Vorlage - VO/20/16399/50
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Bericht der Verwaltung:
1. Ausgangssituation
a) Rechtliche Verpflichtung
Nach Art. 6, 7 LStVG haben die Gemeinden als Sicherheitsbehörden die Pflichtaufgabe, die öffentliche Sicherheit und Ordnung aufrecht zu erhalten, in dem Gefahren abgewehrt und Störungen beseitigt bzw. unterbunden werden. Die Obdachlosigkeit bringt es mit sich, dass der fehlende Schutz vor Wind und Wetter eine Gefahr für die körperliche Unversehrtheit darstellt, die grundrechtlich in Art. 2 Abs. 2 GG garantiert ist.
Aus diesem Kontext ergibt sich eine kommunale und ordnungsrechtliche Pflichtaufgabe für die Stadt Regensburg und begründet gleichzeitig den Anspruch eines Obdachlosen auf Unterbringung, um Leben und Gesundheit der Betroffenen zu schützen. Es handelt sich dabei nicht um einen Anspruch auf eine wohnungsmäßige Versorgung, sondern um die Verschaffung einer nur vorübergehenden Unterkunft einfacher Art. Obdachlose Personen müssen, weil ihre Unterbringung nur eine Notlösung sein kann, deshalb eine weitgehende Einschränkung ihrer Wohnansprüche hinnehmen. Die Grenze zumutbarer Einschränkungen liegt dort, wo die Anforderungen an eine menschenwürdige, auf das Grundrecht der körperlichen Unversehrtheit achtende Unterbringung nicht mehr eingehalten sind (VG München, Beschluss v. 22.08.2017).
Die Herausforderung besteht somit darin, den Überbrückungscharakter einer Obdachlosenunterkunft zu wahren und dennoch menschenwürdige Rahmenbedingungen für eine Unterbringung bereitzustellen. Die an eine Normalwohnung zu stellenden Anforderungen bezüglich Lage, Größe oder Einrichtung müssen nicht erfüllt sein. Der Schutz vor den Unbilden des Wetters und Raum für die notwendigsten Lebensbedürfnisse sind daher –ungeachtet von einzelfallbezogenen, möglicherweise zusätzlich zu berücksichtigenden Beeinträchtigungen – rechtlich als die Mindestvoraussetzungen für jegliche Unterbringungsform zu bewerten.
b) Unterbringungsmöglichkeiten in der Stadt Regensburg
Die Stadt Regensburg unterhält derzeit vier Unterbringungsmöglichkeiten:
- Unterkunft für Obdachlose, Landshuter Str. 49 (78 Plätze) - Obdachlosenunterkunft, Taunusstraße (36 Plätze) - Am Kreuzhof, barrierefreie Unterkunft (4 Plätze) sowie bis zu 8 Plätze zur Unterbringung von gesundheitlich eingeschränkten Personen in Doppelzimmern - Aussiger Straße 23 – 29 A, Notwohnanlage mit 74 Wohnungen unterschiedlicher Größe
c) Notwohnanlage Aussiger Straße – Ist-Zustand
Erbaut in den Jahren 1952 und 1953 stellte die Notwohnanlage in der Aussiger Straße einen Teil des dreiteiligen Unterbringungssystems für obdachlose Personen der Stadt Regensburg dar. Fertig gestellt in zwei Bauabschnitten konnte die Notwohnanlage bereits ab 1952 in Teilen bezogen werden. Die endgültige Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens fand Ende des Jahres 1953 statt.
Auf Grundlage des Stadtratsbeschlusses vom 26.04.2007 (VO/07/2302/032) wurden Instandsetzungsarbeiten hinsichtlich der Wärmedämmung und der Schimmelbeseitigung durchgeführt. Diese fanden im Zeitraum zwischen 2007 und 2012 statt. Im Zuge der Sanierung wurde das Dach neu eingedeckt, die Außenfassade gedämmt und gestrichen sowie ein für Schimmelbefall unempfindlicher Putz in den Innenräumen angebracht. In den Jahren 1985 und 1986 wurden die sanitären Einrichtungen modernisiert. Anstatt der Etagentoiletten wurden die einzelnen Wohnungen mit Toiletten ausgestattet und im Keller wurden je Wohnblock zwei Duschen eingebaut. Ebenso wurden neue Fenster eingesetzt.
Derzeit sind 74 Notwohnungen für Familien, Alleinerziehende und besondere Härtefälle vorhanden. Die Ausstattung in den Notwohnungen entspricht einfachsten Standards: Es befinden sich Gemeinschaftsduschen im Keller, in den jeweiligen Wohnungen sind lediglich Toiletteneinrichtungen und ein Kaltwasseranschluss vorhanden und keine Heizung. Die Beheizung wird durch Öleinzelhöfen oder Elektroheizungen (z.B. Radiatoren) sichergestellt. In einigen Wohnungen ist aufgrund des Zusammenspiels von falschem Lüftungsverhalten und schlechter Bausubstanz immer wieder Schimmelbefall festzustellen.
Die Zuweisung in die Notwohnanlage Aussiger Straße findet durch die Fachstelle zur Vermeidung von Obdachlosigkeit auf Grundlage des Landesstraf- und Verordnungsgesetzes statt. Nach einer Anspruchs- sowie Einkommensprüfung kann ein ordnungsrechtlicher Zuweisungsbescheid erstellt werden.
Derzeit leben in der Notwohnanlage 143 Personen, davon 57 Kinder. 73 % der Bewohner weisen einen Migrationshintergrund auf.
Ein speziell auf die Bewohnerinnen und Bewohner zugeschnittenes soziales Angebot besteht für die Notwohnanlage der Aussiger Straße aktuell nicht. Die Bewohner der Notwohnanlage erhalten im Rahmen der gegebenen Möglichkeiten perspektivische Unterstützung durch den Allgemeinen Sozialdienst, um die Obdachlosigkeit und deren Ursachen zu beenden. Vor allem in den Sommermonaten sind häufige Polizeieinsätze sowie Meldungen über Ruhestörungen aus der Nachbarschaft am Amt für Soziales zu verzeichnen.
Als weitere Problematik erweist sich der nicht zu kontrollierende Zugang der Personen, welche z. B. ohne Zuweisungsbescheid in Notwohnungen übernachten oder die sich nachts in den unverschlossenen Treppenhäusern aufhalten. Dadurch ergeben sich Sicherheitsrisiken, die mit den vorhandenen Ressourcen nicht minimiert werden können.
Aufgrund der baulichen Situation, der fehlenden Sozialversorgung und der Sicherheitssituation ist deshalb die Gesamtkonzeption der Notwohnanlagen neu zu überdenken. Das Ziel ist es, eine aus mehreren Gebäudekomplexen bestehende Wohnanlage zu errichten, die die zu bebauende Gesamtfläche optimal ausnutzt. Neben der klassischen Versorgung der von Obdachlosigkeit bedrohten Personen mit Wohnraum sollen Unterstützungs- und Beratungsmöglichkeiten vor Ort durch Sozialpädagogen/-innen angeboten werden. Durch entsprechende Angebote und eine engmaschige Betreuung der Bewohner sollen diese stufenweise wieder an den freien Wohnungsmarkt herangeführt werden.
Durch unterschiedliche Wohnformen, Ausstattungsvarianten und vertragliche Rahmenbedingungen können Möglichkeiten eröffnet werden, damit die Verweildauer in den Notwohnungen verkürzt wird.
2. Neues Konzept
Die Verwaltung hat dazu ein Nutzungskonzept erarbeitet, das wesentlicher Bestandteil dieses Beschlusses ist (Anlage 1) und darüber hinaus das für den Neubau notwendige Raumprogramm enthält.
3. Standort
Die Notwohnanlage steht im Eigentum der Stadt Regensburg. Die Grundstücksfläche beträgt 5.926,90 m². Andere Standortüberlegungen scheiden mangels Verfügbarkeit nach Auskunft des städtischen Liegenschaftsamtes aus. Eine Realisierung des vorliegenden Konzepts am bestehenden Standort hätte demnach zur Folge, dass der Neubau in voraussichtlich zwei Bauabschnitten realisiert werden müsste und ein Interimsbetrieb zu gewährleisten ist.
4. Machbarkeitsstudie
Unter Berücksichtigung der o.g. Kriterien und des vom Amt für Soziales ausgearbeiteten Raum- und Funktionsprogrammes hat die Stadt Regensburg die Stadtbau GmbH als städtische Tochter mit einer Machbarkeitsstudie beauftragt. Die Stadtbau GmbH verfügt aufgrund ihrer langjährigen Erfahrungen im Wohnungswesen über hohe Kompetenz und großes Know How. Das von der Stadtbau GmbH wiederum beauftragte Architekturbüro Maier Neuberger Architekten, München, hat bereits in München vergleichbare Projekte geplant und realisiert, so dass gemeinsam mit der Stadtbau GmbH, dem Sozialamt und dem Hochbauamt kurzfristig ein aussagekräftiges, schlüssiges Konzept für die Notwohnanlage Aussiger Straße mit insgesamt ca. 4.200 m² Wohnfläche entwickelt werden konnte.
Kern des Konzeptes sind modulare Wohneinheiten mit einem Achsmaß von 3 m, die Platz für 1-2 Personen bieten und mit einfacher Sanitäreinheit und Kochzeile ausgestattet sind. Durch Addition und Zusammenschluss dieser Module können Wohneinheiten für Paare, Familien und Kleingruppen gebildet werden, die über entsprechende Aufenthalts- und Sanitärflächen verfügen. Die modulare Anordnung und Addition ermöglicht größtmögliche Flexibilität und Anpassung an die jeweiligen Bedürfnisse der Unterbringung. Zusätzlich kann eine Modulbauweise eine kurze Bauzeit durch Vorfertigung und geringe Baukosten durch serielle Produktion bieten. Bei der Materialwahl werden Robustheit, Wirtschaftlichkeit, Funktionalität und Ökologie eine wesentliche Rolle spielen.
Die 4-geschossigen Baukörper mit ihren Wohneinheiten werden, ähnlich wie der Gebäudebestand, quer zur Aussiger Straße situiert; Laubengänge als wirtschaftliche Erschließungsform sind im Osten angeordnet, so dass die Aufenthaltsräume sich nach Westen orientieren können. Im Süden schließen 3-geschossige Kopfbauten an, die im Norden über Laubengänge erschlossen werden und sich nach Süden orientieren. Diese Kopfbauten schaffen mit ihrer geringeren Höhe und der geplanten Belegung, vorzugsweise durch Familien, einen guten Anschluss an die benachbarte Wohnbebauung.
Die Gebäuderiegel werden mittels Aufzügen barrierefrei erschlossen, der östliche Riegel wird zudem mit Verwaltungs- und Gruppenräumen ausgestattet, um die Aufsicht und Betreuung der Anlage zu gewährleisten. Ebenfalls im Osten befinden sich die notwendigen Stellplätze. Das vorgegebene Raum- und Funktionsprogramm wird erfüllt.
Dank der städtebaulichen Konzeption der Anlage sind Gemeinschaftsflächen in den Freianlagen von der Straße aus gut einsehbar und im Bedarfsfall durch Rettungskräfte zugänglich. Die Freianlagen im Süden sollen so gestaltet werden, dass sie einen ruhigen Puffer zur Nachbarschaft gewährleisten.
Die Machbarkeitsstudie wurde mit den betroffenen Ämtern und dem Planungs- und Baureferat der Stadt Regensburg besprochen und eine grundsätzliche Realisierbarkeit in Aussicht gestellt. Die Planung soll in einem nächsten Schritt dem Gestaltungsbeirat der Stadt Regensburg vorgestellt werden.
Zusammenfassend sprechen für einen Neubau noch folgende Gründe:
Zur Veranschaulichung liegen der Beschlussvorlage auszugsweise die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie bei (Anlage 2).
5. Weiteres Vorgehen
Noch im März dieses Jahres wird die Planung dem Gestaltungsbeirat der Stadt Regensburg vorgestellt, um weitere Planungssicherheit zu erzielen. Vorbehaltlich der entsprechenden Beschlüsse und eines entsprechenden Vertrages soll die Stadtbau GmbH mit der weiteren Projektleitung als Generalübernehmer beauftragt werden, d.h., dass die Stadtbau GmbH mit externen Büros die weiteren Planungen übernimmt bzw. koordiniert sowie auch die Ausführung beauftragt und überwacht. Die jeweiligen Planungsschritte werden ebenso wie die Kostenkontrolle eng mit den städtischen Ämtern abgestimmt. Die Generalübernahme durch die Stadtbau GmbH wird favorisiert, da diese über die notwendige Kompetenz im Wohnungswesen verfügt und die erforderlichen Kapazitäten für dieses Projekt zur Verfügung stellen kann.
Die Maßnahme könnte so auch kurzfristig in mehreren Bauabschnitten realisiert werden.
6. Kosten und Termine
Im Rahmen der Machbarkeitsstudie wurde ein erster Kostenrahmen ermittelt. Demnach sind für die Umsetzung des Planungskonzeptes mit einfachem Standard Gesamtkosten in Höhe von ca. 23 Mio. € zu erwarten. In diesen Kosten sind auch bereits die Projektsteuerungskosten durch die Stadtbau, Abbruchkosten und Mittel für Unvorhergesehenes enthalten, jedoch keine Möblierungs- und Ausstattungskosten. Dies deckt sich mit dem vom Hochbauamt ebenfalls ermittelten groben Kostenrahmen.
Im gültigen Investitionsprogramm der Stadt Regensburg sind in den Jahren 2019 – 2023 bereits 11,2 Mio. € eingeplant. Eine entsprechende Fortschreibung des Investitionsprogrammes mit aktuellen Kosten wird für den Investitionszeitraum 2020 bis 2024 erfolgen.
Noch dieses Jahr kann bei entsprechender Beschlussfassung und mit Vertragsunterzeichnung die Planung fortgeführt werden, so dass mit Freiwerden der ersten, bestehenden Wohnblöcke 2021 die Abbrüche dieser beginnen könnten. Bei einem Baubeginn 2022 wären die ersten Wohneinheiten noch 2023 bezugsfertig. Die Gesamtfertigstellung wird sich nach der Zahl der notwendigen Bauabschnitte richten.
7. Fördermittel
Bereits im Vorfeld der Planung hat sich die Verwaltung um eine Klärung zur Frage der Förderfähigkeit im kommunalen Wohnraumförderprogramm (KommWFP – Wohnungspakt Bayern Säule II) bemüht. Nach längeren Diskussionen und einer ursprünglich positiven Einschätzung des Sachgebietes Wohnungswesen der Regierung der Oberpfalz wurde von diesem nochmals Rücksprache mit dem Staatsministerium gehalten. Im Ergebnis kam es, abweichend zu früheren Einschätzungen, zu einer ernüchternden Aussage. Nachdem in der Notwohnanlage nur ein äußerst einfacher Wohnstandart, sehr reduzierte Wohnflächen je Haushaltsgröße und keine üblichen Mietvertragsverhältnisse geplant seien, würden die wesentlichen Voraussetzungen aus den geltenden Wohnraumförderbestimmungen (WFB) nicht erfüllt, eine Förderung sei daher nicht möglich. Eine ähnlich lautende Anfrage aus Augsburg sei ebenfalls negativ beurteilt worden.
Aufgrund einer Veröffentlichung in der Broschüre „Einfach Wohnen“ der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren, für Bau und Verkehr, in der ein Beispiel einer geförderten Notwohnanlage in Ingolstadt beschrieben ist, hat die Verwaltung einen erneuten Anlauf unternommen, ist zuerst mit der Stadt Ingolstadt und dann erneut mit der Regierung der Oberpfalz in Verbindung getreten. Die bisherigen Aussagen gehen bei diesem Beispiel von einem Ausnahmefall aus Oberbayern aus, aber möglicherweise könne man doch, ähnlich wie in Ingolstadt, in eine Förderung gelangen. Der Fall müsse nochmals geprüft werden. Die Entscheidungsfindung hierzu ist jedoch noch nicht abgeschlossen.
8. Realisierung: Generalübernehmervertrag Stadtbau GmbH
Um das Ziel der Errichtung des Vorhabens in Zusammenarbeit mit der Stadtbau GmbH zu erreichen, ist der Abschluss eines sog. „Generalübernehmervertrags“ von Nöten. Dieser regelt die schlüsselfertige Erstellung des Bauvorhabens durch die Stadtbau GmbH oder ggf. durch ein noch zu gründendes Tochterunternehmen als Generalübernehmer (Planen und Bauen) unter entsprechender Vergütung. Sämtliche Baukosten und dgl. sind von Seiten der Stadt Regensburg als Auftraggeber zu tragen.
Der Generalübernehmervertrag sieht mehrere Leistungsstufen vor. Die erste Stufe umfasst die Planung des Vorhabens bis zur genehmigungsfähigen Planung, u.a. einschließlich Kostenschätzung/Kostenberechnung und Terminplan, die zweite Stufe regelt die bauliche Umsetzung des Vorhabens.
Die Ergebnisse der 1. Stufe werden den Gremien vorgestellt (u.a. bauliche Ausführung, Kosten, Zeitschiene etc.) und bei entsprechender Beschlussfassung und durch den Haushalt gesicherter Finanzierung von der Stadtbau GmbH ausgeführt.
Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:
1. Der Ausschuss nimmt vom Bericht der Verwaltung Kenntnis. 2. Die Verwaltung wird beauftragt, die Stadtbau GmbH (bzw. ein Tochterunternehmen der Stadtbau GmbH) mit der Durchführung des Bauvorhabens nach Maßgabe der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel auf der Grundlage dieses Berichts zu beauftragen. 3. Die Verwaltung wird beauftragt, eine abschließende Klärung der Fördermöglichkeit mit der Regierung der Oberpfalz herbeizuführen.
Anlagen:
Anlage 1 Konzept Anlage 2 Auszüge aus der Machbarkeitsstudie Anlage 2 a Lageplan 1 : 1.000 Anlage 2 b Grundriss 1 : 500 Erdgeschoß (beispielhaft) Anlage 2 c Perspektive Nachbarn, Maßstab 1 : 909,09 Anlage 2 d Ansichten außen 1: 500 Anlage 2 e Ansichten außen 1 : 200
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