Vorlage - VO/20/16723/DB1  

Sachverhalt: 

Die Geschäftsführung der Stadtbau-GmbH Regensburg (Stadtbau) ist an die Stadt Regensburg mit dem Vorschlag herangetreten, eine Bauträgergesellschaft zu gründen. Dazu hat sie Folgendes berichtet:

„Bereits seit Anfang des Jahres 2018 fanden erste Abstimmungen zwischen der Stadt Regensburg und der Stadtbau-GmbH Regensburg statt, mit der Zielsetzung, Grundstücke, die sich im Eigentum der Stadt Regensburg befinden, durch die Stadtbau-GmbH Regensburg als Generalübernehmer zu bebauen. Grund hierfür war, dass nur die Stadt Regensburg als Grundstückseigentümerin und Bauherrin Fördermittel aus der 2. Fördersäule des kommunalen Wohnungsbauförderprogrammes KommWFP der bayerischen Staatsregierung beantragen kann. Diese Förderung wird als 30 %iger Direktzuschuss der kompletten Investitionskosten (Kostengruppen 100-800 DIN 276) gewährt, d. h. sämtliche Kosten des Grundstücks, der Baufeldfreimachung, des Gebäudes inklusive Haustechnik, der Freianlagen sowie Planungsosten und andere Gebühren werden als förderfähige Kosten angesehen.

Die Fördermittel aus der zweiten Fördersäule des KommWFP können ausschließlich von Kommunen als Bauherren und Grundstückseigentümer beantragt werden. Kommunale Unternehmen wie die Stadtbau-GmbH Regensburg können diese Fördermittel nicht beantragen, da diese Förderung ansonsten gegen europäisches Recht (Beihilfeverbot) verstoßen würde.

Ab Juli 2019 wurde dieser Gedanke wieder aufgegriffen und unter Hinzuziehung juristischer Expertise folgende Konstellation als zielführend erachtet:

Die Stadtbau-GmbH Regensburg wird von der Stadt Regensburg als Generalübernehmer für die schlüsselfertige Erstellung von Wohngebäuden beauftragt. Da die Stadtbau-GmbH Regensburg als 100 %ige Tochter der Stadt Regensburg die Kriterien einer Inhousefähigkeit erfüllt, kann diese Beauftragung ohne Ausschreibung erfolgen. Für die Beauftragung  wurde ein Generalübernehmervertrag entworfen, der so ausgestaltet ist, dass die Machbarkeitsstudie, der Vorentwurf (inklusive Kostenschätzung nach DIN 276), der Entwurf (inklusive Kostenberechnung nach DIN 276) und der Kostenanschlag jeweils von der Stadt Regensburg freizugeben, sodass die Stadt auch während der Baumaßnahme Einfluss auf die Gestaltung und auf die Kostensituation nehmen kann.

Die Stadtbau-GmbH beauftragt ihrerseits auf ihren Namen und auf ihre Rechnung alle notwendigen Gutachter, Architekten, Landschaftsarchitekten und Fachplaner sowie die notwendigen Baufirmen für die Erstellung des Gebäudes. Nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgt die Abnahme und Übergabe an den Bauherrn Stadt Regensburg. Die Gewährleistungsansprüche gegenüber den von der Stadtbau-GmbH Regensburg beauftragten Firmen werden an die Stadt Regensburg abgetreten.

Vergütung und steuerrechtliche Konsequenzen:

Die Stadtbau-GmbH Regensburg stellt als Vergütung der Stadt Regensburg sämtliche hier entstandenen Aufwendungen zuzüglich eines marktüblichen Zuschlags für Wagnis und Gewinn in Rechnung, so dass es zu keiner verdeckten Einlage oder verdeckten Gewinnausschüttung kommt.

Durch die Tätigkeit als Generalübernehmer für die Stadt Regensburg wird die Stadtbau-GmbH Regensburg Bauleistender im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Sobald die Umsätze des Unternehmens, die dieser Tätigkeit zugerechnet werden, 10 % des Gesamtumsatzes übersteigen, kehrt sich nach §13b UStG die Steuerlast um. Dies bedeutet, dass die Umsatzsteuer auf Bauleistungen dann von der Stadtbau-GmbH direkt an das Finanzamt abgeführt werden müssen.

Um die Verpflichtungen nach §13b UStG und die damit verbundene Handhabung in der Rechnungstellung vom sonstigen Geschäft klar trennen zu können, empfiehlt es sich für die Stadtbau-GmbH Regensburg, eine Bauträgergesellschaft zu gründen.

Darüber hinaus hat die gesellschaftsrechtliche Trennung der Bauträgertätigkeit auch den Vorteil, dass damit zwangsläufig ein hohes Maß an wirtschaftlicher Transparenz verbunden ist.“

Die Geschäftsführung und das städtische Beteiligungsmanagement haben daraufhin gemeinsam einen Gesellschaftsvertrag zur Gründung einer Bauträgergesellschaft, die alleine von der Stadtbau gehalten werden soll, erarbeitet. Weil der Stadtratsbeschluss zur Unternehmensgründung gemäß Art. 96 Gemeindeordnung anzeigepflichtig ist, hat sich das Beteiligungsmanagement mit der Regierung der Oberpfalz als der zuständigen Rechtsaufsichtsbehörde ins Benehmen gesetzt.

Die Regierung der Oberpfalz hält die Gründung dieses Unternehmens im Sinne der Artikel 87 ff Gemeindeordnung für zulässig; dies jedoch mit der Maßgabe, dass im Gesellschaftsvertrag noch verankert wird, dass das Unternehmen „im Auftrag der Stadt Regensburg tätig ist“, und dass die Bauträgertätigkeit auch im Gesellschaftszweck in der Satzung des übergeordneten Unternehmens Stadtbau-GmbH aufgenommen wird.

Der erste Hinweis wurde im vorgelegten Entwurf (Anlage) aufgenommen.

Ferner soll § 1 Absatz 1 des Gesellschaftsvertrages der Stadtbau wie folgt ergänzt werden (Ergänzung unterstrichen):

„Gegenstand des Unternehmens ist vorrangig die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem zeitgemäßem Wohnraum zu sozial angemessenen Preisen (gemeinwirtschaftliche Wohnungsversorgung). Darüber hinaus ist das Unternehmen für die Stadt Regensburg als Bauträger und Sanierungsträger tätig. Das Unternehmen kann auch Wohnungen und Eigenheime errichten, die marktgängig vermietet oder veräußert werden.“

Anlage

Der Stadtrat beschließt:

Die Gründung einer Bauträgergesellschaft mit dem in der Anlage dargestellten Gesellschaftsvertrag wird beschlossen. Im Rahmen etwaiger Hinweise des Notars oder des Registergerichts kann vom vorgelegten Entwurf abgewichen werden.

In den Gesellschaftsvertrag der Stadtbau-GmbH Regensburg wird, wie im Bericht dargestellt, die Bauträgertätigkeit aufgenommen.