Vorlage - VO/10/5723/61  

Sachverhalt:             

1.      Ausgangssituation, Anlass

Das ca. 12,13 ha große Bebauungsplangebiet Chamer Straße Nord, für das im April 1994 im Stadtrat ein Bebauungsplan zur Aufstellung beschlossen wurde, liegt im nördlichen Bereich des Stadtgebietes von Regensburg zwischen der B 16 und der Chamer Straße und grenzt an den alten Ortskern von Wutzlhofen an. Das Gebiet selbst ist bis auf einen „alten Dreiseithof“ und ein kleines Einfamilienhaus nicht bebaut.

Der Bebauungsplanentwurf Nr. 244, Chamer Straße Nord, wurde bereits im Jahr 1995 öffentlich ausgelegt, aber dann nicht mehr weitergeführt, weil mit dem damaligen Investor kein städtebaulicher Vertrag zustande kam und die Erschließung nicht gesichert werden konnte.

Aufgrund der bislang fehlenden abwassertechnischen Erschließung und des mittlerweile veränderten Wohnbedarfs ist eine abschnittsweise Verwirklichung des Planungsgebietes sowie die konzeptionelle Überarbeitung in Richtung verdichtetem Einfamilienhausbau vorgesehen.

Nach Errichtung des Regenwasserentlastungskanals in der Posener Straße im Zusammenhang mit der Errichtung der Osttangente (voraussichtliche Bauzeit 2011/2012) kann nun für ein Teilgebiet des bisherigen Bebauungsplangebietes Nr. 244, „Chamer Straße Nord“ (westlicher Bereich, der abwassertechnisch erschlossen und über den die Stadt verfügungsberechtigt ist) das Bebauungsplanverfahren weitergeführt werden.

Für die Ausarbeitung des vorliegenden Alternativkonzeptes zum Bebauungsplan „Chamer Straße Nord (West)“ wurden folgende Rahmenbedingungen zugrunde gelegt:

- Verzicht auf Geschosswohnungsbau

- Verzicht auf die Errichtung eines Kindergartens sowie eines Nahversorgungszentrums

- Errichtung von freistehenden Einfamilien-, Ketten- und Reihenhäusern mit verschiedenen

  Grundstückstiefen und Hausbreiten und verschiedenen Parkierungsangeboten.

- Berücksichtigung der vorhandenen Grünstrukturen und Biotope im Sinne des Ausgleichs

  von Natur und Landschaft.

2.      Ziel und Zweck, Erforderlichkeit der Planung

Im Fachprogramm Wohnen II, das vom Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen am 06.03.2007 beschlossen wurde, ist für einen Teilbereich des Bebauungsplangebietes Nr. 244 eine Überarbeitung des städtebaulichen Konzeptes zugunsten einer individuellen Wohnbebauung vorgesehen. Aufgrund der damit verbundenen Reduzierung der Anzahl der geplanten Wohnungen für das Gesamtgebiet von ca. 500 WE auf ca. 200 WE ist auch das ursprünglich geplante Nahversorgungszentrum durch die damit verbundene unzureichende Kaufkraft im Einzugsgebiet nicht mehr realisierbar. Ebenso ist für die insgesamt zu erwartenden 15 – 20 Kinder zwischen drei und fünf Jahren im Planungsgebiet der Neubau eines Kindergartens nicht mehr vertretbar. Die bisher hierfür eingeplanten Flächen stehen künftig für Wohnbauflächen zur Verfügung.

Der östliche Teilbereich des ursprünglichen Bebauungsplangebietes „Nr. 244, Chamer Straße Nord“ soll erst in einer zweiten Phase detailliert überplant und über einen weiteren Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden, wenn die entsprechende abwassertechnische Erschließung auch dieser Flächen sichergestellt werden kann und die Verfügbarkeit der Grundstücke sichergestellt ist.

3.      Planungsziele / Nutzungskonzept / B-Plan-Entwurf

·         Städtebauliches Konzept / Baustruktur

Die geplante Bebauung weist eine geringere Höhenentwicklung und damit auch eine geringere Dichte auf. Die bisherige Schallschutzbebauung im Norden mit 4 Vollgeschossen wurde um 1 VG reduziert; der Lärmschutz muss noch im weiteren Verfahren nachgewiesen bzw. über weitere aktive Lärmschutzmaßnahmen sichergestellt werden.

Ein wesentlicher Unterschied zur bisherigen Planung betrifft auch die Anordnung und Ausformung der Gebäude im mittleren Hangbereich. Die bisherigen Ost - West orientierten Hofstrukturen im Geschosswohnungsbau mit Tiefgaragen werden dem Hang besser angepasst und als freistehende Einfamilienhäuser, Kettenhäuser bzw. Reihenhäuser mit Hauptorientierung nach Süd-Ost bis Süd-West und oberirdischen Garagen/Carports entlang der Wohnstraßen bzw. mit Garagen zwischen den Hauptgebäuden vorgesehen.

Die Häuserzeilen sind durch schmale Wege senkrecht zum Hang verbunden. Die Wege bzw. Öffnungen zwischen den Häusern verengen sich im Norden aus Lärmschutzgründen.

Die Privatgärten sollen durch Mauern (Trockenmauerwerk) oder Nebengebäude vor Einblicken geschützt werden.

Durch die Lage am Hang ergibt sich eine Höhenstaffelung der Häuser und Gärten, eine gute Besonnung und ein Fernblick in den oberen Geschossen.

Terrassierung und hängende Gärten werden zum Leitmotiv der Bebauung.

Als Dachformen sind flachgeneigte Pult- und Satteldächer vorgesehen. Die Lärmschutzbebauung entlang der B16 ist dreigeschossig mit nach Süden steigenden Pultdächern geplant, die Garagen unmittelbar entlang der B 16 sollen zur besseren Lärmabschirmung mit steigenden Pultdächern nach Norden ausgebildet werden.

Die Bebauung entlang der Chamer Straße ist mit Kettenhäusern und zur Chamer Straße vorgelagerten Nebengebäuden als Sicht- und Lärmschutz vorgesehen.

Den Häusern werden entweder am Haus oder in unmittelbarer Nachbarschaft Stellplätze angeboten. Die Eigentümerwege (mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastende Flächen) sind für Notfälle oder zur Anlieferung befahrbar.

·         Erschließung

Die Erschließung für PKW erfolgt von der Chamer Straße aus für den Bereich West über eine Stichstraße senkrecht zum Hang (öffentliche Verkehrsfläche, max. Steigung im Böschungsbereich ca. 9,5%, dann ca. 7 % ), die über parallel zum Hang verlaufende Wohnstraßen (öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung) verbunden sind. Der Fahrverkehr ist auf das Notwendige reduziert. Über Eigentümerwege mit ca. 3 m Breite sind die einzelnen Parzellen zur Anlieferung usw. anfahrbar. In diese können die zu verlegenden Ver- und Entsorgungsanlagen eingebracht werden.

Das Baugebiet wird durch einen zentralen Grünzug in O / W – Richtung miteinander verbunden, von dem öffentliche Wege bzw. Eigentümerwege in N / S – Richtung abzweigen.

Die Erschließung für Fußgänger erfolgt sowohl über die Straßen bzw. “Mischflächen“ als auch über ein unabhängiges Fußwegenetz. Aufgrund der fehlenden Nahversorgung bzw. der Kinderbetreuungseinrichtungen im Gebiet sollten im Rahmen der Realisierung dieses Baugebiets auch die Wegeverbindungen zu diesen Infrastruktureinrichtungen südlich der Chamer Straße durch eine Querungshilfe in der Chamer Straße optimiert werden.

Für das Baugebiet ist die Ausweisung von öffentlichen Bedarfsflächen für 1 Trafostation mit ca. 30 m² Grundfläche (im mittleren Teilbereich östlich der Erschließungsstraße) notwendig.

Die 20 KV – Freileitung UW-Wutzlhofen – Gallingkofen 2 wurde im Zuge des Straßenbaus zwischenzeitlich bereits verkabelt. Zur Versorgung mit Erdgas ist eine öffentliche Bedarfsfläche von ca. 30 m² zur Errichtung einer Gasreglerstation ebenfalls im o. g. Bereich östlich der Haupt-Erschließungsstraße vorgesehen.

Das Planungsgebiet befindet sich innerhalb der weiteren Schutzzonen W III a1 und W III b des Wasserschutzgebiets Sallern. Entsprechende Verweise auf die Einhaltung der Schutzgebietsauflagen zur Sicherung der öffentlichen Wasserversorgung werden in die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfes aufgenommen.

·         Freiflächen / Grünordnung / Eingriffsregelung

Vordringlichstes Ziel der geplanten Bebauung ist die Schonung der natürlichen Ressourcen und die Entwicklung gut nutzbarer Freiräume als Bestandteil einer positiven Wohnumfeldgestaltung. Die Berücksichtigung der vorhandenen Feldwege, Grünstrukturen und Biotope (Trockenrasenflächen, Ackerraine, Baumhecken, Einzelbäume, Hecken) führt teilweise zu einer Berücksichtigung der vorhandenen Flurgrenzen und Parzellenstrukturen. Daraus entwickeln sich zwei Richtungssysteme für die Orientierung der Bebauung und ihrer Erschließung.

Der Magerrasen auf dem westlichen Teil der südexponierten Böschung zur Chamer Straße unterliegt als ökologisch besonders wertvolle Trockenfläche dem besonderen Schutz des Art. 6 d (1) BayNatSchG. Diese Fläche wird als öffentliche Grünfläche sowohl von Bebauung als auch von einer Bepflanzung freigehalten. Erst im Anschluss an diese Fläche sind Nebengebäude als Schallschutzbebauung für die südlich der Wohnstraße geplante Kettenhausbebauung vorgesehen, die an der Südseite punktuell mit Kletterpflanzen bepflanzt werden können.

Aufgrund der geplanten durchgehenden Lärmschutzbebauung im Norden sowie der teilweise schwierigen topographischen Situation ist es nicht möglich, alle erhaltenswerten Strukturen in die geplante Bebauung zu integrieren. Die zusammenhängenden Hecken und Baumstrukturen entlang des bestehenden Anliegerweges im mittleren Bereich sowie im östlichen Teilbereich sollen langfristig erhalten und gesichert werden.

In der Grünplanung wird die Weiterentwicklung dieser Hecken aufgegriffen und so soll ein Anteil von 20 % der nicht überbauten Flächen mit freiwachsenden Hecken neu gestaltet werden.

Die Eiche stellt sowohl aufgrund ihrer Wuchsform als auch aufgrund ihrer Repräsentanz die dominante Baumart im Planungsgebiet dar (Eichen-Hainbuchenwald) und ist als Baumart für die Baumreihe des zentralen Grünzuges angedacht. Lockere Baumgruppen, Einzelbäume, Hecken und eine sparsame Möblierung mit Bänken sollen dem Grünraum Weite geben. Für einen öffentlichen Kinderspielplatz steht westlich entlang des geplanten Haupterschließungsweges im Bereich des zentralen Grünzuges in der öffentlichen Grünfläche eine Bruttofläche von ca. 1500 m² zur Verfügung. Weitere Flächen können im östlichen Bereich im Anschluss an den geplanten Spielplatz im Rahmen eines weiteren Bebauungsplanverfahrens für den östlichen Teilbereich vorgesehen werden.

Die naturschutzfachliche Einfügung usw. wird im Rahmen der Umweltprüfung im weiteren Bebauungsplanverfahren abgehandelt werden.

Für den erforderlichen Umweltbericht und die Bearbeitung der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung gelten als Bearbeitungsstandard und im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung die einschlägigen bayerischen Leitfäden „Der Umweltbericht in der Praxis“ sowie „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“.

Der Bericht muss sich mit den Auswirkungen des Vorhabens auf die Schutzgüter Naturraum, Landschafts-/Ortsbild, Boden, Wasser, Klima / Luft, Lebensraum von Pflanzen und Tieren sowie des Menschen, Erholungseignung, Kultur- und Sachgüter und auf vorhandene Nutzungsstrukturen befassen.

Nach fachlicher Einschätzung des Umweltamtes und wegen des unmittelbar geltenden BNatSchG in der aktuellen Fassung ist für den Planungsbereich eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) als Bestandteil des Umweltberichtes erforderlich. Artenschutzrechtlich geschützte Vogel-, Fledermaus-, Insekten- oder Reptilienarten kommen im engeren und weiteren Umgriff vor. Sie können durch die Ausweisung des Baugebietes und vor allem durch absehbar folgende Nutzungsintensivierungen betroffen sein. Die artenschutzrechtliche Beurteilung muss in die Freiflächenplanung einfließen und soll dort vor allem Maßnahmen entwickeln, die der Vernetzung dienen und Biotoptrittsteine ermöglichen.

Bezüglich der saP gilt der Rechtsstand des BNatSchG neu vom 01.03.2010. Bearbeitungsgrundlage ist hier u. a. die „Oberpfalz-Liste“ der relevanten Arten mit Stand 01.04.2010, herausgegeben durch die Höhere Naturschutzbehörde der Regierung der Oberpfalz. Ein schon früher verfasster Bericht wird im weiteren Verfahren entsprechend aktualisiert.

Das Arten- und Biotopschutzprogramm der Stadt (ABSP) stellt für den Bereich Böden mit mittlerer bis hoher Filter- und Pufferfunktion dar. Das Kontaminationsrisiko des Grundwassers ist sehr hoch bis hoch. Die Flächen liegen in einem Bereich hoher Emissionswirkung durch verkehrsreiche Straßen. Es bestehen eingeschränkte lokale Kaltluftabflüsse. Es sind lokal bis regional bedeutsame Lebensräume vorhanden. Das Naherholungspotential der Landschaft ist wegen der Lärmbelastung nur mittel.

Gegenüber dem früheren Stand haben sich die Biotopbestände in der Stadtbiotopkartierung 2010 zumindest quantitativ entwickelt. Inzwischen ist die gesamte Südböschung zur Chamer Straße hin als Biotop erfasst. Die Biotopfläche wird im Bebauungsplan-Entwurf als Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft dargestellt. Die Bebauung ist weitestmöglich vom Biotop abgerückt. Ausgleichsflächen werden soweit möglich im Norden des Biotops vorgesehen werden und sollen als Puffer dienen.

Soweit möglich sollen auch die nötigen Ausgleichsflächen im Rahmen des Bebauungsplanes untergebracht werden (eine entsprechende Bilanzierung erfolgt im weiteren Verfahren). Die Überlagerung von Ausgleichsflächen mit sonstigen Grünflächen (z. B. Spiel- und Sportflächen) ist wegen unterschiedlicher Zielsetzungen nicht möglich. Der weiteren Planung wird ein vollständiger Bestandsplan aller Strukturen zu Grunde gelegt.

Die im noch zu erarbeitenden Umweltbericht genannten Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen werden in einem städtebaulichen Vertrag oder in den nachfolgenden Genehmigungsverfahren verbindlich festgesetzt.

·         Denkmalschutz

Im o. g. Bebauungsplangebiet befinden sich folgende Bodendenkmäler: D-6938-0209 – Siedlungsspuren unbekannter Zeitstellung im Luftbild.

Vor Verwirklichung des Bebauungsplanes ist eine Erlaubnis nach Art. 7 DSchG bei der unteren Denkmalschutzbehörde einzuholen und die gesamte Planungs-Fläche archäologisch qualifiziert zu untersuchen. Entsprechende Festsetzungen werden in die noch zu erstellende Satzung im weiteren Bebauungsplanverfahren aufgenommen.

·         Lärmschutz

Zur genauen Beurteilung der schalltechnischen Situation ist im weiteren Verfahren eine detaillierte schalltechnische Untersuchung durch eine nach § 26 BImSchG zugelassene Messstelle notwendig. Dabei werden u. a. die Wirkungen unterschiedlicher Wandhöhen bzw. Baukörper an der B16, Isophonen- bzw. Gebäudelärmkarten für die unterschiedlichen Stockwerke und entsprechende Maßnahmenplanungen und Auflagenvorschläge enthalten sein. Voraussichtlich ist im nordwestlichen Bereich in Fortführung der geplanten Garagenanlagen eine ca. 4,00 m hohe Lärmschutzwand nach Westen vorzusehen.

·         Städtebauliche Vergleichswerte

Die Baugebietsfläche (Geltungsbereich des bisherigen Bebauungsplanes) umfasst ca. 12,13 ha. Die geplante Teilung des Baugebietes in Chamer Straße Nord – West und Chamer Straße Nord – Ost erfolgt in etwa der Mitte des Planungsgebietes durch den bestehenden Anliegerweg.

Der zur Überplanung vorgesehene westliche Planungsbereich beinhaltet ca. 4,0 ha.

Für diesen Bereich ergibt sich eine Anzahl von ca. 61 Häusern, wobei die Anzahl durch alternative Hausbreiten oder kleinere Gruppen variiert werden kann. Die großzügigeren Parzellen lassen ggf. Einliegerwohnungen zu.

Gesamtfläche westliches Gebiet:              ca. 39.596 m² (Geltungsbereich)

Fläche bereinigt ohne Chamer Straße/

Zufahrt Kleingartenanlage usw.                            ca. 33 304 m²                             = ca. 100 %

Nettobauland:

Private Parzellen:                                                        ca. 20 071 m²                            = ca. 60,3 %

(mit privater Parkierung und privaten Wohnwegen)

Öffentliche Grünflächen:                                          ca. 7 793 m²                            = ca. 23,4 %

Öffentliche Verkehrsflächen:                                          ca.   5 356 m²                            = ca. 16,1 %

Gemeinbedarfsfläche:                                          ca.  84 m²                            = ca.   0,2 %

Die Summe der privaten Flächen beträgt also ca. 60 % und liegt damit in etwa bei dem bisherigen Wert.

4.      Weiteres Vorgehen

Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 244, Chamer Straße Nord, wurde durch den Stadtrat bereits im Jahre 1994 gefasst. Die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB wurde vom 24.10.1995 bis zum 24.11.1995 (also ca. vor 15 Jahren) durchgeführt und dieses Verfahren bis heute nicht abgeschlossen.

Da sich durch die jetzt vorliegende Planung auch die Grundzüge der bisherigen Planung  geändert haben, wird dieses Verfahren in der bisherigen Form nicht mehr weitergeführt und das Bebauungsplanverfahren wieder von vorne begonnen.

Aufgrund des langen Zeitraumes zwischen dem Aufstellungsbeschluss (1994) und der Erarbeitung des aktuellen Bebauungskonzeptes sind die früheren Planungsziele zum Teil überholt. Der östliche Teilbereich kann derzeit nicht entwässert werden (neuer Kanal in der Frauenzellstraße erforderlich) und soll in einem späteren Verfahren planungsrechtlich gesichert werden.

Anhand des beiliegenden Bebauungsplanvorentwurfes wurde bereits die frühzeitige Beteiligung der Behörden (Scoping) durchgeführt.

Die grundsätzliche Machbarkeit dieses Vorentwurfes ist gegeben. Als nächster Verfahrensschritt wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt.

Nach dieser Beteiligung wird ein entsprechender Bebauungsplanentwurf (mit Begründung, Umweltbericht, Lärmgutachten usw.) erarbeitet und nach einem entsprechenden Beschluss im Stadtrat die erneute öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB durchgeführt werden.

Der Ausschuss beschließt:

1.             Der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen nimmt den Bebauungsplanvorentwurf vom 21.09.2010, der Bestandteil dieses Beschlusses ist, zur Kenntnis. Der bisherige Aufstellungsbeschluss des Stadtrates vom 18.04.1994 zur Aufstellung des Bebauungsplanes für den gesamten Bereich, Nr. 244, Chamer Straße Nord, gilt weiterhin. Für den verkleinerten Geltungsbereich „westlicher Teilbereich“, der sich aus beiliegendem Lageplan M 1:1000 ergibt, wird das Verfahren anschließend weitergeführt, der östliche Teilbereich bleibt einem späteren Verfahren vorbehalten. Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes soll entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan ein Wohngebiet festgesetzt werden.

2.              Die im Bericht dargestellten überarbeiteten Planungsziele werden beschlossen.

3.              Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung jedermann darzulegen. Die Darlegungsunterlagen sind außerdem eine Woche vor und eine Woche nach der Informationsveranstaltung zur allgemeinen Einsichtnahme bereitzuhalten. Während dieser Frist ist jedermann Gelegenheit zur Erörterung und zur mündlichen oder schriftlichen Äußerung zu geben.

4.              Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB an der Planung ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekanntzumachen. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen werden.

Anlagen:

BP 244 Plan

BP 244 Schnitte