Vorlage - VO/21/17892/66  

Sachverhalt: 

Die Stadt Regensburg gehört gemäß Anlage zur Mieterschutzverordnung zu den Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im Sinn von § 556d Abs. 2 Satz 2, § 558 Abs. 3 Satz 2 oder § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB besonders gefährdet ist.

In Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Damit darf bei neu abgeschlossenen Mietverträgen die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Darüber hinaus gilt auch eine abgesenkte Kappungsgrenze und eine verlängerte Kündigungssperrfrist: Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter damit die Miete gemäß § 558 BGB nicht um mehr als 15 Prozent (statt 20 Prozent) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen. Außerdem kann ein/e Erwerber/in von bereits vermietetem Wohnraum bei Umwandlung in Wohnungseigentum dem Mieter/der Mieterin erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung zum Zwecke des Eigenbedarfs oder der Verwertung kündigen. Anhand von Mietspiegeln können Vermieter Mieterhöhungen begründen und Mieter können mit ihrer Hilfe überprüfen, ob diese berechtigt sind. Mietspiegel müssen deshalb den Wohnungsmarkt realistisch abbilden. 2001 wurde der Begriff des „qualifizierten Mietspiegels“ eingeführt. Gemäß § 558 d ist ein qualifizierter Mietspiegel „… ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.“

Der für das Jahr 2018 erstellte und im Jahr 2020 mittels Preisindex fortgeschriebene qualifizierte Mietspiegel der Stadt Regensburg muss in der bestehenden Form und Art, entsprechend den Kriterien des § 558 d Abs. 1 BGB, auch unter Beachtung der vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen dazu veröffentlichten „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“, für das Jahr 2022 neu erstellt werden. Die Pflicht zur Neuerstellung nach 4 Jahren ergibt sich aus § 558 d Abs. 2 BGB.

Wie bereits der Mietspiegel 2018 soll auch der Mietspiegel 2022 ökologischen Aspekten in geeigneter Form Rechnung tragen. Dazu sind energetische Gebäudemerkmale zu erheben. Die Erhebung soll zudem Aussagen zur Wohnsituation der gesamten Bevölkerung in der Stadt Regensburg treffen. Damit dies möglich wird, muss der Fragenkomplex zum Mietspiegel um einige allgemeine Fragen zur Wohnsituation ergänzt werden. Da für die Stichprobenziehung aus der Grundgesamtheit aller mietspiegelrelevanten Mietverhältnisse kein spezieller Auswahldatensatz zur Verfügung steht, muss ohnehin eine Haushaltsbefragung (bzw. eine Haushaltsstichprobe) durchgeführt werden, um mietspiegelrelevante Objekte identifizieren zu können. Hierzu müssen alle Haushalte in der Stichprobe anhand eines Fragenkatalogs zu den aktuellen Wohn- bzw. Mietverhältnissen befragt werden. Bei mietspiegelrelevanten Haushalten interessieren neben dem Mietpreis vor allem Ausstattungsmerkmale der Wohnung, die den Mietpreis beeinflussen, bei allen anderen Haushalten sind neben den aktuellen Wohnverhältnissen, die ohnehin abgefragt werden, auch die Ausstattungsmerkmale von Interesse. Aus diesem Grund decken sich die Fragenkataloge zur Ermittlung der Wohnsituation bzw. der Grundlagendaten für den Mietspiegel weitgehend. Die Bündelung beider Fragenkataloge in nur einer Erhebung ist deshalb zweckmäßig, effektiv und wirtschaftlich, denn eine gesonderte Erhebung zur Wohnsituation der Regensburger Bevölkerung kann somit unterbleiben. Zudem werden Mehr- oder Doppelbelastungen der Bürgerinnen und Bürger vermieden, die ansonsten bei einer Durchführung zweier getrennter Haushaltsstichproben mit ähnlicher Fragestellung entstehen würden. Die Vorgehensweise wurde bei der letzten Mietspiegelerhebung erprobt und hat sich bewährt. Im Ergebnis gewinnt die Stadt so wichtige Daten und Informationen über alle Wohnungsteilmärkte, ohne die eine umfassende Einschätzung des vorhandenen Wohnungsangebots sowie der aktuellen Versorgungslage für die Gesamtbevölkerung kaum möglich wäre. Nur mit zeitnah erhobenem Datenmaterial gelingt es der Stadt Regensburg, ggf. vorhandene Defizite aufzuspüren und diese gezielt zu beseitigen. Regelmäßige Befragungen ermöglichen es zudem, festzustellen, welche langfristigen Veränderungen bei den Bürgerinnen und Bürgern hinsichtlich der Bewertung ihrer jeweiligen Wohn- und Lebenssituation zu beobachten sind.

Bei der Erhebung ergeben sich durch die Corona-Pandemie besondere Anforderungen. In der Vergangenheit wurden die Daten durch persönliche Interviews ermittelt. Diese Form der Erhebung ermöglicht einen relativ umfangreichen Fragenkatalog und zuverlässigere Antworten, da der Interviewer/die Interviewerin Einblick in die Wohnung und ggf. direkt in die Mietvertragsunterlagen hat. Auf mögliche Fragen und Unklarheiten kann direkt eingegangen werden, ebenso kommen Verständigungsschwierigkeiten und Sprachbarrieren weniger zum Tragen.

Die Entwicklung der Pandemiesituation kann nicht abgeschätzt werden. Aus diesem Grund musste in der Ausschreibung eine Ausweichmöglichkeit abgebildet werden, durch die eine Datenerhebung für den Fall abgesichert wird, dass persönliche Interviews im Sommer 2021 nur teilweise oder gar nicht stattfinden können.

Die Verwaltung hat bereits die Ausschreibung für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels 2022 durchgeführt und erst im Nachhinein festgestellt, dass es hierfür keinen Maßnahmenbeschluss im Vorfeld gegeben hat. Da die Erstellung eines Mietspiegels alternativlos ist, bittet die Verwaltung den Ausschuss um nachträgliche Billigung dieser Vorgehensweise.

Die für die Durchführung der Haushaltsbefragung sowie der Datenanalyse und für die Erstellung des Mietspiegels erforderlichen Mittel stehen auf der Haushaltsstelle 0.6200.6551 zur Verfügung.

Der Ausschuss beschließt:

1. Vom Bericht der Verwaltung wird Kenntnis genommen.

2. Die Verwaltung wird beauftragt, einen geeigneten Gutachter mit der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels 2022 kombiniert mit einer Untersuchung der Wohnsituation der Regensburger Haushalte zu beauftragen.

3. Die bereits erfolgten Verfahrensschritte zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels 2022 und einer damit einhergehenden Haushaltsbefragung werden nachträglich gebilligt.

Anlagen:

1) Klimavorbehalt Stufe 3