Vorlage - VO/17/13128/44
 |
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Sachverhalt:
I. Ausgangssituation
Bestand Der denkmalgeschützte Österreicher Stadel wurde 1672 als Braustadel für das „Braune Brauhaus“ errichtet und bereits 1786 zum Salzstadel umgebaut. Mit Rückgang des Salzhandels Ende des 19. Jahrhunderts kam es zu einer Umnutzung als Lagerhaus der k. u. k. priv. Donaudampfschifffahrtsgesellschaft. In den Achtziger Jahren des letzten Jahrhunderts war das historische Gebäude als Möbellager in Gebrauch. Ein Brand im Jahre 1988 zerstörte den historischen Dachstuhl vollständig. Nach Erneuerung des Dachstuhls und Instandsetzung der Außenhülle wurde der Stadel im Erdgeschoss als Steindepot für die Museen der Stadt Regensburg, genutzt.
Planungsgrundlage Am 20.03.2012 fasste der Stadtrat den Grundsatzbeschluss, den Österreicher Stadel für Zwecke des MdBG als Depot, Lager und Werkstätten, gemäß den Anforderungen des Freistaates Bayern, zu sanieren. Der Oberbürgermeister der Stadt Regensburg beauftragte das Amt für Hochbau und Gebäudeservice am 16.08.2013 mit der Planung und Durchführung der Umbaumaßnahme.
Die Beratung des Umbaus des Österreicher Stadels zum Museumsdepot für das Museum der Bayerischen Geschichte im Kulturausschuss erfolgte am 05.03.2016, der Maßnahmebeschluss durch den Stadtrat wurde am 26.03.2016 einstimmig gefasst. Die erste Neufassung des Maßnahmebeschlusses durch den Stadtrat aufgrund von Mehrkosten erfolgte am 30.06.2016, die zweite Neufassung am 26.10.2016
II. Beschreibung der Maßnahme
Mit der Umbaumaßnahme erhält der gesamte Stadel eine dringend anstehende denkmalgerechte Sanierung und mit dem Ausbau zum Museumsdepot eine adäquate Nutzung.
Raumprogramm Grundlage des Umbaus ist das durch das Haus der Bayerischen Geschichte aufgestellte Raumprogramm, mit insgesamt ca. 1.800 m² Depotflächen und ca. 500 m² Nutzflächen für Bearbeitung und Inventarisierung, das im Laufe der Vorentwurfsplanung den Gegebenheiten des Bestandsgebäudes angepasst werden musste. Im Erdgeschoss befinden sich Zwischendepots sowie Arbeits- und Sozialräume mit einer Nutzfläche von ca. 470 m².
Vorhandene Bausubstanz Vor dem eigentlichen Beginn der Umbau- und Sanierungsarbeiten war bereits eine Holzschadstoffsanierung durchzuführen. Die bei Voruntersuchungen durch ein Gutachter- bzw. Statikbüro prognostizierten geschädigten Holzbalkenköpfe von mindestens 60 % erhöhen sich durch Erkenntnisse nach Baufortschritt auf über 80 %. Die Holzunterzüge weisen aufgrund der historischen Nutzung stellenweise beträchtliche Durchbiegungen auf. Beim Brand im Jahre 1988 wurde das Holztragsystem teilweise stark angegriffen. Das durch den Brand vollständig zerstörte Dachtragwerk wurde 1988 erneuert. Die geschädigten historischen Holzbauteile werden bzw. wurden bereits denkmalgerecht saniert und ergänzt. Als Bodenkonstruktion sind Brettsperrholzplatten geplant, die zugleich notwendige statische Funktionen und den erforderlichen Brandschutz erbringen. Zudem erhält das Holztragsystem im Erd- und ersten Obergeschoss eine Unterstützung durch ein sogenanntes Sekundärtragsystem aus Stahlträgern und Stahlstützen. Die Stahlstützen werden auf Mikrobohrpfähle gegründet. Das Mauerwerk weist teilweise starke Rissbildungen auf. Labormessungen haben ergeben, dass im Erdgeschoß und 1. Obergeschoß erhöhte Salzbelastungen vorliegen. Die Sanierung und Vorbehandlung des Mauerwerks und das neue Putzsystem sind deshalb auf diese Belastungen abgestimmt. An den Außenfassaden wird der schadhafte Oberputz abgenommen und durch einen 20 mm starken Wärmedämmputz mit Zuschlagstoffen ersetzt. Die Belange des Denkmalschutzes und die technischen und klimatischen Anforderungen der Depotnutzung wurden bisher und werden fortlaufend in enger Zusammenarbeit mit dem BLfD abgestimmt.
Gebäudetechnik Die für das Museumsdepot erforderliche technische Ausstattung und Gebäudeinstallation muss komplett neu erstellt werden.
Die geforderte Temperatur in den Depotbereichen wird mittels Heizregister in den zentralen Lüftungsgeräten erzeugt. Bei schwierigen bauphysikalischen Verhältnissen können durch eine gezielte Luftführung Feuchtenester verhindert werden. Die vom Nutzer geforderte Temperatur von mind. 14° C und einer relativen Luftfeuchte von 40-60% in den Depotbereichen wird mit einer intelligent gesteuerten Lüftungsanlage sichergestellt. Auf Grundlage einer Klimasimulation wurde auf eine Kühlung und Entfeuchtung der Zuluft verzichtet. Der zur vertikalen Erschließung und zum Lastentransport notwendige Aufzug wird im westlichen Gebäudeteil, an gleicher Stelle wie der historische Lastenaufzug, errichtet.
Kostenmehrung / Mehrleistungen Aufgrund der verlängerten Bauzeit und zusätzlich notwendigen Leistungen bei unterschiedlichen Gewerken, die erst während der Bauausführung ersichtlich wurden, kommt es erneut zu Kostenmehrungen bei der Gesamtmaßnahme, die erst zum jetzigen Zeitpunkt prognostiziert werden konnten. Nach aktuellem Stand der Kostenkontrolle mit Prognose werden bei der Baumaßnahme Haushaltsmittel in Höhe von 8,36 Mio. Euro benötigt.
Die Kostenerhöhung ergibt sich aufgrund folgender zusätzlicher Leistungen bzw. Massenmehrungen bei den auszuführenden Leistungen:
GEWERK BAUMEISTERARBEITEN:
Massenmehrung LV-Pos. 03.06.0034 Zementmehrverbrauch über 110% Trotz umfangreicher Bodenuntersuchungen durch Bodengutachter wurde aufgrund unvorhersehbarer Hohlräume und Klüfte im Erdkörper/Untergrund deutlich mehr Zementsuspension beim Nachverpressen der Mikropfähle benötigt.
Da während der Erdarbeiten wesentlich mehr archäologische Funde mit einer höheren Wertigkeit zum Vorschein kam es zu einem zeitlichen Mehraufwand für das Umsetzen der eingesetzten Geräte.
Das Ausmauern der beiden Rundbogenfenstertüren im 1. Obergeschoß ist nicht im ursprünglichen LV enthalten.
Da die Betonierarbeiten im Winterausgeführt kommt es zu Mehrkosten für Winterbauarbeiten bei den Betonzuschlägen und den Betonglättarbeiten.
Da die Arbeiten in kleineren Teilabschnitten als ursprünglich vorgesehen ausgeführt werden müssen, kommt es hier zu Mehrkosten.
Wegen der Örtlichen Gegebenheiten muss die Schalung per Hand und nicht wie ursprünglich vorgesehen mit dem Kran, umgesetzt werden.
Da die Betonplatte mit Bauteilaktivierung durch die Bauzeitverlängerung im Winter betoniert wurde ist eine Beheizung zur Frostfreihaltung und konstanten Austrocknung notwendig.
GEWERK ZIMMERARBEITEN:
Wegen der Bauzeitverlängerung kommt es zu einer Erhöhung der Baustelleneinrichtung und zu einer Mehrung der Mietkosten für die Baustellentoiletten. Weitere Kostenerhöhungen ergeben sich aus der Betreuung der Winterbauheizung und durch mehrfaches notwendiges Umsetzen des Bauzauns. Zur Andienung der Brettsperrholzplatten für die Holzdecken waren zusätzliche Kranstellungen notwendig. Die ursprüngliche Anlieferung mittels Autokran konnte aufgrund der Baustellensituation der Nachbarbaustellen und der Baustelle Donaumarkt nicht realisiert werden. Da die Zufahrt zwischen Österreicher Stadel und südl. gelegener Sporthalle als Feuerwehrzufahrt freizuhalten ist kann in diesen Bereich kein Autokran aufgestellt werden.
An der Nordost und Südostecke des Gebäudes werden von der Statik zusätzliche Mauerverankerungen gefordert
Da Leistungen auch 2017 ausgeführt werden müssen kommt es zu einer Lohnpreis und Materialpreissteigerung
Da während der Bauphase zusätzliche Risse bzw. Rissvergrößerungen an der nördlichen Außenwand auftraten, werden vom Statiker zusätzliche Verankerungen für die Außenwand durch Klebeanker und Winkelverbindungen an der Holzdecke gefordert.
GEWERK NATURSTEINARBEITEN:
Da Teilleistungen auch 2017 ausgeführt werden müssen kommt es zu einer Lohnpreis und Materialpreissteigerung
GEWERK INNENPUTZARBEITEN:
Wegen der Unebenheiten des Mauerwerks sind beim Wärmedämmputz Mehrstärken notwendig, außerdem sind in den Fensterlaibungen zusätzlich ein Vorspritzmörtel und anschließend ein Wärmedämmputz einzubringen.
Im Erdgeschoß muss der Sockelbereich ausgeglichen und mit einer Hohlkehle ausgebildet werden.
GEWERK GERÜSTARBEITEN:
Für die arbeiten im Treppenraum innen ist die Stellung eines Treppengerüstes notwendig. Der neue Pflasterbelag an der Donaulände nördlich des Stadels ist mit Bautenschutzmatten zu schützen.
GEWERK STAHLBAUARBEITEN:
Die Leistung kommt erst 2017 zur Ausführung, deshalb kommt es zu Mehrkosten wegen Lohnpreis- und Materialpreissteigerungen.
Da wegen der Bauzeitverzögerungen ein Aufmaß mittels eines Schnurgerüsts nicht mehr möglich war, musste ein digitales Aufmaß durchgeführt werden.
Durch zwingende Montagevorgaben kam es zu Änderungen bei der Ausführung. Außerdem kam es zu Planungsänderungen aufgrund der unterschiedlichen Holzbalkenformen und Querschnitte und durch Vorgaben der Prüfstatik.
Durch Vorgaben der Prüfstatik kommt es zu Änderung der Querschnitte von Rohrhülsen (Verbindung der Stahlkonstruktion vom 1. OG zum EG)
Das Ausgießen von Stahlquerschnitten war entgegen der Ausschreibung erst nach der Montage möglich, dadurch war für das Vorberieten dieser Arbeiteten mehr Arbeitsaufwand notwendig. Bei den Bohrungen durch die Bestandsbalken kommt es aufgrund von statischen Vorgaben zu Erschwernissen.
Wegen der unterschiedlichen Verformungen der Balken müssen die Futterhölzer einzeln vor Ort eingepasst werden. Außerdem kommt es, wegen der unterschiedlichen Höhenlagen der Bestandsbalken, zu Mehrstärken bei den Futterhölzern.
Da aufgrund der Bauzeitverzögerung nun mehr Firmen gleichzeitig im Stadel arbeiten sind die Montageverhältnisse beengt, dies bedeutet, dass die vorgefertigten Stützen und Träger häufiger umverteilt werden müssen.
GEWERK TISCHLERARBEITEN FENSTER:
Aufgrund der Ausführung der Leistung 2017 kommt es zu Mehrkosten bei Lohn- und Materialpreisen
GEWERK METALLBAUARBEITEN:
Aufgrund der Ausführung der Leistung 2017 kommt es zu Mehrkosten bei Lohn- und Materialpreisen
GEWERK TROCKENBAUARBEITEN:
Aufgrund geänderter Ausführungen bei der Unterkonstruktion für Pendelleuchten und für Installationskanäle kommt es zu Mehrkosten
Aufgrund der Bauzeitenverzögerung und damit nötiger Verschiebung der Trockenbauarbeiten, kommt es zu Materialpreiserhöhungen in diesem Gewerk.
GEWERK MALER- UND LACKIERARBEITEN:
Da die Leistung erst 2017 ausgeführt wird, kommt es zu einer Lohnpreis und Materialpreissteigerung
KOSTENMEHRUNG KGR 400 HAUSTECHNIK
Aufgrund der Bauzeitenverschiebungen und Änderungen im Montageablauf, werden auch in der Kostengruppe 400 Mehrkosten prognostiziert.
III. Zeitlicher Ablauf
Baubeginn der Baumaßnahme mit Ausführung der Holzschadstoffsanierung, war Anfang Oktober 2015. Seit Anfang Dezember 2015 werden die Zimmer- und Holzbauarbeiten zur Sanierung der Holzkonstruktion und zum Einbau des Fußbodenaufbaus aus Brettsperrholzplatten ausgeführt. Die Baumeisterarbeiten erfolgen seit Mitte Februar 2016. Derzeit sind die Ausbaugewerke Trockenbauarbeiten und Innenputzarbeiten im vollen Gange. Die Stahlkonstruktion zur Unterstützung der historischen Holzkonstruktion im EG und 1. OG wird errichtet und der Lüftungsbau hat im Dachbereich mit der Errichtung der Lüftungsgeräte begonnen. Schon kurz nach Beginn der Bauarbeiten musste eine Bauzeitverlängerung wegen zusätzlicher Leistungen, wie der Ausführung einer Flächendrainage unter der Fundamentplatte und Massenmehrungen bei den Erdarbeiten und der Ausführung der Mikrobohrpfähle, sowie aufgrund der höheren Qualität und Quantität der Funde durch die Archäologie, hingenommen werden. Während der Aushubarbeiten wurde festgestellt, dass die Stützfundamente in einem wesentlich schlechteren Zustand waren, als aufgrund von Voruntersuchungen zu erwarten war. Die Festigung und Ertüchtigung der Fundamente bedeutete für die Baustelle wiederum zeitlichen Mehraufwand. Außerdem kommt es wegen der beengten Verhältnisse im und um das Gebäude und dem Ineinandergreifen der verschiedenen Gewerke auf beengtem Raum, zu weiteren Verzögerungen beim Baubetrieb. Die Fertigstellung der Baumaßnahme ist auf August 2017 terminiert.
IV. Kosten und Finanzierung Bei der ersten Neufassung des Maßnahmebeschlusses wurde zur IP-Fortschreibung im Nachtrag für das laufende Haushaltsjahr 2016, 500.000 Euro Mehrkosten gemeldet. Die Gesamtkosten der Maßnahme lagen damit bei 7,02 Mio. Euro. Mit der zweiten Neufassung des Maßnahmebeschlusses vom 16.10.2016 wurden die Gesamtkosten auf 7.76 Mio. Euro erhöht Dieser Kostenansatz ist derzeit für die Durchführung der Maßnahme, unter Haushaltsstelle 1.3108.9450, in das Investitionsprogramm eingestellt.
Mit der weiteren Kostenerhöhung, entsprechend der aktuellen Kostenkontrolle mit Prognose, von 600.000 Euro liegen die Gesamtkosten der Maßnahme bei 8,36 Mio. Euro.
Diese Kosten sind vorerst von der Stadt zu übernehmen. Inwieweit und ggf. in welcher Höhe eine Erstattung vom Freistaat Bayern, für den Betrag, der 6 Mio. Euro übersteigt, erfolgt, muss erst nach Kenntnis der Gesamtkosten mit dem Ministerium für Bildung und Kultus, Wissenschaft und Kunst abgeklärt werden. Diesbezügliche Gespräche laufen.
Von den zusätzlich benötigten Haushaltsmitteln in Höhe von 600.000 Euro werden 500.000 Euro noch 2017 benötigt. Für die Vergabe der zusätzlichen Leistung wird 2017 100.000 als VE benötigt.
Der Kulturausschuss und der Ausschuss für Verwaltung, Finanzen und Beteiligungen empfehlen, der Stadtrat beschließt: Dem Umbau des Österreicher Stadels zum Museumsdepot für das Museum der Bayerischen Geschichte wird, nach Maßgabe der Berichtsvorlage und im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel, zugestimmt. Dritte Neufassung des Maßnahmebeschlusses aufgrund von Mehrkosten.
Anlagen:
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
