Vorlage - VO/21/17938/70  

Sachverhalt: 

1. Hintergrund

Aufbauend auf dem Beschluss VO/21/17737/70 „Weiterentwicklung Gelände Markomannenstraße - Grundsatzbeschluss zu Zielbild und Transformationspfad“ vom 04.05.2021 wurde der Transformationspfad mit den dort angekündigten Aspekten weiter ausgearbeitet und liegt nun in der gesamthaften Beschreibung vor.

Im Folgenden werden die wesentlichen Ergebnisse beschrieben. Für weiterführende Erläuterungen bzw. Detaillierungen sei auf die Anlage 1 „Transformation Gelände Markomannenstraße - Gesamtsicht und Varianten“ verwiesen.

2. Transformation Gelände Markomannenstraße

2.1. Gesamtsicht

Die Anlage 1 „Transformation Gelände Markomannenstraße - Gesamtsicht und Varianten“ baut auf den am 04.05.2021 gezeigten Ergebnissen auf und komplettiert den angedachten Transformationspfad um die Entwicklungsschritte auf dem Gelände der das Stadtwerk.Mobilität GmbH. Dabei lassen sich im Überblick folgende Punkte festhalten:

• Die Entwicklungsschritte auf dem Gelände des Amtes für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark entsprechen im Wesentlichem dem am 04.05.2021 zur Kenntnis genommenen Stand. Einzig der Standort für einen Teil der Silos hat sich geändert.
• Die beantragten Ergänzungen zum Beschluss vom 04.05.2021 „Verwendung von nachhaltigen und ökologischen Baustoffen“ sowie „Realisierung regenerativer Energieerzeugung/integriertes Energiekonzept“ wurden vertieft bearbeitet und mit entsprechenden Kostensätzen berücksichtigt.
• Die Entwicklungsschritte auf dem Gelände der das Stadtwerk.Mobilität GmbH erfüllen die Prämissen für die Zukunftssicherung des Betriebshofes der das Stadtwerk.Mobilität GmbH. Im Kern soll die alte mit Brandschutzmängel behaftete Busabstellhalle durch ein zweigeschossiges Gebäude mit Auf- und Abfahrtsrampen ersetzt werden. Durch diese mehrgeschossige Stapelung von Nutzungen kann der verfügbare Raum optimal ausgenutzt werden (Reduzierung des „Flächenfraßes“).
• Ein weiteres Kernelement bildet mit der Aufstockung der Busabstellhalle die Schaffung von hybriden Nutzflächen für Gewerbe-, Büroräume oder auch sonstige Nutzungen. Diese Nutzflächen sind zur wirtschaftlichen Verwertung und Teilfinanzierung der Transformation angedacht (gesamtwirtschaftliche Betrachtung aus Sicht der das Stadtwerk.Mobilität GmbH sowie Amt für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark).
• Zur Schaffung von Aufenthaltsqualität sowie ökologischem Lebensraum sind ein öffentlich zugänglicher Pocket-Park auf den Dachflächen der neuen Busabstellhalle angedacht, sowie Dachterrassen bzw. Freiflächen und ebenerdige grüne Aufenthaltsbereiche.

Die Transformation der unterschiedlichen Gebäudeeinheiten und Liegenschaftsbereiche soll in der inhaltlichen und funktionalen Verantwortung des jeweiligen Nutzers bzw. der jeweiligen Nutzerin durchgeführt werden. Dabei besteht der Anspruch, die Zielsetzung der Masterplanung im Hinblick auf eine in sich geschlossene und stimmige städtebauliche Gesamtstruktur und bauliche Gestalt sowie eine Gesamtwirtschaftlichkeit aus Konzernsicht zu erreichen.

2.2 Varianten der Transformation und deren Bewertung

Im Zuge der Bearbeitung des Transformationspfades und Priorisierung der einzelnen Transformationsschritte unter den Aspekten der Notwendigkeit und Dringlichkeit (sowohl aus Sicht des Amts für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark sowie der das Stadtwerk.Mobilität GmbH) kristallisierten sich aus diversen möglichen Schritten vier wesentliche Varianten heraus, die in Bezug auf ihre Unterschiede im fortfolgenden kurz erläutert werden. In Bezug auf die gesamte Transformation sowie die alle Varianten betreffenden Transformationsschritte sei auf Anlage 1 „Transformation Gelände Markomannenstraße - Gesamtsicht und Varianten“ verwiesen.

Im Kern unterscheiden sich die vier Varianten hinsichtlich

a)        der Realisierung einer hybriden Nutzfläche für Gewerbe-, Büroräume oder auch sonstige Nutzungen,

b)        des Baues einer neuen Leitstelle und ggf. Drittvermarktung des bisherigen Betriebsdienstgebäudes im Zusammenhang der entstehenden Flächen für weitere Entwicklungen (z.B. Eigenbedarf Hallen, Werkstätten, Energieerzeugung, Vermarktung erschlossener Flächen, Büros, Innovationsflächen).

Obgleich die Varianten die Gebäudeelemente auf dem Gelände der das Stadtwerk.Mobilität GmbH betreffen, sind diese Varianten mit Bezug auf die gesamtwirtschaftliche Kosten-/Nutzenanalyse über das Gesamtareal der Markomannenstraße hinweg zu bewerten, da sich in den einzelnen Schritten der Transformation notwendige Verfügungsflächen ergeben. Dazu werden folgende Dimensionen für eine gesamtheitliche Bewertung herangezogen:

1. Typos:

Unter Typos werden die Aspekte „Nachhaltigkeit“ in Bezug auf Gebäudeaufbau und -struktur, „Arbeitsplatzqualität“ für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie „Flexibilität“ in der Gebäudenutzung bzw. Nutzung des Areals zusammengefasst.

2. Topos:
Unter Topos werden die Aspekte „Mehrwert“ für die Stadtgesellschaft, funktionale Eingliederung der „Außenräume“, „Präsenz“ bzw. Sichtbarkeit des Areals sowie der Beitrag für den „Städtebau“ verstanden. Ebenso fließen Geschossflächenzahl („GFZ“) sowie Grundflächenzahl („GRZ“) mit ein.

3. Raumprogramm:

Unter Raumprogramm wird der „Stellplatzbedarf“ für die Bewirtschaftung des Geländes erfasst.

4. Wirtschaftlichkeit:

Unter Wirtschaftlichkeit werden zum einen die „Kosten“ ermittelt, die für die Umsetzung der Variante zum Tragen kommen, zum anderen der „Barwert“. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Barwert nicht als klassischer Nettokapitalwert im Sinne einer klassischen Finanzierungsbetrachtung zu bewerten ist, sondern als Bemessungsgröße für die Vorteilhaftigkeit einer Variante in Relation zu den anderen 3 Varianten (siehe dazu auch Anlage 1 „Transformation Gelände Markomannenstraße - Gesamtsicht und Varianten“; dort dargestellt mit konkreten barwertigen Kosten und Erträgen).

Die Bewertung hinsichtlich dieser vier Dimensionen lassen sich als Spinnendiagramm darstellen, wobei die Vorteilhaftigkeit auf einer Skala von 1 (sehr nachteilig) bis 10 (sehr vorteilig) erfasst ist.

Variante 1: kein Neubau Leitstelle, keine Überbauung der Busabstellhallen, Modernisierung Betriebsdienstgebäude

Abbildung 1: Zielmodell und Bewertung Variante 1

Variante 2: Neubau Leitstelle, keine Überbauung der Busabstellhallen

Abbildung 2: Zielmodell und Bewertung Variante 2

Variante 3: kein Neubau Leitstelle, Überbauung der Busabstellhallen, Modernisierung Betriebsdienstgebäude

Abbildung 3: Zielmodell und Bewertung Variante 3

Variante 4: Neubau Leitstelle, Überbauung Busabstellhallen

Abbildung 4: Zielmodell und Bewertung Variante 4

Eine vergleichende Gesamtschau zeigt, dass die Variante 4 in nahezu allen Aspekten der vier Dimensionen am vorteilhaftesten ist. Das überrascht insofern nicht, als dass in Variante 4 der maximale funktionale Nutzen realisiert werden kann. Gleichwohl entstehen bei der Variante 4 im Vergleich zu den anderen Varianten die höchsten Kosten, lassen sich aber über die daraus entstehenden Nutzenvorteile im Sinne der barwertigen Betrachtung überkompensieren. Siehe dazu auch den Vergleich aller Varianten in Abbildung 5:

Abbildung 5: Vergleichende Gesamtschau der Varianten: 1-rot; 2-gelb; 3-grün; 4-blau

Aus dieser Logik heraus wäre Variante 4 in seiner gesamthaften Umsetzung auch als Variante zu favorisieren, vorbehaltlich der Handlungsmöglichkeiten im Rahmen der Investitionsplanung der kommenden Jahre. An dieser Stelle sei nochmal darauf hingewiesen, dass aus Konzernsicht (sowohl aus Sicht des Amts für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark sowie der das Stadtwerk.Mobilität GmbH) bewertet wurde.

2.4. Kosten- und Zeitrahmen der gesamten Transformation am Beispiel Variante 4

Die Ermittlung eines Kostenrahmens für den Transformationspfad lässt sich am Beispiel der Variante 4 kurz darstellen (siehe auch Anlage 1 „Transformation Gelände Markomannenstraße - Gesamtsicht und Varianten“). Dazu folgende Anmerkungen:

• Der Kostenrahmen wurde auf Basis der DIN 276 nach Kostengruppen gegliedert ermittelt.
• Die Kostengrundlage bilden statistische Kostenkennwerte des BKI (Baukosteninformationsdienst BKI 2020). Gewählt wurde ein Satz von 75 %.
• Hinzugerechnet wird ein Zuschlag von 5 % für eingeschränkte Baufelder/Bauablauf während des laufenden Betriebs, sowie ein Zuschlag von 11,2 % für den regionalen Korrekturfaktor Regensburg und den jeweiligen Baupreisindex vom 1. Quartal 2020 bis zum Kostenansatz für den Ausführungszeitraum des jeweiligen Objekts.

Unter Berücksichtigung der oben genannten Punkte beläuft sich die Kostenschätzung für Variante 4 auf 129 Mio. €. Bis zum prognostizierten Abschluss der Transformation zum Bezugsjahr Juni 2033 errechnet sich unter der Annahme einer jährlichen Preissteigerung von ca. 3,1 % eine Gesamtpreissteigerung von 44,2 %.

Für die Umsetzung des Transformationspfads für Variante 4 lässt sich ein voraussichtlicher  Bearbeitungszeitraum von etwa 12 Jahren nennen (inkl. 1 Jahr Puffer für Unvorhergesehenes). Dieser Ablauf berücksichtigt sowohl die notwendigen Zeitbedarfe für Entscheidungsfindungsprozesse und Genehmigungen wie Baurechtschaffung als auch für Planen und Bauen. Zudem soll der Zeitplan auch die Finanzierbarkeit der Transformation ermöglichen. Eine weitere zeitlich bestimmende Randbedingung ist die Einschränkung durch das Bauen auf einem laufenden Betriebsgelände. Der Betrieb sowohl seitens des Amtes für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark sowie auch seitens der das Stadtwerk.Mobilität GmbH darf nicht über Gebühr beeinträchtigt werden. Gleichwohl gilt es aber, einen möglichst wirtschaftlichen Baubetrieb zu gewährleisten.

Sowohl für den Transformationspfad der Variante 4 wie auch für die Varianten 1 bis 3 gilt, dass die Umsetzungsschritte flexibel gehalten und gestaltet werden müssen, um über den relativ langen Zeitraum hinweg diversen externen Einflüssen Rechnung tragen zu können. Daher wurde im Zuge der Transformationsplanung bzw. -varianten darauf geachtet, dass die Umsetzungsschritte sich nicht zwingend bedingen, wenngleich sie logisch aufeinander aufbauen. Hervorzuheben ist dennoch, dass der Transformationspfad erst im Gesamtumfang und -ablauf seine vollen Stärken und Chancen ausspielen wird. Daher wird empfohlen, den Transformationspfad im Rahmen eines fortschreibenden Masterplans zukünftig als Leit- und Zielbild zu definieren. Alle Entwicklungsschritte sowohl auf dem Gelände des Amtes für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark sowie der das Stadtwerk.Mobilität GmbH gilt es auf Übereinstimmung mit dem Masterplan abzugleichen.

3. Umsetzung des ersten Transformationsschrittes

Alle vier Varianten des Transformationspfads beginnen mit dem gleichen ersten Schritt: Errichtung des gemeinsam genutzten Gebäudes mit den Wasch-, Umkleide- und Sozialräumen („Zuberhaus“ - in Anlehnung an einen Waschzuber) sowie Realisierung der künftigen Salz- und Splittlagerung auf Basis von Siloanlagen.

3.1. Zuberhaus

Kernanforderung an das Zuberhaus ist eine unmittelbare Bauplanung, -vorbereitung sowie -beginn, da die Fertigstellung innerhalb von 2-3 Jahren vor dem Hintergrund der arbeitsschutzrechtlichen Mängel auf Seiten des Amtes für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark zwingend notwendig ist (siehe Beschluss VO/21/17737/70). Das Zuberhaus ist auf dem Gelände der das Stadtwerk.Mobilität GmbH vorgesehen, woraus sich für die Errichtung und für den Betrieb folgendes Modell anbietet:

1. Planung, Bau und Betrieb des Zuberhauses durch das Stadtwerk.Mobilität GmbH.
2. Investitionszuschuss (als Mietvorauszahlung) zu Planung und Bau seitens der Stadt Regensburg an das Stadtwerk.Mobilität GmbH in Höhe der anteilig genutzten Geschossflächen (ca. 2/3-Anteil entsprechend der abgeschlossenen Bedarfsplanung für das Zuberhaus).
3. Zahlung einer Miete zur Nutzung des Zuberhauses, in der die laufenden Betriebskosten abgedeckt sind (Nebenkosten).

Als Gesamtaufwendungen für den Bau des Zuberhauses werden ca. 8,1 Mio. € veranschlagt. Gemäß der anteiligen Nutzung fallen ca. 5,4 Mio. € als Investitionszuschuss seitens der Stadt Regensburg an. Dieser könnte wie folgt dargestellt werden:

1. Verwendung der im gültigen IP 2020-2024 ursprünglich für Interimsmaßnahmen vorgesehenen 1,85 Mio. € zur Realisierung der Ziellösung (siehe VO/21/17737/70 vom 04.05.2021). Dadurch lassen sich Doppelkosten vermeiden, die im Rahmen von Interimsmaßnahmen zum Tragen kommen würden (siehe VO/20/17087/70 vom 10.08.2020).
2. Heranziehung von 3,55 Mio. €, die im Rahmen des IP-Entwurfes 2021-2025 erfasst worden sind (vorbehaltlich dessen abschließender Beschlussfassung und Genehmigung).

Für eine zügige Umsetzung gilt es, eine Objektplanung nach HOAI unter Berücksichtigung der jeweils geltenden Vergaberichtlinien zu starten, die mit einem detaillierten Bedarfs- und Raumprogramm durch die beiden Nutzer, das Amt für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark sowie das Stadtwerk.Mobilität GmbH, beginnt. Ziele der Planung sind die Berücksichtigung von Aspekten der Wirtschaftlichkeit des Bauwerks im Hinblick auf Bau und Betrieb, des Einsatzes von nachwachsenden Baustoffen oder hybriden Bauweisen, Begrünungen von Dach und Fassaden sowie einer möglichst klimaneutralen Energieversorgung.

Die das Stadtwerk.Mobilität GmbH beabsichtigt, 2,7 Mio. € der anfallenden Errichtungskosten für das Zuberhaus (ca. 1/3-Anteil entsprechend der abgeschlossenen Bedarfsplanung) zu bestreiten, vorbehaltlich der Genehmigung der Wirtschaftsplanung 2021-2025). Bis zum Start der Objektplanung, insbesondere der Bedarfsplanung, wird dabei seitens das Stadtwerk.Mobilität GmbH entschieden, ob die für sich erst am Ende der Transformation benötigten Flächen gleich selbst genutzt oder zunächst fremdvermietet werden, um die finanziellen Herausforderungen der nächsten Jahre bewältigen zu können.

Das Zuberhaus soll nach Möglichkeit bis spätesten 2023 umgesetzt sein.

3.2 Salz- und Splittlagerung

Derzeit wird die Bevorratung von 4.000 t Salz und 2.000 t Splitt an zwei Standorten realisiert. Dabei wird der gesamte Splittvorrat und 1.500 t Salz am Gelände der Markomannenstraße 3 und 2.500 t Salz in einer angemieteten Halle gelagert. Für die ursprünglich geplante Salzhalle, bei der das Stadtwerk.Mobilität GmbH als Vermieter fungieren sollte, sind 246.591 € Mietkosten jährlich vorgesehen bzw. eingeplant. Bei einer 25-jährigen Laufzeit entspricht das einem Mietaufwand von ca. 6,2 Mio. €. Basis hierfür war eine Kostenschätzung von 3.773.747 € (Stand 23.08.2019). Nachdem der Mietzins sich an den Errichtungskosten orientiert, wäre zwischenzeitlich mit einer deutlich höheren Miete zu rechnen, da der Bau der Salzhalle auf Basis eines (einzigen) Angebots im Sommer 2020 ca. 1,2 Mio. € Mehraufwand verursacht hätte. Im Vergleich dazu liegt der Mietzins für die 2.500 t Salzlagerung außerhalb der Markomannenstraße 3 bei derzeit 79.200 € jährlich.

Eine Lagerung der gesamten Salz- und Splittvorräte am Gelände des Amtes für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark ist mit Abschluss des Transformationspfads vollständig darstellbar. In einem ersten Schritt gilt es, einen Teil der Salzsilos zunächst auf dem Gelände der das Stadtwerk.Mobilität GmbH zu positionieren. Sobald der bestimmungsgemäße Endstand im neuen Werkhof des Amts für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark fertiggestellt ist, werden die Silos dorthin umgesetzt. Die frei werdende Fläche wird gemäß dem Transformationspfad anderweitig genutzt.

Die Umsetzung der Silolösung lässt sich in zwei Komponenten unterteilen:

1. Beschaffung der Silos
2. Errichtung der Stellfläche

Die Beschaffung der in Summe 10 notwendigen Silos beläuft sich gemäß Kostenermittlung auf ca. 2,72 Mio. €.

Die Errichtung der Stellfläche erfolgt zum einen auf dem Gelände der das Stadtwerk.Mobilität GmbH (6 Silos), zum anderen auf dem Gelände des Amts für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark (4 Silos). Beide Stellflächen gilt es herzustellen bzw. den Anforderungen des Umwelt-/Bodenschutzes (Salzeintrag) anzupassen. Nach Fertigstellung ist eine Anmietung der Flächen geplant, die sich auf dem Grundstück der das Stadtwerk.Mobilität GmbH befinden.

Folgende Grobkostenansätze für die Errichtung der Stellplätze werden veranschlagt:

-  Planung und Bau der Aufstellflächen, Gründung:  0,61 Mio. €

-  Planung und Bau Kehrrichtplatz; Abbruch und Neubau:  0,38 Mio. €

Die ermittelten gesamthaften (Grob-)Kosten für die Umsetzung der künftigen Salz- und Splittlagerung auf Basis von Siloanlagen sowie die damit einhergehende Verlegung des Kehrrichtplatzes (d.s. 2,72 Mio. € + 0,61 Mio. € + 0,38 Mio. €) sind im derzeitigen IP-Entwurf 2021-2025 in Höhe von 3,71 Mio. € (2021 bis 2025) erfasst.

Die Umsetzung soll nach Möglichkeit bis (spätestens) 2025 erfolgt sein.

4. Nächste Schritte

Zur Umsetzung des Zuberhauses und der Silolösung gilt es die notwendigen Schritte seitens des das Stadtwerk.Mobilität GmbH sowie seitens des Amt für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark zu starten. Kernaufgaben werden dabei die weitere Konkretisierung und Abstimmung zu den Anforderungen des Zuberhauses sowie die Baugenehmigungs- bzw. Verkehrsplanung sein (zusätzliche Ein-/Ausfahrt Benzstraße zur Realisierung des neu geplanten Recyclinghofs im Zusammenspiel der Kreislaufwirtschaftshalle).

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

1. Die abschließenden Ergebnisse der Machbarkeitsstudie bzw. Masterplanung „Überarbeitung Markomannenstraße“ für die Belange des Amts für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark sowie der das Stadtwerk.Mobilität GmbH werden zur Kenntnis genommen.

2. Die Gesamtschau der Aufwendungen für die Transformation des Gesamtareals Markomannenstraße wird zur Kenntnis genommen.

3. Die vier möglichen Varianten zur Umsetzung der Transformation am Gelände der Markomannenstraße mit dem Zielhorizont 2033 werden zur Kenntnis genommen.
    
4. Die Verwaltung wird beauftragt, die Anforderungen an das gemeinsam mit das Stadtwerk.Mobilität GmbH zu nutzende Gebäude („Zuberhaus“) zur Unterbringung der Schwarz-Weiß-Anlagen-konformen Umkleide-, Dusch- und Waschräume mitsamt Cafeteria und Schulungsbereich abzustimmen.
    
5. Die Errichtung des Zuberhauses erfolgt durch die das Stadtwerk.Mobilität GmbH auf dem Gelände der das Stadtwerk.Mobilität GmbH. Um die derzeit bestehenden arbeitsschutzrechtlichen Mängel der bestehenden Umkleiden zu beheben, soll die Umsetzung unverzüglich erfolgen.
    
6. Zur anteiligen Finanzierung des Zuberhauses erhält die das Stadtwerk.Mobilität GmbH im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel von der Stadt - Amt für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Fuhrpark - einen Baukostenzuschuss in Höhe von bis zu 5,4 Mio. €

7. Die Verwaltung wird beauftragt, nach Fertigstellung des Zuberhauses eine Anmietung der entsprechenden Räumlichkeiten vorzunehmen. Der Baukostenzuschuss in Höhe von bis zu 5,4 Mio. € wird bei der Miete entsprechend angerechnet.

8. Die Verwaltung wird beauftragt, die Lagerung der für den Winterdienst notwendigen Salz- bzw. Splittvorräte auf Basis von Silos im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel umzusetzen. Im Rahmen der Transformation wird ein Teil der Salzsilos zunächst auf dem Gelände der das Stadtwerk.Mobilität GmbH aufgestellt. Die Verwaltung wird beauftragt, die Anmietung der entsprechenden Flächen im Rahmen des Transformationspfads anzustoßen.
    
9. Die Verwaltung wird beauftragt, zusammen mit dem das Stadtwerk.Mobilität GmbH die Masterplanung weiter zu konkretisieren, insbesondere im Hinblick auf die Baugenehmigungs- bzw. Verkehrsplanung (zusätzliche Ein-/Ausfahrt Benzstraße zur Realisierung des neu geplanten Recyclinghofs im Zusammenspiel der Kreislaufwirtschaftshalle). Im Rahmen der Vertiefung sollen auch die Fragen der jeweiligen Vorhabensträgerschaft und der Liegenschaftszuordnung zu den Transformationsschritten geklärt werden.

Anlagen: