Sachverhalt:
Ausgangssituation
Die energetische Sanierung des Gebäudebestandes ist eine der größten Herausforderungen der Energiewende. Etwa 40 % des gesamten Energiebedarfs in Regensburg entfällt auf den Verbrauch von Wärme, die zum Heizen und zur Aufbereitung von Warmwasser benötigt wird. Bei den Privathaushalten liegt dieser Anteil noch höher: Hier entfällt über die Hälfte der aufgewendeten Energie auf die Wärmeerzeugung. Der Energienutzungsplan Regensburg führt aus, dass das Wärme-Einsparpotenzial für die Regensburger Wohngebäude je nach angestrebtem Sanierungsniveau zwischen 208 und 415 GWh liegt, was einer CO2-Einspa-
rung in Höhe von 49.400 bis maximal 98.600 Tonnen pro Jahr entspricht. Bei der Umsetzung des Energienutzungsplans liegt deshalb ein Schwerpunkt auf dem Thema „Steigerung der Gebäudeeffizienz“.
Das am 30. März 2017 vom Stadtrat beschlossene Leitbild „Energie und Klima“ hat auf die oben beschriebenen Zusammenhänge mit folgenden Zielen reagiert:
- Es sollen verstärkte Anstrengungen unternommen werden, um die Sanierungsraten von älteren Bestandsgebäuden im Stadtgebiet deutlich zu erhöhen. Hierzu müssen private Immobilieneigentümer und Wohnbaugesellschaften gezielt angesprochen und Sanierungsanreize geschaffen werden.
- Bei den Sanierungsbemühungen sollen in Zukunft vermehrt Stadtquartiere in den Fokus der Betrachtung geraten, da im städtebaulichen Maßstab bei der energetischen Sanierung mehr Handlungsspielräume bestehen als bei Einzelobjekten.
- Es gilt bei allen Sanierungsmaßnahmen, auf eine angemessene Balance zwischen Energieeffizienz und Bezahlbarkeit hinzuwirken. Ziel muss es sein, bei Sanierungen extremen Mietpreissteigerungen und sozialer Ungerechtigkeit entgegenzuwirken.
- Für die energetische Optimierung von denkmalgeschützten Einzelgebäuden und im Welterbegebiet sollen Lösungen entwickelt werden, die das baukulturelle Erbe erhalten.
KfW-Programm „Energetische Stadtsanierung“
Am 7. Juli 2016 hat der Ausschuss für Umweltfragen, Natur- und Klimaschutz die Teilnahme der Stadt Regensburg am KfW-Programm „Energetische Stadtsanierung“ beschlossen. Im Rahmen dieses Programms gewährt die KfW einen Zuschuss von 65 % der anfallenden Kosten für die Erstellung „Integrierter Quartierskonzepte“. Integrierte Quartierskonzepte sollen unter Beachtung städtebaulicher, denkmalpflegerischer, baukultureller, wohnungs- wirtschaftlicher, demografischer und sozialer Aspekte die technischen und wirtschaftlichen Energieeinsparpotenziale im Quartier aufzeigen. Sie zeigen, mit welchen Maßnahmen kurz-, mittel- und langfristig die CO2-Emissionen reduziert werden können. Die Konzepte bilden eine zentrale Entscheidungsgrundlage und Planungshilfe für eine an der Gesamteffizienz energetischer Maßnahmen ausgerichtete quartiersbezogene Investitionsplanung.
Bei der Suche nach einem geeigneten Zielgebiet für die Anwendung des KfW-Programms „Energetische Stadtsanierung“ wurde die Verwaltung bei der Baugenossenschaft Margaretenau fündig. Zum einen verfügt deren Wohnungsbestand aus energetischer Sicht über ein hohes Potenzial an Einsparmöglichkeiten, zum anderen ist eine Genossenschaft straffer organisiert als eine Eigentümergemeinschaft mit vielen Einzeleigentümern. Dies erleichtert die anfallenden Abstimmungen und Entscheidungen erheblich. Hinzu kommt die von Beginn an vorhandene Bereitschaft der Baugenossenschaft Margaretenau, ihren Wohnungsbestand erneuern zu wollen. Für den späteren Sanierungsprozess wurden drei maßgebliche Zielsetzungen formuliert: - Durch die Maßnahmen im Quartierskonzept soll der CO2-Verbrauch des gesamten Quartiers deutlich reduziert werden.
- Die Mietbelastung der Bewohner soll auch nach der Sanierung noch tragbar sein.
- Die besondere städtebauliche und stadtgestalterische Qualität des Quartiers ist zu erhalten.
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Quartierskonzept für die energetische Sanierung des Gebäudebestands der
Baugenossenschaft Margaretenau
Die Erstellung des energetischen Quartierskonzepts wurde an das Planungsbüro Luxgreen Climadesign aus Regensburg vergeben. Das Büro hat eine umfassende Bestandsanalyse des Gebiets Margaretenau vorgenommen und Vorschläge sowohl für die energetische Ertüchtigung der Gebäude als auch für eine veränderte Energieerzeugung und -verteilung gemacht. Darüber hinaus wurde angeregt, als Ergänzung zur Bestandssanierung neue Wohnungen im Sinne einer Nachverdichtung zu bauen. Damit könnte zusätzlicher preisgünstiger genossenschaftlicher Wohnraum geschaffen werden und gleichzeitig die Energiebilanz des Quartiers noch positiver gestaltet werden.
Das Quartierskonzept ist mittlerweile fertiggestellt und an die KfW zur Prüfung versandt worden. Im Rahmen einer Präsentation stellt Luxgreen Climadesign die Ergebnisse in der Sitzung vor.
Weiteres Vorgehen
Die Vorschläge aus dem energetischen Quartierskonzept sollen nun schrittweise umge- setzt werden. Auch für die Phase der Umsetzung bietet die KfW ein passendes Zuschussprogramm an. Für die Dauer von in der Regel 3 Jahren, maximal für die Dauer von 5 Jahren, können 65 % der Kosten (Personal- und Sachkosten) für ein Sanierungsmanagement gefördert werden. Die Genossenschaft Margaretenau (15 %) und die Stadt Regensburg (20 %) müssten dann den Rest der anfallenden Kosten tragen. Die maximale Zuschusshöhe beträgt bei einem Förderzeitraum von 3 Jahren 150.000 €, bei einer Verlängerung auf 5 Jahre 250.000 €.
Damit ergibt sich für einen Zuschussbetrag von 150.000,- Euro folgende Kostenaufteilung: Projektpartner | Anteil in % | Kosten bzw. Finanzierungsanteil in € | KfW | 65 | 150.000,- | Stadt Regensburg | 20 | 46.154,- | Genossenschaft | 15 | 34.615,- | Summe | 100 | 230.769,. |
Damit ergibt sich für einen Zuschussbetrag von 250.000,- Euro folgende Kostenaufteilung für eine Laufzeit von fünf Jahren:
Projektpartner | Anteil in % | Kosten bzw. Finanzierungsanteil in € | KfW | 65 | 250.000,- | Stadt Regensburg | 20 | 76.923,- | Genossenschaft | 15 | 57.692,- | Summe | 100 | 384.615,- |
Förderfähige Leistungen des Sanierungsmanagements sind insbesondere: |
- Aufgaben des Projektmanagements (Koordination der Umsetzung der verschiedenen
Maßnahmen, Projektüberwachung)
- Fachliche Unterstützung bei der Vorbereitung, Planung und Umsetzung einzelner Maßnahmen
- Durchführung und Inanspruchnahme (verwaltungs-)interner Informationsveranstaltungen und Schulungen
- Unterstützung bei der systematischen Erfassung und Auswertung von Daten im Zuge der energetischen Sanierung (Controlling)
- Methodische Beratung bei der Entwicklung konkreter Qualitätsziele, Energieverbrauchs- oder Energieeffizienzstandards und Leitlinien für die energetische Sanierung
- Aufbau von Netzwerken
- Kosten für die Koordinierung der Mieter-, Eigentümer- und Bürgerinformation und –partizipation
- Inhaltliche Unterstützung der Öffentlichkeitsarbeit.
Da ausschließlich kommunale Gebietskörperschaften antragsberechtigt sind, sollte seitens der Stadt Regensburg ein entsprechender Förderantrag zugunsten der Baugenossenschaft Margaretenau gestellt werden.
Angesichts der dünnen Personaldecke der Baugenossenschaft wäre es in jedem Fall sinnvoll, externe Unterstützung für die vielfältigen Sanierungsaufgaben zu organisieren. Die Stadt Regensburg müsste danach in einem geeigneten Vergabeverfahren in Abstimmung mit der Baugenossenschaft ein kompetentes Büro finden. Der Sanierungsmanager würde ein Vertragsverhältnis mit der Genossenschaft eingehen und auch von dieser bezahlt.
Die Stadt Regensburg zahlt der Baugenossenschaft (i.d.R. im Rhythmus von sechs Monaten) die Zuschüsse der KfW und die eigenen aus.
Um die Weiterleitung des Zuschusses der KfW und die Gewährung des Zuschusses der Stadt auch haushälterisch abwickeln zu können, wären auf der HhSt. 0.7916.7180 („Sonstige Förderung der Wirtschaft ‚Regensburg effizient‘ – Zuschüsse an Übrige“) jährlich insgesamt Haushaltsmittel i.H.v. 65.500 €/a zur Verfügung zu stellen; d.h. insgesamt bei 3 Jahren rd. 196.500 € bzw. bei 5 Jahren rd. 327.000 €.
Die Finanzierung erfolgt zum einen durch die Zuschüsse der KfW i.H.v. vsl. 50.000 €/a sowie (Mehreinnahmen bei HhSt. 0.7916.1700 „Sonstige Förderung der Wirtschaft ‚Regensburg effizient‘ – Zuschüsse vom Bund“) und zum anderen durch Minderausgaben bei HhSt. 0.1141.6580 „Umweltschutz - Sonstige Geschäftsausgaben“) i.H.v. 15.500 €/a.
Für das Haushaltsjahr 2018 erfolgt dies durch eine außerplanmäßige Mittelbereitstellung, die im Nachtragshaushaltsplan 2018 abgelöst wird.
In den Folgejahren (d.h. ab Haushaltsjahr 2019) erfolgt eine entsprechende Veranschlagung in der jeweiligen Haushalts- bzw. Finanzplanung.
Beim Thema „Nachverdichtung“ prüft die Baugenossenschaft derzeit mögliche Vorgehens- weisen. Eine denkbare Variante wäre ein kleiner Architektenwettbewerb mit einigen wenigen Büros, um die städtebauliche Einbindung der neuen Gebäude abzuklären und anschließend eine schrittweise Umsetzung vorzunehmen.
Der Ausschuss für Umweltfragen, Natur- und Klimaschutz beschließt:
1. Das im Rahmen des KfW-Programms „Energetische Stadtsanierung“ erarbeitete „Integrierte Quartierskonzept Margaretenau“ wird zur Kenntnis genommen.
2. Die Verwaltung wird dazu ermächtigt, bei der KfW einen Förderantrag zum Einsatz eines
Sanierungsmanagers für die Umsetzung der im Quartierskonzept vorgeschlagenen
Maßnahmen zu stellen.
3.Die Stadt Regensburg übernimmt sofern die KfW den Förderantrag positiv verbescheidet im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel 20 % der förderfähigen Kosten für dieses Sanierungsmanagement.
Der Ausschuss für Verwaltung, Finanzen und Beteiligungen beschließt:
Zur Weiterleitung des Zuschusses der KfW und zur Gewährung des Zuschusses der Stadt werden im Haushaltsjahr 2018 auf der HhSt. 0.7916.7180 insgesamt Haushaltsmittel i.H.v. 65.500 € außerplanmäßig bereitgestellt.
Die Deckung erfolgt zum einen durch den Zuschuss der KfW i.H.v. 50.000 € (Mehreinnahmen bei HhSt. 0.7916.1700) und zum anderen durch Minderausgaben bei HhSt. 0.1141.6580 i.H.v. 15.500 €.
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