Vorlage - VO/18/14560/DB1
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Sachverhalt:
Bericht der Verwaltung: Mit Beschluss vom 28.09.2016 wurde die Georg-Hegenauer-Stiftung beauftragt, zur Reinvestition des Verkaufserlöses der Rentehäuser in München Welfenstraße (Beschluss vom 01.07.2014) auf dem Grundstück Flur Nr. 2843 der Gemarkung Regensburg ein multifunktionales Gebäude zu errichten. Damit sollte Grundstockvermögen der Stiftung einer rentierlichen Anlageform zugeführt werden. Die Stiftungsverwaltung ist zum Zeitpunkt der Beschlussfassung des Maßnahmenbeschlusses vom 28.09.2016 von folgenden Rahmenbedingungen ausgegangen: - Erwerb einer Fläche mit ca. 2.900 m² zu günstigen Konditionen - Kostenrahmen 9,5 Mio. Euro für den Neubau - Förderung durch den Freistaat von ca. 1,5 Mio. Euro - jährliche Mieteinnahmen von mindestens 400.000 Euro zuzüglich Indexsteigerungen - langfristige Mietverträge - Projektsteuerung des Bauverfahrens durch die Stadt Regensburg.
Aufgrund einer ersten groben Kostenschätzung über 9,5 Mio. Euro, der in Aussicht stehenden Fördermittel für die Kindertageseinrichtung und der zu erzielenden Mieteinnahmen, war von einer profitablen Anlageform auszugehen. Nachdem der Verkauf der Rentehäuser bereits vollzogen war und für eine Rückabwicklung keine rechtliche Handhabung gegeben war, erschien die Investition in dieses Projekt mangels Alternativen die einzige Möglichkeit, das Kapital einer rentierlichen Anlageform zuzuführen. Mit Beschluss vom 28.09.2016 wurde die Georg-Hegenauer-Stiftung deshalb beauftragt, das Multifunktionsgebäude zu realisieren. Die Georg-Hegenauer-Stiftung hat daraufhin technische und rechtliche Beratungsleistungen in Auftrag gegeben, um ein europaweites Vergabeverfahren durchzuführen. Im Rahmen des Vergabeverfahrens ergab sich aufgrund des von der künftigen Mieterschaft vorgegebenen Gebäudestandards (z. B. ideale Energieeffizienz mit einer möglichst regenerativen Wärme- und Kälteversorgung), dass eine Realisierung des Projekts nur deutlich über dem ursprünglich vorgesehenen Kostenrahmen möglich sein wird. Mit der Aussicht, den in den Vorverträgen vereinbarten Mietkorridor nach oben auszuschöpfen, wurde die Ausschreibung schließlich im Mai 2017 europaweit veröffentlicht. Indikative Angebote, die daraufhin beim Vergabeamt der Stadt Regensburg eingegangen sind, wiesen trotz eines vorgegebenen Kostenrahmens in der Ausschreibung in Höhe von 10,5 Mio. Euro schließlich deutlich höhere Angebotssummen aus. Weitere Verhandlungsrunden, die daraufhin mit den Bietern geführt worden sind, brachten im Ergebnis keine niedrigeren Angebotssummen zum Vorschein; im Gegenteil muss eher mit Kostensteigerungen aufgrund der positiven Baukonjunktur und den entsprechend starken Preissteigerungen zu rechnen sein. Gegenüber der ursprünglichen Kalkulation fallen diese doppelt so hoch aus (anstatt 2% ergeben sich 4%). Diese Begründung führen im Übrigen auch die Beraterfirmen der technischen Planungsleistungen an, die von einem günstigeren Angebot ausgegangen sind. Erschwerend kommt hinzu, dass das Projekt aufgrund der gewählten und für eine staatliche Förderung ungewöhnliche Verfahrensweise (Beauftragung eines Generalunternehmers) einen intensiven Abstimmungsbedarf mit der Regierung der Oberpfalz ausgelöst hat, der in dieser Form nicht vorhersehbar war und enorme zeitliche Verzögerungen zur Folge hatte. In der Konsequenz hat die Regierung der Oberpfalz die für die Durchführung des Vergabeverfahrens notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung jedoch mit Schreiben vom 06.02.2018 erteilt. Gleichzeitig hat das Finanzministerium mit Schreiben vom 05.07.2018 festgelegt, dass Mieten bei geförderten Kinderbetreuungseinrichtungen nur insoweit nicht förderschädlich sind, wenn diese die Kosten der aufgebrachten Eigeninvestitionen (d. s. die Gesamtkosten ohne die Grundstückskosten abzüglich der staatlichen Förderung) und die laufenden Aufwendungen nicht übersteigen (sog. Kostenmiete). Bestenfalls könnte die Stiftung dadurch eine Kostenneutralität herstellen. Eine auch nur in geringem Umfang rentierliche Nutzung über die Kindertageseinrichtung sei jedoch nicht denkbar. Die Regierung hat außerdem darauf hingewiesen, dass eine haushaltsrechtliche Genehmigung einer Nachtragshaushaltssatzung der Georg-Hegenauer-Stiftung nur dann in Aussicht gestellt werden kann, wenn der Neubau mit der dauernden Leistungsfähigkeit der Stiftung vereinbar ist und die nach Vorliegen der Ausschreibungsergebnisse zu erstellende Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt, dass eine konventionelle Durchführung wirtschaftlicher wäre. Aufgrund dieser Aussage hat die Stiftungsverwaltung die haushaltsrechtlich zu prüfenden Unterlagen erstellt und mit der Regierung vereinbart, dass die Genehmigungsfähigkeit des Projekts einer Vorabprüfung unterzogen wird. Parallel dazu fand Anfang des Jahres 2018 eine Prüfung der überörtlichen Rechnungsprüfung durch den Bayerischen Kommunalen Prüfungsverband statt, dessen Bericht am 13.06.2018 ausgefertigt wurde. Diese gutachterliche Bewertung hat die Regierung der Oberpfalz zum Anlass genommen und der Genehmigungsfähigkeit des Projekts mit Schreiben vom 28.06.2018 eine klare Absage erteilt. Dies beruht im Wesentlichen auf zwei Gründen: 1. Die Rentierlichkeit des Projekts ist nicht in ausreichendem Umfang gegeben:
Ausfallrisiko würde allein zu Lasten der Stiftung gehen. Bei einem Ausfall der Mieter und einer angestrebten veränderten Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes sind kaum Alternativnutzungen denkbar. Auch die Zinsbindung beträgt nur 20 Jahre und sichert damit die gesamte Finanzierungsdauer von 35 Jahren nicht ausreichend ab.
Die Rahmenbedingungen des Projekts haben sich im Verfahrensverlauf zu Lasten der Stiftung wie oben beschrieben stark verändert. Die Kostenerhöhungen einerseits und die zu erzielenden Mieten andererseits lassen die ursprünglichen Renditeerwartungen deutlich sinken. Die zeitlichen Verzögerungen im Verfahren durch den Abstimmungsbedarf bei der Regierung hatten letztlich auch Auswirkungen auf die gestiegenen Baukosten. 2. Für die Erteilung einer rechtsaufsichtlichen Haushaltsgenehmigung sind besonders strenge Maßstäbe anzulegen, wenn die Zuführung vom Verwaltungs- in den Vermögenshaushalt nicht so hoch ist, dass damit die ordentliche Tilgung von Krediten gedeckt werden kann. Dies trifft für die Georg-Hegenauer-Stiftung zu: Durch den Verkauf der Rentehäuser in München sind Einnahmeausfälle seit 2014 zu verzeichnen. Bisher ist es nicht gelungen, diese Einnahmeausfälle durch ein anderes Grundstücksgeschäft vollständig zu kompensieren. Lediglich der Erwerb des Grundstücks in der Von-Brettreich-Straße lässt mittelfristig Einnahmen erwarten.
Die Realisierung des Multifunktionsgebäudes würde für die Stiftung außerdem einen starken Anstieg der Verschuldung bedeuten. Die Stiftung weist bereits Schulden auf. Diese Schulden beruhen auf öffentlichen Baudarlehen, die zum Teil eine sehr lange Laufzeit vorsehen und mit Belegungsbindung als auch mit Bindung an die Kostenmiete versehen sind. Immobilienwirtschaftlich ist das zumindest aus heutiger Sicht eine eher ungünstige Variante, weil die Laufzeiten beinahe an die Lebenserwartung der Gebäude heranreichen.
Die Rücklagen können aufgrund offener Fragen aus dem Umstellungsprozess der Buchführung derzeit nicht nachvollziehbar dargestellt werden und reichen nach derzeitigem Kenntnisstand nicht aus, die Kreditaufnahme zu unterstützen. Diese Einschätzung beruht auf einer gutachterlichen Prüfung durch den Bayerischen Kommunalen Prüfungsverband, die einen erheblichen Korrekturbedarf zur Folge haben wird.
Insgesamt kommt die Regierung der Oberpfalz jedenfalls zu dem Schluss, dass bei der Beurteilung der dauernden Leistungsfähigkeit der Stiftung besonders strenge Maßstäbe anzulegen sind und eine haushaltsrechtliche Genehmigung für diese Investition aus den genannten Gründen nicht erfolgen kann. Da eine Genehmigung durch die Regierung der Oberpfalz nicht in Aussicht gestellt wird, kann die Georg-Hegenauer-Stiftung das Projekt nicht realisieren; der Maßnahmenbeschluss ist in der Konsequenz aufzuheben.
Der Ausschuss beschließt:
Anlagen:
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