Vorlage - VO/06/1863/061  

                                                                                                             

 

 

Sachverhalt: 

 

Ausgangssituation, Anlass

 

Das Plangebiet gehört zum Gemarkungsgebiet Steinweg und liegt am nordwestlichen Siedlungsrand im planungsrechtlichen Außenbereich zwischen dem Landschaftsschutzgebiet „Winzerer Höhen“ und den bebauten Bereichen entlang der alten Nürnberger Straße am Spitalkellerweg. Die Verwaltung hat aufgrund der Anfragen mehrerer Grundstückseigentümer im Bereich Steinweg östlich und westlich des Spitalkellerweges geprüft, ob ein noch unbebauter Bereich am Ortsrand in das Siedlungsgefüge des Ortsteils Steinweg eingefügt werden kann. Für den Bereich östlich des Spitalkellerweges ist insbesondere wegen der Lage unterhalb der Kirche am Dreifaltigkeitsberg im Vorfeld der Gestaltungsbeirat beteiligt worden und hat sich zu dem Entwurf positiv geäußert.

Aufgrund der Lage des Untersuchungsbereichs westlich des Spitalkellerweges in unmittelbarer Nähe zum Landschaftsschutzgebiet Winzerer Höhen, der schwierigen Topografie (Erschließungssituation mit 16% bis 17 % Steigung) und des immissionsschutzrechtlichen Konflikts einer künftigen Wohnbebauung nördlich des Spitalkeller-Biergartens mit dem bestehenden Biergartenbetrieb wurde der Bereich auf den östlichen Teil des Spitalkellerweges beschränkt.

Ziel ist die Schaffung von weiterem Baurecht für den örtlichen Bedarf auf einzelnen am Ortsrand gelegenen Grundstücken im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Gemäß den Zielsetzungen des Regensburg-Plans 2005 ist die Verdichtung im Innenbereich einer städtebaulichen Entwicklung im unbebauten Außenbereich vorzuziehen. Eine bauliche Verdichtung in diesem Bereich führt auch zur Stärkung des Stadtteils Steinweg und zu einer effizienteren Nutzung der vorhandenen Infrastruktur. Mit der Einbeziehungssatzung gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGesetzbuch (BauGB) soll nun ein ca. 80 m langer und ca. 50m bis 55m breiter Streifen östlich des Spitalkellerweges aus dem bisherigen Außenbereich in den (bebauten) Innenbereich einbezogen und damit die Voraussetzung für eine Arrondierung der vorhandenen Bebauung entsprechend dem Bestand geschaffen werden.

Planungsrechtlich ist die geplante Satzung im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB aufzustellen. Damit kann auf die Durchführung der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden.

In einer Einbeziehungssatzung können einzelne Festsetzungen nach § 9 BauGB (Bebauungsplan) getroffen werden, die insbesondere Bauweise, Art und Maß der baulichen Nutzung usw. regeln. Für weitere Informationen wird auf die Begründung zur Einbeziehungssatzung verwiesen.

 

Folgende Grundstücke sind für die Einbeziehungssatzung vorgesehen:         
Gemarkung: Steinweg, Fl. Nr. 140 Teilfläche, Fl. Nr. 141 Teilfläche sowie Fl. Nr. 224 Teilfläche. Die angegebenen Grundstücke bzw. Grundstücksteile sind im Übrigen aus dem beiliegenden Lageplan ersichtlich.

 

 

2.    Erforderlichkeit der Planung

 

        Bisher befinden sich die fraglichen Grundstücke planungsrechtlich im Außenbereich und sind im Flächennutzungsplan größtenteils als Grünfläche dargestellt. Der vorhandene Spitalkellerweg ist bis ca. 10 m nördlich der südlichen Grundstücksgrenze vom Haus Spitalkellerweg 3 als Ortsstraße gewidmet und nur unzureichend befestigt. Der Spitalkellerweg sollte in diesem Zusammenhang auf eine Länge von ca. 100 m ausgebaut werden. Es wird ein verkehrsberuhigter Ausbau mit einer mindestens 4,75 m breiten Mischverkehrsfläche empfohlen.

Für die kanaltechnische Erschließung ist ein neuer Mischwasserkanal im Spitalkellerweg vorzusehen. Gegebenenfalls ist auch der bestehende Kanal in der alten Nürnberger Straße –im Streckenabschnitt zwischen den Straßen Spitalkellerweg und Steinweg - durch einen größeren Kanal zu ersetzen (die bestehenden, abflusslosen Freiflächen nördlich der Altbebauung wurden bei der hydraulischen Bemessung der Kanäle im Generalentwässerungsplan von 1998 bisher nicht berücksichtigt und der bestehende Kanal in der Nürnberger Straße ist bereits heute ausgelastet). Zusätzlich zum Neubau eines Mischwasserkanals im Spitalkellerweg müsste daher ggf. der vorhandene Mischwasserkanal in der alten Nürnberger Straße – im Streckenabschnitt zwischen den Straßen Spitalkellerweg und Steinweg – durch einen größeren Kanal ersetzt werden.

 

 

3.    Bestandssituation / Vorhandene Nutzung / Planungsziele

 

        Der Planbereich liegt im Norden des Stadtgebietes im Stadtteil Steinweg unterhalb des Dreifaltigkeitsberges und bildet den derzeitigen Ortsrand von Steinweg. Der überwiegende Teil ist nicht bebaut und wird derzeit landwirtschaftlich genutzt. Das Gelände steigt von Süden nach Norden hin stark an. Nördlich des geplanten Gebietes geht das Gelände in die Ausläufer der Winzerer Höhen mit einer Wiesennutzung über. Das Landschaftsschutzgebiet „Donautallandschaft mit den Winzerer Höhen“ schließt unmittelbar an die geplante Erweiterung des Innenbereiches an. Ein Abstands-Puffer von ca. 18m bis 21 m der geplanten Bebauung zur Landschaftsschutzgebietsgrenze wird auf privatem Grund eingehalten. Im Flächennutzungsplan ist der Planungsbereich als Mischgebietsfläche und als Grünfläche dargestellt. Im Regionalplan der Region Regensburg (11) ist der Bereich als landschaftliches Vorbehaltsgebiet mit der Nummer (14), Donautalraum zwischen Kelheim und Regensburg dargestellt. Außerdem befindet sich das Planungsgebiet im Bereich der Pufferzone zur Altstadt im Hinblick auf das Weltkulturerbe. Aufgrund der dargestellten Sachlage wurde von Seiten der Verwaltung der Entwurf für eine Einbeziehungssatzung in der vorliegenden Form mit folgenden Zielen erarbeitet:

 

-             Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Erschließung

-             Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Steinweg

-             Erhaltung der gewachsenen Siedlungsstruktur in ihrer gebietstypischen Form

-             Berücksichtigung der Grenzen des Landschaftsschutzgebietes sowie der topografischen und ortstypischen Gegebenheiten

-             Freihaltung des bestehenden Grünbereiches zwischen der Dreifaltigkeitskirche und der künftigen Bebauung

 

 

4.     Weiteres Vorgehen

 

        Gemäß § 34 Abs. 4 und 5 BauGB ist für den Erlass einer solchen Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 das vereinfachte Verfahren nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauGB entsprechend anzuwenden (Öffentlichkeitsbeteiligung, Behörden und TÖB - Beteiligung usw.).

        Nach Auftragserteilung durch den Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwellt- und Wohnungsfragen wird das Verfahren für die Einbeziehungssatzung Spitalkellerweg eingeleitet und (nach Durchführung der erforderlichen Verfahrensschritte) das Ergebnis dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt.

 

 

Der Ausschuss beschließt:

 

 

1.       Die Verwaltung wird beauftragt, das Verfahren zur Aufstellung einer Satzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB einzuleiten und die o. g. östlich des Spitalkellerweges außerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils gelegenen unbebauten Grundstücke in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Steinweg einzubeziehen.

 

2.       Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB an der Planung ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekannt zu machen. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Bürgerbeteiligung hingewiesen werden.