Vorlage - VO/21/18357/63  

Sachverhalt: 

1. Änderung der Kinderspielplatzsatzung

1.1 Änderung der Bayerischen Bauordnung

Der Bayerische Landtag hat am 2. Dezember 2020 das Gesetz zur Vereinfachung baurechtlicher Regelungen und zur Beschleunigung sowie Förderung des Wohnungsbaus (LT-Drs. 18/8547) beschlossen. Das Gesetz vom 23. Dezember 2020 (GVBl. S. 663) ist am 1. Februar 2021 in Kraft getreten. Wesentlicher Inhalt der Novelle war auch eine Änderung des Spielplatzrechts nach der Bayerischen Bauordnung.

In der Bayerischen Bauordnung ist das Spielplatzrecht in Art. 7 Abs. 3 BayBO zu „Kinderspielplätze“ und Art. 81 zu „Örtliche Bauvorschriften“ geregelt.

Zur Neufassung von Art. 7 BayBO

Art. 7 Abs. 3 BayBO ist die Rechtsgrundlage für die baurechtliche Spielplatzpflicht. Danach ist bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen. Die frühere Fassung enthielt ausdrücklich nur zwei Arten der Erfüllung der Spielplatzpflicht: Herstellung eines Spielplatzes auf dem Baugrundstück oder auf einem Grundstück in der Nähe. Als Ausnahme war im Wege einer Abweichung nach Art. 63 BayBO auch eine Ablöse der Spielplatzpflicht möglich. Die neue Fassung verweist zur Art der Erfüllung der Spielplatzpflicht auf Art. 47 Abs. 3 BayBO zur Erfüllung der Stellplatzpflicht. Nach der neuen Bayerischen Bauordnung stehen sich also drei Arten der Erfüllung alternativ gegenüber: Herstellung auf dem Baugrundstück, Herstellung auf einem Grundstück in der Nähe oder Ablöse der Spielplatzpflicht.

Die Änderung von Art. 7 Abs. 3 BayBO wurde im Wesentlichen wie folgt begründet:

Der neugefasste Abs. 3 lässt die grundsätzliche Pflicht zum Spielplatznachweis unverändert. Der neue Satz 2 gestaltet die Möglichkeiten zur Erfüllung der Spielplatzpflicht parallel zu den Möglichkeiten des Stellplatznachweises (Art. 47) aus. Die Spielplatzpflicht kann in dreierlei Weise erfüllt werden: Durch Nachweis des Spielplatzes auf dem Baugrundstück, durch Nachweis auf einem Grundstück in der Nähe und durch Spielplatzablöse. Die Gemeinden können in Satzungen einzelne Möglichkeiten ausschließen oder verbindlich vorschreiben.

Neu ist also insbesondere die Regelung über den Nachweis des Spielplatzes. Hierzu verweist der neue Art. 7 Abs. 3 BayBO auf das Stellplatzrecht. Demnach bestehen drei im Grundsatz gleichberechtigte nebeneinanderstehende Alternativen des Spielplatznachweises: Auf dem Baugrundstück selbst, auf einem Grundstück in der Nähe und im Wege der Spielplatzablöse.

Ferner sah Art. 7 Abs. 3 Satz 3 BayBO a. F. bei bestehenden Gebäuden die Möglichkeit vor, eine nachträgliche Herstellung von Kinderspielplätzen zu verlangen. Mit der Änderung der Bayerischen Bauordnung wurde diese Vorschrift gestrichen. Damit ist auch die Rechtsgrundlage für § 8 KSpS zu „Kinderspielplätze bei bestehenden Gebäuden“ entfallen.

Zur Änderung von Art. 81 BayBO

Zudem wurde die Rechtsgrundlage für die Kinderspielplatzsatzung in Art. 81 BayBO geändert.

Nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO konnten die Gemeinden schon bisher durch Satzung im eigenen Wirkungskreis örtliche Bauvorschriften über die Lage, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Unterhaltung von Kinderspielplätzen (Art. 7 Abs. 3) erlassen. Mit der Änderung der Bayerischen Bauordnung wurde die Satzungsermächtigung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO erweitert. Die Gemeinden können nun ausdrücklich auch die Art der Erfüllung und die Ablöse der Spielplatzpflicht durch Satzung regeln.

Die Änderung von Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO wurde im Wesentlichen wie folgt begründet:

Die Ermächtigung zum Erlass von Spielplatzsatzungen passt die Rechtslage an die Neuregelung in Art. 7 Abs. 3 an. Künftig kann die Gemeinde nicht nur die Lage, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Unterhaltung von Spielplätzen in einer Satzung regeln, sondern auch die Art der Erfüllung und die Ablöse der Pflicht. Bei der Regelung der Ausgestaltung der Spielplatzpflicht können die Gemeinden regeln, wie die Spielplatzpflicht erfüllt werden muss. Die Regelungsbreite reicht vom Einräumen aller gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten (Nachweis auf dem Baugrundstück, Nachweis auf einem in der Nähe gelegenen Grundstück und Spielplatzablöse) bis zur verbindlichen Vorgabe einer bestimmten Art des Nachweises. Möglich sind auch Regelungen zur Höhe der Ablöse.

1.2 Inhaltliche Änderungen

Vor diesem Hintergrund enthält die vorgesehene Änderung der Kinderspielplatzsatzung neben rein redaktionellen Änderungen insbesondere folgende inhaltliche Änderungen:

Zu § 2 – Erfüllung der Spielplatzpflicht

Es wird ein neuer § 2 über die „Erfüllung der Spielplatzpflicht“ eingefügt. Dieser wiederholt zunächst die grundsätzliche Pflicht zum Spielplatznachweis entsprechend Art. 7 Abs. 3 Satz 1 BayBO. Im neuen Abs. 2 wird dann die Erfüllung der Spielplatzplicht aber abweichend von der Bayerischen Bauordnung geregelt. Demnach ist die Spielplatzpflicht vorrangig durch Herstellung auf dem Baugrundstück zu erfüllen. Unter bestimmten Voraussetzungen darf der Spielpatz auf einem Grundstück in der Nähe hergestellt werden. Nur wenn der Spielplatz nicht real hergestellt werden kann, kann die Spielplatzpflicht auch durch Ablöse erfüllt werden. Die drei gesetzlich vorgesehenen Arten der Erfüllung sollen also nicht alternativ möglich sein, wie dies in der neuen Bayerischen Bauordnung vorgesehen ist. Vielmehr soll die Spielplatzpflicht im Stadtgebiet Regensburg vorrangig durch Herstellung eines Kinderspielplatzes erfüllt werden und nur nachrangig die Möglichkeit einer Ablöse gegeben sein. Am Ende wird hier noch auf den neuen § 9 zur „Ablöse der Spielplatzpflicht“ verwiesen.

Zu § 8 a. F. – Spielplätze bei bestehenden Gebäuden

Der bisherige § 8 KSpS über „Spielplätze bei bestehenden Gebäuden“ wird aufgehoben. Insoweit ist mit der Änderung der Bayerischen Bauordnung die Rechtsgrundlage nach Art. 7 Abs. 3 Satz 3 BayBO a. F. entfallen.

Zu § 9 – Ablöse der Spielplatzpflicht

Ferner wird § 9 der Kinderspielplatzsatzung zur „Ablöse der Spielplatzpflicht“ neu gefasst. Nach dessen Abs. 1 ist eine Ablöse nur möglich, wenn der Spielplatz nicht real hergestellt werden kann. Damit wird an den Vorrang der Realherstellung gegenüber der Ablöse entsprechend dem neuen § 2 angeknüpft. Die Modalitäten der Ablöse und die Berechnung des Ablösebetrags werden neu gefasst. So ist nach Abs. 2 vom Bauherrn ein Vertrag mit der Stadt Regensburg zu schließen. Der Abschluss eines Ablösungsvertrags mit dem Bauherrn steht grundsätzlich im pflichtgemäßen Ermessen der Stadt Regensburg. Vom Bauherrn ist als Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung eine Sicherheit (Bankbürgschaft oder Barzahlung) in Höhe des Ablösebetrags zu leisten. Die Höhe des Ablösebetrags wird nach dem neuen Abs. 3 künftig anhand folgender Formel berechnet:

A = (BRW + KH + KU) x F

Die Höhe des Ablösebetrags ist - wie bisher - abhängig von der erforderlichen Spielplatzfläche nach der Kinderspielplatzsatzung. Der Ablösebetrag (A) setzt sich nach der neu anzuwendenden Formel zusammen aus:

Den durchschnittlichen Grunderwerbskosten entsprechend der Lage des Baugrundstücks auf Grundlage des jeweils aktuellen Bodenrichtwerts (BRW) in Euro je m². Den durchschnittlichen Herstellungskosten (KH) von 190 Euro je m². Den durchschnittlichen Unterhaltskosten (KU) für die Dauer von 20 Jahren von 48 Euro je m². Der nach der Kinderspielplatzsatzung erforderlichen Spielplatzfläche (F) in m².

Zur Berechnung des Ablösebetrags in Euro werden nach der Formel der aktuelle Bodenrichtwert für das Baugrundstück, die Herstellungs- und Unterhaltskosten jeweils in Euro je m² addiert und mit der Spielplatzfläche in m² multipliziert.

Die Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet Regensburg werden vom unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Regensburg nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ermittelt. Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert des Bodens in Euro je m² für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets, für das im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Werteverhältnisse vorliegen. Der in Euro je m² ermittelte Bodenrichtwert bezieht sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche eines fiktiven unbebauten Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Die Bodenrichtwerte werden turnusmäßig zum Ende jeden Jahres mit gerader Jahreszahl vom Gutachterausschuss ermittelt. Die Bodenrichtwerte dienen der Übersichtlichkeit bzw. Transparenz des Bodenmarktes und haben daher ein der Wirklichkeit entsprechendes Abbild der Wertverhältnisse auf dem Bodenmarkt wiederzugeben. Sie sind zu veröffentlichen und jedermann kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Der Berechnung der anzusetzenden Herstellungskosten wurden Kostenberechnungen verschiedener Sanierungen und Neubauten beispielhafter Spielplätze der Stadt Regensburg zugrunde gelegt. Angesichts der laufend steigenden Baukosten wurde ein Kostensteigerungswert zu den Durchschnittskosten der vergangenen Jahre hinzugerechnet, um die aktuell durchschnittlichen Kosten zu ermitteln.

Die anzusetzenden Unterhaltskosten ergeben sich aus Erfahrungswerten des Unterhalts von Spielplätzen der Stadt Regensburg und entsprechen den aktuell durchschnittlichen Kosten.

Zu § 10 – Abweichungen

Bislang enthielt die Kinderspielplatzsatzung keine eigene Regelung zu Abweichungen.

Nun wird ein neuer § 10 eingefügt, um gesondert auf die Möglichkeit von Abweichungen hinzuweisen. Danach kann die Stadt Regensburg unter den Voraussetzungen des Art. 63 BayBO Abweichungen von Anforderungen der Kinderspielplatzsatzung erlassen.

Zu § 11 - Ordnungswidrigkeiten

Der bisherige § 10 zu „Ordnungswidrigkeiten“ wird nun § 11 der Kinderspielplatzsatzung. Die Vorschrift zu den Ordnungswidrigkeiten wird zum einen redaktionell angepasst, zum anderen inhaltlich um zwei Tatbestände gekürzt. Die Nr. 6 ist durch die Aufhebung des bisherigen § 8 KSpS gegenstandslos geworden. Auch die Nr. 7 ist nicht erforderlich und kann entfallen.

2. Aufhebung der verwaltungsinternen Richtlinie

Die verwaltungsinterne Richtlinie vom 10. Januar 2017 wiederholte den bisherigen § 9 KSpS zu Ablösebeträgen für Kinderspielplätze (Nr. 1 der Richtlinie), regelte Modalitäten zur Spielplatzablöse (Nr. 2) und die Berechnung des Ablösebetrags (Nr. 3). Die Berechnung der Ablöse erfolgte anhand zweier Zonen (Altstadt und restliches Stadtgebiet) und zweier nach den Zonen verschiedener Festbeträge in Euro pro m² erforderlicher Spielfläche. Die Lage des Baugrundstücks wurde nur insoweit berücksichtigt, als der Betrag für die eine oder die andere Zone heranzuziehen war. Eine Berechnung des Ablösebetrags in Abhängigkeit vom jeweils aktuell geltenden Bodenrichtwert für das Baugrundstück begünstigt demgegenüber eine einzelfallgerechte Differenzierung nach der jeweiligen Lage des Bauvorhabens.

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

1. Die Stadt Regensburg erlässt eine Satzung zur Änderung der Satzung über die Lage, Größe, Ausstattung und den Unterhalt von Kinderspielplätzen im Zusammenhang mit Gebäuden (Kinderspielplatzsatzung – KSpS) gemäß dem beigefügten Entwurf vom 23. September 2021, der wesentlicher Bestandteil dieses Beschlusses ist.

2. Die verwaltungsinterne Richtlinie über eine Ablöse der Verpflichtung zur Herstellung eines Kinderspielplatzes auf dem Baugrundstück vom 10. Januar 2017 wird aufgehoben.

Anlagen:

Anlage 1 – Entwurf der Satzung zur Änderung der Kinderspielplatzsatzung (KSpS)

Anlage 2 – Klimavorbehalt Formblatt Stufe 3