Vorlage - VO/21/18452/61
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Sachverhalt:
1. Anlass der Bebauungsplanaufstellung
1.1 Erforderlichkeit des Bebauungsplans Der Osten von Regensburg hat sich durch die Ansiedlung einer Vielzahl von Unternehmen und Betrieben (z.B. BMW, Continental, Osram, Bayernhafen) zu einem wichtigen Gewerbe- und Industriestandort innerhalb des Stadtgebietes entwickelt. Mit der weiteren Ausweisung geeigneter Gewerbeflächen soll, entsprechend den Zielen der Stadtentwicklung, der Standort in Zukunft gestärkt und weiter ausgebaut werden. Die Darstellungen des Flächennutzungsplans, die mit dem Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen am 30.04.2019 im Rahmenkonzept Regensburg Ost nochmals aktualisiert bzw. konkretisiert wurden, formulieren als eines der übergeordneten Ziele die Stärkung des Stadtostens als Gewerbe- und Industriestandort. Das Gebiet östlich der Sulzfeldstraße mit den Ansiedlungen XXXL-Möbel Lutz, IKEA und Globus hat sich bereits als gut funktionierendes Sondergebiet „Bauen, Möbel, Einrichtung“ etabliert. Für den westlichen Teil des Sondergebietes „Bauen, Möbel, Einrichtung“ beschloss der Stadtrat im Jahr 2010, in Sinne einer Bevorratung, den Bebauungsplan Nr. 246, Sulzfeldstraße West aufzustellen. Nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden wurde das Verfahren jedoch nicht mehr fortgeführt. Angesichts konkreter Ansiedlungsabsichten, des weiteren vorhandenen Bedarfs an Gewerbeflächen (siehe Gewerbeflächenentwicklungskonzept 2020) sowie aufgrund der großen Zeitspanne seit der letzten Beschlussfassung ist für die Schaffung von Baurecht der vollständige Neubeginn des Bebauungsplans Nr. 246, Sulzfeldstraße West erforderlich.
1.2 Verfahrensart In Anbetracht der Lage des derzeit noch landwirtschaftlich genutzten Grundstücks im Außenbereich wird die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 246, Sulzfeldstraße West im Regelverfahren durchgeführt.
2. Beschreibung der Bestandssituation
Das Plangebiet umfasst eine Fläche von insgesamt ca. 9,59 ha. Es wird derzeit noch weitgehend landwirtschaftlich genutzt. Am östlichen Rand verläuft die Sulzfeldstraße, die, wie die im Norden angrenzende Straubinger Straße, bis zu 2 m über den Äckern liegt. Sowohl im Westen als auch im Süden schließen weitere landwirtschaftliche Fluren an, die aufgrund ihrer Höhenlage teils im Überschwemmungsbereich des Aubachs und des Moosgrabens liegen, die von Südwesten bzw. Süden herkommend im Bereich des Osthafens über ein Schöpfwerk in die Donau münden. Ab einem Anstieg des Wasserstandes in der Donau von 329,60 müNN schließt das Absperrtor am Schöpfwerk Irl und vermeidet den Hochwasserrückstau der Donau in den Polder Irl. Der Aubachzufluss wird ab diesem Zeitpunkt über eine Pumpe in die Donau gehoben. Dadurch wird bis zu einem hundertjährlichen Wasserstand in der Donau von 330,70 müNN auch ein schädliches Ansteigen des Aubaches über das landseitige Schutzziel des Polders Irl von 330,00 müNN vermieden (die tiefste Bebauung liegt in Irl bei 330,30 müNN). Das Plangebiet des Bebauungsplanes selbst liegt aufgrund von geplanten Geländeauffüllungen auf die Höhe von 332,00 müNN weit über dem landseitigen Schutzziel des Polders Irl und ist somit nicht nur vor einem hundertjährlichen Hochwasserereignis HW100 der Donau und des Aubaches, sondern auch vor einem extremen Hochwasserereignis HWextrem der Donau und des Aubaches geschützt. Nachdem die geplanten Geländeauffüllungen über dem hundertjährlichen und sogar über einem extremen Hochwasserereignis liegen, sind keine nachteiligen Auswirkungen auf den Ortsteil Irl zu befürchten.
Im weiteren Umfeld liegt im Norden der Osthafen. Im Osten grenzt der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 245, Kleinfeld mit dem Einrichtungszentrum Möbel XXXL-Lutz an. In südwestlicher Richtung, in etwa 400 m Entfernung, befindet sich die Mitte des Ortsteils Irl, der mit seinen landwirtschaftlichen Betrieben und den kleinteiligen Wohnhäusern überwiegend dörflich geprägt ist. An der Straubinger Straße, in unmittelbarer Nähe zum Schöpfwerk, existiert eine naturschutzfachliche Ausgleichsfläche.
3. Planungsrechtliche Situation
3.1 Raumordnungsverfahren Auf Anfrage der Stadt Regensburg wurde von der Regierung der Oberpfalz vorgeprüft, inwieweit die geplante Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 246, Sulzfeldstraße West, der die baurechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung von Bau- und Gartenmarktsortimenten sowie Möbelsortimenten schaffen soll, aus landesplanerischer Sicht zu bewerten ist. Darüber hinaus wurde die Notwendigkeit einer landesplanerischen Überprüfung des Bebauungsplans in Form eines Raumordnungsverfahrens geklärt.
Nach Abstimmung zu den geplanten Sortimenten und Verkaufsflächen ist die Regierung der Oberpfalz im Rahmen der vorgenommenen Bewertung zu dem Ergebnis gekommen, dass eine erhebliche überörtliche Raumbedeutsamkeit im Sinne des Art. 24 Bayerisches Landesplanungsgesetz (BayLplG), die die Voraussetzung für die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens bildet, derzeit nicht gegeben ist. Damit wird aktuell keine Veranlassung für ein landesplanerisches Verfahren im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan Nr. 246, Sulzfeldstraße West gesehen.
3.2 Flächennutzungsplan Der aktuelle Flächennutzungsplan stellt bereits für den Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans Nr. 246, Sulzfeldstraße West eine Sonderbaufläche Bauen, Möbel, Einrichtung dar, ebenso wie für die bereits bebauten Flächen östlich der Sulzfeldstraße. Die anschließenden landwirtschaftlichen Flächen südlich und westlich des Plangebiets sind im FNP als Überschwemmungsgebiet, der Ortsteil Irl ist als ein Dorfgebiet (MD) dargestellt.
3.3 Rahmenkonzept Regensburg Ost Im Rahmenkonzept Regensburg Ost wurde als Ziel für das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 246, Sulzfeldstraße West die Erweiterung der Sondergebietsflächen Bauen, Möbel, Einrichtung formuliert.
3.4 Überschwemmungsgebiet Der Bereich östlich von Irl, der zurzeit noch landwirtschaftlich genutzt wird, ist nach der Überschwemmungsgebietsverordnung vom 04. August 2015 als Überschwemmungsgebiet festgesetzt. Die Bekanntmachung erfolgte im Amtsblatt am 24. August 2015. In festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist die Ausweisung neuer Baugebiete im Außenbereich in Bauleitplänen oder in sonstigen Satzungen nach BauGB grundsätzlich untersagt. Die Regelungen hierzu, einschließlich möglicher Ausnahmen, finden sich im § 78 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) Absätze 1-3. Eine Teilfläche des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 246, Sulzfeldstraße West liegt innerhalb des festgesetzten Ü-Gebiets. Vor der Schaffung von Baurecht muss dieser Teilbereich aus dem rechtlich festgesetzten Ü-Gebiet entlassen werden. Aufgrund von Geländeauffüllungen, die in der Vergangenheit dort durchgeführt wurden, liegt dieser Bereich seit diesem Zeitpunkt nicht mehr im faktischen Abflussbereich eines 100-jährlichen Hochwasserereignisses (HW 100). Durch ufernahe Geländeabgrabungen im Aubachmündungsbereich wurde der Retentionsraumverlust, der durch die bereits erfolgten Geländeauffüllungen zur Schaffung einer hochwasserfreien Baufläche westlich der Sulzfeldstraße entstanden ist, bereits ausgeglichen (siehe Beschlüsse des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen v. 10.03.09 VO/09/4098/65 und v. 19.10.10 VO/10/5818/65).
Negative Auswirkungen auf die benachbarten Flächen sind deshalb durch die Entlassung aus dem rechtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet nicht mehr zu erwarten.
4. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
4.1 Städtebauliches Konzept Bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 246 „Sulzfeldstraße West“ dient das städtische Einzelhandels- und Zentrenkonzept als Grundlage für die strategische Weiterentwicklung. Daraus leitet sich auch die möglichen Sortimente und Verkaufsflächen ab.
Entwicklungspotentiale für den Fachmarktstandort „Sulzfeldstraße“ im Osten der Stadt ergeben sich in der weiteren Qualifikation des Möbelsortiments. Mit dem Bebauungsplan Nr. 246 „Sulzfeldstraße West“, der die Erweiterung der Sondergebietsflächen an der Sulzfeldstraße um bis zu 32.000 m ² Verkaufsfläche beinhaltet, bestehen Potentialflächen für den weiteren Ausbau des Fachmarktstandortes. Ziel ist die weitere Konsolidierung des Standorts als bedeutender Möbelstandort in der Region. Dabei sollten die zentrenrelevanten Randsortimente jedoch maßvoll dimensioniert werden, um die Konkurrenzsituation zu den Angeboten in der Innenstadt und den weiteren oberzentralen Standorten nicht weiter zu verschärfen (Einzelhandels- und Zentrenkonzept vom 12.02.2020, siehe Seite 139 f). Darüber hinaus wird die Ergänzung des ostbayerischen Möbelzentrums durch ein Dienstleistungs- und bauhandwerkliches Angebot als Ziel führend angesehen.
Das Sondergebiet des Bebauungsplans ist für Fachmärkte der Branchen Bauen, Möbel und Einrichtung vorgesehen, wobei die Verkaufsflächen je Sortimentsbereich begrenzt werden. Das Sondergebiet untergliedert sich in zwei Teilbereiche, die südliche Grundstücksteilfläche mit rund 20.000 m ² Verkaufsfläche und die nördliche Teilfläche mit ca. 12.000 m ² Verkaufsfläche, wobei 2.000 m ² Verkaufsfläche als Puffer (bspw. Showrooms) im Obergeschoss des nördlichen Grundstücks vorgesehen werden.
In dem Bebauungsplangebiet erfolgt die Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente mit dem Angebotsschwerpunkt „Möbel- und Einrichtungsbedarf, Bau- und Heimwerkerbedarf“. Die insgesamt 32.000 m ² Verkaufsfläche verteilen sich voraussichtlich wie folgt auf die Sortimente:
Zentrenrelevante Sortimente sind nur als Randsortimente der großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment zulässig. Die zentrenrelevanten Sortimente werden dabei auf maximal 10% der Verkaufsfläche und maximal 800 m ² je Sortiment begrenzt. Das zentrenrelevante Sortiment der Warengruppe „Bekleidung, Schuhe, Sport“ ist grundsätzlich nicht zulässig. Auch die nahversorgungsrelevanten Sortimente sind mit Ausnahme des kleinflächigen Bäckerei- und Metzgereihandwerks nicht zulässig.
4.1.1 Städtebauliche Vergleichswerte Auf Basis des vorliegenden Vorentwurfs ergibt sich eine Grundflächenzahl von ca. 0,6 nach § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung sowie eine Geschossflächenzahl von 1,6.
4.2 Erschließungskonzept Nach der Verkehrsuntersuchung Regensburg Ost aus dem Jahr 2016 lag das Verkehrsaufkommen in der Straubinger Straße bei etwa 16.000 bis 18.500 Kfz/Tag und in der Barbinger Straße bei ca. 1.700 bis 2.500 Kfz/Tag. Darüber hinaus wurde eine gewisse Belastung des Ortsteils Irl durch Lkw-Verkehr auf der Kremser Straße und Barbinger Straße festgestellt. Die Verkehrsprognose für das Jahr 2030 geht unter Berücksichtigung der geplanten gewerblichen Gesamtentwicklung im Regensburger Osten, bei Annahme eines unveränderten Verkehrssystems, von einer Zunahme der Verkehrszahlen aus. In der Straubinger Straße wird der Verkehr auf ca. 16.300 bis 20.200 Kfz/Tag zunehmen. In der Kremser- und Barbinger Straße erhöht sich ebenfalls das Aufkommen auf ca. 2.100 Kfz/Tag bis 3.400 Kfz/Tag. Der Ausbau der Sulzfeldstraße ist mit den Erschließungsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem B-Plan Nr. 246, Sulzfeldstraße West beabsichtigt. Entlang der Westseite wird der bestehende Straßenraum durch einen Geh- und Radweg sowie durch einen Grünstreifen ergänzt. Für eine leistungsfähige Erschließung, die durch die Erweiterung des Sondergebiets Bauen, Möbel, Einrichtung notwendig wird, ist im Kreuzungsbereich der Grundstückseinmündung Möbel XXXL-Lutz ein Verkehrskreisel geplant. Die innere Erschließung der Grundstücke erfolgt über eine Stichstraße mit beidseitigen kombinierten Geh- und Radwegen sowie einem 4 m breiten, mit Bäumen bepflanzten Grünstreifen, der entlang der Straßensüdseite verläuft. Aufgrund der bestehenden Unterversorgung wurden im Rahmenkonzept die Ziele für einen Ausbau des Fuß- und Radwegenetzes im Regensburger Osten neu formuliert. Im Geltungsbereich des B-Plans Nr. 246 werden auf Grundlage dieses Gesamtkonzepts die dafür notwendigen Flächen vorgehalten sowie planungsrechtlich gesichert. Neben den geplanten Fuß- und Radwegen in der Sulzfeldstraße wird ebenso der innere Erschließungsstich mit einem Fuß- und Radweg ausgestattet, der in westlicher Richtung über einen öffentlichen Grünstreifen in die öffentliche Grünfläche mündet und von dort aus im Norden über die Straubinger Straße sowie im Süden über die Barbinger Straße an das künftige übergeordnete Fuß- und Radwegesystem angebunden werden soll.
4.3 Freiflächenkonzept Bedingt durch Vorgaben der Stadtentwässerung sowie der Straßenplanung muss das vorhandene Gelände im B-Plangebiet im Mittel um zusätzlich ca. 2 m bis auf das Höhenniveau der angrenzenden Sulzfeldstraße aufgefüllt werden. Mit dem Einbau geeigneten Bodenmaterials besteht die Möglichkeit, Niederschlagswasser vollständig auf den Grundstücken zu versickern. Nach aktuellem Stand der laufenden Berechnungen im Rahmen der Erarbeitung eines Konzeptes zur Entsorgung von Niederschlagswasser ist dafür die Festsetzung von Gründächern auf den geplanten Gebäuden erforderlich. Gründächer halten einen beachtlichen Anteil der Niederschlagsmengen zurück. Über Rigolen, im Bereich der privaten Grünflächen, werden die restlichen Niederschlagsmengen dem Grundwasserregime zugeführt. Sowohl die Auswirkungen des Bebauungsplanes auf das Kleinklima und den Naturhaushalt als auch geeignete klimawirksame Gegenmaßnahmen (z.B. Gebäudestellungen, Fassadenbegrünungen, Farbanstriche, Photovoltaik, Energieerzeugung) und notwendige naturschutzfachliche Ausgleichsmaßnahmen sollen mit der Beauftragung entsprechender Gutachten ermittelt werden. Die naturschutzfachlichen, gegebenenfalls auch die notwendigen artenschutzrechtlichen Maßnahmen sollen soweit möglich zu 50 % auf den Grünflächen innerhalb des Geltungsbereiches, alternativ im unmittelbaren Umfeld des B-Plans auf Grundstücken, die im Rahmenkonzept Regensburg Ost als Ausgleichsflächen vorgesehen sind, umgesetzt werden. Darüber hinaus sind im Rahmen der gestalterischen Aufwertung der künftigen Bau- und Verkehrsflächen intensive Baumpflanzungen im öffentlichen Straßenraum sowie auf den privaten Grundstücksflächen geplant.
5. Städtebauliche Vergleichswerte
6. Weiteres Vorgehen
Nach der Aufstellung des Bebauungsplans soll die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt werden.
Der Ausschuss beschließt:
Anlagen:
Aufstellungsbeschluss B-Plan Nr. 246 vom 27.07.2010 Auszug CityView: Faktische Ü-Gebiet vor Geländeauffüllung Flächennutzungsplan B-Plan Nr. 246 Lageplan B-Plan Nr. 246 Vorentwurf Ausschnitt Rahmenkonzept Regensburg Ost Klimavorbehalt
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