Sachverhalt:
Der seit Januar 2014 für Regensburg geltende qualifizierte Mietspiegel wurde zum Januar 2016 im Indexverfahren fortgeschrieben. Er musste nun, um seinen Status als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) beizubehalten, nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen neu erstellt werden. Nach öffentlicher Ausschreibung im Januar 2017 erhielt die Gutachtergemeinschaft von Prof. Dr. Walter Oberhofer und Dr. Bernhard Schmidt (STAT- Plan und EMA - Institut) den Auftrag dafür.
Parallel zur Erfassung der Mietspiegel-relevanten Daten erfolgte eine Haushaltsbefragung zur Wohnsituation der Haushalte in der Stadt Regensburg.
Vor Beginn der Datenerhebung wurde der Arbeitskreis Mietspiegel eingerichtet, der als beratendes Gremium fungiert und die Aufgabe hat, die in den vergangenen Jahren zum Mietspiegel eingegangenen Anregungen und die sich daraus ergebenden Konsequenzen zu diskutieren, zu bewerten und die Fragestellungen für die Erhebung zu aktualisieren.
Eingeladen waren Vertreter folgender Verbände und Organisationen:
- Amtsgericht Regensburg
- Bauordnungsamt/ Gutachterausschuss
- Haus- und Grundbesitzerverein Regensburg und Umgebung e.V.
- Mieterbund Regensburg e.V.
- Mieterverein Regensburg und Umgebung e.V.
- Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern)
- Amt für Stadtentwicklung
Vorgehensweise/ Ablauf:
Die Befragungsaktion wurde während der Monate Juli bis September 2017 durchgeführt.
Die Vorgehensweise zur Datenerfassung für den Mietspiegel wurde den Mitgliedern des Arbeitskreises vor Beginn der Befragungsaktion erläutert. Die während der vergangenen vier Jahre eingegangenen Hinweise und Anregungen zum Mietspiegel wurden in zwei Sitzungen des Arbeitskreises ausführlich beraten. Anpassungen und Ergänzungen der Fragebögen für den Mietspiegel 2018 wurden entsprechend der Vereinbarungen in diesen Sitzungen vorgenommen. In sämtlichen Fragen fand eine konstruktive und sachliche Auseinandersetzung mit der Thematik statt. Die Ergebnisse der insgesamt drei Sitzungen wurden protokollarisch festgehalten. Das Ergebnis der Erhebung sowie der Mietspiegel- Entwurf wurde im November 2017 mit allen Teilnehmern und der beauftragten Gutachtergemeinschaft eingehend erörtert.
2. Erläuterungen zum Mietspiegel 2018
Der Mietspiegel 2018 wurde nach anerkannten statistischen Methoden erstellt.
Die durchschnittliche Basismiete im Stadtgebiet Regensburg betrug 2013 7,69 Euro/qm und beträgt nach den Erhebungen 2017 8,69 Euro/qm. Dies entspricht einer Steigerung von 13 Prozent in vier Jahren bzw. 3,25 Prozent pro Jahr. Die Mietpreise von Wohnungen mit kleinerer Wohnfläche haben prozentual stärker zugenommen als solche mit einer größeren Wohnfläche. Ein Grund dafür könnte die sehr hohe Nachfrage nach kleineren Wohnungen und das verstärkte Engagement von Kapitalanlegern in diesem Segment sein.
Die Baujahre 1983 bis 1995 werden im neuen Mietspiegel zu einer Baualtersklasse zusammengefasst, die Baujahre 2006 bis 2010 ergänzen die Tabelle 2. Den höchsten Zuschlag erhalten erwartungsgemäß Gebäude mit einem Baujahr nach 2010.
Für nachträglich erstellten Wohnraum (Dachausbau, Anbau, etc.) kann das Jahr der Fertigstellung unabhängig vom Baujahr des sanierten oder umgebauten Gebäudes angesetzt werden.
Die Gutachtergemeinschaft hat bei der Auswertung des Kriteriums „Entfernung der Wohnung zum Zentrum“ festgestellt, dass dieses Lagemerkmal nach wie vor ein hoch- signifikantes Merkmal darstellt. Schon ab einem Kilometer Entfernung vom Stadtzentrum (als „Nullpunkt“ ist die Neupfarrkirche festgelegt) sinkt der Mietpreis deutlich. Ab 2 km Entfernung vom Stadtzentrum ergeben sich keine Zuschläge mehr. Für die noch weiter außen liegenden Stadtbezirke ergeben sich hingegen Abschläge von 12 bzw. 15 %.
Der ermittelte nochmalige Zuschlag für den Innenstadtbereich spiegelt die bevorzugte Wertschätzung dieses Stadtbereiches wider. Die Innenstadt ist dabei entsprechend den Ergebnissen der Erhebung durch den statistischen Stadtbezirk Innenstadt abgrenzbar. Gegenüber dem letzten Mietspiegel fällt das Mietniveau in Stadtamhof wieder etwas moderater aus.
Analog zum Mietspiegel 2014 bzw. 2016 beeinflussen Merkmale wie Wohnungstyp, Ausstattung der Wohnung (Küche, Bad, Freiflächen) oder Heizung den Mietpreis. Infrastrukturelle Merkmale, wie die Busanbindung oder die Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten, spielen dagegen keine zusätzliche Rolle mehr. Auch der energetische Zustand der Wohnung trägt, mit Ausnahme der Kernsanierung oder nicht erfolgter Sanierung, nicht mehr zur Bildung des Mietpreises bei.
- Haus- bzw. Wohnungstyp (Tabelle 4)
Die Anzahl der Wohnungstypen bleibt unverändert, da für eine weitere Differenzierung, z.B. der Typen Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte und Reihenhaus, nicht genügend verwertbare Daten vorlagen.
- Heizungs- bzw. Sanitärausstattung (Tabelle 5)
Diese Tabelle ist gegenüber 2014 bzw. 2016 nahezu unverändert.
- Sonstige Wohnungsausstattung (Tabelle 6)
Die Merkmale der Tabelle 7 haben sich nur geringfügig geändert. Wichtigste Neuerung ist die Einführung einer weiteren Kategorie „sehr einfache Wohnungsausstattung“ mit einem Abschlag von 11 %.
- Modernisierungsgrad und energetische Beschaffenheit (Tabelle 7)
Bei der Datenerhebung zum Mietspiegel 2018 wurde im Fragebogen nach einzelnen Maßnahmen bzw. Merkmalen gefragt, die den energetischen Zustand des gemieteten Objektes beschreiben. Im Ergebnis ist jedoch nur noch die Kernsanierung bzw. das Fehlen von Sanierungsmaßnahmen für die Festlegung des Mietniveaus entscheidend.
Im Anschluss an den Tabellenteil wird die sogenannte „Spannbreitenregelung“ erläutert. Im Vergleich zu den vergangenen Mietspiegeln sind die Ausführungen zu diesem Thema noch ausführlicher und mit einer Grafik verdeutlicht. Es wird erklärt, wann und in welchem Umfang die Spannbreitenregelung zur Anwendung kommen kann und auch, welche Wohnwertmerkmale hierbei keine Rolle spielen.
- Definitionen zum Thema Mieten
In diesem Teil des Mietspiegels 2018 werden Begriffe erläutert und Gesetzesgrundlagen dargestellt, die für Regensburger Mieter und Vermieter von Bedeutung sind und in der Praxis häufig erfragt werden. Hierunter fällt der Mietbegriff im Allgemeinen, aber auch Sonderregelungen wie die Kappungsgrenze oder die Mietpreisbremse.
Die Druckversion des Mietspiegels 2018 erscheint nach Beschlussfassung durch den Stadtrat. Der aktuelle Mietspiegel wird wieder in den Internetauftritt der Stadt Regensburg eingestellt werden. Dort wird auch eine Online-Berechnung der individuellen ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sein.
3. Fortschreibung des Mietspiegels 2020
Der Arbeitskreis legte während seiner Sitzung am 06.11.2017 fest, dass er für den Mietspiegel 2020 mit einer Indexfortschreibung einverstanden ist. Diese mit geringem Aufwand verbundene Möglichkeit ist im BGB § 558 d geregelt. Für das Jahr 2022 ist dann wieder eine Neuerhebung erforderlich.
4. Verfahren
Nach § 558 d BGB muss ein qualifizierter Mietspiegel zwei Kriterien erfüllen: Er muss nach einer wissenschaftlich anerkannten Methode (hier: Regressionsmodell) erstellt sein und er muss durch die Gemeinde oder die Interessenverbände der Vermieter und der Mieter anerkannt sein. Nach Anerkennung durch den Stadtrat ist der Mietspiegel 2018 anzuwenden.
Mit Ausnahme der Mietervertretungen haben alle Mitglieder des Arbeitskreises den qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558 d BGB anerkannt. Als Gründe für die Ablehnung
wurden seitens des Mieterbundes Regensburg e.V. und des Mietervereins Regensburg und Umgebung e.V. folgende Punkte genannt:
Stellungnahme Mieterbund Regensburg e.V. | Stellungnahme der Verwaltung |
Berücksichtigte Mieten |
Die Basismieten spiegeln nicht die tatsächlichen Preisverhältnisse wider. Das liegt zum einen daran, dass lediglich die in den letzten vier Jahren neu vereinbarten oder erhöhten Mieten, nicht aber die langfristig unverändert gebliebenen Mieten berücksichtigt sind. Die Zahl der ausgewerteten Mietverhältnisse mit 1300 ist angesichts der tatsächlich bestehenden Mietverhältnisse zu gering. Es sind lediglich Mieten für frei finanzierte Wohnungen berücksichtigt. Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen (EOF- Wohnungen) wurden außer Acht gelassen. | Die Erhebungen für einen qualifizierten Mietspiegel sind an gesetzliche Vorgaben gebunden. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert in § 558 Abs.(2) die ortsübliche Vergleichsmiete: „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.“ Nur diese Mieten können also in die Erhebungen zum Mietsiegel einfließen. Diese Forderung des Mieterbunds ist damit mit den gesetzlichen Vorgaben nicht vereinbar. Für die Qualität einer Stichprobe ist in erster Linie die absolute Anzahl der befragten Haushalte ausschlaggebend. In der Ausschreibung zum Mietspiegel war daher eine Mindestanzahl von 1.300 mietspiegelrelevanten Haushalten vorgegeben. Eine solche Größe weist bereits relativ kleine Stichprobenfehler auf und ist auch kleinräumig aussagekräftig. Bei der Ziehung der Stichprobe wurde mehrstufig vorgegangen, Grundlage waren zunächst alle Regensburger Haushalte. Erst in einem zweiten Schritt wurden die mietspiegelrelevanten Haushalte herausgefiltert. Die Auswahlgrundlage bestand aus rund 82.500 Haushalten in Wohnungen, aus denen per Zufallsgenerator eine Stichprobe in Höhe von über 5100 Haushalten gezogen wurde. Nach Abschluss der Mietspiegelbefragung ergaben sich 3118 verwertbare Fragebögen zu Haushalten. Bei 2289 lag ein Mietverhältnis vor, und es resultierten schließlich 1294 verwertbare Fragebögen, die mietspiegelrelevant waren. Damit war zudem die Rücklaufquote deutlich höher als im Jahr 2013. In den „Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) heißt es zum Umfang der Stichprobe: „Bei Regressionsmietspiegeln genügt im Vergleich zu Tabellenmietspiegeln eine kleinere Stichprobe, weil dadurch, dass die Regressionsmethode die Informationen der gesamten Stichprobe ausnutzt, die Teilmengenbildung wie beim Tabellenmietspiegel entfällt. Für kleinere Kommunen mit homogenem Wohnungsbestand und entsprechend geringer Mietendifferenzierung empfiehlt sich eine Ergebnisstichprobe von mindestens 500 Wohnungen, bei größeren Kommunen von bis zu einem Prozent des relevanten Wohnungsbestandes.“ Für Regensburg liegt damit der Stichprobenumfang weit über dieser Empfehlung. Geförderter Wohnraum kann grundsätzlich nicht in den Erhebungen berücksichtigt werden, da dieser per Gesetz von der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgenommen ist. Die Gutachtergemeinschaft hat jedoch zum Vergleich die erfassten EOF- Wohnungen in einem gesonderten Rechengang einbezogen und festgestellt, dass die Auswirkungen mit durchschnittlich einem Cent pro Quadratmeter marginal wären. |
Berücksichtigung der Innenstadtlage |
Der pauschale Zuschlag für die Wohnlage „Innenstadt“ ist grundsätzlich abzulehnen, da es für ihn keine nachvollziehbaren Gründe gibt. Lärm, Begrünungsgrad, Verkehrsaufkommen und Umweltbelastungen werden nicht berücksichtigt. Die Überbewertung der Zentrumslage ist eine künstliche und durch objektive Kriterien nicht zu rechtfertigen. Vielmehr spielen bei der (Über-)Bewertung der Zentrumslage ,,weiche Faktoren" eine Rolle, die auf das subjektive Empfinden einzelner Personen oder Personengruppen zurückgeführt werden können. | Die Zuschläge für die Innenstadtlage und die Entfernung bis zu einem Kilometer zum Stadtzentrum (Neupfarrkirche) wurden basierend auf real existierenden Mieten des Jahres 2017 ermittelt und unterliegen keiner „Bewertung“. Es liegt also keine „Überbewertung“, sondern ein tatsächlich festgestellter Sachverhalt vor. Die zusätzlichen Effekte der genannten Kriterien wie Lärm, Verkehr oder Umweltbelastungen sind statistisch so gering, dass daraus keine eigenständige Beeinflussung abgeleitet werden kann. Wenn eine Diskussion darüber geführt werden sollte, welches Gewicht ein bestimmtes Kriterium erhalten soll, dann kann es dazu keine objektive Festlegung geben, sondern nur eine stark von Interessen geleitete Diskussion. Eine Veränderung oder Ergänzung der Wohnlagekriterien wäre dementsprechend willkürlich und ist deshalb nicht zulässig. |
Nicht korrekter und interessengeleiteter Mietspiegel |
Der Mieterbund Regensburg vertritt die Auffassung, dass der Mietspiegel in der vorliegenden Entwurfsfassung die tatsächlichen Preisverhältnisse auf dem Regensburger Wohnungsmarkt nicht korrekt widerspiegelt und extrem preistreibend wirkt. Dies und die jüngst offenbar gewordene, äußerst bedenkliche Nähe führender Politiker zu privaten Bauträgern, die naturgemäß ein Interesse an hohen Wohnraummieten haben, verbieten eine Zustimmung zum Mietspiegelentwurf. | Der Mietspiegel ist ausschließlich ein statistisches Werk, das die Situation auf einem Wohnungsteilmarkt wiedergibt. Unterschiedliche Einflussgrößen auf die Miete, wie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage korrelieren miteinander und werden nach statistischen Methoden ins Verhältnis zueinander gesetzt. Nicht nur für den Regensburger Mietspiegel wendet die Gutachtergemeinschaft seit Jahren die Regressionsmethode an und die letzten Regensburger Mietspiegel galten zweifelsfrei als qualifizierte Mietspiegel. Erhoben wurden Bestandsmieten der Monate Juli bis September 2017, also tatsächlich bestehende Mieten. Die abschließende Behauptung des Mieterbundes entbehrt jeglicher Grundlage und lässt Zweifel daran aufkommen, dass sich der Verband wirklich ernsthaft mit der Thematik auseinandergesetzt hat. |
Stellungnahme Mieterverein Regensburg und Umgebung e.V. | Stellungnahme der Verwaltung |
Wärmelieferung |
Bei der Befragung und Auswertung des Mietspiegels wurde eine Interaktion nicht erkannt bzw. konnte nicht berücksichtigt werden: Eine hohe Energieeffizienz bei neueren Bauten und Neubauten korreliert stark mit (extrem) hohen Preisen für die Energielieferung. Als Beispiel wird ein Vergleich zwischen einem etwa 30 Jahre alten Gebäude, bei dem der Preis für die Wärmelieferung etwa 0,60 €/ m² beträgt, zu einem Neubau angeführt, bei dem mit circa 1,00 €/ m² zusätzlicher Belastung zu rechnen ist. Das Ergebnis ist also insofern verfälscht, als zwei unterschiedliche ökonomische Situationen vermengt wurden, die nicht durch die normale Vorgehensweise bei der Befragung erfasst werden können, sondern eine manuelle Korrektur erfordern. Der Mieterverein geht zudem davon aus, dass die prozentualen Anteile der Wärmelieferung in der Grundgesamtheit wesentlich höher sind als zunächst erkannt wurde, da nur nach Wärmecontracting und nicht nach Wärmelieferung im Allgemeinen gefragt wurde. | Statistisch ist für Regensburg nicht nachzuweisen, dass Wärmecontracting preissteigernd wirkt. Obwohl 148 Fälle mit Wärmecontracting erhoben wurden, konnte der Zusammenhang zu höheren Mieten nicht nachgewiesen werden. Ob möglicherweise die Kosten für energetisch verbesserte bzw. hochwertige Gebäude über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter abgewälzt werden, kann ein Mietspiegel nicht feststellen. Korrekturen im Sinne einer wohnungsmarktpolitischen Steuerung dürfen bei der Mietspiegelerstellung keine Rolle spielen. Dies ist im Sinne der gesetzlichen Anforderungen an einen Mietspiegel (Bürgerliches Gesetzbuch, „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)) nicht zulässig. |
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