Vorlage - VO/20/16597/63  

Sachverhalt: 

I. Aktuelle Fassung

Die Ganghofersiedlung ist als denkmalgeschütztes Ensemble in die Denkmalliste eingetragen (E-3-62-000-8). Zudem gilt für die Ganghofersiedlung der Bebauungsplan Nr. 65 der Stadt Regensburg. Ferner regelt die Gestaltungssatzung für die Ganghofersiedlung als örtliche Bauvorschrift die bauliche Gestaltung der Gebäude innerhalb der Ganghofersiedlung.

Die Gestaltungssatzung unterscheidet dabei nach folgenden vier Kategorien:

§ 2 - Haustyp 1 bis 6

§ 3 - Wiederaufbauten Haustypen 1 bis 6

§ 4 - Erweiterungsbauten für den Haustyp 1

§ 5 - alle übrigen Gebäude

Nach der aktuellen Fassung der Gestaltungssatzung sind Gauben und Dachflächenfenster unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, Dacheinschnitte und zusätzliche Dachaufbauten aber nicht zulässig. Die Erweiterungsbauten sind mit einem Flachdach auszuführen, das extensiv begrünt werden soll und nicht als Terrasse genutzt werden darf. Auf den Erweiterungsbauten sind Lichtkuppeln zulässig, weitere Dachaufbauten sind nicht zulässig.

Im Einzelnen gilt für zusätzliche Dachaufbauten nach jeweils Nr. 2 der §§ 2 bis 5 Folgendes:

§ 2 BAULICHE GESTALTUNG DER HAUSTYPEN 1 BIS 6

2. Gauben, Dachflächenfenster, Dacheinschnitte und zusätzliche Dachaufbauten

(…)

Dacheinschnitte und zusätzliche Dachaufbauten sind nicht zulässig.

(…)

§ 3 BAULICHE GESTALTUNG DER WIEDERAUFBAUTEN HAUSTYPEN 1 BIS 6:

2. Gauben, Dachflächenfenster, Dacheinschnitte und zusätzliche Dachaufbauten

(…)

Dacheinschnitte und zusätzliche Dachaufbauten sind nicht zulässig.

§ 4 BAULICHE GESTALTUNG DER ERWEITERUNGSBAUTEN FÜR DEN HAUSTYP 1

2. Gauben, Dachflächenfenster, Dacheinschnitte und zusätzliche Dachaufbauten

Lichtkuppeln sind zulässig. Dabei ist ein Abstand zum Dachrand von mindestens 125 cm einzuhalten. Weitere Dachaufbauten sind nicht zulässig.

§ 5 BAULICHE GESTALTUNG ALLER ÜBRIGEN GEBÄUDE

Die Festsetzungen des § 5 gelten für die folgenden Gebäude:

Neubebauung Ludwig-Thoma-Straße zwischen Augsburger- und Theodor-Storm-Str.

Wilhelm-Raabe-Straße Nr. 1 (Gaststätte) sowie Nr. 10 bis Nr. 20 a

Franz-von-Kobell-Straße Nr. 16 bis Nr. 22 sowie Nr. 23 bis Nr. 27

Neubebauung nördlich der Karl-Stieler-Straße

Boelckestraße Nr. 1 und Nr. 21 sowie Parkdeck Boelckestraße

Neubebauung nördlich der Boelckestraße

2. Gauben, Dachflächenfenster, Dacheinschnitte und zusätzliche Dachaufbauten

(…)

Dacheinschnitte und zusätzliche Dachaufbauten sind nicht zulässig.

Im Ergebnis sind nach der geltenden Fassung der Gestaltungssatzung zusätzliche Dachaufbauten auf den Gebäuden grundsätzlich nicht zulässig. Weil unter die „zusätzlichen Dachaufbauten“ auch Anlagen für die Nutzung der Sonnenenergie wie Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren fallen, sind diese ebenfalls grundsätzlich nicht zulässig.

II. Geplante Änderung

Nach der Bayerischen Bauordnung ist die Errichtung und Änderung von Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren auf Dachflächen verfahrensfrei, also ohne vorherige Baugenehmigung, möglich. Die Genehmigungsfreiheit entbindet aber nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden. Bei der Errichtung von Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie innerhalb der Ganghofersiedlung sind daher insbesondere die Vorschriften der Gestaltungssatzung für die Ganghofersiedlung einzuhalten.

Vor diesem Hintergrund war die Errichtung von Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie innerhalb der Ganghofersiedlung bisher, obwohl nach Bayerischer Bauordnung verfahrensfrei, nach dem geltenden Stadtrecht nicht zulässig. Tatsächlich wurden in der Vergangenheit zahlreiche Anfragen zur Errichtung von Photovoltaik-Anlagen auf den Erweiterungsbauten beim Bauordnungsamt eingereicht. Regelmäßig sollten die Anlagen nach eigenen Angaben der Bauherren unter der Höhe der Attika bleiben bzw. nur bis zur Oberkante der Attika reichen. Ferner wurde die Errichtung solcher Anlagen in den Bereichen „Neubebauung Ludwig-Thoma-Straße zwischen Augsburger- und Theodor-Storm-Straße“, „Neubebauung nördlich der Karl-Stieler-Straße“ und „Neubebauung nördlich der Boelckestraße“ nach § 5 der Satzung angefragt.

Nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 Bayerische Bauordnung können die Gemeinden örtliche Bauvorschriften über besondere Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen zur Erhaltung und Gestaltung von Ortsbildern erlassen. Auf dieser Grundlage können die Gemeinden auch die Zulässigkeit von Dachaufbauten regeln, wie zum Beispiel, dass ein Aufständern von Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie unzulässig ist, oder solche Anlagen so anzuordnen sind, dass sie von den angrenzenden öffentlichen Straßenräumen nicht einsehbar sind. Bei der konkreten Ausgestaltung der Regelung sind die allgemeinen Grundsätze der Bestimmtheit und Verhältnismäßigkeit zu beachten.

Die durchgeführte Fachstellenbeteiligung ergab folgendes Bild:

Beteiligt wurden das Rechtsamt, das Umweltamt, die Denkmalschutzbehörden und das Stadtplanungsamt. Eine Zulassung von Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie auf den Gebäuden nach §§ 2, 3 und 5 wird überwiegend abgelehnt. Abgelehnt werden diese sowohl auf dem Dach als auch der Fassade der Gebäude.

Auf den Dächern der Erweiterungsbauten für den Haustyp 1 sind solche aber auch nach Auffassung der Denkmalschutzbehörden vorstellbar, wenn die Anlagen vom Straßenraum nicht und im Übrigen außerhalb des Baugrundstücks nur unwesentlich einsehbar sind.

Nach Auffassung des Umweltamtes sollten Dachaufbauten zur Nutzung der Sonnenenergie allgemein zulässig sein.

Die in § 5 der Satzung aufgeführte Neubebauung befindet sich am nördlichen bzw. südlichen Rand des Geltungsbereichs der Gestaltungssatzung (vgl. Anlage 2).

Auf den Dächern der Neubauten sind Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie denkbar, da diese aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Dachform (Flachdach (FD) bzw. Pultdach (PD) 3° oder Satteldach (SD) mit 0- 7°) und der Zahl der Vollgeschosse (II, III bzw. IV) nicht bzw. nur unwesentlich vom Straßenraum einsehbar sind. Die Denkmalschutzbehörden stimmen diesem Vorschlag zu.

Bei Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen zwischen insbesondere Baugestaltung, Denkmalschutz, Eigentumsfreiheit und Klimaschutz spricht unter Berücksichtigung des Vollzugs der Regelung überwiegendes dafür, die Errichtung von Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie in der Ganghofersiedlung unter engen Voraussetzungen allgemein zuzulassen.

Im Ergebnis wird vorgeschlagen § 4 Nr. 2 und § 5 Nr. 2 der Gestaltungssatzung zu ändern und dadurch die Errichtung von Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie auf den Flachdächern der Erweiterungsbauten und in den Bereichen „Neubebauung“ zu ermöglichen.

Dazu wird folgende Änderung (rot) der Gestaltungssatzung vorgeschlagen:

§ 4 BAULICHE GESTALTUNG DER ERWEITERUNGSBAUTEN FÜR DEN HAUSTYP 1

2. Gauben, Dachflächenfenster, Dacheinschnitte und zusätzliche Dachaufbauten

Lichtkuppeln sind zulässig. Dabei ist ein Abstand zum Dachrand von mindestens 125 cm einzuhalten.

Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie wie Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren sind zulässig. Die Höhe dieser Anlagen darf die Attika des Erweiterungsbaus nicht überschreiten.

Weitere Dachaufbauten sind nicht zulässig.

§ 5 BAULICHE GESTALTUNG ALLER ÜBRIGEN GEBÄUDE

Die Festsetzungen des § 5 gelten für die folgenden Gebäude:

Neubebauung Ludwig-Thoma-Straße zwischen Augsburger- und Theodor-Storm-Str.

Wilhelm-Raabe-Straße Nr. 1 (Gaststätte) sowie Nr. 10 bis Nr. 20 a

Franz-von-Kobell-Straße Nr. 16 bis Nr. 22 sowie Nr. 23 bis Nr. 27

Neubebauung nördlich der Karl-Stieler-Straße

Boelckestraße Nr. 1 und Nr. 21 sowie Parkdeck Boelckestraße

Neubebauung nördlich der Boelckestraße

2. Gauben, Dachflächenfenster, Dacheinschnitte und zusätzliche Dachaufbauten

Gauben sind ab einer Dachneigung von 35° zulässig. Dabei muss sich die Lage von Gauben an den Hauptöffnungen der Fassaden orientieren.

Die Gesamtlänge aller Gauben darf maximal 1/3 der Gebäudelänge betragen. Der Abstand einer Gaube zum Ortgang von mindestens zwei Metern ist einzuhalten.

Die Dachneigung einer Gaube darf max. 3°, die Wanddicke maximal 15 cm betragen.

Gauben sind mit Blech zu bekleiden.

Anstelle von Gauben ist der Einbau von liegenden Dachflächenfenstern zulässig. Dabei gelten die für Gauben einzuhaltenden Mindestabstände.

In den Bereichen „Neubebauung Ludwig-Thoma-Straße zwischen Augsburger- und Theodor-Storm-Straße“, „Neubebauung nördlich der Karl-Stieler-Straße“ und „Neubebauung nördlich der Boelckestraße“ sind Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie wie Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren bei Satteldächern auf bzw. in der Dachfläche sowie bei Flach- bzw. Pultdächern mit einer Höhe bis zu 1 m zulässig.

Dacheinschnitte und zusätzliche Dachaufbauten sind nicht zulässig.

Neben der Gestaltungssatzung sind die Anforderungen des Brandschutzes und des Denkmalschutzes zu beachten. Insoweit wird auf Folgendes hingewiesen:

Nach Art. 30 Abs. 5 BayBO sind Solaranlagen so anzuordnen und herzustellen, dass Feuer nicht auf andere Gebäudeteile und Nachbargrundstücke übertragen werden kann. Von Brandwänden und von Wänden, die an Stelle von Brandwänden zulässig sind, müssen Solaranlagen aus brennbaren Baustoffen mindestens 1,25 m entfernt sein, wenn sie nicht durch diese Wände gegen Brandübertragung geschützt sind.

Nach Art. 6 Abs. 1 BayDSchG bedarf eine Baumaßnahme der denkmalrechtlichen Erlaubnis, wenn sie sich auf das Erscheinungsbild des Ensembles auswirken kann.

Der Ferienausschuss beschließt die Änderung der Gestaltungssatzung für die Ganghofersiedlung laut beigefügtem Entwurf vom 31.03.2020.

Anlagen

Satzungsentwurf zur Änderung der Gestaltungssatzung für die Ganghofersiedlung (Anlage 1)

Plan zur Änderung der Gestaltungssatzung (Anlage 2)