Vorlage - VO/15/11586/66  

1. Sachverhalt:

Der seit 1. Januar 2014 geltende Mietspiegel wurde im Jahr 2013 durch Prof. Dr. Walter Oberhofer und Dr. Bernhard Schmidt (STAT-Plan und EMA-Institut) nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen neu erstellt. Zum Arbeitskreis Mietspiegel, zu dem die Mieter- und Vermieterverbände, ein Vertreter eines Wohnungsbauunternehmens sowie ein Richter des Amtsgerichts Regensburg eingeladen waren, gehörten auch die Gutachtergemeinschaft STAT-Plan/EMA-Institut und Vertreter der Stadtverwaltung.

Der Mietspiegel 2014 wurde vom Stadtrat anerkannt, sodass er als qualifizierter Mietspiegel gilt. Um diesen Status gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu behalten, ist er entsprechend § 558 d Abs. 2 BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Bei der Methode einer indexbasierten Fortschreibung muss die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt Wiesbaden ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller Privathaushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Die Fortschreibung des Mietspiegels 2014 nach dem Indexverfahren wurde bereits mit dem Auftrag zur Erstellung des Mietspiegels 2014 am 05.06.2013 (Beschluss im Bau- und Vergabeausschuss 28.05.2013) an die Bietergemeinschaft STAT-Plan/ EMA-Institut vergeben. Die Zwei- Jahres- Frist wurde mit der Fortschreibung des Mietspiegels 2016/2017 zum 01.01.2016 eingehalten.

2. Verfahren

Bei der Erstellung des Mietspiegels 2014 wurde die sogenannte „Regressionsmethode“ angewandt. Bei einer Fortschreibung dieses Mietspiegels auf Basis des Regressionsmodells muss lediglich die Tabelle zur Basismiete (Tabelle 1 des Mietspiegels) an die aktuelle Marktentwicklung angepasst werden. Diese Tabelle enthält die Variante „Wohnfläche“, die nachweislich den größten Einfluss auf den Mietpreis besitzt und damit das allgemeine Mietpreisniveau in Regensburg abbildet. Die bei der Erhebung zum Mietspiegel 2014 ermittelten Zu- und Abschläge bleiben konstant und müssen zu diesem Zeitpunkt nicht angepasst werden.

Für die Fortschreibung des Mietspiegels per Indexzahlen wurde der vom BGB in § 558 d Abs. 2 S. 2 vorgeschriebene und vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland angewandt. Als Referenz wurde der Zeitraum von Oktober 2013 bis Oktober 2015 herangezogen. Der Monat Oktober 2013 wurde ausgewählt, weil die empirischen Erhebungen zum Mietspiegel 2014 in diesem Monat abgeschlossen waren, sodass dieser Monat die aktuellste Basis darstellt. Zum Zeitpunkt der Fortschreibung stand der Indexwert vom Oktober 2015 bereits ebenfalls zur Verfügung. Damit bleibt neben dem Zwei-Jahres-Zeitraum auch der Aktualitätsbezug zum Zeitpunkt der Datenerhebung gewahrt. Der auf das Basisjahr 2010 = 100 normierte Verbraucherpreisindex weist für den beschriebenen Zeitraum eine Steigerungsrate von 1,04 Prozent auf. Diese Steigerungsrate wurde für die Anpassung der Tabelle 1 im Mietspiegel zugrunde gelegt.

3. Erläuterungen zum Mietspiegel 2016

In der Fortschreibung des Mietspiegels wurden geringfügige Änderungen vorgenommen. Diese betreffen:

• Das Vorwort und allgemeine Informationen zum Mietspiegel, die überarbeitet und mit den entsprechenden Informationen über die Fortschreibung des Mietspiegels ergänzt wurden.
• Die Tabelle 1 zur Basismiete.
• Das Anwendungsbeispiel, das an die Ergebnisse des fortgeschriebenen Mietspiegels angepasst wurde.

Weitere inhaltliche Änderungen der Tabellen wurden nicht vorgenommen. Erst bei einer Neuerstellung im Jahr 2017 ist wieder eine Überarbeitung des Fragenkatalogs und der sonstigen Mietspiegelinhalte geplant und möglich.

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

Der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen nimmt vom Bericht der Verwaltung Kenntnis und empfiehlt dem Stadtrat, den Regensburger Mietspiegel 2016/2017 (siehe Anlage) als qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB anzuerkennen.

Der Stadtrat nimmt vom Bericht der Verwaltung Kenntnis und erkennt den Regensburger Mietspiegel 2016/2017 (siehe Anlage) als qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB an.

Anlagen:

Mietspiegel 2016/17