Vorlage - VO/10/5280/61  

                                                                                                            

 

 

Sachverhalt: 

 

1.    Ausgangssituation, Anlass

Das Plangebiet gehört zum Gemarkungsgebiet Steinweg und liegt am nordwestlichen Siedlungsrand im planungsrechtlichen Außenbereich zwischen dem Landschaftsschutzgebiet „Winzerer Höhen“ und den bebauten Bereichen entlang der alten Nürnberger Straße am Spitalkellerweg. Die Verwaltung hat aufgrund der Anfragen mehrerer Grundstückseigentümer im Bereich Steinweg östlich und westlich des Spitalkellerweges geprüft, ob ein noch unbebauter Bereich am Ortsrand in das Siedlungsgefüge des Ortsteils Steinweg eingefügt werden kann. Für den Bereich östlich des Spitalkellerweges wurde bereits 2007 eine Einbeziehungssatzung vom Stadtrat beschlossen (Rechtskraft 06.08.2007). Nun soll auch der westliche Teilbereich in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogen werden.

Der Untersuchungsbereich liegt in unmittelbarer Nähe zum Landschaftsschutzgebiet Winzerer Höhen und ist von der Topografie her relativ steil (Erschließungssituation mit 16% bis 19 % Steigung). Durch den vorhandenen Spitalkellerbiergarten besteht ferner ein immissionsschutzrechtlicher Konflikt zwischen einer künftigen Wohnbebauung und dem bestehenden Biergartenbetrieb.

Ziel ist die Schaffung von weiterem Baurecht für den örtlichen Bedarf auf einzelnen am Ortsrand gelegenen Grundstücken im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Gemäß den Zielsetzungen des Regensburg-Plans 2005 ist die Verdichtung im Innenbereich einer städtebaulichen Entwicklung im unbebauten Außenbereich vorzuziehen. Eine bauliche Verdichtung in diesem Bereich führt auch zur Stärkung des Stadtteils Steinweg und zu einer effizienteren Nutzung der vorhandenen Infrastruktur. Mit der Einbeziehungssatzung gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 Baugesetzbuch (BauGB) soll nun ein ca. 127 m langer und ca. 27m bis 34m breiter Streifen westlich des Spitalkellerweges aus dem bisherigen Außenbereich in den (bebauten) Innenbereich einbezogen und damit die Voraussetzung für eine Arrondierung der vorhandenen Bebauung entsprechend dem Bestand geschaffen werden.

Planungsrechtlich ist die geplante Satzung im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB aufzustellen. Damit kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB sowie von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB abgesehen werden.

In einer Einbeziehungssatzung können einzelne Festsetzungen nach § 9 BauGB (Bebauungsplan) getroffen werden, die insbesondere Bauweise, Art und Maß der baulichen Nutzung usw. regeln. Für weitere Informationen wird auf die Begründung zur Einbeziehungssatzung verwiesen.

Folgende Grundstücke sind für die Einbeziehungssatzung vorgesehen:         
Gemarkung: Steinweg, Fl. Nr. 137/7 Teilfläche, Fl. Nr. 137/8 Teilfläche, sowie die Fl. Nr. 137/12, Fl. Nr. 137/13 und Fl. Nr. 137/6. Die angegebenen Grundstücke bzw. Grundstücksteile sind im Übrigen aus dem beiliegenden Lageplan ersichtlich.

 

2.      Erforderlichkeit der Planung

        Bisher befinden sich die fraglichen Grundstücke planungsrechtlich im Außenbereich und sind im Flächennutzungsplan größtenteils als Grünfläche dargestellt. Der vorhandene Spitalkellerweg ist bis ca. 10 m nördlich der südlichen Grundstücksgrenze vom Haus Spitalkellerweg 3 als Ortsstraße gewidmet und nur unzureichend befestigt. Vom Spitalkellerweg aus soll die Straßenerschließung über eine neu zu errichtende private Zufahrtsstraße erfolgen. Der Spitalkellerweg sollte in diesem Zusammenhang auf eine Länge von ca. 100 m ausgebaut werden (die Details dazu werden in einem städtebaulichen Vertrag vor Satzungsbeschluss geregelt).

Für die kanaltechnische Erschließung ist zwischen den Hausabwässern und den Dach- und Oberflächenwässern zu differenzieren. Die Entsorgung der Hausabwässer kann über einen in die private Zufahrtsstraße einzubauenden Kanal sowie im Anschluss daran durch einen in den Spitalkellerweg ebenfalls einzubauenden Mischwasserkanal (Planung liegt teilweise bereits vor) erfolgen. Bei entsprechendem Nachweis können Dach- und Oberflächenabwässer auch auf den zu erschließenden Grundstücken ggf. durch geeignete Versickerungssysteme entsorgt oder über seitliche Grünflächen direkt dem Untergrund zugeführt werden.

 

3.    Bestandssituation / Vorhandene Nutzung / Planungsziele

        Der Planbereich liegt im Norden des Stadtgebietes im Stadtteil Steinweg am Fuße des Dreifaltigkeitsberges und bildet den derzeitigen Ortsrand von Steinweg. Der überwiegende Teil ist nicht bebaut und wird derzeit landwirtschaftlich bzw. gärtnerisch genutzt. Das Gelände steigt von Süden nach Norden hin stark an. Nördlich des geplanten Gebietes geht das Gelände in die Ausläufer der Winzerer Höhen mit einer Wiesennutzung über. Das Landschaftsschutzgebiet „Donautallandschaft mit den Winzerer Höhen“ schließt unmittelbar an die geplante Erweiterung des Innenbereiches an. Ein Abstands-Puffer von ca. 10 bis 12 m der geplanten Bebauung zur Landschaftsschutzgebietsgrenze wird im westlichen Bereich (zur freien Landschaft hin) auf privatem Grund eingehalten. Im Flächennutzungsplan ist der Planungsbereich als Mischgebietsfläche und als Grünfläche dargestellt. Im Regionalplan der Region Regensburg (11) ist der Bereich als landschaftliches Vorbehaltsgebiet mit der Nummer (14), Donautalraum zwischen Kelheim und Regensburg dargestellt. Außerdem befindet sich das Planungsgebiet im Bereich der Pufferzone zur Altstadt im Hinblick auf das Weltkulturerbe. Aufgrund der dargestellten Sachlage wurde von Seiten des Grundstückseigentümers in Abstimmung mit der Verwaltung der Entwurf für eine Einbeziehungssatzung in der vorliegenden Form mit folgenden Zielen erarbeitet:

 

-             Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Erschließung

-             Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Steinweg

-             Erhaltung der gewachsenen Siedlungsstruktur in ihrer gebietstypischen Form

-             Berücksichtigung der Grenzen des Landschaftsschutzgebietes sowie der topografischen und ortstypischen Gegebenheiten

-             Freihaltung des bestehenden Grünbereiches zwischen der Dreifaltigkeitskirche und der künftigen Bebauung

 

4.     Weiteres Vorgehen

        Gemäß § 34 Abs. 4 und 5 BauGB ist für den Erlass einer solchen Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 das vereinfachte Verfahren nach § 13 Nr. 2 und 3 BauGB entsprechend anzuwenden (Bürgerbeteiligung, TÖB - Beteiligung usw.).

        Nach Auftragserteilung durch den Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen wird das Verfahren für die Einbeziehungssatzung Spitalkellerweg West eingeleitet und (nach Durchführung der erforderlichen Verfahrensschritte) das Ergebnis dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt.

 

 

 

Der Ausschuss beschließt:

 

1.       Die Verwaltung wird beauftragt, das Verfahren zur Aufstellung einer Satzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB einzuleiten und die o. g. westlich des Spitalkellerweges (außerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils) gelegenen unbebauten Grundstücke in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Steinweg einzubeziehen.

 

2.       Die Beteiligung der Bürger nach § 3 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB an der Planung ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekannt zu machen. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Bürgerbeteiligung hingewiesen werden.