehr eingeleitet werden. Die Nachfrage nach Wohnberechtigungsscheinen ist zuletzt zwar konstant geblieben, allerdings ist aufgrund des anhaltend hohen Mietniveaus und der erhöhten Einkommensgrenzen künftig eine deutliche Erhöhung der Nachfrage zu erwarten.

Entwicklung der Sozialwohnungen und Nachfrage nach Wohnberechtigungsscheinen

Struktur der Haushalte mit Wohnberechtigungsschein

Zwar sind mit knapp der Hälfte die 1-Personen-Haushalte die Gruppe mit der höchsten Nachfrage nach Wohnberechtigungsscheinen, es wird jedoch auch offensichtlich, dass vor allem die größeren Haushalte überproportional als Nachfrager für geförderte Wohnungen auftreten, so dass verstärkte Anstrengungen unternommen werden müssen, um dieses Segment noch besser zu bedienen.

Flächenkatalog

Aus der Grundlagenermittlung in der Anfangsphase der Wohnbauoffensive liegt mit dem Flächenkatalog zu den Potentialflächen ein dynamisches Werkzeug vor, anhand dessen die aussichtsreichsten Gebiete für neuen Wohnungsbau systematisch bearbeitet und bewertet werden. Dieser Katalog wird laufend überarbeitet und ergänzt. Derzeit befinden sich darin rund 60 Potentialflächen, davon haben ca. 40 Flächen nach derzeitigem Erkenntnisstand eine hohe Umsetzungswahrscheinlichkeit. Anhand der Bewertungsmatrix werden die erfolgversprechendsten Projekte identifiziert und daraus eine Bearbeitungsreihenfolge abgeleitet. Die Arbeitsgruppe Wohnbauoffensive konzentriert sich vorrangig auf die Bearbeitung der Flächen mit der höchsten Priorität. Die Prioritätenliste umfasst derzeit 10 Projekte mit über 2.000 Wohneinheiten. Im monatlichen Jour Fixe des Amtes für Stadtentwicklung, des Stadtplanungsamts, des Bauordnungsamts und des Liegenschaftsamts werden die einzelnen Projekte bezüglich Chancen, Zeithorizont, Umsetzbarkeit etc. besprochen. Es wird abgestimmt, welche Projekte weiterverfolgt werden sollen, ggfs. das Maß der baulichen Nutzung diskutiert, geklärt, ob Flächen im Sinne einer langfristigen Vorratspolitik angekauft werden sollten und mögliche Planungen für einzelne Flächen und Gebiete entwickelt. Auch kurzfristig neu hinzugekommene Flächen und Anfragen von Eigentümern und Projektverantwortlichen werden hier schnell abgestimmt. Nicht zuletzt ist der Jour Fixe ein wichtiges Instrument, um alle Beteiligten auf denselben Wissensstand zu bringen. Die Planungs- und Baureferentin ist laufend eingebunden und führt als übergeordnete Stelle bei richtungsweisenden Fragen die Entscheidung zum weiteren Vorgehen herbei. 

Urbane Gebiete

Gemäß dem Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen vom 18.07.2017 wurden durch die Verwaltung die planerischen Schritte für die Urbanen Gebiete Kirchmeierstraße und Grunewaldstraße eingeleitet.

Inzwischen ist der städtebauliche Wettbewerb für das Areal nördlich der Kirchmeierstraße abgeschlossen, der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan wurde am 24.07.2018 gefasst. Vom Investor wurden die Modelle Fair Wohnen Care und Fair Wohnen Worx entwickelt, durch die im Gebiet 100% geförderter Wohnraum in Form von Seniorenwohnungen und Mitarbeiterwohnungen umgesetzt werden soll.

Auch im zweiten Urbanen Gebiet, der Grunewaldstraße, wurde ein städtebaulicher Wettbewerb ausgelobt, der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan wurde am 06.11.2018 gefasst. Anstelle der geforderten 20 % geförderten Wohnraum hat sich der Investor bereit erklärt, 40 % zu realisieren.

Für ein drittes urbanes Gebiet laufen derzeit Sondierungsgespräche mit den Eigentümern. Diese gestalten sich zwar schwierig, weil ein Eigentümer nicht entwicklungsbereit ist, es zeichnet sich jedoch ein Weg ab, wie das Vorhaben trotzdem zumindest stufenweise umgesetzt werden kann. Ein viertes urbanes Gebiet musste mangels Mitwirkungsbereitschaft eines Teils der Eigentümer (komplexe Erbbaurechtssituation mit lang laufenden Verträgen) verworfen werden.

Bündnis für bezahlbares Wohnen – Runde Tische der Genossenschaften und Wohnungswirtschaft

Um auch die Anregungen und Hinweise der Genossenschaften und der Wohnungswirtschaft aufnehmen zu können, werden die Dialoge im Rahmen der Runden Tische für bezahlbares Wohnen zweimal im Jahr fortgesetzt. Die Aufteilung der Netzwerkarbeit in zwei Runde Tische, einer für die Genossenschaften, einer für alle anderen zur Zusammenarbeit bereiten Akteure, hat sich bewährt. Die Diskussionsbeiträge erweisen sich für alle Beteiligten als wertvoller Input. Für die Genossenschaften können die Themen Grundstücksverfügbarkeit und Grundstücksvergabevorbehalt zugunsten der Genossenschaften als zentrales Anliegen ausgemacht werden. Im Kreis der privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen standen dagegen die Themen schnelle Baurechtschaffung, Stellplatzsatzung, Grünflächenschlüssel, Folgelasten bei der Vergabe von Erbbaurechten, Feuerwehraufstellflächen auf Privatgrund und stadtteilbezogene Leitbilder im Mittelpunkt der Diskussion.

Am 05.06.2019 wurde der Entwurf des Regensburger Baulandbeschlusses den Runden Tischen vorgestellt, um Transparenz in diesem wichtigen Thema zu schaffen und einen offenen Gedankenaustausch zu ermöglichen. 

Experimenteller Wohnungs- und Städtebau (ExWoSt): „Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen in wachsenden Kommunen“

Seit 2017 läuft das Forschungsprojekt des Bundes zur Erprobung eines aktiven Innenentwicklungsmanagements. Mit der 4. Erfahrungswerkstatt, die vom 21. bis 22. Mai 2019 in Regensburg stattfand, geht das Forschungsprojekt seinem Ende zu. Aus der interkommunalen Vernetzung mit den Städten Berlin, Hamburg, Trier, Offenburg, Solingen, Ludwigsfelde und Aalen sind einige interessante Impulse entstanden, die in Zukunft weiter verfolgt werden sollen. So wurden Möglichkeiten erörtert, ein öffentlich einsehbares Baulandkataster zur Identifikation von Nachverdichtungspotenzialen zu etablieren. Ein weiteres nützliches Ergebnis der Zusammenarbeit ist die Bereitstellung eines eigens erarbeiteten Wirtschaftlichkeitsrechners für Bauprojekte, der den teilnehmenden Modellkommunen eigene Berechnungen zu konkreten Vorhaben ermöglichen soll. Damit bietet sich eine Möglichkeit, mit Investoren, Bauträgern und Genossenschaften auf Augenhöhe über wirtschaftliche Aspekte diskutieren zu können und ein besseres Verständnis für die unternehmerischen Risiken wie auch wirtschaftliche Überlegungen zu erhalten.

Als ein weiterer positiver Impuls der Vernetzung innerhalb des Forschungsprojekts lässt sich der Anstoß zu urbanen Gebieten nennen. Inspiriert durch die Überlegungen aus Hamburg, die Magistralen mittels der neuen Baugebietskategorie zu verdichten, wurde der Ansatz im Rahmen der Wohnbauoffensive übernommen und umgesetzt. Dadurch wurde bereits kurz nach der Einführung der neuen Kategorie in der BauNVO mit den Planungen für erste urbane Gebiete in Regensburg begonnen.

Für die Entwicklung des Regensburger Baulandbeschlusses sind wichtige Impulse und Vorschläge von dem Projektbüro, das das Forschungsvorhaben betreut, gemacht worden. Es werden nun Vergleichsberechnungen angestellt, um die Angemessenheitsprüfung konkret für die Bedürfnisse der Stadt Regensburg durchzuführen.

Projekt Überbauung von Parkplatzflächen

Auf Beschluss des Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen hat sich die Wohnbauoffensive intensiv mit den Möglichkeiten der Überbauung von Parkplätzen im gesamten Stadtgebiet befasst.

Nach einer quantitativen und qualitativen Ausmusterung und vertieften Überprüfung der bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten, u.a. mit beispielhaften Baukörpern, sind 35 grundsätzlich geeignete Flächen verblieben. Allerdings hat sich gezeigt, dass einige Rahmenbedingungen geändert werden müssten bzw. es zahlreiche Probleme gibt, die gelöst werden müssen. So fehlt es oft am angemessenen Wohnumfeld, es bräuchte Ausnahmen von der Stellplatzsatzung und ergänzende Mobilitätskonzepte, Kinderspiel- und Freiflächen müssen geschaffen werden und es ist die grundsätzliche Konkurrenz zum Gewerbe- und Grünflächenbedarf zu bedenken. Letztlich muss jede Fläche gesondert betrachtet und für eine Vielzahl von Problemstellungen müssen individuelle Ansätze geprüft werden.

Am 02.07.2019 wurde dem Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen ein ausführlicher Bericht vorgelegt.

Regensburger Modell Wohnungstausch

Ein weiteres Element der Wohnbauoffensive, das zwar nicht die Wohnungsknappheit in Regensburg generell lösen kann, aber als ein Baustein für bestimmte Gruppen zu einer Verbesserung der Wohnsituation führen kann, ist das Regensburger Modell Wohnungstausch. Das Projekt wurde am 29.05.19 vom Stadtrat beschlossen. Ein/e Senior/-in, der/die in einer für ihn/sie zu großen, nicht barrierefreien Wohnung lebt, zieht in eine kleinere, barrierefreie Wohnung. Er/Sie macht seine größere Wohnung frei, die damit für eine Familie zur Verfügung steht. Der/Die Senior/-in erhält Koordinierungs- und eine finanzielle Umzugshilfe. Ziel ist es, Senioren ein sicheres und selbstbestimmtes Leben im Alter zu sichern. Die neue Wohnung sollte im vertrauten Wohnumfeld liegen, um persönliche Kontakte zu erhalten.

Zweckentfremdungssatzung

Als ein Baustein zur Bekämpfung der Wohnungsnot wurden die Notwendigkeit, die rechtlichen Voraussetzungen und die Erfahrungen anderer Kommunen zur Zweckentfremdungssatzung geprüft und erarbeitet. Im Stadtgebiet Regensburg lässt sich eine kontinuierliche Steigerung der Gesamtzahl der komplett an Feriengäste vermieteten Wohnungen feststellen. Die Zahl der Ferienwohnungen wird ohne Zweckentfremdungssatzung weiterhin zunehmen. Jede Wohnung, die nicht zweckentfremdet werden darf, dafür aber dauerhaftem Wohnen weiterhin zur Verfügung steht, leistet deshalb einen Beitrag, den Wohnraummangel zu mildern, so dass einer Zweckentfremdungssatzung eine starke präventive Funktion zukommt. Die Vorlage wurde am 25.06.2019 dem Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen vorgelegt und am 27.06.2019 vom Stadtrat beschlossen.

Baulandbeschluss

Es besteht seit langem die Praxis, Investoren und Projektentwickler, die größere Planungsprojekte umsetzen, an den Planungs- und Folgekosten zu beteiligen. Genauso selbstverständlich ist auch der Grundsatz, dass die Leistungen der Vorhabenträger auf das angemessene Maß beschränkt bleiben müssen. Um dies nun verbindlich und transparent festzuhalten, wurde die Verwaltung vom Stadtrat beauftragt zu prüfen, ob und wie die „Sozialgerechte Bodennutzung“ in Regensburg umgesetzt werden kann. Dem Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen wird am 16.07.2019 ein Zwischenbericht vorgelegt, da noch einige offene Fragen geklärt werden müssen.

Öffentlichkeitsarbeit

Im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit wurde die Entwicklung einer interaktiven Karte mit Wohnbauprojekten initiiert, die auf der Homepage der Stadt veröffentlicht werden soll. In Zusammenarbeit mit der Abteilung Vermessung und Kartographie wurden die notwendigen Parameter festgelegt und ein Anforderungskatalog erstellt. Die Abstimmung mit dem Amt für Informations- und Kommunikationstechnik und der Pressestelle ist erfolgt, die technische Umsetzung der interaktiven Karte wurde fertiggestellt und in das Content-Management-System implementiert. Lediglich die Inhalte konnten, aufgrund der fehlenden Angaben und Einverständniserklärungen der Bauträger zu ihren Vorhaben, bisher noch nicht in ausreichendem Maße hinzugefügt werden. Deshalb wurden die Betroffenen Anfang 2019 erneut angeschrieben und zusätzlich telefonisch kontaktiert, um fehlende Einverständniserklärungen und die Projektinformationen beizubringen. Derzeit laufen die letzten (rechtlichen) Abstimmungsarbeiten, die Karte soll noch vor der Sommerpause auf der Homepage veröffentlich werden.

Als weiterer Schritt zur Öffentlichkeitsarbeit und Verbesserung der Akzeptanz für Neubauvorhaben wird derzeit ein Wohnungsmarktbericht erstellt. Dieser übersichtliche Flyer wird zum einen die Entwicklung des Wohnungsmarktes der Stadt Regensburg darstellen (Einwohnerentwicklung, Kaufpreise, Mieten, Bauüberhänge, Fertigstellungen, geförderter Wohnraum etc.) und zum anderen die Wohnbauoffensive mit ihren aktuellen Projekten vorstellen. Dieser Flyer soll jährlich aufgelegt werden. Die Information wird parallel im Internet veröffentlicht.

Aus den Runden Tischen der Wohnungswirtschaft heraus wurde der Wohnbauoffensive vereinzelt gemeldet, dass für Wohnungen der Einkommensstufe II und III kaum Nachfrage bestehe. Die Veränderung der Einkommensgrenzen für den geförderten Wohnraum, die es mit sich bringen, dass bis zu 60% der Haushalte förderfähig sind, scheint in der Öffentlichkeit bisher kaum bekannt zu sein. Sobald die Fertigstellung der geförderten Wohnungen in der Nibelungenkaserne ansteht und damit eine deutliche Angebotsausweitung einhergeht, soll deshalb bereits im Vorfeld umfangreich Öffentlichkeitsarbeit betrieben werden. Er muss auf Seiten der Investoren und Projektverantwortlichen ein Bewusstsein dafür geschaffen werden, dass es sich bei geförderten Wohnungen um keine minderwertigen Wohnungen handelt und Menschen, die eine Förderung in Anspruch nehmen, oftmals ganz normal situierte Arbeitnehmer/innen mit klassischen Berufen sind. Auf Seiten der Bevölkerung muss zudem deutlich gemacht werden, dass kein Stigma damit verbunden ist, in einem angespannten Mietmarkt Unterstützung beim Bezahlen der Miete anzunehmen. Neu gebaute geförderte Wohnungen unterscheiden sich heutzutage im Hinblick auf Lage oder Ausstattung meist nicht mehr von freifinanzierten Wohnungen.

Weiteres Vorgehen

Da die Flächenressourcen und Nachverdichtungspotentiale im Stadtgebiet begrenzt sind, die Entwicklung von Baurecht zunehmend aufwändiger wird und der anhaltende Siedlungsdruck mittelfristig nicht alleine innerhalb der Stadtgrenzen bewältigt werden kann, braucht es langfristig eine deutlich stärkere Einbeziehung des Umlands in die Wohnungspolitik der Stadt und der Region. Die interkommunale Zusammenarbeit steht bislang noch am Anfang der Bemühungen. Ein Teilraumkonzept Stadt und Umland Regensburg als Grundlage für den verstärkten Wohnungsbau im Umland existiert bereits. Es gibt inzwischen auch erste Überlegungen und Bestrebungen (u.a. bei der Bürgermeisterkonferenz im Oktober 2018), in den Umlandgemeinden den Wohnungsbau, insbesondere den öffentlich geförderten, vor allem an Bahnhaltepunkten zu stärken. Dieses Thema soll auch im Entwicklungskonzept für die Region Regensburg, das derzeit vorbereitet wird, einen bedeutenden Stellenwert einnehmen.

Der Ausschuss nimmt den Bericht der Wohnbauoffensive zur Kenntnis.