Vorlage - VO/21/18227/D1
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1. Ausgangssituation
Am 28.09.2017 (VO/17/13410/53) hat der Stadtrat beschlossen, auf einem Teilbereich des sogenannten neuen Technischen Bereichs (jetzt „Sportpark Ost“, kurz „SPO“) eine Leichtathletiktrainingshalle („LAH“) für den Trainingsbetrieb zu errichten. Basierend auf der Bäderstrategie von das Stadtwerk Regensburg GmbH („dSWR“) wurde vom Stadtrat am 26.07.2018 (VO/18/14224/53) beschlossen, auf dem Gelände außerdem ein neues Hallenbad zu errichten. Es wurde festgestellt, dass durch die zeitgleiche, abgestimmte Planung und Realisierung von Schwimmbad und Leichtathletiktrainingshalle bauliche, energetische und organisatorische Synergien genutzt werden können.
Das Stadtwerk Regensburg.Bäder und Arenen GmbH („SBA“) ist bereits mit dem Betrieb weiterer Bäder im Gebiet der Stadt Regensburg betraut. Am 28.03.19 (VO/19/15163/53) wurde das SBA vom Stadtrat mit Planung, Bau und Betrieb des neuen Bades und der LAH im SPO betraut. Die städtische Gesamtprojektleitung ist dem Direktorialbereich 1 zugeordnet. Im März 2019 wurde die Vergabe des Grundstücks für den SPO im Erbbaurecht an dSWR / SBA vom Stadtrat beschlossen. Nach Fertigstellung des SPO wird die Stadt Regensburg die umliegenden Sportflächen neu gliedern und eine multifunktionale Sportanlage in der Größe von zwei Großspielfeldern mit vorläufigen Gesamtkosten von rund 1,6 Mio. € errichten. Als Grundlage für die planungsrechtliche Zulässigkeit des Sportparkvorhabens hat der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen am 30.04.2019 (VO/19/15282/61) den Bebauungsplanentwurf Nr. 164 zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Der vorgenannte Ausschuss wird mit der erneuten öffentlichen Auslegung zum Bebauungsplan Nr. 164 in gesonderter Vorlage voraussichtlich im 4. Quartal 2021 befasst werden. Das Bebauungsplanverfahren wird parallel zum Projekt SPO und unter Beachtung des Rahmenterminplans (vgl. Ziffer 3) fortgesetzt.
Am 02.07.2019 (VO/19/15634/DB1) hat der Stadtrat die Auslobung eines Realisierungswettbewerbs beschlossen. Das Ergebnis der Preisgerichtssitzung wurde dem Stadtrat am 03.03.2020 (VO/20/16459/DB1) zur Kenntnis gebracht. Gemäß der gültigen Beschlusslage sowie den Betrauungsakten haben die zuständigen Gremien der Stadt nach Abschluss der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) und Vorliegen der dazugehörigen Kostenberechnung über die Fortführung und den Finanzrahmen des Projekts zu entscheiden. Das Lenkungsgremium „Sportpark Ost“ hat in seiner Sitzung vom 14.06.2021 einen Empfehlungsbeschluss hinsichtlich des hier vorgelegten Entscheidungsvorschlags gefasst. Die Betrauungen erstrecken sich bei positiver Gremienentscheidung auch auf den Betrieb der Leichtathletiktrainingshalle sowie des neuen Bades im Sportpark Ost.
2. Vorstellung der Entwurfsplanung
Städtebaulicher Kontext
Im Kasernenviertel im Osten Regensburgs liegt benachbart zur ehemaligen Prinz-Leopold-Kaserne das Areal des ehemaligen „neuen“ technischen Bereichs (NTB). Das heterogene, von unterschiedlichen gewerblichen Nutzungen geprägte Umfeld soll durch den Neubau der Leichtathletiktrainingshalle und des Hallenbades eine nachhaltige Aufwertung erfahren und dadurch einen Impuls für die weitere Entwicklung des Quartiers geben. Darüber hinaus soll durch die neue Sportanlage Regensburg als attraktiver Sportstandort mit überregionaler Bedeutung etabliert werden.
Durch die aktuell im Umbruch befindliche Umgebung sowie Nähe zum Zentrum ergeben sich insgesamt sehr vielfältige und besondere Rahmenbedingungen für die funktionale, inhaltliche und architektonische Konzeption der neuen Sportanlage. Die städtebauliche Anordnung sieht zwei Baukörper vor, die sich durch die Aufgliederung bestmöglich in die Körnung der benachbarten Bebauung einfügen. Die Leichtathletiktrainingshalle bildet etwas zurückversetzt und durch eine Baumreihe ergänzt eine Raumkante entlang der südlichen Zeißstraße, die den Straßenraum hier präzise definiert. Aufgrund der eingeschossigen Organisation kann diese in ihrer Höhe auch entsprechend geringer ausfallen und ein angenehmes Straßenprofil schaffen, dennoch aber die geplante Wohnbebauung im Süden vor Lärm abschirmen. Der zweite, nordwestlich im Grundstück angeordnete Baukörper löst sich von der orthogonalen Struktur und orientiert sich frei auf dem Grundstück. Insgesamt sollte das Bild einer wie selbstverständlich, harmonisch in die Umgebung integrierten Anlage skizziert werden, die spielerisch die verschiedenen Funktionseinheiten aufnimmt und organisiert, ohne dabei fremdartig zu wirken.
Verbunden werden die markanten Baukörper durch die in einem Gelenk angeordneten gemeinschaftlichen Nutzungen, die das lebendige Entree zu den Gebäuden bilden. Einladend wirken die großzügigen Glasflächen des Eingangsbereichs, schützend gerahmt von beiden Baukörpern, deren Proportionen durch die hineingreifenden Balkone und Außenterrassen vermittelt und geordnet werden. Das Verknüpfen der Funktionen wird an dieser Stelle räumlich umgesetzt, es ergibt sich durch die Verdichtung im Zentrum eine gute Orientierung in der Gesamtanlage.
Über einen großzügigen Vorplatz, welcher die Fortführung des südlich der Zeißstraße entstehenden Nachbarschaftsplatzes ist und somit den Sportpark an das neue Quartier der Prinz-Leopold-Kaserne angliedert, wird der Besucher barrierefrei zum Eingang geführt. Geprägt durch frei angeordnete grüne Inseln fügt dieser sich ganz natürlich in den städtebaulichen Kontext ein. Im Südwesten schließt der Platz an das benachbarte Biotop an und bildet einen angemessenen Abstand zum Nachbargrundstück. Mit der Bepflanzung des Platzes, erweitert durch die kulissenhafte Integration des Biotops und den angebotenen Sitzmöglichkeiten ergibt sich für den Platz eine hohe Aufenthaltsqualität. Eine Parkour-Anlage trägt zudem zur Belebung bei und stärkt die Stellung des Ensembles als „sportliches Zentrum“ des Stadtviertels. Dieser spannungsvolle Freiraum bildet den Auftakt, der das Gebäude selbstbewusst in Szene setzt. Durch Formung des südlichen Baukörpers, der Leichtathletiktrainingshalle, entsteht eine einladende Geste und der zurückversetzte Eingang bleibt dennoch leicht auffindbar. Die Anordnung des erdgeschossig auskragenden Gymnastikraums mit seinen Verglasungen ermöglicht es, die Nutzung im öffentlichen Raum sichtbar und erlebbar zu machen und trägt dadurch zur Belebung bei.
Im Norden wurden in der vorliegenden Planung über die Zufahrt an der Ostgrenze des Grundstücks die bauordnungsrechtlich nachzuweisenden 133 oberirdischen Parkplätze angeordnet. Entgegen der Entwurfsplanung soll im weiteren Verlauf versucht werden, ein Einsparpotential umzusetzen, indem die Funktion Parken weitgehend in ein gegenüber der Zeißstraße geplantes Quartiersparkhaus / Mobilitätshub in der Prinz-Leopold-Kaserne verlagert und dort entsprechend einer einheitlichen Quartiersentwicklung gebündelt wird. Übrigbleiben würden im SPO in jedem Fall eine Mindestanzahl von ca. 23 Stellplätzen für Service-Firmen, Bedienstete, Lieferwägen, Behinderte etc. Im Kern könnten damit bei maximaler Verschiebung eine über ca. 4.200 m² große Fläche für andere Nutzungen oder für einen größeren qualitativen Außenraum mit viel Grünflächen „zurückgegeben“ werden. Dadurch kann das Grundstück optimal ausgenutzt und erhebliche Kosten eingespart werden (vgl. unter Ziffer 4c). Der Flächenfraß und die Flächenversiegelung für Parkierung könnten maßgeblich reduziert werden. Die Umsetzfähigkeit und -wahrscheinlichkeit dieser Verlagerung kann noch nicht abschließend beurteilt werden.
Entlang der Westgrenze verläuft die Feuerwehrzufahrt des Gebäudes und dient gleichzeitig der Erschließung zu Wartungs- und Anlieferungszwecken.
Gebäude
Beide Baukörper unterscheiden sich zwar in Form und Größe, bilden jedoch durch die Fassadengestaltung eine Einheit und unterstreichen die Zusammengehörigkeit des Gebäudeensembles.
Die Eingangshalle verbindet nicht nur im funktionalen Sinne, sondern bringt die gemeinschaftliche Nutzung auch durch ihre Immaterialität, die gläserne Fassade zum Ausdruck, als Schaufenster für die gesamte Anlage. Nutzer wie Besucher können die Eingangshalle sowohl von Süden über den Vorplatz als auch von Norden vom Parkplatz her betreten und treffen sich im zweigeschossigen zentralen Raum, in dem sich die verschiedenen Zugänge für den Kassenbereich gut einsehbar bündeln beziehungsweise verteilen.
Die Zugänge zu Schwimmhalle und Lehrschwimmbecken liegen gegenüber dem zu den Wettkampfflächen, von dort führen jeweils die Flure direkt zu den dazugehörigen Umkleiden. Eine einladende großzügige Treppe führt die Besucher durch das freundliche, lichtdurchflutete Foyer in das Obergeschoss, in dem die Gastronomie und der Besucherbereich untergebracht sind. Blickbeziehungen in die beiden verschiedenen Gebäudeteile, der Zugang auf die Tribüne in der Leichtathletiktrainingshalle und die angebotenen Außenräume lassen diese zum zentralen Ort der Anlage werden, an dem die Aktivitäten für die Besucher sichtbar gemacht werden. Dieser Ort könnte das lebendige Zentrum werden, ein beliebter Treffpunkt für die künftigen Nutzer und Anwohner, der auch über die außenliegenden Treppen und die auf beiden Seiten angeordneten Terrassen betreten werden könnte.
Die Becken des Hallenbades werden über die jeweils voneinander unabhängig funktionstüchtigen Trakte an Umkleiden und dann über einzelne Treppen und einen Treppenplattformlift barrierefrei erreicht. Die Becken werden durch ein multifunktionales Möbel voneinander getrennt. Teilweise als Sichtschutz, Durchgangschutz oder Regal ausgebildet, passt sich das Möbel situativ den jeweiligen Anforderungen an. Die Badeaufsichten liegen als frei geformte Körper zwischen den Beckenstirnseiten.
Neben den Umkleiden findet sich im Erdgeschoss des Hallenbadtraktes auch die Sportlersauna, die sowohl für die Nutzer des Hallenbades als auch für jene der Leichtathletiktrainingshalle erreichbar ist und über einen geschützten Außenbereich mit Sonnensegel verfügt.
Durch die Anordnung der Schwimmbadebene im Obergeschoss kann im gesamten Gebäude auf eine Unterkellerung verzichtet werden, da alle Technikräume im Erdgeschoss untergebracht werden können. Damit wird dem Ziel einer funktionalen und effizienten Umsetzung entsprochen.
Die Leichtathletiktrainingshalle bietet den erforderlichen Raum, die Vorgaben der internationalen Wettkampfregeln zu erfüllen und die geforderten Funktionen unterzubringen. Durch die effiziente Stahlkonstruktion des Daches und die Oberlichter entsteht ein freundlicher mit genügend Tageslicht versorgter Innenraum, der der Überdachung eine Leichtigkeit in seiner Erscheinung verleiht und dabei helfen wird, Energiekosten für künstliche Beleuchtung und deren Wartung zu minimieren.
Farbkonzept
Die beiden Baukörper unterscheiden sich in ihrer Funktion und Gestaltung. Dies spiegelt sich auch in der jeweils unterschiedlichen Farbgestaltung wider.
In der Leichtathletiktrainingshalle steht der Sport im Fokus, eine helle, freundliche Atmosphäre soll geschaffen werden. Die Halle wird durch großzügige Oberlichter mit Tageslicht versorgt, der gelbe Oberflächenbelag sorgt für ausreichende Reflektion und wirkt durch seine warme Tönung positiv auf das Raumklima. Die Farbe wird auch auf den Wänden und dem notwendigen Akustikvorhang fortgeführt, sodass eine „gelbe Wanne“ entsteht, die den Sportbereich umgibt. Die Stahlkonstruktion des Daches hebt sich durch ihre weiße Farbe im Kontrast zu den dunkleren Wänden vom Gebäude ab und drückt damit eine gewisse Leichtigkeit aus.
In der Schwimmhalle steht der Bezug nach außen im Mittelpunkt, die Blicke ins Grüne werden durch in der Höhe verspringende Fenster umrahmt. Der Bezug nach außen spiegelt sich auch in der Farb- und Materialgestaltung wider. Der hellgrüne Fliesenbelag, der sich wie eine grüne Wiese um die Becken legt, das teilweise sichtbare Holztragwerk mit seiner warmen Farbtönung und die wie eine Welle angeordneten Akustiksegel schaffen eine besondere räumliche Charakteristik. Dadurch wird in der Gesamtheit eine freundliche, aber auch räumlich spannende Atmosphäre geschaffen.
Fassade
Dieses Farbkonzept setzt sich auch in der Außenfassade fort. Mit farbigen Unterspannbahnen werden die jeweiligen Funktionen auch nach außen getragen. Durch Variationen im Lattenabstand entsteht eine spielerische Rhythmik, welche mal mehr, mal weniger der Farbe durchscheinen lässt. Auch wenn beide Baukörper unterschiedliche Farbakzente setzen, wirken sie dennoch durch die darüber liegende, vorvergraute Holzverschalung wie eine Einheit.
Als weiteres vereinheitlichendes Element dient die Fassadenbegrünung. An Konsolen befestigte gespannte Drahtseile unterstützen die bodengebunden Pflanzen beim Wachsen. Die Bepflanzung wurde hierbei so ausgewählt, dass sie nur an den Seilen hochrankt, jedoch keine Verbindung mit der Fassade an sich eingeht.
Durch die verschiedenen Ebenen der Fassade mit Unterspannbahn, Holzverschalung und Begrünung und die variierende Rhythmik entsteht eine Tiefe, welche die langen Gebäudekanten optisch bricht und dem Ganzen einen menschlichen Maßstab verleiht.
Tragwerk
Das Holztragwerk des Hallenbades besteht aus einem rationalen Träger-Nebenträger-Rostsystem. Dieses System ermöglicht eine Reduzierung der Spannweiten und stellt damit eine sehr wirtschaftliche Lösung dar. Die Tragkonstruktion wird im Gefälle ausgebildet und durch eine Brettschichtholzplatte überdeckt.
Für das Tragwerk der Leichtathletikhalle ergeben sich nutzungsbedingte Spannweiten von bis zu ca. 65 m. Hier ist ein Stahltragwerk die sinnvollere und wirtschaftlichere Lösung. Das Tragwerk besteht aus dreiecksförmigen Fachwerkträgern und einem Nebenträgersystem aus HEB-Trägern, welche mit einem Trapezblech überdeckt werden. Die sich ergebende Höhe der Tragkonstruktion wird dazu genutzt, das Dachgefälle auszubilden, sodass „satteldachförmige“ Fachwerkträger entstehen, welche ihren Firstpunkt in der Feldmitte haben.
Nachhaltigkeit und Energieversorgung
Auch das Thema Nachhaltigkeit ist von besonderer Bedeutung:
Bei den Fassaden werden möglichst nachwachsende Rohstoffe eingesetzt. So werden die Außenwände überall, wo es technisch möglich und sinnvoll ist, in Holzrahmenbauweise hergestellt. Auch beim Tragwerk der Schwimmhalle werden Holzträger eingesetzt. In der Leichtathletiktrainingshalle ist dies aufgrund der großen, nutzungsbedingten Spannweite nicht möglich, der Materialverbrauch wäre zu hoch und auch nicht wirtschaftlich. Auch die Fassadenbegrünung ist ein wichtiger Punkt. Sie bietet Lebensraum für Tiere und Insekten, hat einen positiven Einfluss auf das Außenklima, sorgt für frischere Luft durch Verdunstung und bindet Schadstoffe. Daneben gibt es noch weitere Vorteile, wie Schutz vor UV-Strahlung und der Dämmeffekt. Außerdem trägt sie zur Schallabsorption bei, was sich auch positiv für die Nachbarbebauung auswirkt. Im Außenbereich wird bei der Beleuchtung auf insektenfreundliches Licht geachtet und die Lichtverschmutzung durch eine nach unten gerichtete Beleuchtung so gering wie möglich gehalten.
Auch die Beleuchtung im Innenraum soll nachhaltig und effizient sein. So werden beide Hallen durch Oberlichter in der Decke mit ausreichend Tageslicht versorgt, dadurch kann die Beleuchtung tagsüber reduziert werden. Die gesamte Beleuchtung im Gebäude wird mit LED-Leuchten ausgestattet, welche einen geringeren Energieverbrauch und eine höhere Langlebigkeit aufweisen.
Bei so anspruchsvollen Funktionen wie einem Schwimmbad und einer Leichtathletiktrainingshalle spielt natürlich auch die Technik eine große Rolle. In der Leichtathletiktrainingshalle gibt es eine mechanische Belüftung, welche jedoch durch eine natürliche Belüftung ergänzt wird. So kann bei entsprechendem Wetter über Öffnungen in der Fassade Luft von außen in die Halle einströmen und die Wärme über die Öffnungen in den vorhandenen Oberlichtern abgeführt werden. In der Übergangszeit und im Sommer wird die Leichtathletikhalle dadurch rein natürlich belüftet, die mechanische Abluft bleibt nur in Betrieb, um Feuchte aus den Duschbereichen abzuführen. Die vom Hochbauamt der Stadt geäußerten Befürchtungen, Einbauteile, wie Prallwände oder Wärmeschutz- und Akustikminderungsflächen könnten Schadstoffe in die Innenräume abgeben, wurden ausgeräumt. Es ist vorgesehen, diese Baustoffe weitgehend zu vermeiden oder anderweitig zu ersetzen, die Innenraumluft nach oder kurz vor der Fertigstellung zu messen und ggfls. maschinelle Lüftungsanlagen über Fassadenöffnungen temporär nachzurüsten.
Bei dem Schwimmbad ist eine natürliche Lüftung aufgrund der besonderen Anforderungen an Temperatur und Luftfeuchtigkeit nicht möglich. Die eingesetzten Geräte sind jedoch alle mit Wärmerückgewinnung ausgestattet, um die Wärmeverluste zu minimieren.
Im Erdgeschoss werden die Barfußbereiche zusätzlich mit einer Betonkernaktivierung gewärmt. Die Leichtathletiktrainingshalle wird über schnell reagierende Heizdeckenstrahler beheizt. Die größtenteils radiative Wirkung der Heizelemente führt dazu, dass die Wärme fast augenblicklich bei Aktivierung spürbar wird, ohne die gesamte Halle aufzuheizen. Dadurch kann die Halle mit einer Nachtabsenkung zur Energieeinsparung betrieben werden.
Auf dem großen Dach der Leichtathletiktrainingshalle werden die freien Flächen mit einer PV-Anlage belegt und somit zur Stromerzeugung genutzt. Die Planung des Sportparks Ost sieht aktuell keine eigene Energieversorgung im Gebäude vor, stattdessen soll das Objekt von einer innovativen und zukunftsfähigen externen Energiezentrale versorgt werden. Ein dafür technisches Konzept sowie ein Betreiberkonzept stehen noch nicht fest und müssen dringend erarbeitet werden, um rechtzeitig vor Inbetriebnahme des Sportparks Ost verfügbar zu sein. Hierbei sollten auch mögliche Synergien mit dem an den Sportpark Ost angrenzenden Wärmenetz 4.0 für die Prinz-Leopold-Kaserne geprüft werden.
Ergänzend zu den vorgenannten Ausführungen sei auf Auszüge aus der Entwurfsplanung in beiliegender Anlage 1 Präsentation „Sportpark Ost-Projektfreigabe nach Entwurfsplanung“ vom 30.08.2021 verwiesen.
3. Rahmenterminplan
Folgender vorläufiger Rahmenterminplan liegt dem Projekt SPO derzeit zugrunde:
09/2021 Freigabe der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) / Fortführung und Finanzrahmen durch Stadtrat 10/2021 Start Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4): 10/2021 Start der Ausführungsplanung (Leistungsphase 5) 12/2021 Start Vergabeverfahren (Leistungsphase 6 und 7) 01/2022 Einreichen Bauantrag 06/2022 Erteilung der Baugenehmigung 06/2022 Start Baufeldfreimachung, Spezialgründung 11/2022 Start der Baudurchführung (Leistungsphase 8) 01/2025 Start Inbetriebnahme 03/2025 Fertigstellung / Start Regelbetrieb
4. Kosten
In einer intensiven Überarbeitungs- und Optimierungsphase wurden viele Aspekte auf den Prüfstand gestellt und unter Mitwirkung der Stadtverwaltung erhebliche Minderungs- und Einsparpotentiale gehoben. Die Ergebnisse führen zu substantiellen Kostenminderungen und -einsparungen gegenüber der Kostenschätzung 09/2020 trotz umfangreicher Zusatzleistungen. Durch eine sinnvolle Abwägung konnten dabei auch nennenswerte Qualitätseinbußen vermieden werden. Die Werte sind in die Kostenberechnung (Stand 08/2021) eingeflossen und werden zur Entscheidung vorgelegt:
Minderungen und Einsparungen
a) KGR 1000 Grundstückskosten Die in der Betrauung geregelte Möglichkeit einer „einmalige Kapitaleinlage in Höhe des kapitalisierten Erbbauzinses“ entfällt. Stattdessen erhöht der jährlich fällige Erbbauzins das jährliche Defizit der Bäderbetriebe SBA. Die Kosten bzw. der Investitionsbedarf reduzieren sich bezogen auf das IP 2022-2025 um - 2,97 Mio. €. Soweit hierfür eine Anpassung des Betrauungsaktes erforderlich wird, bleibt diese einer gesonderten Vorlage (verbunden mit der Bestellung des Erbbaurechtes) vorbehalten.
b) KGR 3000+4000 Baukonstruktion und Technische Anlagen Über effizienzsteigernde Flächenreduzierungen im Baukörper und diversen Vereinfachungen, z.B. in der Dachkonstruktion und Anlagen, jedoch bei gleichbleibender Qualität konnten Einsparungen in Höhe von - 0,73 Mio. € erzielt werden.
c) KGR 5000 Außenanlagen Durch die angestrebte Verlagerung von Parken in die Quartiersgarage PLK werden weniger Außenanlagenflächen bearbeitet, was zu einer Einsparung von ca. - 0,4 Mio. € führen wird. Neben diesen geringeren Baukosten schlagen auch geringere Unterhalts- und Betriebskosten zu Buche ebenso geringere Grunderwerbskosten oder Erbbauzinsen, Erwerbsnebenkosten, Erschließungsgebühren.
Durch die Verlagerung der Stellplätze könnte eine Fläche von ca. 4.200 m² durch das SPO-Projekt freigegeben und anderweitig genutzt werden. Die „Grundstückskosten“ würden sich entsprechend reduzieren. Andererseits werden je nach Finanzierungskonzept des Quartiersparkhauses (Baukostenzuschuss für Stellplatzbau oder Ablösegebühren etc.) noch nicht abschließend bezifferbare Kosten je zu verlagernden Stellplätzen anfallen.
Als Fazit überwiegen die Argumente für die Verlagerung und Stapelung der Stellplätze an einer quartierszentralen Stelle, dem gegenüberliegenden Mobilitäts-Hub in der PLK.
Sollte wider Erwarten das Mobilitäts-Hub nicht gebaut oder für den Stellplatznachweis dauerhaft nicht verfügbar sein, bliebe als Rückfallszenario der Bau sämtlicher Parkplätze ebenerdig im SPO.
Die Herstellung der Außenanlagen erstreckt sich bis zur Gehwegunterkante der Zeißstraße und umfasst auch die Herstellung von Zugängen und Zufahrten.
d) Umsatzsteuer Leichtathletikhalle Nach Abstimmung der Steuerabteilungen der SBA und der Stadtverwaltung kann auf Basis des geplanten Nutzungskonzepts der Leichtathletiktrainingshalle durch eine steueroptimierte Gestaltung die bisher in den Herstellungskosten budgetierte Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgefordert werden. Durch den Vorsteuerabzug wird der bisherige Ansatz des Projektbudgets um ca. - 3,6 Mio. € entlastet.
Die Summe der Minderungen und Einsparungen belaufen sich damit auf nahezu ca. - 7,7 Mio. €.
Zusatzleistungen
e) KGR 2000 Herrichten und Erschließen Die Baufeldfreimachung des Areals erfolgt durch die Stadt Regensburg. Hierbei wurden bzw. werden alle aufstehenden Gebäude abgebrochen und die versiegelten Flächen entsiegelt. Die bekannten Bestandsleitungen wurden zurückgebaut bzw. entfernt. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass weitere unbekannte Leitungen/Kanäle/Fundamente auf dem Areal vorhanden sind. Diese sind bei Auffinden und soweit erforderlich von SBA zurückzubauen. Insbesondere im Bereich bestehender Grünflächen können in diesem Zusammenhang noch weitere Fundamente verortet sein. Die o.g. erdberührten Bauteile können abfallrechtlich relevante Verunreinigungen aufweisen.
Bekannte Kontaminationsverdachtsflächen (KVF) wurden im Bereich des SPO untersucht. Der Verdacht auf Altlasten nach dem BBodSchG konnte hierfür ausgeräumt werden. Aufgrund der früheren (militärischen) Nutzungen muss allerdings mit weiteren schädlichen Bodenverunreinigungen gerechnet werden (z. B. abfallrechtlich zu bewertende und zu betrachtende Ablagerungen, Verfüllungen, etc.). Der Stadt sind keine entsprechenden schädlichen Bodenverunreinigungen positiv bekannt. Diese sind im Zuge der Baumaßnahme, soweit erforderlich, durch SBA zu beseitigen bzw. zu behandeln. Bei Altlastenfunden nach BBodSchG aufgrund früherer militärischer Nutzung ist eine Kostenbeteiligung der BImA als früherer Eigentümerin u.U. gegeben.
Für die geschätzten Aufwendungen sind + 1,92 Mio. € in den Projektkosten eingerechnet. Werden davon abweichende Aufwendungen nötig, werden diese gemäß § 2 Nr. 5 der Betrauungsakte behandelt. f) KGR 6000 Ausstattungen Die Ausstattung der Leichtathletiktrainingshalle, Kraftraum etc. mit Sportgeräten war nicht im Auftragsumfang bzw. Betrauung an das SBA enthalten. Die Umsetzung der Nutzeranforderungen erfordert diese zusätzlichen Mittel in Höhe von + 1,07 Mio. €. Die Verwaltung wird gebeten, hier Einsparpotentiale zu finden und zu nutzen und alternative Finanzierungen wie Leasing, Vereinsbeiträge etc. zu prüfen. g) KGR 7000 Baunebenkosten Die Betreuung der o.g. Zusatzleistungen erfordern Honorare und Gebühren in Höhe von + 0,19 Mio. €.
h) Indizierung Baupreissteigerung, sonstige Risiken Die hohen Baupreisindexsteigerungen sowie die große Volatilität bei den Bau- und Materialpreisen nicht zuletzt aufgrund der Corona-Pandemie lassen derzeit keine belastbaren langfristigen Ansätze zu. Daher wurde lediglich auf 2022 bezogen ein Ansatz zu diesem Themenkomplex von zunächst + 0,1 Mio. € gewählt. Auf einen Ansatz für Unvorhergesehenes / Kostenpuffer wird derzeit bewusst verzichtet.
Die notwendigen und gewünschten Zusatzleistungen summieren sich auf ca. + 3,28 Mio. €.
Ergebnis der Kostenberechnung (Stand 08/2021)
1000 Grundstück 100.000 € 2000 Herrichten und Erschließen 2.247.505 € 3000 Baukonstruktion 19.163.508 € 4000 Technische Anlagen 10.184.569 € 5000 Außenanlagen 1.788.716 € 6000 Ausstattung und Kunstwerke 1.715.037 € 7000 Nebenkosten 7.588.119 €
Zwischensumme (netto) 42.787.454 €
angenommene Indizierung 2022 100.000 € zzgl. Studie für Energieversorgung 60.000 €
Gesamtsumme (netto) 42.947.454 €
Trotz der dargestellten Zusatzleistungen konnte die Kostenschätzung 09/2020 somit im Ergebnis deutlich, d.h. um - 4,4 Mio. € unterschritten werden. Die Gesamtkosten des SPO werden mit netto 42,9 Mio. € veranschlagt.
Betriebskosten
Auf Basis der betrieblichen Erfahrungen aus den Bädern und Grobschätzungen für die Leichtathletiktrainingshalle prognostiziert die SBA ein Jahresdefizit (ohne Afa / Zinsen) in Höhe von ca. - 1,37 Mio. € für den Sportpark Ost, wobei auf das Bad ca. - 1,09 Mio. € und auf die Leichtathletiktrainingshalle ca. - 0,29 Mio. € entfallen.
Die Umsatzerlöse ergeben sich aus den betrieblichen Erfahrungen. Im Bad wird von einem Mehrerlös gegenüber dem bestehenden Hallenbad i. H. v. 20 % ausgegangen. Im Personalbereich können bei gleichzeitiger Schließung des Hallenbades die Personalressourcen für die Dauer des Umbaus / Neubaus o. Ä. entsprechend für das Ostbad verwendet werden (vgl. Ziffer 6). Die Materialaufwendungen beruhen auf den bereits im Betrieb befindlichen Einrichtungen und bilden ein Normjahr ab. Das Gesamtdefizit der SBA wird während der Dauer der Stilllegung des Hallenbades um ca. 900 Tsd. € reduziert. Es wird daher während des Wegfalls der Betriebsaktivität des Hallenbades für die SBA ein Mehrdefizit von ca. 0,5 Mio. € im Jahr erwartet.
5. Mögliche Förderungen und Zuschüsse
Die bisherigen Prüfungen haben ergeben, dass drei Förderprogramme, davon zwei mit einer guten Umsetzungswahrscheinlichkeit, in Frage kommen.
6. Ausblick auf Bäderstrategie
Die Regensburger Vereine benötigen im Westbad und Hallenbad Wasserflächen, um der Nachfrage der Mitglieder und ihrer Ausbildung bzw. den Trainingsanforderungen gerecht zu werden. Beide Bäder bedienen unterschiedliche Bedürfnisse der Vereine:
Die Verteilung der Wasserflächen konzentriert sich insbesondere auf die Abendstunden, daher wird ein stetiger Kompromiss „Badegäste / Vereine“ erzwungen, wodurch nicht jeder Verein mit ausreichenden Wasserflächen bedient werden kann. Bereits jetzt - ohne den Sportpark Ost - herrscht ein hoher Druck auf die Verteilung der Wasserflächen. Die Schwimmausbildung bzw. Schwimmfortbildung müsste bereits jetzt mit mehr Wasserfläche bedacht und verbessert werden.
Die sichere Schwimmfähigkeit ist Ziel zahlreicher Bemühungen, wie Schulschwimmen Intensiv I + II, Kiga-Projekt etc. Dies bedingt die Verfügbarkeit geeigneter Stätten wie die Lehrschwimmbecken Westbad und Hallenbad. In Teilen werden in Schwachlastzeiten auch öffentlich zugängliche Becken verwendet. Die Lehrschwimmbecken sind dabei zu 75 % ausgelastet (vor Corona). 25 % ergeben sich aus Fehlbelegungen, Wechselzeiten und Randzeiten. Die Vorlaufzeit auf einen freien Schwimmkursplatz beträgt derzeit zwischen 1 und 1,5 Jahren. Als Fazit kann festgehalten werden, dass derzeit der angefragte Bedarf nicht abgedeckt werden kann. Allgemein sind die Schwimmkurse für Anfänger in kürzester Zeit belegt und Anfragen müssen sowohl von Schwimmkursinteressenten als auch von Anbietern abgelehnt werden.
Eine Analyse von 22 Städten im Umland Regensburgs und Städten in ähnlicher Größe (125.000 – 170.000 Einwohner) zeigt, dass Regensburg bei einer steigenden Einwohnerzahl eine stagnierende Wasserfläche besitzt. Im Vergleich zu anderen Städten kann darüber hinaus eine geringere durchschnittliche Anzahl an Bädern sowie Wasserfläche ausgemacht werden. Dies bestätigt die knappen bzw. fehlenden Wasserflächen für eine Stadt mit der Größe Regensburgs. Dieser Trend wird sich in den kommenden Jahren ohne Kompensationsmaßnahmen fortsetzen.
Anstehende Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten in den bestehenden drei Bädern sind in der Bäderstrategie zeitlich so eingetaktet, dass die Einschränkungen für die unterschiedlichen Nutzergruppen so gering wie möglich ausfallen. Das Hallenbad hat laut Gutachten aus dem Jahr 2018 noch eine Restnutzungsdauer von 5 - 7 Jahren und muss daraus folgernd voraussichtlich Mitte 2025 für eine Generalsanierung oder Erneuerung o.ä. geschlossen werden. Daher soll zur Kompensation der Verfügbarkeit von Wasserflächen der Sportpark Ost bis dahin in Betrieb gehen.
Auch das Westbad muss einer Sanierung des vorhandenen Fliesenschadens, verursacht durch einen fehlerhaften Bodenaufbau bzw. Einbringung eines korrodierten Metalls im Estrich, unterzogen werden. Diese Maßnahme ist ohne Betriebsschließung mit einer Dauer von ca. 9 Monaten nicht realisierbar. Trotz Dringlichkeit ist diese Sanierung erst nach Fertigstellung des Sportparks Ost denkbar.
Zusammenfassend muss deutlich gemacht werden, was ein Aufschieben der Maßnahme Sportpark Ost mit einer Inbetriebnahme erst nach Anfang 2025 für die Stadt bedeutet: Ab Mitte 2025 überlagern sich die notwendigen Schließungen der Bäder zeitlich so, dass nach Schließung des Hallenbades sowohl in der Zeit der Fliesenschadensanierung als auch in der Revisionszeit des Westbades kein öffentliches Schwimmbad verfügbar wäre. Daher ist zur Abdeckung des zunehmenden Bedarfs an Schwimmflächen für Vereine, Schulen und der Schwimmausbildung der Erhalt der derzeitigen Wasserflächen und damit der Bau des Sportparks Ost gemäß der Bäderstrategie essenziell und daher zu gewährleisten.
7. Weiteres Vorgehen
Die Entwurfsplanung soll unter Berücksichtigung des o.g. Sachverhalts sowie der Betrauungsakte umgehend in die Genehmigungs- und Ausführungsplanung überführt und das Projekt gemäß dem Rahmenterminplan umgesetzt werden. Damit dient es nicht zuletzt der Umsetzung der Bäderstrategie (vgl. Ziffer 6) und des Sportentwicklungsplanes aus 2019 der Stadt Regensburg.
Die Energieversorgung des Sportparks Ost wurde bisher außerhalb der eigentlichen Fläche des SPO in Form einer konventionellen Energiezentrale (z.B. KWK-Anlage) angedacht. Zunächst war eine Energiezentrale auf einem direkt an den SPO angrenzenden Grundstück vorgesehen. Aufgrund der klimapolitischen Ziele der Stadt Regensburg und des angestrebten Innovationsquartiers im Umgriff der ehemaligen Pionier- und Prinz-Leopold-Kaserne muss über eine nachhaltige und möglichst CO2-neutrale Energieversorgung des Sportparks Ost neu nachgedacht werden. Für das an den SPO angrenzende Gebiet der Prinz-Leopold-Kaserne wird derzeit eine Machbarkeitsstudie für ein „Wärmenetz 4.0“ (vgl. VO/21/17525/66) erstellt, um eine CO2-neutrale Energieversorgung des geplanten Wohngebiets zu ermöglichen. Im Zuge der weiteren Überlegungen zur Energieversorgung des SPO sollen auch mögliche technische und förderrechtliche Synergien mit dem Wärmenetz 4.0 geprüft werden.
Für die notwendige klimafreundliche Energieversorgung für den Sportpark Ost soll deshalb ein eigenes Energiekonzept erstellt werden. Im Zuge dessen soll eine Verknüpfung mit dem Energiekonzept der PLK („Wärmenetz 4.0“) geprüft werden. Darüber hinaus soll untersucht werden, ob eine gemeinsame Energieversorgung des Sportparks Ost mit anderen Abnehmern im Quartier (z. B. angrenzender Wohnungsbau und Gewerbenutzer) ggf. technische und förderrechtliche Synergiepotentiale bietet sowie fachlich, wirtschaftlich und zeitlich realisierbar ist. Hierfür werden in den Projektkosten Mittel in Höhe von 60.000 € eingeplant.
Während der Projektabwicklung wird vereinbarungsgemäß die Projektleitung regelmäßig an den Lenkungskreis und nach Vereinbarung mit diesem an den Stadtrat über wesentliche Ereignisse und Fortschritte in etwa halbjährig bzw. jährig Bericht erstatten. Im Rahmen des Projekt- und Finanzcontrollings durch die Projektleitung soll eine Kostenobergrenze von ca. 45 Mio. € auch unter Berücksichtigung der Ausführungen in vorstehender Ziffer 4 h) sichergestellt werden.
8. Finanzierung
Die Zurverfügungstellung der erforderlichen Haushaltsmittel auf geeigneten Haushaltsstellen durch den Stadtrat erfolgt mit gesonderter Beschlussfassung zur Haushaltssatzung der Stadt Regensburg für das Haushaltsjahr 2022. Diese Mittelbereitstellung bewirkt eine entsprechende Neuverschuldung.
Die Betriebskosten werden weiter konkretisiert und in den Haushaltsplänen und Wirtschaftsplänen eingeplant. Verbleibende Jahresfehlbeträge der SBA aus der betrauten Aufgabe werden zunächst durch das Stadtwerk ausgeglichen. Soweit auf Ebene des Stadtwerks ein Jahresfehlbetrag verbleibt, der auf die Erbringung der betrauten Aufgaben zurückzuführen ist, kann die Stadt Ausgleichszahlungen in Form von zweckgebundenen Kapitaleinlagen leisten. Die entsprechenden Beträge werden nach Vorlage und Prüfung des jeweiligen Wirtschaftsplanes der dSWR als laufende Kapitaleinlage bei der Haushaltsstelle 1.8300.9360 eingeplant.
9. EU-Beihilferecht
Das dSWR und die SBA wurden in den vorgenannten Betrauungsakten vom 17.04.2019 mit Planung, Bau und Betrieb der LAH und des neuen Bades betraut. Die dortigen Regularien wurden und sollen auch in den nächsten Projektschritten eingehalten werden. Mit diesem Beschluss werden die in den Betrauungen festgelegten Anforderungen hinsichtlich des Einflusses der Stadt auf die übertragene Aufgabe mittels notwendiger Gremienbeschlüsse für die Fortführung des Projektes und der Entscheidung über die Höhe von Kapitaleinlagen getroffen. Es ist festgelegt, dass nach Abschluss der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) die zuständigen Gremien der Stadt über die Fortführung und den Finanzrahmen des Projektes zu entscheiden haben.
Hinsichtlich der der Grundstücksüberlassung wird eine gesonderte Beschlussvorlage vorbereitet, ebenso für die Anpassung der Betrauungsakte im Hinblick auf die einmalige kapitalisierte Erbbaurechtszinseinlage.
Die beschlossenen Maßnahmen hinsichtlich Projektcontrolling und Berichterstattung konkretisieren die nach dem EU-Beihilferecht notwendige Einflussnahme auf die betrauten Aufgaben.
10. Anlage(n)
Anlage 1 – Präsentation „Sportpark Ost-Projektfreigabe nach Entwurfsplanung“ vom 30.08.2021 Anlage 2 – Klimavorbehalt
Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:
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