Vorlage - VO/19/15985/66  

 
 
Betreff: Ausgleichszahlungen für die Schaffung von Ersatz für zweckentfremdeten Wohnraum
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Berichterstatter/in:Planungs- und Baureferentin Schimpfermann
Federführend:Amt für Stadtentwicklung   
Beratungsfolge:
Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen Vorberatung
19.11.2019 
Öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen ungeändert beschlossen   
Stadtrat der Stadt Regensburg Entscheidung
21.11.2019 
Öffentliche/nichtöffentliche Sitzung des Stadtrates der Stadt Regensburg ungeändert beschlossen   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag

Sachverhalt:

 

 

Einleitung

 

In der Sitzung des Stadtrates am 27. Juni 2019 wurde beschlossen, für die Stadt Regensburg eine Wohnraumzweckentfremdungssatzung (ZeS) zu erlassen. Diese ist am 16. Juli 2019 in Kraft getreten.

 

Mit der ZeS sollen vor allem die hohen Steigerungsraten bei den Ferienwohnungen eingedämmt und längerer Leerstand verhindert werden. Ein Schwerpunkt der vorrangig präventiven Arbeit zur Verhinderung von Zweckentfremdung ist die Kommunikation mit Eigentümern und Eigentümerinnen bzw. Verfügungsberechtigten, die zum Ziel hat, vorhandenen Wohnraum dem Dauerwohnen weiterhin zur Verfügung zu stellen.

 

Die ZeS stellt jede Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich unter einen Genehmigungsvorbehalt (§ 4 ZeS). Eine Genehmigung ist zu erteilen, wenn vorrangige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen (§ 4 Abs. 2 i. V. m. § 5 ZeS).

 

Die Erteilung einer Genehmigung kann hingegen erfolgen, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch die Schaffung von Ersatzwohnraum (§ 4 Abs. 3 Alt. 1 i. V. m. § 6 ZeS) oder durch die Entrichtung einer Ausgleichszahlung ausreichend Rechnung getragen wird (§ 4 Abs. 3 Alt. 2 i. V. m. § 7 ZeS). Mit der Bereitstellung von entsprechendem Ersatzwohnraum kann in der Regel das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums entfallen, soweit nicht besondere Gründe vorliegen, ganz bestimmten Wohnraum zu erhalten (§ 6 Abs. 1 ZeS).

 

Im Einzelfall unter Ausübung des pflichtgemäßen Ermessens der Stadt Regensburg kann auch eine Genehmigung gegen Ausgleichszahlung erfolgen (§ 7 ZeS). Die Ausgleichszahlung soll die durch die Zweckentfremdung bedingten Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die Schaffung neuen Wohnraums teilweise kompensieren und so einen Ausgleich für den Verlust an Wohnraum schaffen. Am 27. Juni 2019 hat der Stadtrat dazu beschlossen: „Auch Ausgleichszahlungen können anstelle oder in Kombination mit der Schaffung von Ersatzwohnraum geleistet werden. Sie sind ausschließlich und zweckgebunden Wohnbauprojekten der Stadt Regensburg zuzuführen. Die Berechnung der Höhe der Zahlungen muss in einem eigenen Beschluss festgelegt werden. Denkbar ist eine Orientierung an den Herstellungskosten im öffentlich geförderten Wohnungsbau.“

 

 

Ermittlung der Höhe der Ausgleichszahlungen

 

1.Laufende Ausgleichszahlung (§ 7 Abs. 3 ZeS):

Bei nur vorübergehendem Verlust von Wohnraum oder auch nicht ausreichender Kompensation durch Ersatzwohnraum wird eine laufende, monatlich zu entrichtende Ausgleichszahlung in Höhe der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete (Nettokaltmiete) bezogen auf den zweckentfremdeten (Rest-)Wohnraum ermittelt. Hierzu wird der jeweils gültige Mietspiegel der Stadt Regensburg herangezogen. Der ermittelte Betrag ist monatlich zu entrichten.

 

2.Einmalige Ausgleichszahlung

Bei dauerhaftem Verlust des Wohnraums kann die Kompensation, bei Vorliegen der Genehmigungsvoraussetzungen, durch die Entrichtung einer einmaligen Ausgleichszahlung erfolgen (§ 7 Abs. 2 ZeS). Die einmalige Ausgleichszahlung orientiert sich hierbei an den Durchschnittskosten für die Erstellung von öffentlich gefördertem Wohnraum.

Zur Bestimmung der Höhe der einmaligen Ausgleichszahlung sind neben den Grundstückskosten die Baukosten für das Gebäude, die Baunebenkosten und die Kosten für Außenanlagen und Erschließung von Bedeutung. Die Grundstückskosten bezogen auf die Lage im Stadtgebiet werden bei der Erhebung einer einmaligen Ausgleichszahlung berücksichtigt, indem als Grundstückpreis für fiktiv zu errichtenden Ersatzwohnraum an gleicher Stelle der Bodenrichtwert für Wohnbauflächen (Mehrfamilienhäuser) herangezogen wird. Sofern ein solcher im konkreten Fall für die betreffende Richtwertzone nicht vorhanden ist, wird der Wert von sonstigen Wohnbauflächen in dieser Zone oder ersatzweise der durchschnittliche Wert aus den umgebenden Gebieten herangezogen.

Zur Umrechnung dieser Grundstückskosten auf einen Wert pro Quadratmeter Wohnfläche wird grundsätzlich eine zulässige Geschossflächenzahl von 1,0 angenommen. Damit wird aus Gründen der angestrebten Rechtssicherheit die Gleichbehandlung der Antragsteller gewährleistet. Aus einem Quadratmeter Geschossfläche entsteht bei Mehrfamilienhäusern im Durchschnitt eine Wohnfläche von circa 0,78 Quadratmetern (Umrechnungsdivisor 0,78). Die Baukosten werden bezogen auf den Quadratmeter des zweckentfremdeten Wohnraums berechnet. In § 7 Abs. 2 der Wohnraumzweckentfremdungssatzung ist festgelegt, dass sich die einmaligen Ausgleichszahlungen an den Durchschnittskosten für die Erstellung von öffentlich gefördertem Wohnraum orientieren sollen. Die anrechenbare Kostenobergrenze hierfür ist in Ziffer 22.6 der Wohnraumförderungsbestimmungen 2012 (WFB) des Freistaats Bayern mit derzeit 2.100 € pro Quadratmeter Wohnfläche vorgegeben und wird von den Bewilligungsstellen jährlich diskutiert bzw. eigenverantwortlich als ortsbezogene Kostenobergrenzen festgelegt.  Für die Kosten der Kostengruppen 300 Bauwerk Baukonstruktion (ohne Kosten der Garagen) und 400 Bauwerk Technische Anlagen der DIN 276 ist diese Kostenobergrenze einzuhalten.

Hinzu kommen die Kosten der Außenanlagen, die Baunebenkosten und die Erschließungskosten, die im geförderten Wohnungsbau mit einer Pauschale von maximal 35 Prozent der genannten Kostenobergrenzen anzusetzen sind (Ziffer 82.3 der WFB 2003).

 

Berechnungsbeispiel für geförderten Wohnraum

 

Grundstückspreis für Wohnbauflächen

800 €/m²

Umrechnungsdivisor

0,78

anteilige Grundstückskosten pro Quadratmeter Wohnfläche

1.026 €

Baukosten

2.100 €/m²

Baunebenkosten, Außenanlagen, Erschließung (35 % der Baukosten)

735 €/m²

Herstellungskosten für 1 m² Wohnfläche

3.861 €/m²

Tabelle 1:  Kostenzusammenstellung

 

Angemessenheit der Ausgleichszahlungen

 

Die im Zusammenhang mit der Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung stehenden Ausgleichszahlungen sollen einen angemessenen Ausgleich für die durch die Zweckentfremdung eintretende Verschlechterung der Wohnraumversorgung schaffen. Die Ausgleichszahlungen sind nach dem Stadtratsbeschluss vom 27. Juni 2019 zweckgebunden für die Schaffung neuen Wohnraums zu verwenden. Auf der anderen Seite stellt das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum einen erheblichen Eingriff in die Eigentumsrechte nach Art. 14 in Verbindung mit Art. 2 GG (Grundgesetz) dar. Bei der Bemessung von Ausgleichszahlungen ist daher aus Gründen der Rechtssicherheit zu beachten, dass es zu keiner Überkompensation kommen darf. Außerdem dürfen fiskalische Zwecke mit der Ausgleichszahlung gerade nicht verfolgt werden.

 

r die Erstellung von Wohnraum unter Einsatz von Mitteln aus der Einkommensorientierten Förderung (EOF) sind im Regelfall zwischen 25 und 30 Prozent an Eigenkapital erforderlich. Zumindest dieses Kapital müsste durch die Einnahme von Ausgleichszahlungen bereitgestellt werden. Die Differenz zu den tatsächlichen Gesamtkosten kann durch die Förderdarlehen und andere Fremdmittel aufgebracht werden, deren Verzinsung und Tilgung aus den Mieteinnahmen bestritten werden kann.

 

Zu berücksichtigen ist jedoch, dass in der Zusammenstellung der Tabelle 1 mehrere Kostenpositionen nicht enthalten sind (Herstellung von Garagen und/oder Stellplätzen, Erwerbsnebenkosten, Kostensteigerungen). Deshalb wird vorgeschlagen, nicht nur 30 Prozent der in Tabelle 1 berechneten Kosten, sondern 50 Prozent als einmalige Ausgleichszahlung festzusetzen.

 

Beim obigen Berechnungsbeispiel ergäbe sich somit für eine Wohnfläche von 65 Quadratmetern eine einmalige Ausgleichszahlung in Höhe von 1.930 Euro * 65 = 125.450 Euro.

 

 

Vereinnahmung und Auszahlung der Mittel für den Wohnungsbau

 

Der Stadtrat hat am 27. Juni 2019 beschlossen, dass die eingenommenen Mittel ausschließlich Wohnbauprojekten der Stadt Regensburg zuzuführen sind. Vorstellbar sind Projekte, die im Ergebnis zu mehr bezahlbarem Wohnraum führen, wie z.B. gezielter Grundstückserwerb zur Baulückenschließung und Nachverdichtung in Wohngebieten oder  eigene städtische Wohnbauprojekte. Geeignete Vorschläge werden jeweils den zuständigen Stadtratsgremien zur Entscheidung vorgelegt.

 

Hauptziel bleibt es, die Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern.


Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

 

1.Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.

2.Die Stadt Regensburg beschließt die in der Vorlage vorgeschlagene Methode zur Berechnung von Ausgleichszahlungen für die Zweckentfremdung von Wohnraum.