Vorlage - VO/21/17538/61  

Sachverhalt: 

Der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen hat am 23.07.2015 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 262 – Ehemalige Zuckerfabrik Ost im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB beschlossen. Entsprechend § 13 a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB konnte sich die Öffentlichkeit zu den allgemeinen Zielen und Zwecken und wesentlichen Auswirkungen der Planung vom 15.12.2015 – 08.01.2016 unterrichten und während dieser Frist äußern. Zudem wurden die Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung der interessierten Öffentlichkeit am 21.12.2015 im Rahmen einer freiwilligen Informationsveranstaltung dargelegt.

Bei der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit i.S. von § 13 a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 262 – Ehemalige Zuckerfabrik Ost sind keine Anregungen eingegangen. Bei der Informationsveranstaltung wurden Fragen zur Planung gestellt, die die Themen Höhenentwicklung, Parkierung, Baubeginn, Abbruch Restgebäude und Art der gewerblichen Nutzungen betrafen. Diese Fragen wurden in der Veranstaltung beantwortet. Es ging hierbei mündlich nur die Anregung ein, dass bei der zukünftigen Planung keine Verschlechterung der oberirdischen Parkierungssituation entstehen soll.

Ursprünglich war der Grund für die planerischen Überlegungen einer gewerblichen Nutzung an dieser Stelle im städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerb für das gesamte Kerngelände der ehemaligen Zuckerfabrik aus dem Jahr 2010 insbesondere die deutlich schlechtere schalltechnische Lage (direkte Nähe zur Bahnlinie und zu angrenzenden Gewerbebetrieben) gegenüber dem bereits umgesetzten Teil (BP Nr. 101 Ehemalige Zuckerfabrik). Aufbauend auf diese Überlegungen wurden die umgebenden Planungen erstellt (z.B. Kontingente BP Nr. 143 für ein Gebiet nördlich der Straubinger Straße und westlich der Bahnlinie Regensburg – Hof (Nördlicher Rübenhof)). Nachdem die Nachfrage nach Wohnbauflächen in der Stadt Regensburg innerhalb der letzten Jahre stark zugenommen hat, hat der Investor die ursprüngliche Planung einer reinen Gewerbebebauung aufgegeben und will auf den verbleibenden Flächen des Kerngeländes auch Wohnnutzung umsetzen. Im Aufstellungsbeschluss vom 23.07.2015 wurden die Planungsziele Gewerbe an der Straubinger Straße im Norden, Wohnen südlich davon sowie wiederum südlich davon öffentliche Grünfläche beschlossen.

Die Dichte des Bebauungsplanes Nr. 262 Ehemalige Zuckerfabrik Ost konnte man sich im Aufstellungsbeschluss vom 23.07.2015 aus städtebaulichen Gründen höher vorstellen als die Dichte beim bereits rechtsgültigen und mittlerweile umgesetzten Bebauungsplan Nr. 101. Diese sollte aber über das Gesamtgebiet (Candis I + II) gerechnet eine Geschossflächenzahl von 1,3 nicht überschreiten.

Während der Neuaufstellung des Bebauungsplanes hat im Mai 2017 auch eine Novellierung der Baunutzungsverordnung stattgefunden, welche unter anderem eine neue Art der baulichen Nutzung ermöglicht, nämlich das Urbane Gebiet gemäß § 6a BauNVO. Ziel dieser Nutzung ist es, in innerstädtischen Lagen eine höhere bauliche Dichte (GFZ max. 3,0 und GRZ max. 0,8) und damit auch eine entsprechende Nutzungsmischung zu gewährleisten, die eine „Stadt der kurzen Wege“ ermöglicht. So sind in dieser Gebietskategorie Wohnnutzungen sowie gewerbliche Nutzungen und soziale, kulturelle und andere Einrichtungen möglich, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Da es sich beim Kerngelände der ehemaligen Zuckerfabrik um eine innerstädtische Fläche handelt (1 km zum Altstadtrand, 2 km zum Stadtzentrum) und auch beim Bebauungsplan Nr. 101 Ehemalige Zuckerfabrik bereits das Ziel eines multifunktionalen, innenstadtnahen Quartiers bestand, wurde das Urbane Gebiet als Art der baulichen Nutzung für den Bebauungsplan Nr. 262 Ehemalige Zuckerfabrik Ost übernommen. Die im Aufstellungsbeschluss formulierten Planungsziele Wohnen und Gewerbe bleiben damit innerhalb des Urbanen Gebietes erhalten.

Da das Bebauungsplangebiet durch die unmittelbare Lage an der Bahnlinie Regensburg – Hof, zu bestehenden Gewerbebetrieben und bestehenden Lärmkontingenten deutlich höheren Lärmbelastungen ausgesetzt ist, als es der rechtskräftige und bereits umgesetzte Bebauungsplan Nr. 101 ist, ist es unerlässlich, die Dichte des neuen Baugebietes gegenüber dem Aufstellungsbeschluss vom 23.07.2015 in städtebaulich verträglichem Rahmen zu erhöhen. Nur so sind an der Straubinger Straße abschirmende Baukörper in entsprechender Höhe möglich und es entstehen im rückwärtigen Bereich ruhigere Bauflächen, die insbesondere der Wohnnutzung dienen können. Die maximal möglichen Dichtewerte des Urbanen Gebietes werden dabei nicht ausgenutzt, sondern bewegen sich in einem städtebaulich verträglichen Rahmen zum Bebauungsplan Nr. 101.

Im Zuge der Bebauungsplanerstellung wurde geprüft, ob die bestehenden Schallschutzwände erhöht oder verlängert werden müssen. Da durch diese Maßnahmen aber nur geringe Verbesserungen der Lärmwerte erreicht werden können, wurde von einer Veränderung der bestehenden Lärmschutzeinrichtung (festgesetzt im BP Nr. 101) abgesehen, so dass der Geltungsbereich gegenüber dem Aufstellungsbeschluss vom 23.07.2015 um die Fläche der Lärmschutzeinrichtung reduziert werden kann.

Wie bereits erläutert, liegt das Bebauungsplangebiet lärmtechnisch äußerst ungünstig direkt an der Bahnlinie Regensburg - Hof sowie in direkter Nähe zu zwei weiteren Bahnlinien, die allesamt insbesondere nachts durch Güterverkehr belastet sind. Des Weiteren tragen die Straubinger Straße und bestehende Lärmkontingente und Gewerbebetriebe ebenfalls zu einer für Wohnnutzung äußerst schwierigen Bestandsituation bei.

Im Gebiet werden tagsüber vereinzelt die Werte der Gesundheitsgefährdung überschritten, nachts sind diese Werte oftmals überschritten.

Im Zuge des Bebauungsplanaufstellungsverfahrens musste daher durch entsprechende Gutachten, Alternativprüfungen und einen neuen städtebaulichen Entwurf gegenüber dem Wettbewerbsergebnis von 2010 diese schwierige Lärmsituation umfassend ermittelt, durch Maßnahmen gelöst und rechtssicher abgehandelt werden. Aufgrund dieser und weiterer Aufgabenstellungen (z.B. naturschutzfachlicher Ausgleich, Verkehr/Parkierung, Freiflächen, Grundstücksangelegenheiten) hat das Bebauungsplanverfahren eine Zeitdauer beansprucht, die über den ursprünglich angenommenen zeitlichen Rahmen hinausgeht.

Der Ausschuss beschließt:

1. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 262 - Ehemalige Zuckerfabrik Ost wird entsprechend der Planzeichnung des Bebauungsplanes vom 09.02.2021 geändert.

2. Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 262 – Ehemalige Zuckerfabrik Ost in seiner Fassung vom 09.02.2021 ist einschließlich seiner Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.

 Die öffentliche Auslegung erfolgt jedoch erst nach Abschluss des städtebaulichen Vertrages (einschließlich der erforderlichen Grundstücksabtretungen und Dienstbarkeiten) und Vorlage der entsprechenden Sicherungen.

3. Die öffentliche Auslegung des Planes ist ortsüblich im Amtsblatt der Stadt Regensburg bekanntzumachen. Neben der Bekanntmachung im Amtsblatt soll auch eine Information der Öffentlichkeit über die örtliche Presse erfolgen.

Anlagen:

- BP 262 Entwurf - Satzungstext

- BP 262 Entwurf - Begründung

- BP 262 Entwurf - Planzeichnung