Sachverhalt:
I. Einführung
Bei einer Genossenschaft handelt es sich im Grundsatz um eine Gesellschaftsform, welche ihre Mitglieder in erster Linie mit preisgünstigem Wohnraum versorgen will. In der Regel haben Genossenschaften auch nicht die reine Gewinnmaximierung zum Ziel, wobei es auch hier Unterschiede zwischen den einzelnen Genossenschaften gibt. Grundstücke auf dem freien Regensburger Immobilienmarkt erscheinen für Genossenschaften in vielen Fällen im Hinblick auf deren Zielausrichtung nicht erschwinglich, da zum einen im Vergleich zu Bauträgern häufig die notwendige Eigenkapitalausstattung fehlt und zum anderen für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum keine hochpreisigen Grundstücksankaufspreise gezahlt werden können. Genossenschaften haben hinsichtlich der für den üblichen Kreis ihrer Mitglieder bezahlbaren Mieten nur einen begrenzten Spielraum. Im Gegensatz zu freien Bauträgern können Genossenschaften drastische Preissteigerungen beim Grundstückspreis nicht dadurch auffangen, dass sie Wohneinheiten im hochpreisigen Segment anbieten. Dies würde auch nicht der Zielausrichtung der Genossenschaften entsprechen.
Bei der Betrachtung des genossenschaftlichen Bauens darf allerdings nicht vergessen werden, dass Genossenschaften i.d.R. ein „Eintrittsgeld“ für die Aufnahme in die Genossenschaft erheben. Dieser notwendige Erwerb von Genossenschaftsanteilen variiert stark von Genossenschaft zu Genossenschaft. So verlangen z.B. Mitgliedsunternehmen der GIMA München (Dachverband des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in München) einen Erwerb von Genossenschaftsanteilen i.H.v. rd. 50.000 €.
II. Bisherige Vorgehensweise
Es wurden bereits u.a. im Gebiet der Nibelungenkaserne große Teile der Grundstücke für geförderten und mietpreisgebundenen Wohnungsbau, sowie für alternative Wohnbauformen vorgesehen und realisiert (z.B. Zweites Leben e.V., Lebenshilfe e.V., Stadtbau Regensburg GmbH, Evangelisches Siedlungswerk, Stadtbau GmbH). Die Grundstücke wurden hier jeweils zu günstigen Preisen abgegeben.
Genossenschaftliches Wohnen im Speziellen wurde im Gebiet WA 3 durch die W.I.R. e.G. umgesetzt. Eine von der Verwaltung ursprünglich vorgeschlagene Vergabe des Baufelds WA 5.1 für genossenschaftliches Wohnen wurde vom Stadtrat zu Gunsten der Stadtbau Regensburg GmbH seinerzeit anders entschieden. Von den insgesamt 1.337 genehmigten Wohneinheiten der Nibelungenkaserne wurden in den Wohnbaugrundstücken WA 1 bis WA 6 1.135 dieser Einheiten als geförderte Wohneinheiten (bei entsprechender Durchmischung EOF I – III) oder mit Mietpreisbindung errichtet, was einer Quote von rd. 85 % für die Förderung bezahlbaren Wohnraums entspricht.
Die gebietsspezifische Vergabe von Flächen für verschiedenste Wohnbaumodelle für bezahlbaren Wohnraum erfolgte darüber hinaus in der Vergangenheit in mehreren Gebieten, so z.B. in Königswiesen, in Burgweinting Südwest, Mitte und Nordwest.
Der Stadtrat hat die Verwaltung beauftragt, ein Konzept vorzulegen, wie der Genossenschaftswohnungsbau bei der Vergabe von städtischen Grundstücken gefördert werden kann (Kriterien, Definition einer Quote und Umsetzungsvorschläge). Die Stadt Regensburg praktiziert dies seit vielen Jahren und vergibt städtische Bauflächen an Genossenschaften und ähnlich sozial ausgerichtete Gesellschaftsformen, wie z.B. in Königswiesen und Burgweinting das Wohnungsbau und Siedlungswerk Werkvolk e.G. Somit ist die Förderung von bezahlbarem Wohnraum seit Jahren gängige Praxis.
III. Konzept zur Förderung genossenschaftlichen Geschosswohnungsbaus auf städtischen Bauflächen
III.1) Ab 5.000 m² Bruttogeschossfläche im Geschosswohnungsbau in Bebauungsplangebieten wird eine größentechnisch sinnvolle Aufteilung eines Vorhabengebiets deutlich erleichtert. Eine sinnvolle Parzellierung für genossenschaftlichen Geschosswohnungsbau ist unter planerischen, städtebaulichen, sowie unter den Gesichtspunkten einer nachhaltigen Quartiersentwicklung, Durchmischung und Angebotspluralität eher realisierbar. Daher wird von der Verwaltung anhand eines angemessenen Umfangs ein entsprechender Parzellierungsvorschlag der Grundstücke und/oder Bauflächen erarbeitet und von den zuständigen Gremien beschlossen.
III.2) Bauflächen bis 5.000 m² Bruttogeschossfläche im Geschosswohnungsbau in Bebauungsplangebieten können künftig in angemessenem Umfang für genossenschaftlichen Geschosswohnungsbau ausgeschrieben werden. Hier muss von der Verwaltung vorab im Planungsprozess geprüft werden, ob eine sinnvolle Parzellierung der Grundstücke und/oder Bauflächen für genossenschaftlichen Wohnungsbau und der damit verbundene Verwaltungsaufwand noch möglich ist. U.a. städtebauliche Ziele, wie z.B. eine funktionierende Erschließung und ökonomisch sowie ökologisch sinnvoll nutzbare Einheiten, könnten bei einer zu kleinen und umständlichen Parzellierung gefährdet werden, was es zu vermeiden gilt.
III.3) Die entsprechenden Grundstücke und/oder Bauflächen werden im Rahmen von Konzeptausschreibungen ausgeschrieben. Im Vorfeld werden von der Verwaltung entsprechende gebietsspezifische Schwerpunkte erarbeitet. Hierbei gelten nicht der Höchstpreis oder das höchste Angebot als Maß, sondern es spielen u.a. Faktoren wie angebotene Miethöhe, Durchmischung, Angebotspluralität, geplante Mieterhöhungen, Mietpreisbindungen, energetischer Standard und klimatische Aspekte, soziale Angebote, sowie auch Mobilitätskonzepte eine entscheidende Rolle.
Sollte der festgelegte Umfang für genossenschaftlichen Wohnungsbau im Rahmen der Ausschreibung aufgrund fehlender Angebote von Genossenschaften nicht erreicht werden, oder kein den Kriterien entsprechendes Angebot vorliegen, können die entsprechenden Grundstücke und/oder Bauflächen für preisgedämpften Mietwohnungsbau unter Fassung eines entsprechenden neuen Beschlusses erneut ausgeschrieben werden.
IV. Optionierung von Bauflächen
Da Genossenschaften wie eingangs beschrieben oft nicht von Anfang an über entsprechende Finanzmittel verfügen (im Gegensatz zu den meisten Beteiligten der freien Immobilienwirtschaft) und z.T. auf projektbezogene Finanzierungen ihrer Mietglieder/Genossen angewiesen sind, kann im Bedarfsfall nach erfolgter Ausschreibung und Entscheidung durch zuständige Gremien ein sog. „Optionsvertrag“ geschlossen werden. Dieser ermöglicht es der Genossenschaft, im Bedarfsfall über einen festgelegten Zeitraum ihre Finanzierung des Bauvorhabens u.U. durch das Hinzuziehen von finanzkräftigen Mitgliedern/Genossen zu sichern und während oder zum Ende der Optionsphase das Angebot anzunehmen oder abzulehnen.
V. Ausblick Prinz-Leopold-Kaserne
Die kürzlich durch die Stadt Regensburg erworbene Prinz-Leopold-Kaserne bietet mit ihren rd. 15,3 ha Bruttobauland hinsichtlich des geförderten Wohnungsbaus und genossenschaftlichen Wohnens mittelfristig Grundstücksreserven. So ist z.B. (u.a. aus beihilferechtlichen Gründen) vorgesehen, mindestens 360 geförderte Wohneinheiten durch die städtische Wohnungsbaugesellschaft Stadtbau Regensburg GmbH errichten zu lassen. Des Weiteren bietet das Areal der Prinz-Leopold-Kaserne die Möglichkeit, genossenschaftliches Wohnen auf den verbleibenden Flächen für Wohnbebauung umzusetzen. Derzeit finden für das Areal Planungswettbewerbe statt, deren Ergebnisse abzuwarten sind. Abhängig von der tatsächlich erzielbaren Bruttogeschossfläche im Geschosswohnungsbau in der Prinz-Leopold-Kaserne geht die Verwaltung derzeit davon aus, dass eine Vergabe von ca. 20 % der entsprechenden Wohngrundstücke und/oder Bauflächen für genossenschaftlichen Geschosswohnungsbau in Frage kommt.
Für die Prinz-Leopold-Kaserne wird es wie für jedes Gebiet einen konkreten Vorschlag für eine entsprechende Vorgehensweise/Konzeptausschreibung geben, sobald die städtebauliche Neuordnung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens feststeht.
Der Grundstücksausschuss empfiehlt / der Stadtrat beschließt:
I. Für die Förderung von genossenschaftlichem Wohnungsbau werden für künftige Vergaben städtischer Grundstücke und/oder Bauflächen über die im Rahmen des Regensburger Baulandmodells festgesetzten Rahmenbedingungen hinaus folgende Kriterien festgesetzt:
II.Der Beschluss kann eine Woche nach Beschlussfassung bekannt gegeben werden.
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