Vorlage - VO/20/16441/61  

Sachverhalt:

1. Ausgangssituation

Der Geltungsbereich der Entwicklungssatzung liegt im Stadtteil Oberwinzer und befindet sich am nordwestlichen Siedlungsrand im planungsrechtlichen Außenbereich südlich des Landschaftsschutzgebietes „Donautallandschaft mit den Winzerer Höhen“ und nördlich der bestehenden Ortsabrundungssatzung Oberwinzer aus dem Jahr 1979. Konkret erstreckt sich das Satzungsgebiet auf die bebauten Bereiche insbesondere zwischen Kernerweg am westlichen und dem Dornfelder Weg am östlichen Rand. Sämtliche Flurnummern, die innerhalb des Geltungsbereiches der Entwicklungssatzung liegen, beziehen sich auf die Gemarkung Winzer (eine genaue Auflistung der Flurnummern ist in der Begründung enthalten). Die Ausdehnung des Planbereiches beträgt in der Länge ca. 410 m und in der Tiefe von ca. 40 m bis 65 m, woraus sich eine Gesamtfläche von ca. 2,33 ha. ergibt.

Auf Grund der geographischen Lage zwischen Donau und Beginn des Schichtstufenlandes weist die Topographie des Gebietes eine leichte Hangneigung auf, die von Süden nach Norden aufsteigt. Der Geltungsbereich der Entwicklungssatzung ist dabei überwiegend bebaut und wird gegenwärtig landwirtschaftlich (Obst und Gemüse) bzw. mit Wohnen (Einfamilien- bzw. Doppelhausbebauung) genutzt. Im derzeit gültigen Flächennutzungsplan ist das Gebiet  als Baufläche „Dorfgebiet MD“ dargestellt.

Hinsichtlich bisheriger Planungen hat der Stadtrat bereits im Jahr 1979 eine Satzung über die Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils beschlossen und damit den Ortsteil Oberwinzer als „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ festgelegt. Diese sogenannte Ortsabrundungssatzung ermöglichte erstes Baurecht für den Wohnbedarf der ortsansässigen Bevölkerung. Vor dem Hintergrund einer behutsamen städtebaulichen Weiterentwicklung der dörflichen Strukturen Oberwinzers entstand im Jahr 1997 ein Bebauungskonzept. Daraus resultierte eine aufgelockerte Ortsrandbebauung, die sich größtenteils aus freistehenden Wohngebäuden (Ein- und Zweifamilienhäuser) sowie Gebäuden mit landwirtschaftlichem Bezug (bspw. Gewächshäuser) zusammensetzt.

Mit der nun vorliegenden Entwicklungssatzung soll gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein ca. 410 m langer und ca. 40 m bis 65 m breiter Streifen nördlich der Nürnberger Straße aus dem bisherigen Außenbereich in den (bebauten) Innenbereich einbezogen und damit die Voraussetzung für eine verträgliche Nachverdichtung der vorhandenen Bebauung geschaffen werden. 

Dabei sollen folgende Ziele berücksichtigt werden:

• Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Erschließung
• Stärkung des Ortsteils Oberwinzer gemäß den Darstellungen des Flächennutzungsplanes
• Erhaltung der gewachsenen Siedlungsstruktur in ihrer gebietstypischen Form
• Berücksichtigung der Grenzen sowie der Zielsetzungen des Landschaftsschutzgebietes sowie der topographischen und ortstypischen Gegebenheiten

2. Planungserfordernis

Bisher befinden sich die fraglichen Grundstücke planungsrechtlich im Außenbereich. Gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde über eine sogenannte Entwicklungssatzung bebaute Bereiche im Außenbereich als „im Zusammenhang bebaute Ortsteile“ festlegen, soweit diese Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind. Dabei muss sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sein und in diesem Zusammenhang gewährleisten, dass keine den städtebaulichen Zielen der Gemeinde widersprechende inhomogene Struktur entsteht, die Ziele der Raumordnung eingehalten werden und keine neue bodenrechtliche Konfliktsituation durch die Planung geschaffen wird.

Trotz der relativ geringen Gebäudeanzahl weist die gegenwärtige Bestandsbebauung in Umfang und Struktur eine bestimmte Qualität und Quantität auf, aus der sich die Eigenart der näheren Umgebung hinreichend bestimmen lässt. Somit ist ein erkennbarer Bebauungszusammenhang gegeben, der vorhersehbare bauliche Entwicklungen in den Zwischenräumen zulässt, ohne bereits eine Innenbereichsqualität zu erreichen.

Die neu überbaubaren Flächen ergänzen dabei die vorhandene Bebauung in einer solchen Art, dass eine abgeschlossene Bebauung entsteht. Insofern ermöglicht die Entwicklungssatzung die Ausbildung eines geschlossenen Ortsrandes nach Norden zum Landschaftsschutzgebiet hin, wodurch das Gesamtbild des Dorfgebietes aufgewertet wird. Die Umsetzung der Entwicklungssatzung führt dabei zur moderaten Nachverdichtung der vorhandenen Siedlungsstruktur, in dem sie Bauland für den örtlichen Eigenbedarf schafft. Die Entwicklung der Bauflächen widerspricht dabei nicht dem Flächennutzungsplan, da dieser keine parzellenscharfe Abgrenzung vornimmt.  

Da sich die Baufläche in Oberwinzer aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, ist im Rahmen der vorliegenden Planung eine Bilanzierung eventueller Eingriffe in Natur und Landschaft bzw. die Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen nicht erforderlich. Hinsichtlich des Artenschutzes wurde wegen der sensiblen Lage eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) durchgeführt. In dieser konnten viele Artengruppen von vornherein von der Prüfung ausgenommen werden. Im Gelände wurden Fledermäuse, Vögel, Reptilien und Höhlenbäume untersucht. Bei den Fledermäusen wurden zwei Arten nachgewiesen, die beide den Planungsraum zur Nahrungssuche nutzen. Bei den Reptilien wurden einzelne Zauneidechsen nachgewiesen. Der Hauptlebensraum der Population liegt allerdings in den nördlich angrenzenden Hängen der Winzerer Höhen. Bei den Vögeln wurden mit dem Bluthänfling sowie dem Stieglitz u. a. zwei Arten nachgewiesen, die auf der roten Liste aufgeführt sind. Speziell für den Bluthänfling stellt Oberwinzer den wichtigsten Lebensraum in Regensburg dar, die Art gilt bayernweit mittlerweile als stark gefährdet. 

Die saP ergibt, dass artenschutzrechtliche Verbotstatbestände durch die Verdichtung der Bebauung nicht erfüllt sind, wenn die in Kapitel vier der saP aufgeführten Vermeidungs- und vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen durchgeführt werden.

3. Planungsabsichten

Bebauung

Die Entwicklungssatzung geht von einer offenen Bauweise mit Einzelhäusern aus, die über private Erschließungsstraßen erschlossen werden sollen. Für die Abstandsflächen sind die Regelungen des Art. 6 BayBO zu Grunde zu legen, um die Belichtung und Belüftung ausreichend zu gewährleisten. Darüber hinaus enthält die Entwicklungssatzung Hinweise für die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen. So wird in Hinblick auf die Eigenart des Orts- und Straßenbildes eine Anknüpfung an den vorhandenen Bestand hergestellt.

Erschließung

Die Erschließung der einbezogenen Flächen ist über neue Erschließungsstraßen vorgesehen, welche orthogonal von der Nürnberger Straße abzweigen. Für die neuen Straßen wird der Ausbau als verkehrsberuhigte Mischverkehrsfläche mit einer Breite von mind. 4,75 m bis 5,00 m empfohlen. Planung, Bau und Kostentragung der Straßen obliegt den Eigentümern der Anliegergrundstücke, welche über diese Straßen erschlossen werden, im Benehmen mit der Stadt. Nach Fertigstellung werden die Erschließungsstraßen in der Regel von der Stadt übernommen und als öffentliche Ortsstraßen gewidmet. In diesem Zusammenhang sind auch die entsprechenden Abwasserleitungen sicherzustellen. Ziel ist hierbei die Minimierung der Ableitung von Niederschlagswasser in den Mischkanal. Die Versorgung mit Strom, Gas und Wasser wird durch die REWAG gesichert.

Zur Sicherung der Erschließung und Finanzierung der erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen sind mit den beteiligten Grundstückseigentümern entsprechende Erschließungs-verträge abzuschließen.

Grünordnung

Zur Sicherung der Durchgrünung der privaten Grundstücksflächen gilt für den Bereich der Entwicklungssatzung die vom Stadtrat am 28.01.2020 beschlossene Freiflächengestaltungssatzung. Diese soll einerseits die ökologischen Bodenfunktionen aufrechterhalten, sowie den durchgrünten Charakter der örtlichen Dorfstruktur weiterhin gewährleisten. Ziel ist vor allem, aufgekieste oder geschotterte Vorgartenflächen zu vermeiden. Auf diese Weise sollen weiterhin strukturreiche Gärten gewährleistet werden, die wiederum für die lokale Tierpopulation ein wichtiges Nahrungshabitat darstellen.

4. Weiteres Vorgehen

Gemäß § 34 Abs. 4 und 5 BauGB sowie § 34 Abs. 6 BauGB ist für den Erlass einer solchen Satzung nach Absatz 4  Satz 1 Nr. 2 das vereinfachte Verfahren nach § 13 Nr. 2 und 3 BauGB entsprechend anzuwenden (Bürgerbeteiligung, TÖB – Beteiligung usw.). Nach Beschluss durch diesen Ausschuss wird das Verfahren für die Entwicklungssatzung Oberwinzer eingeleitet und (nach Durchführung der erforderlichen Verfahrensschritte) das Ergebnis dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt.

Der Ausschuss beschließt:

1.Die Verwaltung wird beauftragt, das Verfahren zur Aufstellung einer Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB einzuleiten, um die bebauten Bereiche nördlich der bestehenden Ortsabrundungssatzung Oberwinzer, insbesondere im Bereich Kernerweg und Dornfelder Weg als im Zusammenhang bebauten Ortsteil festzulegen.

2.Die Beteiligung der Bürger nach § 3 BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB an der Planung ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekannt zu machen. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Bürgerbeteiligung hingewiesen werden.

Anlagen:

- Planentwurf Entwicklungssatzung „Oberwinzer“ M 1/1000 mit Satzung

- Begründung zur Satzung mit Spezieller artenschutzrechtlicher Prüfung (saP) als Anlage