Vorlage - VO/17/13490/63  

Sachverhalt:

1. Ausgangssituation

Das an der Otto-Hahn-Straße gelegene Baugrundstück befindet sich in der Gemarkung Regensburg und umfasst die Flurstücke 2843/17 und 2843/19.

Das Grundstück wird begrenzt:

- Im Westen von der Galgenbergstraße

- Im Norden und Osten von der Otto-Hahn-Straße und

- im Süden durch das angrenzende zukünftige Bebauungsplangebiet Nr. 263 „Südlich der Otto-Hahn-Straße“.

Die vorhandenen Wohnanlagen auf dem Baugrundstück wurden in den 1950-er Jahren errichtet und bestehen aus ehemaligen Offizierswohnungen der amerikanischen Streitkräfte. Nachdem die Gebäude nicht mehr den aktuellen Anforderungen entsprechen, sollen sie durch neue Wohnanlagen ersetzt werden. Die direkt im Osten angrenzenden Wohngebäude befinden sich im Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA).

Bereits im Dezember 2014 hat das Immobilienzentrum Regensburg für das Baugrundstück sowie für den Bereich der Otto-Hahn-Straße 1, 3 und 5 einen Vorentwurf für die Errichtung von Wohn- und Geschäftshäusern dem Gestaltungsbeirat der Stadt Regensburg vorgelegt. Aufgrund der Bedeutung des Bauvorhabens hat der Gestaltungsbeirat empfohlen, weitere städtebauliche Überprüfungen vorzunehmen.

Gemäß Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen vom 23.07.2015 wurde von der Firma Immobilienzentrum Regensburg in Abstimmung mit der Evangelischen Wohltätigkeitsstiftung Regensburg eine städtebauliche und landschaftsplanerische Studie in Auftrag gegeben. Im Rahmen einer Mehrfachbeauftragung von fünf Büros wurden Struktur- und Bebauungskonzepte entwickelt. Als Grundlage für zukünftige Bebauungsvorschläge an der Otto-Hahn-Straße soll der vorgelegte Entwurf des Büros Auer und Weber (vgl. Anlage 1) dienen.

Durch den geplanten Neubau an der Otto-Hahn-Straße ist ein Ausbau der bisherigen Privatstraße notwendig. Die Ausbauplanung erfolgt in Abstimmung mit der Stadt Regensburg durch den Bauherrn der Neubauten. Anschließend erfolgt eine Übertragung an die Stadt und Widmung als öffentliche Erschließungsstraße.

2. Nutzungskonzept

Die „Wohnen an der Uni“ Zweite Gesellschaft mbH plant auf dem Baugrundstück die Errichtung von zwei Gebäudekomplexen mit 4 Geschossen und jeweils mit einem Hochpunkt mit 6 Geschossen, der sich jeweils am nördlichen Flügel der Gebäude befindet. Der Riegel entlang der Galgenbergstraße wird durch 4 Geschosse dargestellt (vgl. Lageplan - Anlage 2).

Für das nördliche Gebäude ist im Erdgeschoss des Hochpunktes eine Gewerbefläche für eine Bäckerei mit Tagescafé vorgesehen. Darüber und im zweiten Hochpunkt sind ausschließlich öffentlich geförderte Wohnungen vorgesehen, die damit mehr als ein Drittel der gesamten Geschossfläche ausmachen. Für die restlichen Flächen der beiden Gebäudekomplexe ist eine Wohnnutzung mit 1-Zimmer-Appartements (ca. 60 %), 1,5-Zimmer-Appartements (ca. 20%) und 2-Zimmer-Appartements (ca. 20 %) beabsichtigt.

3. Vorbescheidsantrag

Vor Einreichung eines abschließenden Bauantrags wurde von der Möglichkeit Gebrauch gemacht und zu einzelnen Fragen des vorgenannten Bauvorhabens die Erteilung eines Vorbescheides beantragt (Art. 71 Satz 1 BayBO).

Der Vorbescheid ist die bindende, aber befristete schriftliche Erklärung der unteren Bauaufsichtsbehörde, dass einem Vorhaben in bestimmten Einzelfragen nach dem im Zeitpunkt der Entscheidung geltenden öffentlichen Recht Hinderungsgründe nicht entgegenstehen.

Der Umfang des Vorbescheidsantrages ergibt sich aus dem Fragenkatalog vom 21.06.2017.

Diese Fragen lauten wie folgt:

1) Planungsrechtliche Zulässigkeit

1.1 Art der baulichen Nutzung

Ist auf dem Baugrundstück eine Wohnnutzung zulässig?

Ist auf dem Baugrundstück eine gewerbliche Nutzung (Backshop mit Tagescafé) zulässig?

1.2 Bauliche Konfiguration/ Gebäudestellung

Ist die bauliche Konfiguration/Gebäudestellung, wie im Plan dargestellt, zulässig?

Sind die Baukörperabmessungen, wie im Plan dargestellt, (Länge ca. 67,00 m, Breite ca. 33,00 m, Gebäudetiefe 11,50 bis 15,00 m) zulässig?

1.3 Höhenentwicklung

Ist eine gestaffelte vier-/sechsgeschossige Bebauung bei einer Höhenentwicklung von ca. 14,50 m bis 20,50 m Wandhöhe zulässig?

2) Erschließung

Ist das Bauvorhaben nach Realisierung des geplanten Neubaus der Otto-Hahn-Straße gemäß Planung der Stadt Regensburg vom 19.05.2017 und Übernahme der Verkehrsflächen als öffentliche Straße durch die Stadt Regensburg ausreichend erschlossen?

Nach Prüfung durch die Verwaltung können zu den vorstehenden Fragen folgende Feststellungen getroffen werden:

Zu Frage 1.1:

Das Vorhaben beurteilt sich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Eine Wohnnutzung sowie ein Backshop mit Tagescafé auf dem Baugrundstück sind nach Art der Nutzung zulässig.

Zu Frage 1.2:

Die bauliche Konfiguration/ Gebäudestellung ist, wie im Plan dargestellt, zulässig. Die Baukörperabmessungen sind, wie im Plan dargestellt (Länge ca. 67,00 m, Breite ca. 33,00 m, Gebäudetiefe 11,50 m bis 15,00 m), zulässig.

Die GFZ von 1,2 darf nicht überschritten werden. Die Tiefgaragen sind wie dargestellt unter den jeweiligen Baukörpern unterzubringen.

Zu Frage 1.3:

Eine gestaffelte vier-/sechsgeschossige Bebauung bei einer Höhenentwicklung von ca. 14,50 m bis 20,50 m Wandhöhe ist zulässig.

Zu Frage 2:

Die Erschließung des Bauvorhabens ist ausreichend gesichert, wenn die Straße zum Zeitpunkt der Nutzungsaufnahme entsprechend der Planung der Stadt Regensburg vom 29.08.2017 hergestellt ist sowie eine Übertragung an die Stadt und Widmung als öffentliche Erschließungsstraße erfolgt sind.

3. Nachbarbeteiligung

Auf Antrag der Antragstellerin wird gemäß Art. 71 Satz 4 Halbsatz 2 BayBO von einer Nachbarbeteiligung zu diesem Vorbescheidsantrag abgesehen. Der Vorbescheid entfaltet den Nachbarn gegenüber keinerlei Rechtswirkung. Die Nachbarbeteiligung wird im Genehmigungsverfahren durchgeführt.

Die Verwaltung wird beauftragt, den beantragten Vorbescheid zu erteilen.

Anlagen:

- Ergebnis Mehrfachbeauftragung, Entwurf Auer Weber (Anlage 1)

- Lageplan, Stellplätze Bäcker BK Nord (Anlage 2)

- Grundriss Tiefgaragen, Systemschnitt (Anlage 3)

- Ausbauplan Otto-Hahn-Straße/ Galgenbergstraße, Stand vom 29.08.2017 (Anlage 4)