Vorlage - VO/21/18254/66  

Sachverhalt: 

Der Stadtrat hat am 25.07.1985 nach Empfehlung des Ausschusses für Stadtplanung und Umweltfragen vom 23.07.1985 die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Westnerwacht“ entsprechend § 5 Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) in der Fassung vom 18.08.1976, geändert durch Gesetz vom 05.11.1984 und Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern in der Fassung der Bekanntmachung vom 26.10.1982, als Satzung beschlossen. Vorausgegangen waren vorbereitende Untersuchungen, deren Ergebnisse durch den Ausschuss für Stadtplanung und Umweltfragen anerkannt wurden.

Das Sanierungsgebiet wurde mit Schreiben der Regierung der Oberpfalz vom 17.03.1986, Aktenzeichen 220-1191 StR 881/86, genehmigt. Die Satzung trat mit Veröffentlichung im Amtsblatt der Stadt Regensburg Nr. 22/ 42. Jahrgang vom 02.06.1986 in Kraft.

§ 235 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) bestimmt, dass Sanierungssatzungen, die vor dem 01. Januar 2007 bekannt gemacht worden sind, spätestens bis zum 31. Dezember 2021 mit den Rechtswirkungen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB aufzuheben sind, es sei denn, es ist entsprechend § 142 Abs. 3 Satz 3 oder 4 BauGB eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt worden. Diese gesetzlich angeordnete Übergangsfrist gilt auch für die Satzung der Stadt Regensburg über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes „Westnerwacht“ vom 14. Mai 1986 (AMBl. Nr. 22 vom 02. Juni 1986) und wird dementsprechend am 31. Dezember 2021 ablaufen. Spätestens bis dahin besteht für die Stadt Regensburg die Verpflichtung zur Aufhebung der vorgenannten Satzung. Eine Verlängerung dieser Frist ist nach pflichtgemäßem Ermessen nicht geboten, da weitere maßgebliche Sanierungsfortschritte zum jetzigen Zeitpunkt nicht zu erwarten sind.

Sanierungsziele

Ziel der Sanierung war die umfassende städtebauliche Aufwertung der Westnerwacht. Neben der Verbesserung des Wohnumfeldes durch Wiedergewinnung früherer Gärten und Höfe sowie der Erhaltung der vorhandenen gestalterischen Prägung der Altstadt sollte die Umsetzung in erster Linie durch die behutsame Objektsanierung insbesondere denkmalwürdiger Anwesen im Altstadtensemble erfolgen. Auch die Neugestaltung öffentlicher Flächen (u.a. Arnulfsplatz, Holzländestraße mit Donauuferstraße) in Verbindung mit einer Verbesserung in Bezug auf den ruhenden und fließenden Verkehr sollte erfolgen. Ebenso sollten Grundsätze und Empfehlungen für die Sozialplanung umgesetzt werden.

Sanierungsmaßnahmen

Ein Großteil der geförderten Sanierungen im Gebiet (Gebäude-Modernisierungen sowie bauliche Ordnungsmaßnahmen) wurde in den achtziger und neunziger Jahren umgesetzt. Mit Unterstützung der Städtebauförderung wurden auch Sozialplanverfahren durchgeführt.

Die Modernisierung des Bürgerstiftes St. Michael, das sich im Eigentum der von der Stadt Regensburg verwalteten Katholischen Bruderhausstiftung befindet, stellt die größte erfolgte bauliche Sanierungsmaßnahme dar (1991 bis 2001). Die Stadt Regensburg hat das „Michlstift“ zu einem „Menschen in Not“-Schutzhaus umgebaut.

Als weitere größere Maßnahme ist die Sanierung des Velodroms zu nennen, das nach knapp zwei Jahren Bauzeit 1998 zunächst als Ausweichspielstätte für die Zeit der Theatersanierung genutzt und dann zur zusätzlichen festen Spielstätte wurde.

Die Aufwertung des gesamten Arnulfsblocks sowie die Umgestaltung der Wollwirkergasse tragen ebenso wesentlich zur Verbesserung der städtebaulichen Situation in der Westnerwacht bei.

Durch die Stadtbau GmbH Regensburg wurden verschiedene Maßnahmen im Quartier durchgeführt. Dabei stand insbesondere die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Vordergrund. Zu nennen ist hier die Sanierung des Anwesens Rote-Löwen-Straße 10/ Fidelgasse 9 bis 11. Dort entstanden neben Wohnungen für Menschen mit Behinderung auch Räumlichkeiten für Vereine und eine Kindertagesstätte. So leistet die Maßnahme bis heute einen wesentlichen Beitrag zum Angebot von sozialer Infrastruktur im Quartier.

Zur Vorbereitung der Maßnahme „Neugestaltung des Arnulfsplatzes“ führte die Stadt im Jahr 2006 einen offenen zweiphasigen städtebaulichen Ideen- und Realisierungswettbewerb durch. Die Realisierung konnte bisher aus verkehrstechnischen und finanziellen Gründen nicht erfolgen.

Während zu Beginn der Sanierung auch private Baumaßnahmen mit finanzieller Unterstützung durch Mittel der Städtebauförderung durchgeführt wurden, ist

insgesamt festzustellen, dass für diese heute kaum mehr Städtebauförderungsmittel beantragt werden. Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten durch die §§ 7h, 7i und 10f Einkommenssteuergesetz (EStG) stellen in Regensburg bereits seit Jahren den Hauptanreiz für private, frei finanzierte Maßnahmen dar.

Aufhebung des Sanierungsgebietes

In großen Teilen des Sanierungsgebietes wurden die zu Beginn der Sanierungstätigkeit festgestellten städtebaulichen Missstände behoben oder gemildert. Weitere maßgebliche Sanierungsfortschritte sind jedoch zum jetzigen Zeitpunkt nicht zu erwarten.  Mit Blick auf die in § 235 Abs. 4 BauGB verankerte Verpflichtung zur Aufhebung älterer Sanierungsgebiete zum 31.12.2021 muss dementsprechend die Aufhebung entsprechend § 162 Abs. 1 Nr. 4 BauGB durchgeführt werden: „Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn […] die nach § 142 Abs. 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.“

Kosten und Finanzierung

Bis Ende 2008 wurden rund 54 Mio. Euro für Sanierungsmaßnahmen in der Westnerwacht aufgewendet. Förderfähig waren knapp 16 Mio. Euro, davon wurden rund 10 Mio. Euro mit Städtebauförderungsmitteln finanziert. Die restlichen 5,7 Mio. Euro wurden von der Stadt Regensburg getragen. In den Jahren 2009 bis 2021 betrugen die aufgewendeten Mittel insgesamt 1.084.199 Euro. Davon förderfähige Kosten waren 879.900 Euro, der Anteil an Städtebaufördermitteln betrug 527.900 Euro. Die Stadt Regensburg hat 352.000 Euro beigetragen (Stand 28.05.2021).

Ausgleichsbeträge

Diese Sanierungsmaßnahme ist im sogenannten klassischen oder umfassenden Verfahren entsprechend den §§ 152 ff. des BauGB durchgeführt worden. Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften des Zweiten Kapitels des Baugesetzbuches „Besonderes Städtebaurecht“ (Erster Teil, Dritter Abschnitt) sind zwingend anzuwenden. Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat gemäß § 154 BauGB zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag an die Stadt Regensburg zu entrichten. Zur Zahlung verpflichtet sind all diejenigen, die am Tag der Bekanntmachung der Aufhebungssatzung Eigentümer sind. Für die Höhe der Ausgleichsbeträge ist ausschließlich die individuelle sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung auf dem jeweiligen Grundstück relevant. Die Ermittlung wird durch ein qualifiziertes Gutachterbüro erfolgen. Die Ausgleichsbeträge werden durch die Stadt Regensburg per Bescheid eingefordert.

Die Festsetzungsfrist für diese sanierungsrechtliche Ausgleichsabgabe beträgt nach § 169 Abs. 2 Satz 1, § 170 Abs. 1 AO vier Jahre. Sie beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Abgabe entstanden ist, für das Sanierungsgebiet Westnerwacht also mit Ablauf des Jahres 2021, in dem der Beschluss zur Aufhebung der Sanierungssatzung aus dem Jahr 1986 gefasst wurde.

Aufhebungssatzung

Vor dem dargestellten Hintergrund ist die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes gemäß der §§ 235 Abs. 4, 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 2 des BauGB aufzuheben. Gemäß § 162 Abs. 2 BauGB hat dieser Beschluss seinerseits als Satzung zu ergehen. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 Gemeindeordnung muss dieser Beschluss durch die Vollsitzung des Stadtrates gefasst werden.

 Die Aufhebungssatzung (siehe den in der Anlage 1 enthaltenen Entwurf vom 02.08.2021) wird gem. § 162 Abs. 2 Satz 4 BauGB mit ihrer Bekanntmachung rechtsverbindlich.

Das aufzuhebende Sanierungsgebiet und die von ihm umfassten Grundstücke sind in der Sanierungssatzung vom 14. Mai 1986 beschrieben und die einzelnen Grundstücke in der Anlage zur Sanierungssatzung aufgelistet. Das aufzuhebende Sanierungsgebiet „Westnerwacht“ von insgesamt ca. 20 ha ist im Rahmen dieser Beschlussvorlage nachrichtlich in den Anlagen 2 bis 4 dargestellt. Es wird klarstellend darauf hingewiesen, dass das in den Anlagen 3 und 4 bezeichnete Sanierungsgebiet III „Westnerwacht“ dem gesamten Sanierungsgebiet „Westnerwacht“ entspricht und nicht lediglich ein hiervon abzugrenzendes Teilgebiet abbildet. Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung aus dem Jahr 1986 entfallen alle ein Grundstück betreffenden sanierungsrechtlichen Regelungen (z.B. Löschung des Sanierungsvermerks) in diesem Gebiet.

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

1. Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.
2. Die Stadt Regensburg erlässt eine Satzung zur Aufhebung der Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes „Westnerwacht“ vom 14. Mai 1986 (AMBl. Nr. 22 vom 02. Juni 1986) laut beigefügtem Entwurf vom 02.08.2021 (Anlage 1), der wesentlicher Bestandteil dieses Beschlusses ist.

Anlagen:

- Anlage 1 - Entwurf der Aufhebungssatzung vom 02.08.2021

- Anlage 2 - Sanierungssatzung mit Liste der Anwesen und Flurnummern im

Umgriff des Sanierungsgebietes Westnerwacht (14.05.1986)

- Anlage 3 - Liste der Anwesen und Flurnummern im Umgriff des Sanierungsgebietes Westnerwacht in der Gemarkung Regensburg Stand April 2021

- Anlage 4 - Plan Abgrenzung Sanierungsgebiet Westnerwacht