Vorlage - VO/17/13444/61
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Sachverhalt:
Unter Berücksichtigung der aktuellen Bevölkerungsprognosen, die für die Stadt Regensburg in den kommenden Jahre ein erhebliches Bevölkerungswachstum voraussagen und auf Grund der derzeit angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt, liegt ein Schwerpunkt der Stadtentwicklung in der Schaffung von zusätzlichen Wohnbauflächen.
Im nördlich gelegenen Stadtteil Gallingkofen, zwischen den Chamer Straße und der Bundesstraße B 16, westlich der Kleingartenanlage „Sonnenhügel“ befinden sich überwiegend landwirtschaftlich genutzte Flächen, die einer baulichen Entwicklung zugeführt werden können. Die Grundstückseigentümer der entsprechenden Entwicklungsflächen sind bereit diese einer Wohnbaunutzung zuzuführen. Eine Entwicklungsgesellschaft hat die Flächen bereits erworben. Die entsprechenden Grundstücke sowie die vorhandenen Bestandsgebäude der direkten Umgebung werden derzeit über die Chamer Straße bzw. einen öffentlich gewidmeten Feldweg, sowie über die Degelgrube erschlossen. Eine Anbindung an den ÖPNV ist durch die Buslinien 3, 34 und 35 gewährleistet.
Die zu entwickelnden Grundstücke liegen im Außenbereich gem. §35 BauGB. Der aktuelle Flächennutzungsplan stellt im Bereich zwischen der Chamer Straße und B16 eine Mischgebietsfläche dar. Nördlich der B16 sind Flächen für die Landwirtschaft sowie Grünflächen mit Zweckbestimmung Kleingartenanlage dargestellt.
Eine besondere Herausforderung für die Entwicklung des Gebietes sind die Schallemissionen, die von der Bundesstraße B 16 ausgehen.
Zur Deckung dringend benötigten Wohnraumbedarfs in der Stadt Regensburg sollen die Grundstücke als allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO entwickelt werden.
Zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes (Bebauungsplan Nr. 257 „Gallingkofen Ost“) erforderlich. Ebenso erforderlich ist die Änderung des Flächennutzungsplanes (62. Änderung).
Ziel ist es durch eine adäquate Mischung verschiedener Wohnformen (Einfamilien-, Reihenhausbebauung, Geschosswohnungsbau), Wohnraum für unterschiedliche Bevölkerungsschichten zu schaffen, sowie mind. einen Anteil von 20% geförderten Geschosswohnungsbau anzubieten. Das vorliegende Städtebauliche Konzept stellt eine angemessene Verknüpfung von Einzelhäusern sowie Reihenhäusern und Geschoßwohnungen mit dem Baubestand an der Chamer Straße dar. Demnach können im Planungsgebiet insgesamt ca. 131 Wohneinheiten geschaffen werden. Daraus resultiert eine zu erwartende Bevölkerungszahl von ca. 272 Einwohnern im Planungsgebiet.
Aufgrund der Nähe zur Bundesstraße B16 ist zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse das Thema Schallschutz von besonderer Bedeutung. Das Planungskonzept sieht hierfür eine Reihenhausbebauung als Schallschutztyp im Norden des Planungsgebietes vor.
Um den Bedarf an öffentlichen Grünflächen zu decken, befindet sich in zentraler Lage mittig des Planungsgebiets eine ausreichend große zusammenhängende Grünfläche mit öffentlichen Spielflächen. Insgesamt werden im Planungsgebiet ca. 3.500 m² öffentliche Grünflächen angeboten. Das entspricht mit 12,87 m² pro Einwohner den Zielvorstellungen der Stadt Regensburg.
Die erforderlichen Ausgleichsflächen können in unmittelbarer Nähe des Planungsgebiets, nördlich der Bundesstraße B16 bereitgestellt werden.
Um der Dringlichkeit zur Schaffung neuen Wohnraums gerecht zu werden, soll im nächsten Schritt geprüft werden, ob die Voraussetzungen gegeben sind, den Bebauungsplan Nr. 257 im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 b BauGB aufzustellen. Hierbei sind die Durchführung einer Umweltprüfung und die Erstellung eines Umweltberichtes nicht erforderlich. Dies entbindet allerdings nicht davon, die erheblichen Umweltbelange zu ermitteln und in die Abwägung einzustellen. Auch von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen Beteiligung betroffener Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB kann im beschleunigten Verfahren abgesehen werden, stattdessen könnte die Beteiligung in verkürztem Rahmen gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 3 BauGB stattfinden. Durch die Anwendung des § 13 b Verfahrens könnte außerdem der Flächennutzungsplan redaktionell angepasst werden. Eine förmliche Änderung wäre dann nicht mehr notwendig.
Die Planungsleistungen für den Bebauungsplan sowie der Flächennutzungsplanänderung sollen in einem Planungsvertrag dem Investor übertragen werden. Weitere Regelungen bleiben einem noch abzuschließenden städtebaulichen Vertrag vorbehalten. Die Verantwortung der Stadt für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt davon unberührt. Außerdem ergibt sich durch den Planungsvertrag kein Anspruch auf Schaffung eines bestimmten Baurechts.
Der Ausschuss beschließt:
Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes soll anstelle der bisherigen Ausweisung als Mischgebiets- und Grün- bzw. landwirtschaftliche Fläche eine Wohnbaufläche sowie Grün- und landwirtschaftliche Fläche als Ausgleichsfläche dargestellt werden.
Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes soll entsprechend der Darstellungen im Flächennutzungsplan ein Allgemeines Wohngebiet entwickelt werden.
Anlagen:
Anlage 1: 62. Änderung des Flächennutzungsplans Gallingkofen Ost, Lageplan (19.09.2017) Anlage 2: B-Plan 257 Gallingkofen Ost, Lageplan (19.09.2017) Anlage 3: Städtebauliches Konzept Gallingkofen Ost mit Bebauungsplanumgriff, ergänzende Piktogramme, textliche Erläuterung (19.09.2017)
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