Vorlage - VO/17/13662/51  

Sachverhalt:

I. Allgemeines:

Mit Beschluss vom 07.06.2016 hat der Ausschuss für Soziales und allgemeine Stiftungs-angelegenheiten sowie anschließend der Stadtrat der Stadt Regensburg, am 30.06.2016, die Umsetzung der notwendigen baulichen Maßnahmen zum Umbau und zur Umnutzung des Bürgerstifts St. Michael als „Menschen in Not-Schutzhaus“ beschlossen.

Gegenstand des Beschlusses ist u.a., dass die Umrüstungsinvestition für den Brandschutz und den Rückbau von Sanitäreinrichtungen sowie die Ausstattung mit drei Küchenzeilen die Katholische Bruderhausstiftung bis zu einer Höhe von 350.000 € brutto trägt. Die darüber hinaus gehenden Kosten trägt die Stadt Regensburg.

Bei einer jährlichen Probenentnahme aus dem Trinkwassersystem wurde eine hohe Überschreitung des zulässigen Höchstwertes festgestellt. Nach Auswertung einer Gefährdungsanalyse durch die beauftragten Projektanten und Prüfung der Korrosion und Zinkrestwanddicke durch die LGA Nürnberg kam man nach Abwägung mehrerer Überlegungen zu dem Ergebnis die gesamte Trinkwasserinstallation des Gebäudes bis zum Hausanschluss rückzubauen und neu zu verlegen. Der Ausschuss für Soziales und allgemeine Stiftungsangelegenheiten hat am 25.01.2017 und der Stadtrat am 26.01.2017 die Kompletterneuerung der Trink- und Löschwasserinstallation beschlossen.

II. Brandschutzproblem:

Seit dem 22.05.2017 laufen die Bauarbeiten für die Umnutzung des Bürgerstifts St. Michael.

Für die notwendige Erneuerung der Trinkwasser-Steigleitungen mussten die Vormauerungen der Installationsschächte in den Nasszellen abgetragen werden. Dabei stellte man erhebliche brandschutztechnische Mängel fest.

Nach dem brandschutztechnischen Gutachten vom 28.12.1989 müssen alle Geschossdecken der Feuerwiderstandsklasse F90 entsprechen. Das stellt besondere Anforderungen an alle Deckendurchführungen.

Bei der Planung und Ausschreibung der neuen Sanitärinstallation wurden die erforderlichen Brandschotts bei den Deckendurchführungen der Trinkwasserleitungen berücksichtigt.

Im Zuge der Abbrucharbeiten musste man jedoch feststellen, dass alle vorhandenen Leitungsdurchführungen in den Installationsschächten (Heizung, Abwasser, Lüftung) nicht ausreichend brandschutztechnisch geschützt sind. Die Deckendurchführungen sind nur mangelhaft mit Beton verschlossen. Unter den Duschwannen wurden Kunststoff-Abwasserleitungen durch die Decke geführt und nicht ausreichend brandschutztechnisch abgeschottet.  Bei den Abwasser-leitungen wurde teilweise eine Mischinstallation aus Kunststoffleitungen und SML-Gussrohren eingebaut. Dies ist wegen der Temperaturweiterleitung im Deckenbereich nicht zulässig.

Nach Rücksprache mit dem Bauordnungsamt und dem Amt für vorbeugenden Brandschutz müssen bei der Umbaumaßnahme die vorgefundenen mangelhaften Rohrdurchführungen durch Geschossdecken nachträglich brandschutztechnisch ertüchtigt werden. Hierzu sind ausschließlich geeignete Brandschotts mit allgemeiner bauaufsichtlichen Zulassung zu verwenden. Von der ausführenden Sanitärfirma ist die fachmännische Ausführung durch eine Übereinstimmungserklärung nachzuweisen. Vor Wiederverschluss der Installationsschächte sind die Ausführungsdetails zu dokumentieren.

Bei der Schlussbegehung des Bauobjektes durch das Bauordnungsamt sind die bauaufsichtlichen Zulassungen sowie die Übereinstimmungserklärung dem Bauordnungsamt vorzulegen.

Damit die bauaufsichtlich zugelassenen Brandschotts bei den Deckendurchbrüchen an den verschiedenen Leitungen angebracht werden können müssen die Deckenaussparungen teilweise vergrößert werden. Zur DIN-gerechten Abdichtung  und Verschluss der Aussparungen müssen bei allen Nassräumen im Gebäudekomplex auch die Estriche entfernt werden. Nachdem in den 23 Bädern des Michlbaus eine Fußbodenheizung verlegt war werden hier aus Kostengründen elektrische Heizplatten nachgerüstet.

III. Zusätzlich erforderliche, bisher nicht bekannte bauliche Maßnahmen

Trockenbau

Die abgehängten Trockenbaudecken im Bereich der Holzbalkendecken waren bisher als „Direktbekleidung“ geplant. Nach Demontage der vorhandenen Decken kann diese Bauart jedoch nicht ausgeführt werden, da der dafür notwendige Putzgrund nicht vollflächig vorhanden ist. Die Ergänzung der fehlenden Putzstellen, zwischen vorhandener Abhängung und Decke sowie weiterer Fehlstellen wäre aufwändiger als eine neuinstallierte abgehängte Decke.

Abwasserleitungen

Bei den Abwasserleitungen wurde nach einer Dichtigkeitsprüfung festgestellt, dass die Leitungen in 1. Bauabschnitt undichte Stellen aufweisen. Daher müssen auch diese Leitungen ertüchtigt werden. Der Kostenvergleich zwischen Reparatur und Neueinbau zeigt, dass eine komplette Erneuerung der Abwasserfallrohre die schnellere, günstigere und im Sinne der Gewährleistung sicherere Lösung darstellt.

Brandmeldeanlage (BMA)

Für die Dauer der Bauarbeiten wurde die BMA unter Beteiligung der Berufsfeuerwehr und der Fa. Siemens - die derzeit mit den Wartungsarbeiten beauftragt ist - abgeschaltet.

Hierbei stellte sich heraus, dass die Übertragungstechnik vom Hauptmelder zur integrierten Leitstelle nicht mehr dem Stand der Technik entspricht. Ersatzteile sind für diese Anlage ebenso nicht mehr erhältlich. Aus diesen Gründen kann die Fa. Siemens den Wartungsauftrag für die veraltete Anlage derzeit nicht mehr erfüllen.

Deshalb muss die Brandmeldezentrale einschließlich Brandmelder im Zuge der Umbaumaßnahme erneuert werden.

IV. Finanzbedarf

Die bisherigen Kostenansätze gem. Beschluss vom 26.01.2017 für die

-          Umnutzung:         438.000,00 €

-          Instandsetzung:55.000,00 €

-          Schadensbeseitigung aus der Intensivnutzung:          365.500,00 €

-          Trinkwassernetz erneuern:       1.794.000,00 €

betragen insgesamt 2.652.500,00 €.

Nach einer Kostenaufstellung der Ingenieurbüros EBB Regensburg und IBS München vom 06.09.2017 wurden für den baulichen Brandschutz aufgrund der Umnutzung folgende Mehrkosten ermittelt:

Zusätzliche bauliche und brandschutztechnische Maßnahmen:

A) KG 300 - Hochbaumaßnahme           186.000,00 €

        Abbrucharbeiten (Deckendurchbrüche, Estrichausbau)

        Beton- und Estricharbeiten (Durchbrüche schließen – neuer Estrich)

        Trockenbauarbeiten (F 90-Decken)

        Mauer- und Putzarbeiten (Durchbrüche in Mauerwerk schließen)

        Fliesenarbeiten (Mengenmehrung)

B) KG 400 - Technischer Gebäudeausbau (TGA)         381.000,00 €

        Sanitär + Elektrotechnik + EDV

        Brandschotts Abwasser-, Wasser- und Lüftungsleitungen

        Gullys mit Brandschutzeinsatz

        SML – Verbinder und Fallleitungen

        Rohrreinigung und Dichtigkeitsprüfung

        Ventilatoren und elektrische Heizkörper

        BMA

C) Nebenkostenerhöhung – KG 700:

        Architekt:28.200,00 €

        Technische Ausrüstung:                             69.000,00 €

Summe der zusätzlichen brandschutztechn. Aufwendungen: 664.200,00 €

Die Kostenerstattung der Stadt Regensburg wird im Zuge des erhöhten Aufwands für die  Umnutzung in Verbindung mit dem baulichen Brandschutz entsprechend angepasst.

Nachdem die zusätzlichen Brandschutzaufwendungen zu etwa 85 % der Umnutzung und zu etwa 15 % der Erneuerung der Wasserleitungen zuzuordnen sind, werden auch die damit einhergehenden Mehrkosten zwischen Stadt und Katholischer Bruderhausstiftung entsprechend verteilt. Gleichwohl wird aus Gründen der Planungssicherheit für beide Vertragsparteien angestrebt, aufgrund der nicht unerheblichen zu leistenden Investitionen den bestehenden Mietvertrag zwischen Stadt und Katholischer Bruderhausstiftung mindestens bis zum Jahr 2030 zu verlängern.

Nach den derzeitigen Erkenntnissen verteilen sich die Kosten für die zusätzlichen Aufwendungen für den Brandschutz in einer Gesamthöhe von 664.200,00 € deshalb wie folgt:

Die Katholische Bruderhausstiftung trägt von den zusätzlichen Aufwendungen für den Brandschutz 15 % der Mehrkosten aus 664.200,00 € (= 99.630,00 €).

Die Stadt Regensburg beteiligt sich am Gesamtaufwand für die Umnutzung mit der bisher geplanten Höhe von 88.000,00 € zuzüglich 85 % der Mehrkosten aus 664.200,00 € (=564.570,00 €)

Der Mehrkosten in Höhe von rd. 565.000,00 € wurden in den Entwurf des Investitionsprogramms 2017 – 2021  im UA 4390/00 eingestellt.

Damit errechnen sich nach den derzeitigen baulichen Erkenntnissen für die Gesamtmaßnahme Umbau/Umnutzung des Bürgerstifts St. Michael als Menschen in Not-Schutzhaus folgende Gesamtkosten:

Umnutzung inkl. Aufwendungen Brandschutz                                         1.002.570,00 €

Instandsetzung                                                                                              55.000,00 €

Schadensbeseitigung aus der Intensivnutzung                                           365.500,00 €

Erneuerung des Trinkwassernetzes                                                         1.893.630,00 €

Gesamtkosten in Höhe von                                                                  3.316.700,00 €

IV. Geplanter zeitliche Ablauf

Im Vergleich zum ursprünglichen Bauzeitenplan von April 2017 besteht zum jetzigen Zeitpunkt, aufgrund unvorhersehbarer zusätzlicher Leistungen, inzwischen eine Zeitverschiebung von ca. 8 Wochen. Trotz erhöhten Personaleinsatz und gleichzeitigen Bautätigkeiten in mehreren Bauabschnitten ist die Fertigstellung der Gesamtmaßnahme - nach den bisherigen Erkenntnissen der Bausubstanz - nicht vor Ende 2018 zu erwarten.

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

Die Stadt Regensburg beteiligt sich an den zusätzlichen brandschutztechnischen Aufwendungen entsprechend der Berichtsvorlage mit 85% der Mehrkosten, das sind 565.000,00 €.

Anlagen: