Vorlage - VO/15/11122/61  

Sachverhalt:             

1. Ausgangssituation

Die Zuckerfabrik hat nach 109 Jahren die Zuckerproduktion am Standort Regensburg mit Ende der Kampagne 2007/08 eingestellt und betreibt seitdem am Standort in der Straubinger Straße nur noch die Zuckerveredelung.

Ein Teil des Kerngeländes der ehemaligen Zuckerfabrik konnte infolge der Baurechtschaffung durch den Bebauungsplan Nr. 101 ehemalige Zuckerfabrik bereits eine neue Nutzung in Form von Wohn- und Mischgebietsbebauung sowie öffentliche Grünfläche erfahren.

2. Anlass / Erforderlichkeit der Bebauungsplanaufstellung

Im Jahr 2010 wurde bereits ein städtebaulicher Wettbewerb über das komplette Kerngelände der ehemaligen Zuckerfabrik ausgelobt. Sieger des Wettbewerbes war das Büro Auer – Weber – Assoziierte / München. Das Konzept sah an der Straubinger Straße ein Mischgebiet, südlich davon Wohnbebauung, daran anschließend einen Landschaftspark, sowie im Osten gewerbliche Bebauung vor.

Die Baurechtschaffung für den Bereich der Wohnbebauung, das Mischgebiet und den Landschaftspark erfolgte durch den seit 2012 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 101 ehemalige Zuckerfabrik und ist größtenteils schon realisiert bzw. befindet sich momentan im Bau.

Nachdem nun auch die Zuckerveredelung am Standort aufgegeben werden soll, kann das restliche Kerngelände einer neuen Nutzung zugeführt werden. Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Weiterentwicklung dieses Geländes ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.

3. Planungsziele

• Städtebauliches Konzept

Das Wettbewerbsergebnis sah für den östlichen Bereich des Kerngeländes gewerbliche Nutzung vor. Unter Berücksichtigung des Abzonungsgebotes wurde im Bebauungsplan Nr. 101 ehemalige Zuckerfabrik im Übergangsbereich das Baurecht für zwei Gewerbegrundstücke mit Nutzungsbeschränkungen geschaffen. Diese noch unbebauten Grundstücke werden in den Umgriff des neuen Bebauungsplanes aufgenommen und sollen eine neue Nutzung als Wohnbauflächen erfahren. Im östlichen Bereich sollen entgegen dem Wettbewerbsergebnis, gemäß dem städtischen Ziel der Wohnraumschaffung, nicht mehr nur Gewerbeflächen realisiert werden, sondern auch ein großer Anteil an Wohnbebauung.

Im Wesentlichen sollen im Norden an der Straubinger Straße nun gewerbliche Bauflächen, südlich davon Wohnbauflächen und wiederum südlich davon öffentliche Grünflächen entstehen.

Das detaillierte städtebauliche Konzept wird derzeit erarbeitet.

• Erschließung

Die Anschlusspunkte für die Erschließung wurden bereits durch den Bebauungsplan Nr. 101 vorgegeben. Ebenfalls ist die Lage der neuen Zufahrt durch die Kreuzung Kastenmaierstraße und Straubinger Straße vorgegeben und muss im städtebaulichen Konzept berücksichtigt werden.

• Freiflächen / Grünordnung / Eingriffsregelung

Die südlich des Reststandortes gelegenen Grün- und Ausgleichsflächen sowie die Flächen für den Immissionsschutz werden ebenfalls in den Umgriff des neuen Bebauungsplanes aufgenommen. Die Ausgleichsflächen aus dem Bebauungsplan Nr. 101 ehem. Zuckerfabrik müssen verlagert werden, da stattdessen hier öffentliche Grün- und Freiflächen für die neuen Bewohner des Quartiers entstehen sollen. Im Geltungsbereich soll nun entgegen der ursprünglichen Absicht Wohnungsbau in erheblichen Umfang entstehen. Dementsprechend ist das Angebot an öffentlichen Grünflächen, die der Versorgung des Quartiers dienen, auf das Maß zu erhöhen, das im Bereich „Zuckerfabrik West“ realisiert wird. Da derzeit davon auszugehen ist, dass Modifikationen (Erhöhungen) an der Schallschutzwand notwendig werden, wurden diese Flächen ebenfalls in den Umgriff des Bebauungsplanes aufgenommen.

• Städtebauliche Vergleichswerte

Die Dichte des Bebauungsplanes Nr. 262 kann aus städtebaulichen Gründen größer sein als die Dichte des Bebauungsplanes Nr. 101 (ehemalige Zuckerfabrik). Der Dichtewert über das Gesamtgebiet der ehemaligen Zuckerfabrik (Candis I + II) soll eine Geschoßflächenzahl von 1,3 nicht überschreiten.

4. Planungsrecht

• Bebauungsplan

Zur Verwirklichung des neuen Bebauungskonzeptes ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Änderung eines Teilbereiches des bestehenden Bebauungsplanes Nr. 101 (GEe 1+2 sowie Grünflächen südlich Zuckerveredelung) notwendig.

Bei der Neuaufstellung handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13 a Abs. 1 S. 1 BauGB.

Da die Bebauungspläne Nr. 101 und 262 in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen, wurde die Grundfläche beider Bebauungspläne addiert. Diese beträgt zwischen 20.000 m² und 70.000 m², so dass gemäß § 13 a Abs. 1 Nr. 2 BauGB eine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß Anlage 2 BauGB gemacht wurde. Diese hat ergeben, dass die geplante Aufstellung des Bebauungsplanes voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Abs. 4 S. 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären.

• Flächennutzungsplan

Im derzeit gültigen Flächennutzungsplan ist der Planungsbereich als Gewerbe- und Industriegebiet sowie öffentliche Grünfläche dargestellt.

Künftig soll der Bereich als Gewerbegebiet, Wohngebiet und öffentliche Grünfläche  dargestellt werden.

Gemäß § 13 a BauGB ist keine förmliche Änderung des Flächennutzungsplans erforderlich. Der Flächennutzungsplan wird nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes im Wege der Berichtigung angepasst.

Der Ausschuss beschließt:

1.                  Für das Gebiet zwischen der Straubinger Straße und der Bahnlinie Regensburg- Hof östlich der Zuckerfabrikstraße ist der Bebauungsplan Nr. 262, Ehemalige Zuckerfabrik Ost im Sinne des § 30 BauGB aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergibt sich aus beiliegendem Lageplan vom 22.07.2015 (M. 1 : 1.000), der Bestandteil dieses Beschlusses ist. Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes wird das Plangebiet als  Gewerbe-, Wohngebiet, öffentliche Verkehrs- und öffentliche Grünfläche festgesetzt.

2.                  Der Bebauungsplan ist im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufzustellen.

3.                  Die im Bericht dargestellten Planungsziele, die Bestandteil dieses Beschlusses sind, werden beschlossen.

4.                  Von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB wird abgesehen (§ 13 a Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BauGB). Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind im Rahmen einer freiwilligen Informationsveranstaltung dazulegen.

5.                  Gemäß § 13 a Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauGB ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekannt zu machen, wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer Frist von zwei Wochen zur Planung äußern kann. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen werden.

Anlagen:

Anlage 1 BP 262 Geltungsbereich

Anlage 2 Planungsziele