Vorlage - VO/21/18073/61
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Sachverhalt:
Auf Grund der anhaltend positiven Bevölkerungsentwicklung und den daraus resultierenden Zuzügen ist für Regensburg auch in den kommenden Jahren mit einer starken Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen. Insofern genießt die Schaffung von Wohnraum für viele Bevölkerungsgruppen eine hohe Priorität und stellt eine der zentralen Herausforderungen der Regensburger Stadtentwicklung dar.
Gemäß dem Leitbild Innen- vor Außenentwicklung ist es ein erklärtes Ziel der Regensburger Entwicklungspolitik, neue Siedlungsflächen für Gewerbe und Wohnen vorrangig innerhalb des bestehenden Siedlungsgefüges auszuweisen. Das Planungsgebiet liegt im Stadtbereich „Innerer Süden“ und umfasst eine Fläche von ca. 8.600 m², die sich aus den vier Grundstücken mit den Flurnummern 2850/1 – 2850/4 der Gemarkung Regensburg zusammensetzt. In westlicher Nachbarschaft grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 102 „Ehemalige Nibelungenkaserne“ an das Areal, in östlicher Nähe verläuft der Unterislinger Weg.
Im gültigen Flächennutzungsplan ist das Gebiet gänzlich als Gewerbegebiet dargestellt. Die Flächen der ehemaligen Nibelungenkaserne sind dem Bebauungsplan entsprechend als Grünfläche, Mischgebiet, Gemeinbedarf und Wohngebiet dargestellt. Die durch den Unterislinger Weg getrennten östlich anliegenden Siedlungsbereiche sind im Flächennutzungsplan als Wohngebiete dargestellt.
Überlegungen, das Gebiet städtebaulich zu entwickeln, existieren bereits seit längerer Zeit. Entgegen den Darstellungen des Flächennutzungsplans zeigt sich in der Realität eine sehr heterogene Nutzungsstruktur, die den Charakter einer Gemengelage besitzt und sich aus Wohnen, Gewerbe und Dienstleistungen zusammensetzt. Das grundsätzliche städtebauliche Ziel ist eine Neuordnung dieser teils koexistierenden Nutzungen.
Auf Grund eigentumsrechtlicher Rahmenbedingungen ist eine vollumfängliche Entwicklung des Gebietes allerdings nicht zielführend. Jüngere Planungsabsichten konzentrierten sich daher auf die Entwicklung der o.g. Flurnummern und präferierten eine Entwicklung in Richtung Wohnen, wodurch dieser Bereich städtebaulich neu geordnet wird. Für diesen Bereich liegen städtebauliche Planungen vor, die den Anlass der Bebauungsplanaufstellung darstellen.
Im Hinblick auf die Entwicklung von guten städtebaulichen Lösungen ist die Auseinandersetzung mit dem Ort von großem städtischen Interesse. Zu diesem Zweck hat der Gestaltungsbeirat der Stadt Regensburg das Projekt im Vorfeld bereits architektonisch und städtebaulich begleitet. Die frühzeitige Einbindung dieses Gremiums ermöglichte eine Vorlage des Vorhabens in drei Sitzungen (22.10.2020, 11.03.2021 sowie 06.05.2021). Dadurch wurde eine städtebauliche Diskussion des Vorhabens ermöglicht, woraus nicht zuletzt eine hohe städtebauliche Qualität resultiert.
Gemäß § 13a BauGB kann die Gemeinde einen Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, bei Nachverdichtungen oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufstellen. Voraussetzung hierfür ist, dass die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO weniger als 20.000 m² beträgt. Im vorliegenden Fall beträgt allein die Größe des Geltungsbereiches des Bebauungsplans nur ca. 8.600 m², die Grundfläche des Vorhabens liegt demnach faktisch deutlich unter 20.000 m². Zudem sind durch das Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten, welche die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung begründen. Auch sind keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der Schutzzwecke der Natura 2000-Gebiete im Sinn des Bundesnaturschutzgesetzes gegeben. Auswirkungen nach SEVESO III-Richtlinie bzw. § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz sind ebenfalls nicht zu erwarten. Insofern sind die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB erfüllt.
Die zu entwickelnden Flächen liegen gegenwärtig nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Der gültige Flächennutzungsplan stellt in diesem Bereich ein Gewerbegebiet dar. Auf der Beurteilungsgrundlage des § 34 BauGB konnte am Unterislinger Weg 4 -6 eine Wohnnutzung genehmigt werden. Für eine weitere Entwicklung in Richtung Wohnen besteht allerdings kein Baurecht. Um Baurecht für die angestrebten Nutzungen nach § 30 BauGB zu schaffen und so einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen, ist daher die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.
Zudem kann mit einem Bauleitplanverfahren, neben der städtebaulichen Neuordnung eines Teils der bestehenden Gemengelage, sowohl der Anteil an sozial gefördertem Wohnungsbau als auch die Herstellungspflicht für die öffentliche Grünfläche gewährleistet werden.
Der Grundgedanke des städtebaulichen Entwurfes sieht die Entstehung von zwei U-förmigen Baukörpern im Geschosswohnungsbau vor, die sich jeweils nach Westen zur bestehenden Hangkante hin öffnen und somit einen freien Blick auf die dicht bewachsenen Grünstrukturen ermöglichen. Die Bebauung ist dabei an der Ostseite viergeschossig und weist an der Westseite drei Hochpunkte mit sechs Geschossen auf. Die genaue Ausgestaltung dieser Hochpunkte hinsichtlich Lage und Position wird im weiteren Verfahren durch den Gestaltungsbeirat begleitet werden. Mit der Baukörperform reagiert das städtebauliche Konzept auf eventuelle Lärmeintragungen. An den kritischen Stellen können Schallschutzgrundrisse vorgesehen werden.
Gemäß dem derzeitigen Planungsstand sollen insgesamt ca. 100 Wohneinheiten entstehen. Ein genauer Wohnungsmix mit Größe und Art der Wohneinheiten steht allerdings noch nicht abschließend fest. Insgesamt soll die Geschossfläche der beiden Baukörper ca. 10.000 m² betragen. Gemäß Baulandmodell ist hierbei ein Anteil von 40 % der Bruttogeschossfläche zu berücksichtigen, der in den Bereich der einkommensorientiert geförderten Wohnungen fällt.
Als Art der baulichen Nutzung ist ein allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO vorgesehen, da die geplanten Nutzungen ausschießlich dem Wohnen zugeordnet werden können.
Als Maß der baulichen Nutzung ist eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 geplant und eine Geschossflächenzahl von 1,9 vorgesehen.
Damit werden die Orientierungswerte für Obergrenzen nach § 17 BauVNO überschritten.
Im Rahmen der Novellierung von Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung durch das Baulandmobilisierungsgesetz im Juni 2021 wurde aber die Begrifflichkeit „Orientierungswerte“ neu eingeführt, um die Möglichkeiten der städtebaulichen Nachverdichtung zu erleichtern. Die Geschossigkeit bewegt sich zwischen vier bis sechs Geschossen.
Das Projekt gewährleistet weiterhin gesunde Wohnverhältnisse, ist städtebaulich verträglich und ist im Sinne von Wohnraumschaffung, Innenentwicklung und Nachverdichtung sinnvoll.
Die Erschließung des Quartiers erfolgt über den Asternweg und den Nelkenweg. Diese beiden Stichstraßen sollen durch die Ausbildung eines Ringschlusses miteinander verbunden werden. Gegenüber einer Sackgassenerschließung ermöglicht die Ringstraße den Vorteil der flexibleren Fahrzeugbewegungen. Der Ringschluss soll nach Herstellung zu einer öffentlichen Verkehrsfläche gewidmet werden. Von hier aus werden auch die Hauseingänge und die Tiefgaragen erschlossen.
Im Hinblick auf die innere Erschließung ist eine qualitative Durchwegung des Gebietes vorgesehen. Auf Grund der standortgünstigen Lage ist zudem eine fußläufige Integration in die umgebende Stadtlandschaft zielführend.
Hinsichtlich der technischen Ver- und Entsorgung soll das Neubaugebiet an die im Asternweg und Nelkenweg verlaufenden Strom-, Gas- und Wasserleitungen angeschlossen werden. Anfallendes Niederschlagswasser soll versickert werden.
Gemäß dem Regensburger Baulandmodell besteht für das Vorhaben eine Herstellungspflicht für öffentliche Grünflächen. Die Größe der Fläche beläuft sich nach derzeitigem Planungsstand auf ca. 2400 m². Diese öffentliche Freifläche ist an der Süd- und Westseite des Quartiers vorgesehen. Die funktionale Ausgestaltung wird im Verfahren konkretisiert werden.
Die bestehenden Gehölzstrukturen im südwestlichen Randbereich des Bebauungsplangebietes besitzen neben ihrer ökologischen und klimarelevanten Wertigkeit auch eine hohe Bedeutung als ortsbildprägendes Element. Konkret handelt es sich um das amtlich kartierte Biotop mit der Bezeichnung R-1211-001, dessen Gesamtbestand sich vollständig aus naturnahem, mesophilem Gebüsch zusammensetzt. Es besteht ein Schutzstatus nach § 39 BNatschG (Allgemeiner Schutz) und Art. 16 BayNatschG (Schutz bestimmter Landschaftsbestandteile).Es bestockt eine westexponierte steile Böschung und Böschungsoberkante und bildet eine Einheit mit dem als „bestehendes und zu erhaltendes Gehölz mit hoher Bedeutung“ festgesetzten Grünbereich des Bebauungsplans Nr. 102 (Nibelungenkaserne). Das vorliegende städtebauliche Konzept berücksichtigt diesen Sachverhalt, indem es auf einen vollständigen Erhalt des Biotopes abzielt.
Der angrenzende Stadtraum des Asternweges und Nelkenweges wird in das Quartier hinein fortgesetzt. Hier sollen Quartiersplätze in Form von Alleeplätzen entstehen. Generell sollen Spielplätze und Spielflächen angeboten werden.
Nach der Aufstellung des Bebauungsplanes soll die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt werden.
Der Ausschuss beschließt:
Anlagen:
Anlage 1 BP 272 Asternweg / Nelkenweg_Geltungsbereich Anlage 2 BP 272 Asternweg / Nelkenweg_Planungskonzept Anlage 3 BP 272 Asternweg / Nelkenweg_Klimavorbehalt
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