Vorlage - VO/19/16073/66  

Sachverhalt:

1. Sachverhalt:

Der seit 1. Januar 2018 geltende Mietspiegel wurde im Jahr 2017 durch Prof. Dr. Walter Oberhofer und Dr. Bernhard Schmidt (STAT-Plan und EMA-Institut) nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen neu erstellt. Zum Arbeitskreis Mietspiegel, zu dem die Mieter- und Vermieterverbände sowie ein Richter des Amtsgerichts Regensburg eingeladen waren, gehörten auch die Gutachtergemeinschaft STAT-Plan/EMA-Institut und Vertreter der Verwaltung.

Der Mietspiegel 2018 wurde vom Stadtrat anerkannt, so dass er als qualifizierter Mietspiegel gilt. Um diesen Status gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu behalten, ist er entsprechend § 558 d Abs. 2 BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Bei der Methode einer indexbasierten Fortschreibung muss die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt Wiesbaden ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller Privathaushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Die Fortschreibung des Mietspiegels 2018 nach dem Indexverfahren wurde bereits mit dem Auftrag zur Erstellung des Mietspiegels 2018 am 07.04.2017 (Beschluss im Bau- und Vergabeausschuss 28.03.2017) an die Bietergemeinschaft STAT-Plan/ EMA-Institut vergeben. Die Zwei- Jahres- Frist wird mit der Fortschreibung des Mietspiegels 2018 zum 01.01.2020 eingehalten.

2. Verfahren

Bei der Erstellung des Mietspiegels 2018 wurde die sogenannte „Regressionsmethode“ angewandt. Bei einer Fortschreibung dieses Mietspiegels auf Basis des Regressionsmodells muss lediglich die Tabelle zur Basismiete (Tabelle 1 des Mietspiegels) an die aktuelle Marktentwicklung angepasst werden. Diese Tabelle enthält die Variable „Wohnfläche“, die nachweislich den größten Einfluss auf den Mietpreis besitzt und damit das allgemeine Mietpreisniveau in Regensburg am ehesten abbildet. Die bei der Erhebung zum Mietspiegel 2018 ermittelten Zu- und Abschläge bleiben konstant und müssen zu diesem Zeitpunkt nicht angepasst werden.

Für die Fortschreibung des Mietspiegels per Indexzahlen wurde der vom BGB in § 558 d Abs. 2 S. 2 vorgeschriebene und vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt.

Als Referenzzeitraum wurde der Zeitraum von August 2017 bis August 2019 verwendet. Der Monat August wurde deshalb ausgewählt, weil in diesem Monat die letzten Erhebungen zum Mietspiegel 2018 durchgeführt worden waren. Bei der Erstellung der Fortschreibung wurde der zum jeweiligen Zeitpunkt ermittelte Verbraucherpreisindexwert (August 2017: 102,6; August 2019: 106,0) herangezogen. Damit bleiben der Aktualitätsbezug zum Zeitpunkt der Datenerhebung und die vorgeschriebene 2-Jahres-Frist gewahrt.

Der auf das Basisjahr 2015 = 100 normierte Verbraucherpreisindex weist für den beschriebenen Zeitraum eine Steigerungsrate von 3,31 Prozent auf. Diese Steigerungsrate wurde für die Anpassung der Tabelle 1 im Mietspiegel herangezogen.

Die durchschnittliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen steigt in der Stadt Regensburg damit vom 8,69 Euro/m² auf 8,98 Euro/m².

3. Erläuterungen zum Mietspiegel 2020

In der Fortschreibung des Mietspiegels wurden geringfügige Änderungen vorgenommen.

Diese betreffen:

• Das Vorwort und allgemeine Informationen zum Mietspiegel, die überarbeitet und mit den entsprechenden Informationen über die Fortschreibung des Mietspiegels ergänzt wurden.
• Die Tabelle 1 zur Basismiete.
• Das Anwendungsbeispiel, das an die Ergebnisse des fortgeschriebenen Mietspiegels angepasst wurde.

Weitere inhaltliche Änderungen der Tabellen wurden nicht vorgenommen. Erst bei einer Neuerstellung im Jahr 2021 erfolgt wieder eine Überarbeitung des Fragenkatalogs und der sonstigen Mietspiegelinhalte.

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt,

den Regensburger Mietspiegel 2020 (siehe Anlage) als qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB anzuerkennen.

Anlage

Mietspiegel 2020