Vorlage - VO/12/8103/66  

Sachverhalt:             

1. Ausgangssituation

Die Errichtung eines Kultur- und Kongresszentrums ist nach wie vor ein wichtiges Ziel der Regensburger Stadtentwicklung. Dabei geht es zum einen um die Etablierung Regensburgs als Tagungs- und Kongressstadt und zum anderen um die Schaffung von angemessenen Räumen für kulturelle und gesellschaftliche Ereignisse. Nachdem der lange Zeit favorisierte Standort Donaumarkt in Folge des Bürgerentscheids am 17. Dezember 2006 endgültig nicht mehr weiterverfolgt wurde, musste erneut über Standortalternativen nachgedacht werden.

Am 15. Mai 2007 hat die Verwaltung dem Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen deshalb sechs mögliche Standorte vorgestellt und anhand eines Kriterienkatalogs beschrieben. Der Ausschuss hat die Verwaltung daraufhin beauftragt, noch offene Fragen zu den einzelnen Standorten zu klären, um fundierte Aussagen über die Realisierbarkeit eines Kultur- und Kongresszentrums machen zu können.

Am 8. Oktober 2008 wurde dem gemeinsamen Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen, Kultur sowie Wirtschaft und Beteiligungen von der Verwaltung eine umfangreiche Untersuchung zu nun insgesamt acht Standorten vorgelegt. Bei der abschließenden Bewertung kam der Ernst-Reuter-Platz auf den ersten Rang vor dem ehemaligen Eisstadion. Die Ausschüsse beschlossen daraufhin „die auf der Grundlage der Untersuchung erstellte Reihung der Standorte in der Bewertungsmatrix.“ Zudem wurde die Verwaltung beauftragt, „zunächst die Realisierungsfähigkeit des Standortes Ernst-Reuter-Platz abschließend zu klären und den Ausschüssen darüber Bericht zu erstatten. Sollte sich der Standort Ernst-Reuter-Platz als nicht realisierungsfähig erweisen, wird der Standort Unterer Wöhrd (ehemaliges Eisstadion) weiter verfolgt.“

Für den Bereich um den Ernst-Reuter-Platz bzw. auf dem Gelände des Kepler-Baus wurden daraufhin ein Verkehrskonzept einschließlich eines neuen zentralen Omnibusbahnhofs sowie archäologische Sondagen erarbeitet bzw. durchgeführt. Gleichzeitig führte die Stadt Regensburg Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer, dem evangelischen Pfründestiftungsverband, zu welchen Konditionen das Grundstück als Standort für ein Kultur- und Kongresszentrum langfristig nutzbar wäre. Ursprünglich hatte die Kirche geplant, selbst als Investor eines Kultur- und Kongresszentrums aufzutreten, gab dieses Vorhaben aber später zugunsten einer Erbpachtlösung auf.

2. Aufgabenstellung

Ziel der Vorlage ist es, eine Entscheidungsgrundlage für die definitive Auswahl eines Standortes für das Kultur- und Kongresszentrum zu liefern. Dabei sollen nochmals in kompakter Form alle planerischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Ernst-Reuter-Platzes im direkten Vergleich mit dem Konkurrenzstandort „ehemaliges Eisstadion“ dargestellt werden. Zur planerischen Situation sind allerdings auf beiden Standorten gegenüber dem Jahr 2008 mit Ausnahme des Verkehrskonzeptes und der archäologischen Sondagen am Ernst-Reuter-Platz (jeweils 2009) keine neuen Erkenntnisse hinzugekommen.

Im Ergebnis soll herausgearbeitet werden, welche Chancen und Risiken der Stadt auf beiden Standorten begegnen und wie auf der Grundlage der vorliegenden Informationen eine verantwortungsbewusste und zukunftsorientierte Entscheidung aussehen könnte.

3. Ernst-Reuter-Platz

3.1 Planerische Rahmenbedingungen

3.1.1 Städtebauliche Situation

Bei der städtebaulichen Einordnung des Standorts muss deutlich über das eigentliche Grundstück hinaus gedacht werden. Die Situation sowohl auf dem Keplerareal selbst als auch in dessen Umfeld, insbesondere im Bereich der Verkehrsflächen, präsentiert sich derzeit als nicht zufrieden stellend. Die seit Jahrzehnten immer wieder angestrebte bessere Verbindung zwischen Altstadt und Hauptbahnhof – sowohl städtebaulich als auch funktional – steht noch aus, die ÖPNV-Abwicklung rund um den Bustreff Albertstraße ist verbesserungsbedürftig, der Bahnhof-Vorplatz müsste neu gestaltet werden und schließlich könnte das potentielle RKK-Grundstück und sein Umfeld durch eine qualitätvolle neue Bebauung deutlich an Attraktivität gewinnen.

Die Realisierung eines Kultur- und Kongresszentrums könnte zusammen mit der dann notwendigen Neuordnung des gesamten Umfelds dazu beitragen, die o.g. Missstände zu beheben und so zu einer nachhaltigen städtebaulichen und auch funktionalen Aufwertung des Bereichs zwischen Hauptbahnhof und Altstadt führen. Im Ergebnis könnte hier ein „großer Wurf“ gelingen, der in seinen positiven Auswirkungen für die Regensburger Stadtentwicklung sicher bedeutend wäre.

Planerischer Leitgedanke bei der Umsetzung eines Kultur- und Kongresszentrums ist eine veränderte Führung der Altstadt-Südumgehung bei gleichzeitiger Verlegung des „Bustreffs Albertstraße“ sowie einer Reduzierung der Verkehrsflächen am Ernst-Reuter-Platz. Damit werden zwei wesentliche Voraussetzungen für ein RKK am Standort Keplerareal geschaffen: Die zur Verfügung stehende Fläche wird auf ein ausreichendes Maß erweitert und der südliche Abschnitt der Maximilianstraße kann verkehrsberuhigt und zu einem - unverzichtbaren - attraktiven Vorfeld des RKK umgestaltet werden.

Allerdings ist die vorhandene Fläche auch mit einer möglichen Arrondierung des Geländes im Süden relativ klein und würde zu einem hohen Grad überbaut werden müssen. Eine funktionsgerechte Unterbringung des Raumprogramms auf dem Grundstück ist jedoch gewährleistet. Die zusätzliche Unterbringung eines Hotels auf dem Areal würde jedoch zu einer sehr starken Überbauung und auch zu einer entsprechenden Höhenentwicklung führen, die bisher noch nicht diskutiert wurde und in der Größenordnung der vorhandenen Bebauung auf dem Grundstück liegt.

3.1.2 Funktionale und betriebliche Aspekte

Aus Betreiber- und Vermarktungssicht stellt der Ernst-Reuter-Platz einen nahezu idealen Standort dar. Kurze Wege zu den Sehenswürdigkeiten und Unterhaltungsangeboten der Altstadt vermitteln einen prägenden Eindruck von Regensburg auch für Besucher mit geringem Zeitbudget. Hinzu kommt ein Höchstmaß an Bequemlichkeit für Veranstaltungsbesucher, die mit der Bahn oder sonstigen öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen.

Grundvoraussetzung für einen erfolgreichen Auftritt im Tagungs- und Kongressmarkt ist aber eine leistungsfähige Infrastruktur. Mit dem geplanten Bau eines Kultur- und Kongresszentrums würde zumindest ein Teil dieser Infrastruktur an einem aus Betreibersicht ausgesprochen attraktiven Standort realisiert. Mindestens genauso wichtig wie die Saalbauten ist eine leistungsfähige Hotellandschaft. Regensburg bietet zwar insgesamt viele Gästezimmer, jedoch, vor allem in der Altstadt, großteils in Häusern mit kleineren Betriebsgrößen. Es fehlt ein Hotel, das, entsprechend dem Wunsch vieler Kongressveranstalter, die gemeinsame Unterbringung von größeren Kontingenten an Teilnehmern erlaubt.

Für den Standort Ernst-Reuter-Platz bedeutet dies, vorzugsweise ein Hotel zusammen mit dem Kultur- und Kongresszentrum auf dem Keplerareal zu bauen. Eine Lösung in unmittelbarer Umgebung hätte deutliche Nachteile. Beides gestaltet sich nicht einfach. Mit einem zusätzlichen Hotel stößt das Keplerareal an seine räumlichen und städtebaulichen Grenzen, eine Lösung in unmittelbarer Umgebung drängt sich derzeit nicht auf. Sollte es nicht gelingen, ein leistungsfähiges größeres Hotel mit dem Kultur- und Kongresszentrum zu schaffen, würde der Standortvorteil des Ernst-Reuter-Platzes deutlich relativiert.

3.1.3 Verkehr

Voraussetzung für die Realisierung eines Kultur- und Kongresszentrums am Ernst-Reuter-Platz ist die Umgestaltung des gesamten Verkehrssystems im Umfeld des Standorts. Dies bedeutet eine komplette Neuordnung des öffentlichen Verkehrs und die Verlegung der Altstadt-Südumgehung.

Aus diesem Grund wurde vom Planungsbüro R + T ein Gesamtverkehrskonzept für das nähere Umfeld des RKK-Standortes (D.-Martin-Luther-Straße, Ernst-Reuter-Platz, Albertstraße, Maximilianstraße, St.-Peters-Weg, Bahnhofstraße und Hemauerstraße) erarbeitet. Aus mehreren Varianten hat sich am Ende ein Konzept herauskristallisiert, das mit dem RVV, der Deutschen Bahn (Station & Service) sowie innerhalb der Verwaltung im Grundsatz abgestimmt wurde.

Das Erschließungskonzept konnte den verkehrlichen Nachweis der Leistungsfähigkeit unter den seinerzeit unterstellten Bedingungen erbringen. Insofern ist der Standort Ernst-Reuter-Platz verkehrlich grundsätzlich für ein RKK geeignet. Im Rahmen der Machbarkeitsstudie mussten jedoch verschiedene Aspekte zurückgestellt werden bzw. sind aus heutiger Sicht neu zu bewerten.

In der damaligen Untersuchung wurde bereits die Altstadt-Südumgehung in der heutigen Form in Frage gestellt. Gleichzeitig sind für einige wichtige Fragestellungen – wie die Verknüpfung Hauptbahnhof / Altstadt für Fußgänger – noch keine befriedigenden Lösungsansätze aufgezeigt worden. Insofern wird noch deutliches Verbesserungspotenzial gesehen, das im Rahmen eines Wettbewerbs oder Workshop-Verfahrens für das Gesamtareal ausgeschöpft werden könnte. Die vorliegende Studie liefert dazu bereits einige gute Planungsgrundlagen.

3.1.4 Denkmalpflege

Archäologische Denkmalpflege

Der potentielle Standort birgt den Verdacht auf vielgestaltige Bodendenkmäler, die in den noch ungestörten Bereichen des Areals (hauptsächlich an dessen Westflanke) liegen könnten:

• Reste des mittelalterlichen Klosters Weih St. Peter

• Kulturschichten der Zivilsiedlung des römischen Legionslagers

• Bestattungen des mittelalterlichen jüdischen Friedhofes

Archäologische Sondagen haben mittlerweile ergeben, dass sich in der Südwestecke des Geländes auf einer Fläche von ca. 15 mal 20 m insgesamt 32 Grablegungen des mittelalterlichen jüdischen Friedhofs befinden. In der Diskussion mit dem Committee for the Preservation of Jewish Cemeteries in Europe wurden drei Möglichkeiten des planerischen Umgangs mit dieser Situation herausgearbeitet:

·         Überdeckung durch eine Bodenplatte und Überbauung durch das Foyer des Kultur- und Kongresszentrums (aus Sicht des Committee for the Preservation of Jewish Cemeteries in Europe die am wenigsten geeignete Möglichkeit),

·         Aussparung des Friedhofsbereichs mit Luftraum in Höhe des Foyers, darüber Überbauung ab dem ersten Obergeschoss,

·         Aussparung des Friedhofsbereichs mit Luftraum, ohne jede weitere Überbauung in den Obergeschossen.

Es wurde weiterhin vereinbart, diese drei Varianten bei einem späteren Architektenwettbewerb als Aufgabenstellung vorzugeben.

Baudenkmalpflege

Der Standort befindet sich im Bereich des Grüngürtels, der ab 1779 landseitig um die Regensburger Altstadt angelegt wurde. Während der östliche Teil des beplanten Areals durch die derzeit bestehenden Gebäude Ernst-Reuter-Platz 2 und D.-Martin-Luther-Str. 18 bereits eine empfindliche Störung des grünen Alleenbandes darstellt, ist der westliche Teil des Areals noch durch historischen Baumbestand geprägt. Dieser ist als Teil der Fürst-Anselm-Allee in die Denkmalliste der Stadt Regensburg eingetragen und damit auch Teil des denkmalgeschützten Ensembles „Altstadt Regensburg mit Stadtamhof“, das 2006 in die Welterbeliste der UNESCO aufgenommen wurde. Vor diesem Hintergrund muss, ganz abgesehen von naturschutzrechtlichen Erwägungen, eine weitere Reduzierung des Grünbestandes im fraglichen Areal sorgfältig überlegt werden, zumal gerade der noch weitestgehend intakte Alleengürtel ein wesentlicher Garant für die Ablesbarkeit des spätmittelalterlichen Regensburger Stadtensembles ist.

3.1.5 Dispositionsbeschränkung

Der Alleengürtel, der die Altstadt im Süden von Donauufer zu Donauufer umschließt, entstand Ende des 18. Jahrhunderts, als die Stadtbefestigung immer mehr ihre militärische

Bedeutung verlor. Fürst Carl Anselm von Thurn und Taxis ließ in den Jahren 1779 bis 1781 anstelle verfallener Festungswerke eine zwei- bis dreireihige Baumpflanzung anlegen, mit dem Ziel, einen Naherholungsraum für die Regensburger Bürgerschaft zu schaffen. Mit dem Übergang der Stadt Regensburg an das Königreich Bayern wurde die Allee Staatsbesitz. Erst 1880 fiel sie wieder in städtischen Besitz zurück, unterliegt seitdem aber immer noch der Bestimmung, dass die Allee in ihrem ganzen Umfang zum Nutzen und Wohle der Regensburger Bürger und Bürgerinnen erhalten werden muss (= Dispositionsbeschränkung).

Aus diesem Grund sind bauliche Eingriffe in den Bestand grundsätzlich zu vermeiden.

Sollten dennoch Eingriffe notwendig werden, bedürfen sie der Zustimmung des Freistaats Bayern, vertreten durch den Staatsbetrieb „Immobilien Freistaat Bayern“ und die Regierung der Oberpfalz (Höhere Naturschutzbehörde). Ein Ausgleich für wegfallende dispositionsbeschränkte Flächen ist nur in räumlich-funktionalem Zusammenhang möglich, geeignete Flächen müssten im Vorfeld mit den genannten Behörden abgestimmt werden.

3.1.6 Umweltbelange

Naturschutz

Der Standort ist im westlichen Teilbereich von dichtem altem Baumbestand geprägt, der die derzeitige Bebauung zwischen Albertstraße und Ernst-Reuter-Platz umgibt. Die Grünflächen stehen unter Dispositionsvorbehalt und sind ein wesentliches Bindeglied im städtischen Grüngürtel. Eine Bebauung müsste in den Baumbestand eingreifen. Die Umsetzung des Bauvorhabens an dieser Stelle wäre wohl mit spürbaren Beeinträchtigungen des Kriteriums Naturschutz verbunden. Dies hätte vorrausichtlich den Verlust von 34 Bäumen, die unter die Baumschutzverordnung fallen, zur Folge.

Für die Eingriffe in die dispositionsbeschränkten Flächen müsste, unabhängig vom naturschutzfachlichen Ausgleich, Ersatz geschaffen werden. Unabhängig davon würde der Verlust vitaler Baumsubstanz von der Bürgerschaft als nachteilig empfunden.

Eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) sollte im Vorfeld durchgeführt werden, um artenschutzrechtliche Belange vorzeitig einschätzen zu können

Altlasten

Für das eigentliche RKK-Gelände auf dem Keplerareal sowie im Umgriff des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans liegt kein Eintrag im Altlastenkataster vor. Nachrichtlich wird aber darauf hingewiesen, dass in der Umgebung des RKK-Standortes zwei Einträge im Altlastenkataster vorliegen; es handelt sich zum einen um den Altlastenverdachtsstandort einer ehemaligen chemischen Reinigung, zum anderen um den Altstandort des ehemaligen Gaswerks Regensburg.

Zum letztgenannten Standort ehem. Gaswerk wurde zwischenzeitlich ein Altlastengutachten erstellt, mit dem Ergebnis, dass sich der Altlastenverdacht bestätigt hat und weiterer Untersuchungsbedarf (Grundwasseruntersuchungen) besteht.

Der Standort der ehemaligen chemischen Reinigung in der Luitpoldstraße ist bis dato nicht untersucht. Erfahrungsgemäß besteht bei Branchen dieser Art ein hohes Gefährdungspotenzial insbesondere für das Grundwasser. Aus altlastenfachlicher Sicht  müsste über Altlastenuntersuchungen eine Abklärung erfolgen.

Etwaige Belastungen im Grundwasserregime im Einflussbereich des RKK-Standortes wären beispielweise bei der späteren Gebäudegründung zu beachten.

3.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Während der planerische Umgriff das gesamte Gebiet zwischen Altstadt und Hauptbahnhof umfassen muss, ist bei der Kostenbetrachtung zu unterscheiden, welche Einzelleistungen ausschließlich dem Kultur- und Kongresszentrum zuzurechnen sind und welche baulichen Anlagen unabhängig vom Kultur- und Kongresszentrum in den kommenden Jahren geschaffen werden müssten. Bei den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für ein Kultur- und Kongresszentrum am Ernst-Reuter-Platz werden daher ausschließlich die Kosten im Zusammenhang mit dem Grundstück, die Baukosten und die notwendigen Straßenumbaumaßnahmen rund um das Keplerareal betrachtet. Der zentrale Omnibusbahnhof und die Umgestaltung des Bahnhofsvorplatzes sind dagegen auch ohne Kultur- und Kongresszentrum geplant (siehe Nahverkehrsplan), müssten aber im Zusammenhang mit dem Kultur- und Kongresszentrum zeitlich vorgezogen werden.

Die Aufstellung in der Tabelle unten zeigt, dass es sich bei den einzelnen Kostenblöcken mehrheitlich um überschlägige Kostenschätzungen handelt. Bei den Positionen „Erbbauzins“ und „Ablösung des Gebäuderestwertes“ sind die derzeitigen Verhandlungsstände aufgeführt. Bei den Aufwendungen für die Entmietung des Bestandsgebäudes und den Abbruchkosten ist zudem noch offen, wer diese Aufgaben übernimmt. Die in der Tabelle angegebenen Gesamtkosten sind deshalb nur als grober Anhaltspunkt zu sehen und können erst in einem weitergehenden Planungsstadium konkretisiert werden.

Alle Angaben stehen unter dem Vorbehalt des Abschlusses entsprechender Verhandlungen.

Kosten für ein Kultur- und Kongresszentrum am Ernst-Reuter-Platz

3.3 Chancen und Risiken

Die Chancen der Realisierung eines Kultur- und Kongresszentrums am Ernst-Reuter-Platz liegen klar auf der Hand:

·         Der Standort weist aufgrund seiner Lage direkt an der Altstadt und seiner guten Erreichbarkeit eine hohe Eignung für die beabsichtigte Nutzung auf.

·         Der Bau eines Kultur- und Kongresszentrums könnte weit über den eigentlichen Standort hinaus zu einer nachhaltigen Verbesserung der städtebaulichen und verkehrlichen Qualität des gesamten Quartiers zwischen Altstadt und Hauptbahnhof beitragen und würde zusätzliche Impulse für die positive Weiterentwicklung der Altstadt leisten.

·         Der Verbindungsbereich Altstadt-Hauptbahnhof würde durch den Bau eines Kultur- und Kongresszentrums nicht nur städtebaulich, sondern auch funktional deutlich gestärkt. Damit wäre eine jahrzehntealte Zielsetzung der Stadtentwicklungsplanung erfüllt.

Die Risiken am Standort Ernst-Reuter-Platz lassen sich wie folgt zusammenfassen:

·         Die funktional beste Lösung – Kultur- und Kongresszentrum samt Hotel auf dem Keplerareal – dürfte wegen des relativ kleinen Grundstücks und eventuell Eingriffen in den Grüngürtel städtebaulich eine große Herausforderung werden. Wegen der Lage unmittelbar am Altstadtrand und teilweise innerhalb des denkmalgeschützten Ensembles ist eine enge Abstimmung mit der Denkmalpflege und UNESCO notwendig. Die Dauer dieses Abstimmungsprozesses ist aus heutiger Sicht nicht vorherzusagen.

·         Ob alternativ dazu im direkten Umfeld des Keplerareals eine Möglichkeit zur Errichtung bzw. Einbindung eines leistungsfähigen Hotels gefunden werden kann, ist offen. Aber auch bei dieser Lösung wäre eine enge Abstimmung mit den o. g. Institutionen unumgänglich.

·         Teile der Flächen für den neuen zentralen Omnibusbahnhof (ZOB) gehören der Deutschen Bahn und müssten voraussichtlich erworben werden (Zeitfaktor).

·         Der Bau des Kultur- und Kongresszentrums mit dem Umbau des Verkehrssystems im Umfeld, der Schaffung eines neuen ZOB und der Umgestaltung des Hauptbahnhofsvorplatzes wäre eine planerische, bauliche und logistische Herausforderung und würde zu einer sehr komplexen Projektentwicklung führen. Einer längeren Planungsphase müsste anschließend eine jahrelange Bautätigkeit zwischen Altstadt und Hauptbahnhof folgen.

·         Bevor mit dem Bau des Kultur- und Kongresszentrums begonnen werden könnte, müsste erst die komplette verkehrliche Neuordnung im Umfeld erfolgen. Dies wäre alleine schon deshalb notwendig, um Raum für die Baustelleneinrichtung für das Kultur- und Kongresszentrum zu schaffen. Kapazitäten in der Verwaltung für dieses komplexe Vorhaben können darüber hinaus wegen der Vielfalt der laufenden Maßnahmen nicht kurzfristig zur Verfügung gestellt werden.

·         Für den neuen ZOB sind Zuwendungen nach Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz zu beantragen. Ob und wann diese Mittel bereitgestellt werden, kann derzeit nicht abgeschätzt werden.

4. Ehemaliges Eisstadion

4.1 Planerische Rahmenbedingungen

4.1.1 Städtebauliche Situation

Die Fläche am ehemaligen Eisstadion liegt auf der sogenannten „Dienstleistungsachse“ und eignet sich daher grundsätzlich für die Ansiedlung einer hochwertigen oberzentralen Einrichtung. Damit könnte ein weiterer Baustein auf der nördlichen Dienstleistungsachse von der Altstadt über das Donaueinkaufszentrum bis zum Gewerbepark errichtet werden. Voraussetzung für die Realisierung eines Kultur- und Kongresszentrums auf dem Gelände des ehemaligen Eisstadions ist aber die Verlagerung der Jugendherberge. Auf diese Weise ergäbe sich ein genügend großes Baufeld, um die Saalbauten zusammen mit einem Hotel außerhalb der kontaminierten Fläche des aufgefüllten ehemaligen Hafenbeckens unterbringen zu können.

Städtebauliche Herausforderungen bestehen zum einen im Maßstabssprung von der westlich benachbarten Reihenhausbebauung zum Kultur- und Kongresszentrum und durch die dominante Nachbarschaft der Nibelungenbrücke.

4.1.2 Funktionale und betriebliche Aspekte

Der Standort „ehemaliges Eisstadion“ punktet mit einem schönen Blick auf die Altstadtsilhouette auf der gegenüberliegenden Seite. Die Lage am Wasser sorgt für zusätzliche Attraktivität. Derzeit präsentiert sich das Gelände aber noch städtebaulich isoliert ohne Bindung an das Stadtzentrum und ohne ein angemessenes Umfeld. Der Besuch einer Veranstaltung in einem Kultur- und Kongresszentrum hat immer auch eine gesellschaftliche Bedeutung, die der Standort momentan nicht abbilden kann. Im Bewusstsein der Bevölkerung hat der Bereich des ehemaligen Eisstadions bislang noch keinerlei Tradition als Standort für kulturelle Nutzungen oder Tagungseinrichtungen, sondern wird in erster Linie als kostenloser Parkplatz wahrgenommen. Ein Imagewandel vom „Parkplatz zum Platz für kulturelle Veranstaltungen“ wäre dringend erforderlich. Zudem wären im Falle einer Realisierung des Standorts weitere Anstrengungen zu einer besseren Anbindung an das Stadtzentrum notwendig. Ähnlich wie am Ernst-Reuter-Platz müsste also auch hier deutlich über das eigentliche Baugrundstück hinaus gedacht werden. Unter der Voraussetzung, dass die aufgezeigten Probleme tatsächlich gelöst werden, könnte am Ende ein zufrieden stellender Betrieb gelingen.

Während der Ernst-Reuter-Platz für Hotelinvestoren als hervorragender Standort gilt, die räumlichen Voraussetzungen aber schwierig sind, bietet der Standort „ehemaliges Eisstadion“ genügend Platz, ist aber für ein Hotel deutlich unattraktiver. Die erfolgreiche Ansiedlung eines Hotels darf jedoch als aussichtsreich gelten.

4.1.3 Verkehr

Die Erschließung eines Kultur- und Kongresszentrums am ehemaligen Eisstadion ist für alle Verkehrsarten möglich. Die Kfz-Erschließung erfolgt über die Rampen der Nibelungenbrücke. Die Anlieferung kann unabhängig geregelt werden. Die Reisebusse würden ebenfalls den Anlieferbereich nutzen können.

Die ÖPNV-Erschließung erfolgt über die heutigen Linien in der Wöhrdstraße und auf der Nibelungenbrücke. Eine direkte Anbindung aller Stadtteile ohne Umsteigen ist allerdings nicht gegeben.

Das Verkehrsplanungsbüro R + T hat ein Kultur- und Kongresszentrum am ehemaligen Eisstadion insgesamt folgendermaßen beurteilt:

·         Für die Kfz-Erschließung müssen im Bereich der Parkhauszufahrten Linksabbiegestreifen eingerichtet werden.

·         Zur guten Anbindung an den ÖPNV sollten auf der Nibelungenbrücke auf beiden Straßenseiten Haltestellen für das RKK eingerichtet werden.

·         Für das Kultur- und Kongresszentrum werden am Standort Unterer Wöhrd 630 und für das Hotel 100 Stellplätze benötigt. Die Stellplätze können in einer Tiefgarage und Parkhäusern an der Wöhrdstraße nachgewiesen werden.

·         Bei den heute in diesem Bereich parkenden Fahrzeugen handelt es sich überwiegend um Ausweichverkehr der gebührenpflichtigen Bewirtschaftungszone (Altstadt) bzw. um Pkws von in der Altstadt beschäftigten Personen. Es wird empfohlen, die Stellplätze eines Kultur- und Kongresszentrums auch an veranstaltungsfreien Tagen in die Parkraumbewirtschaftung mit aufzunehmen und angemessene Tarife festzulegen. Es ist durchaus zu erwarten, dass bei einer angepassten Gebührenstruktur die bestehenden Stellplätze nicht nur von Langzeitparkern angenommen werden, insbesondere wegen der inzwischen erfolgten Einbeziehung des Standortes in die Innenstadtzone des RVV.

·         Die fußläufige Erreichbarkeit von touristischen Zielen in der Altstadt ist vom Standort aus (noch) gut.

·         Für die fußläufige Erreichbarkeit des Kultur- und Kongresszentrum von den Parkhäusern an der Wöhrdstraße kann z. B. eine Bedarfssignalisierung für Fußgänger am Knotenpunkt Wöhrdstraße/ Rampen zur Nibelungenbrücke bzw. östlich der Nibelungenbrücke eine Treppe von der Brücke auf das Niveau Kultur- und Kongresszentrum eingerichtet werden.

·         Für die fußläufige Anbindung an die Altstadt wäre die Aufwertung der Werftstraße und der Uferzone erforderlich.

Gegenüber der beurteilten Situation von 2008 ist inzwischen mit der deutlichen Ausweitung der Personenschifffahrt eine neue verkehrliche Nutzung in Verbindung mit dem Standort in Vorbereitung. Entlang des ehemaligen Eisstadions wird es in nächster Zukunft voraussichtlich Anlegestellen für Charterschiffe und Hotelschiffe geben, die die Verknüpfung mit der gegenüberliegenden Donaulände verstärken und zusätzliche Besucherfrequenz, insbesondere mit Bussen, auf das Gelände bringen.

4.1.4 Denkmalpflege

Aus der Sicht der Denkmalpflege liegt eine Stellungnahme aus dem Jahr 2008 vor, die nach wie vor Gültigkeit hat.

Belange der Baudenkmalpflege:

Der Standort Unterer Wöhrd, ehem. Eisstadion, liegt in exponierter Lage zu wichtigen Blickbeziehungen von Nordosten auf die Altstadt sowie innerhalb der Welterbe-Pufferzone. Vor diesem Hintergrund muss die Entwicklung der Baumassen – insbesondere die Höhenentwicklung – anhand von Modellen eingehend überprüft werden.

Bodendenkmalpflegerische Belange:

Es besteht ein geringer Verdacht auf archäologische Substanz. Diesem wäre durch routinemäßiges Vorgehen im Sinne der archäologischen Denkmalpflege zu begegnen. Es würden archäologische Sondagen und ggf. Ausgrabungen im Vorfeld der Baumaßnahme durchgeführt. Mit erhaltenswerten Befunden und daraus resultierendem Flächenverlust ist aber kaum zu rechnen.

4.1.5 Umweltbelange

Landschafts- und Naturschutz

Hier sind geringere Beeinträchtigungen des Kriteriums Naturschutz zu erwarten, soweit nicht in den Baumbestand am Ufer und in die Uferzone selbst eingegriffen wird. Ferner stehen alte Höhlenbäume auf dem Gelände der Jugendherberge. Eine saP ist auch hier erforderlich.

Hochwasser

Das Areal im Bereich des ehemaligen Eisstadions liegt im Wesentlichen über der hundertjährlichen Hochwasserkote von 333,00 müNN und ist damit nicht hochwassergefährdet. Unabhängig von einem künftigen Hochwasserschutz am Unteren Wöhrd sollten allerdings alle erdgeschossigen Nutzungsflächen deutlich, d.h. mindestens 0,5 m, über dieser Kote liegen. Im Hinblick auf alle untergeschossigen Nutzungsflächen ist zu beachten, dass in Regensburg grundsätzlich ein sehr durchlässiger Untergrund zu erwarten ist und deshalb davon auszugehen ist, dass das Grundwasser mit dem Hochwasserspiegel der Donau sehr stark korrespondieren wird.

Altlasten

Die Überbauung des mit teilweise kontaminiertem Material aufgefüllten ehemaligen Winterhafens am Unteren Wöhrd, wie sie in früheren Planungsansätzen vorgesehen war, hätte eine aufwändige und teure Altlastensanierung zur Folge gehabt. Die Anordnung der Baukörper im nördlichen Bereich des Planungsumgriffs, außerhalb des ehemaligen Hafenbeckens, würde aber zu einer deutlichen Entschärfung der Altlastensituation führen. Zwar zeigen historische Recherchen frühere gewerbliche Nutzungen östlich der Jugendherberge. Erste orientierende Untersuchungen haben jedoch ergeben, dass die zu erwartende Bodenverunreinigung überschaubar wäre. Es ist lediglich durch vorhandene Aufschüttungen ein höherer Gründungsaufwand wahrscheinlich. Trotz dieser Erkenntnisse wäre es in einem ersten Arbeitsschritt dringend erforderlich, ein aus Altlastensicht unbedenkliches Baufeld zu definieren, um später Planungssicherheit zu haben.

4.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Kostenabschätzung für das ehemalige Eisstadion kommt gegenüber dem Ernst-Reuter-Platz zu einem um ca. 9. Mio. € günstigeren Ergebnis (siehe Tabelle unten). Aber auch hier gilt die Einschränkung, dass es sich allenfalls um einen groben Anhaltspunkt handelt und verbindliche Zahlen erst im Zuge einer konkreteren Planung genannt werden könnten.

Abgesehen von der Jugendherberge fallen am Unteren Wöhrd keinerlei Kosten für den Grunderwerb, Ablösungen für Gebäuderestwerte oder Aufwendungen für die Entmietung an. Diese Position macht am Ernst-Reuter-Platz immerhin mehr als 10 Mio. € aus. Auch die Erschließungssituation ist einfacher und dementsprechend kostengünstiger. Die überschlägige Ermittlung der Baukosten ergibt keine nennenswerten Unterschiede zwischen beiden Standorten. Noch nicht berücksichtigt sind in der Kostenaufstellung mögliche Aufwendungen zur besseren Anbindung des ehemaligen Eisstadions an das Stadtzentrum.

Kosten für ein Kultur- und Kongresszentrum am ehemaligen Eisstadion

4.3 Chancen und Risiken

Die Chancen des Standorts „ehemaliges Eisstadion“ liegen insbesondere in einer gegenüber der Alternative einfacheren und sicherer kalkulierbaren Projektentwicklung.

·         Das zu realisierende Bauvolumen wäre außerhalb des aufgefüllten früheren Hafenbeckens umsetzbar, was zu einer relativ entspannten Flächensituation führt. Es bleibt noch genügend Fläche übrig zur attraktiven Gestaltung der Außenanlagen.

·         Das Vorhaben könnte hier deutlich schneller realisiert werden als am Ernst-Reuter-Platz.

·         Aufgrund der altstadtferneren Lage wäre ein relativ geringes Konfliktpotential mit der Denkmalpflege bzw. der UNESCO vorhanden.

·         Schließlich wäre ein Kultur- und Kongresszentrum eine spürbare Aufwertung der städtebaulichen Situation gegenüber der aktuellen Nutzung.

·         Die Werftstraße und Uferzone würden eine angemessene Gestaltung und eine verbesserte Aufenthaltsqualität erhalten. Dafür wären aber weitere Investitionen in den Hochwasserschutz notwendig, die aber im Zuge der Vervollständigung des Schutzes (Hochwasserschutzabschnitte) ohnehin erforderlich sind.

Risiken

·         Auch wenn das Kultur- und Kongresszentrum mit Hotel nicht in die kontaminierten Flächen eingreifen würde, birgt das Thema „Altlasten“ ein gewisses Restrisiko. Die Grenze zwischen kontaminiertem und (weitgehend) altlastenfreiem Boden ist noch nicht definiert.

·         Das Deutsche Jugendherbergswerk hat zwar bereits sein Interesse signalisiert, den jetzigen Standort aufzugeben, der Ersatzstandort ist derzeit jedoch beklagt.

·         Der Standort „ehemaliges Eisstadion“ birgt gegenüber dem Ernst-Reuter-Platz ein höheres Betreiberrisiko, das sich ein künftiger (privater) Betreiber entsprechend vergüten ließe. Dies gilt für das Kongressgeschäft und in höherem Maße für den Hotelbetrieb, da die touristische Nachfrage über das Tagungssegment hinaus geringer sein dürfte als bei den Altstadthotels.

5. Abschließende Bewertung und Ausblick

Auf der Grundlage der vorliegenden  planerischen und wirtschaftlichen Erkenntnisse stellt sich die Abwägung der Chancen und Risiken insgesamt folgendermaßen dar (siehe Tabelle unten).

Der Ernst-Reuter-Platz mit Hotel im baulichen Zusammenhang mit dem Kultur- und Kongresszentrum wäre für den Betrieb des Veranstaltungszentrums die beste und wirtschaftlich attraktivste Lösung. Hotel und Kultur- und Kongresszentrum könnten hier im Idealfall aus einer Hand geplant, gebaut und gemeinsam betrieben werden. Es ergäben sich hohe Synergiepotenziale, die oft leidige Schnittstellenproblematik könnte vermieden werden. Hinzu kommt der für das Vorhaben außerordentlich gut geeignete Standort sowohl für Tagungs- als auch für Kulturveranstaltungen.

Aus städtebaulicher und stadtentwicklungsplanerischer Sicht ergäbe sich mit dem Bau eines Kultur- und Kongresszentrums die große Chance, das Keplerareal und dessen unmittelbares und weiteres Umfeld neu zu ordnen, deutlich aufzuwerten und den südlichen Teil der Altstadt funktional zu stärken.

Den insgesamt sehr hohen Chancen der aufgezeigten Entwicklungspotenziale stehen allerdings hohe Risiken gegenüber. Die gesamte Projektentwicklung wäre außerordentlich komplex, würde über Jahre große Kapazitäten in der Verwaltung binden und zu einer jahrelangen Bautätigkeit in einem schwierigen räumlichen Umfeld führen. Erschwerend kommt hinzu, dass die notwendige intensive Ausnutzung des Grundstücks schwierige Abstimmungsprozesse, z. B. mit Denkmalpflege und UNESCO, erwarten lässt.

Die Lösung „Ernst-Reuter-Platz mit einem Kultur- und Kongresszentrum, jedoch ohne Hotel auf dem Keplerareal“ böte aus städtebaulicher und stadtentwicklungsplanerischer Sicht dieselben großen Chancen wie mit einem Hotel im baulichen Zusammenhang. Auch in diesem Fall würde das Umfeld des Standortes völlig neu geordnet. Aus betrieblicher Sicht wäre eine Trennung von Saalbau und Hotel aber nachteilig, zumal noch unklar ist, ob in der Umgebung ein zusätzliches (größeres) Hotel realisierbar ist. Eine Lösung ohne zugeordnetes Hotel wird aus Betreibersicht regelmäßig als deutlich nachteilig gesehen.

Die geringere Ausnutzung des Grundstücks in der Variante „ohne Hotel“ erlaubt größere städtebauliche Spielräume. Ob dadurch das Umsetzungsrisiko spürbar verringert werden kann, ist derzeit nicht einschätzbar.

Es bleiben jedoch wie in der Variante mit Hotel auf dem Grundstück die großen Herausforderungen einer Neuordnung des gesamten Bereichs zwischen Altstadt und Hauptbahnhof.

Das Gelände des ehemaligen Eisstadions ist aus Betreibersicht gegenüber dem Ernst-Reuter-Platz eindeutig der schwächere Standort, kann aber unter bestimmten Bedingungen trotzdem zufrieden stellend funktionieren. Wichtig wären die Ansiedlung eines Hotels, eine hochwertige Anbindung an die Innenstadt und der Vollzug eines Imagewandels „vom Parkplatz zum Kulturstandort“. Hotel und Veranstaltungszentrum könnten hier ähnlich wie in einer Variante am Ernst-Reuter-Platz in einem baulichen Zusammenhang realisiert und ggf. auch gemeinsam betrieben werden. Das gegenüber dem Standort „Ernst-Reuter-Platz“ deutlich höhere Betreiberrisiko würden sich aber private Betreiber entsprechend vergüten lassen.

Positiv sind auch die Lage auf der Dienstleistungsachse, die Kombination mit der zukünftigen Personenschiffslände und die mit dem Vorhaben zweifellos verbundene Aufwertung des Geländes zu bewerten.

Unter der Voraussetzung einer abschließenden Klärung der Altlastensituation und einer erfolgreichen Verlagerung der Jugendherberge ist das Risikopotenzial am ehemaligen Eisstadion überschaubar. Das Grundstück ist mit Ausnahme der Jugendherberge frei und in städtischem Eigentum. Weitere relevante Umsetzungshürden sind nicht bekannt.

Die aktuell vorliegenden Kostenschätzungen sind angesichts des frühen Planungsstadiums für beide Standorte keine echte Entscheidungshilfe. So schlagen beim Ernst-Reuter-Platz erwartungsgemäß die Kosten für Grunderwerb und Grundstücksfreimachung höher zu Buche als beim ehemaligen Eisstadion. Die Kosten für die Bereitstellung eines Ersatzgrundstücks für den Neubau eines Studentenwohnheims müssten jedoch sogar noch hinzugerechnet werden. Ehrlicherweise müsste aber auch dem städtischen Grundstück am ehemaligen Eisstadion ein realistischer Wert beigemessen werden. Ebenso wäre dort der Aufwand für die städtebauliche Anbindung an das Stadtzentrum einzubeziehen.

Die Ausschüsse empfehlen / Der Stadtrat beschließt:

1. Vom Bericht der Verwaltung wird Kenntnis genommen.

2. Die Umsetzung des Beschlusses vom 08.10.2008 ist fortzuführen.