Vorlage - VO/21/18450/66
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Sachverhalt:
Das Sanierungsgebiet „Stadtamhof“ mit einer Fläche von ca. 3,1 ha wurde mit Veröffentlichung der Sanierungssatzung vom 01.07.2003 im Amtsblatt der Stadt Regensburg Nr. 33 vom 11. August 2003 förmlich festgelegt. Die in der Satzung genannten „städtebaulichen Missstände“ wurden in den zuvor durchgeführten Vorbereitenden Untersuchungen (VU) dargestellt. Als städtebaulich-planerische Ziele wurde vor allem genannt:
Durch die Einleitung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme sollte gewährleistet werden, dass bei der weiteren Entwicklung Stadtamhofs die verschiedenen sozialen, städtebaulichen und ökonomischen Interessen von Bewohnern und Stadt berücksichtigt und abgestimmt werden.
Eine Regelung zur Fristbeschränkung für die Fertigstellung der geplanten Maßnahmen bestand im Jahr 2003 nicht. Mit dem am 01.01.2007 in Kraft getretenen Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21.12.2006 (BGBl. I S. 3316) wurde festgelegt, dass Sanierungssatzungen, die vor dem 1. Januar 2007 bekannt gemacht worden sind, spätestens bis zum 31. Dezember 2021 mit den Rechtswirkungen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 aufzuheben sind, es sei denn, es ist entsprechend § 142 Abs. 3 Satz 3 oder 4 eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt worden. (§ 235(4) BauGB). Dementsprechend soll die Frist zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen durch Beschluss verlängert werden, da die Sanierung nicht innerhalb der bestehenden Frist durchgeführt werden konnte und noch städtebaulichen Probleme und Missstände bestehen, die beseitigt werden sollen.
Begründung
Bauliche Maßnahmen Zu Beginn des Sanierungsprozesses wies rund ein Viertel der im Sanierungsgebiet liegenden Anwesen einen sanierungsbedürftigen bis stark sanierungsbedürftigen Zustand auf. Seitdem wurden ca. 20 Anwesen und einige Fassaden saniert. Es muss aber davon ausgegangen werden, dass Gebäude, die sich zu Beginn der Sanierung in einem mittleren Erhaltungszustand befanden und einschließlich ihrer Hofflächen nicht durchgreifend saniert wurden, heute stark sanierungsbedürftig sind. Insbesondere auf der Ostseite der Stadtamhofer Hauptstraße befinden sich noch weitgehend unsanierte bzw. nicht durchgreifend sanierte Gebäude.
Bereits in den VU aus dem Jahr 2003 wurde angeregt, für den Gebäudekomplex der ehemaligen Mälzerei eine kulturelle Nutzung zu finden, die einen Impuls auf den öffentlichen Raum und auch auf das Quartier am Gries hat. Es wurden verschiedene Überlegungen zu Folgenutzungen angestellt, ohne dass bisher eine konsensfähige Lösung gefunden werden konnte. Attraktivität und Funktionsfähigkeit des Quartiers sollen durch eine adäquate Nutzung an dieser Stelle erheblich gestärkt werden. In Verbindung mit der südlich angrenzenden, derzeit als Parkplatz genutzten und wenig attraktiven Freifläche, die der städtebaulichen Situation keinesfalls gerecht wird, kann hier mittel- bis langfristig ein Stadtbild-prägendes Bindeglied zwischen Stadtamhof und dem Quartier am Gries geschaffen werden. In Abhängigkeit vom jeweiligen Konzept ist eine Förderung aus Mitteln der Städtebauförderung möglich. Die Förderung und Unterstützung von Investitionen zur Erhaltung und Erneuerung sanierungsbedürftiger Anwesen sowie öffentlicher Räume bleibt somit weiterhin eine der zentralen Aufgaben im Sanierungsgebiet.
Öffentlicher Raum Mit der Sanierung und stadtgestalterischen Aufwertung der Stadtamhofer Hauptstraße wurde ein wesentliches Sanierungsziel erreicht. Die positive und belebende Wirkung auf das Quartier ist deutlich spürbar. Als Tor zur Altstadt hat Stadtamhof für seine Bewohnerinnen und Bewohner, aber auch für die Besucherinnen und Besucher der Stadt eine wertvolle Funktion. Einzelhandel und Gastronomie profitieren zudem vom Tourismus und von den Besucherströmen, die sich vom Bushaltepunkt über die Steinerne Brücke zur Altstadt und zurück bewegen. Die neue Aufenthaltsqualität der sanierten Steinernen Brücke leistet ebenfalls einen großen Beitrag zur Lebendigkeit Stadtamhofs.
Dennoch bestehen z.B. in Teilbereichen der Gutweinstraße, rund um An der Schierstadt/ Gebhardstraße oder östlich der Gerhardingerstraße 1 (Mälzerei, Schotterplatz) noch städtebauliche Mängel, die in den nächsten Jahren angegangen werden sollen. Dabei geht es weniger um die Erneuerung der Straßenoberflächen als um die bauliche Aufwertung der angrenzenden Anwesen und der Hof- und Freibereiche sowie um das Thema Stadtgrün.
Einzelhandel Einzelhandel, Gastronomie und Handwerk profitieren in weiten Teilen auch von den Besucherinnen und Besuchern Stadtamhofs. Dennoch existiert derzeit kein komplettes Angebot der Nahversorgung für die Bewohnerschaft. Folglich konstatiert heute die Bewohnerschaft im Rahmen der VU am nahe gelegenen Gries das Fehlen eines Nahversorgers mit Vollsortiment (Supermarkt/ Discounter) und einer Apotheke. Die kurz- bis mittelfristige Etablierung ist abhängig von der Standortfrage und dem Interesse eines geeigneten Unternehmens.
Grün und Innenhofgestaltung Die Freimachung und Entsiegelung verbauter Höfe und Gärten und die Begrünung dieser Bereiche sowie die Bereitstellung von Spielmöglichkeiten für Kinder erfolgt überwiegend im Zuge von privaten Objektsanierungen. Da bei ca. zwei Drittel der Anwesen im Gebiet keine umfassenden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, ist davon auszugehen, dass es im Rahmen der städtebaulichen Sanierung noch große Potenziale zur Wohnumfeldverbesserung gibt, die in vertiefenden Untersuchungen herauszuarbeiten sind. Vor allem in den östlich der Hauptstraße gelegenen, langgestreckten Parzellen bestehen aufgrund der hohen baulichen Dichte in den Hofbereichen mit Bebauungen von bis zu drei Vollgeschossen Defizite bezüglich Belüftung und Belichtung (z.T. nur von Norden her möglich). Daraus ergeben sich teils auch Nutzungsprobleme. Zudem besteht aufgrund der schwierigen Erschließungssituation ein hoher Versiegelungsgrad der Hofbereiche.
Grünflächen gibt es nach wie vor nur in wenigen Bereichen (z.B. über Tiefgarage Stadtamhof 15 oder an der Gerhardingerstraße). Der Wert vorhandener Grünflächen, insbesondere deren Bedeutung für die Stadtamhofer Bewohnerinnen und Bewohner, ist unter Einbeziehung der Grünflächen an der Donau neu zu beurteilen. Inwieweit diese Bereiche von Anwohnerinnen und Anwohnern noch (gern) genutzt werden oder einer Veränderung oder Aufwertung bedürfen, ist im weiteren Verfahren zu klären. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse können die genannten Ziele nur über intensive Beratung und Kommunikation mit den privaten Eigentümerinnen und Eigentümern erreicht werden. Dafür ist ein mehrjähriger Zeitrahmen vorzusehen. Die erforderlichen Investitionen (privat oder öffentlich) und Ordnungsmaßnahmen sind auf lange Sicht zu planen und können u.U. auch nur schrittweise geleistet werden.
Klima Ein wesentlicher Aspekt der städtebaulichen Entwicklung, der zum Zeitpunkt des ursprünglichen Satzungsbeschlusses noch nicht in der heutigen Dringlichkeit gesehen wurde, ist die Klimaresilienz. Teilaspekte, wie die bereits genannte Begrünung (auch Dächer von Nebengebäuden und Fassaden), sind dabei ebenso zu betrachten wie die Themen der baulichen energetischen Erneuerung, des Starkregenmanagements, der Hochwasserschutzplanung und auch des Hitzemanagements.
Ruhender und fließender Verkehr Attraktive Straßen und Plätze im Quartier tragen wesentlich zur Steigerung der Lebensqualität im Sanierungsgebiet bei. Investitionen der öffentlichen Hand (mit Hilfe der Städtebauförderung) lösen nachgewiesenermaßen private Folgeinvestitionen bis zur achtfachen Höhe im Gebiet aus. Ein wesentlicher Fokus liegt auf dem Umgang und der Organisation des ruhenden Verkehrs im Straßenraum. Seit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets Stadtamhof hat sich im Bereich Stadtamhof / Am Gries über die in der vorliegenden städtebaulichen Untersuchung dargestellten Defizite hinaus weiterer Handlungsbedarf ergeben. So ist der Parkierungsdruck deutlich gestiegen und es besteht nach wie vor ein hohes Defizit an Stellplätzen. Die beiden Teilgebiete rund um die Hauptstraße Stadtamhof und am Gries sind in Bezug auf die verkehrliche Situation in einem engen Zusammenhang zu betrachten.
Bereits in der VU für Stadtamhof aus dem Jahr 2003 wurde ein zusätzlicher Bedarf von circa 120 Anwohnerstellplätzen und deshalb die Notwendigkeit einer Quartiersgarage festgestellt. Die Darstellung einer möglichen Fläche für die Quartiersgarage in der Gräßlschleife war wesentlicher Bestandteil der Sanierungssatzung vom 01.07.2003. Auch die Anwohner des Quartiers am Gries klagen heute über mangelnde Bewohner- und Besucherstellplätze in fußläufiger Entfernung (Quartiersrundgang im September 2021 im Rahmen der VU). Die Machbarkeit einer Parkgarage mit zusätzlicher Nutzung (Kita) wurde in einer Studie mit positivem Ergebnis geprüft. In der untersuchten Kombination wären mittelfristig mindestens 100 Stellplätze an dieser Stelle realisierbar.
Im Bereich des ruhenden Verkehrs besteht noch dringender Handlungsbedarf, es können dementsprechend in den nächsten Jahren noch durchgreifende Verbesserungen erzielt werden.
Die fußläufige Anbindung an die Umgebung, insbesondere an das nördlich der Donau gelegene in den letzten Jahren entwickelte Gebiet Holzgartenstraße, ist mangelhaft. Zur Aufwertung der öffentlichen Räume, wie z.B. der Andreasstraße (z.T. im Sanierungsgebiet Stadtamhof und VU-Gebiet am Gries) und auch der Stadtamhofer Hauptstraße (z.B. Unterbindung/Reduzierung des kreisenden Parkplatzsuchverkehrs zwischen Hauptstraße, Gräßlstraße, Protzenweiher Brücke und Andreasstraße), müssten weitere Überlegungen zur Verbesserung der Situation bzw. verkehrlichen Neuordnung des ruhenden und fließenden Verkehrs (hier auch Entflechtung des Rad- und PKW-Verkehrs Andreasstraße) angestellt werden.
Fazit Zusammenfassend ist festzustellen, dass die wesentlichen Sanierungsziele im Sanierungsgebiet „Stadtamhof“ noch nicht vollumfänglich und in dem heute gewünschten Maß erreicht worden sind. Die zu Beginn des Sanierungsprozesses festgestellten städtebaulichen Missstände konnten bis heute nur in Teilen behoben werden. Die Aufgabe einer städtebaulichen Aufwertung des Gebietes besteht deshalb unverändert weiter. Insbesondere im Zusammenwirken mit Maßnahmen im VU-Gebiet am Gries ist erfahrungsgemäß mit längeren Planungs- und Investitionszeiträumen sowie mit begleitenden Beteiligungsprozessen zu rechnen.
Kosten Die wesentlichen Kosten stellen die nach wie vor notwendigen baulichen Sanierungen inclusive der Freimachung und Umgestaltung der Hofbereiche dar, die überwiegend auf Seiten der Eigentümerinnen und Eigentümer entstehen. Ausgehend von mindestens 50 Anwesen, die bisher nicht durchgreifend saniert wurden, bedeutet dies bei durchschnittlichen 2.500 Euro Sanierungskosten je Quadratmeter Wohnfläche Investitionen in mittlerer zweistelliger Millionenhöhe. Für mögliche Maßnahmen zur Neuordnung von Grundstücken (Ordnungsmaßnahmen) werden Kosten von 1,6 Mio. Euro geschätzt. Die Planung bzw. Umsetzung der Maßnahmen erfolgt langfristig vorbehaltlich entsprechender Maßnahmenbeschlüsse durch den Stadtrat sowie Verfügbarkeit der notwendigen Haushaltsmittel.
Die Neugestaltung der Andreasstraße, die wiederum im Zusammenhang mit dem aktuellen Untersuchungsbereich am Gries steht, schlägt für das Sanierungsgebiet Stadtamhof nur mit einem geringen Anteil zu Buche. Insgesamt ist bei der Maßnahme von Kosten in Höhe von ca. zwei Millionen Euro auszugehen, zuzüglich Möblierung (Fahrradabstellbereiche, Bänke), Beleuchtung und eventueller Baumpflanzungen im Bereich der Schule/ Andreasstadel. Im Falle von Baumpflanzungen im öffentlichen Raum (geschätzt 12 Bäume à 20.000 Euro incl. Unterbau und ggf. Spartenverlegung) entstehen Kosten in Höhe von 250.000 Euro.
Voraussetzung für Zuschüsse aus Mitteln der Städtebauförderung ist ein festgesetztes Sanierungsgebiet.
Fristverlängerung Da die städtebauliche Sanierung weiterverfolgt werden soll, wird dem Stadtrat empfohlen, die Frist zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen auf weitere 15 Jahre festzulegen und die Satzung der Stadt Regensburg zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes „Stadtamhof“ vom 01. Juli 2003 gemäß § 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB bis zum 31. Dezember 2036 zu verlängern.
Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:
Anlagen:
Anlage 1: Plan Abgrenzung Sanierungsgebiet „Stadtamhof“ Anlage 2: Plan Städtebaulicher Rahmenplan Anlage 3: Formular zum Klimavorbehalt
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