Vorlage - VO/06/1869/061  

                                                                                                             

 

 

Sachverhalt: 

 

Anlass:

 

Die Sireo  Real Estate GmbH hat mit Schreiben vom 25.09.2003 im Auftrag der Deutschen Telekom AG für die von der Telekom genutzten Liegenschaft an der Bajuwarenstraße 4 die Änderung des Flächennutzungsplanes sowie des Bebauungsplanes Nr.105 beantragt. Dem Schreiben ist eine Erklärung beigefügt, mit der die Deutschen Telekom für den Standort Bajuwarenstrasse auf das Nutzungsrecht für öffentliche Zwecke verzichtet. Die verwaltungsinterne Vorprüfung des Antrages ergab, dass keine Hinderungsgründe für die Durchführung der Änderungsverfahren erkennbar sind.  Zur Vorklärung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für die mögliche Folgenutzung beauftragte Sireo Real Estate GmbH ein Planungsbüro mit der Erstellung eines ersten Bebauungsplanentwurfes. Das Ergebnis dieser Voruntersuchungen ist im beigefügten Entwurf vom 07.11.2006 dargestellt.

 

 

Schreiben der  Sireo  Real Estate, GmbH Seitzstraße 6, 80538 München vom 08.Juni 2006

 

Sehr geehrte Damen und Herren des Stadtrates Regensburg,

in einem Ihrer nächsten Sitzungstermine wird es einen Tagesordnungspunkt geben, der sich mit dem Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplan-Verfahrens Nr. 109, Nördlich der Bajuwarenstraße zwischen der Von-Seeckt-Straße und der Schwabenstraße, beschäftigen wird.

Im Vorfe!d dazu möchten wir Sie über die Beweggründe und den aktuellen Stand der Verhandlungen mit der Stadt Regensburg informieren:

 

1.         Zur Ausgangslage

Der bestehende Bebauungsplan Nr. 105 der Stadt Regensburg vom 11.03.1969 in der Fassung vom 14.04.1970 setzt für das Grundstück Bajuwarenstr. 4, Gemarkung Regensburg Flurstück 2662/133 die Art der Nutzung als Gemeinbedarfsfläche (Fernmeldeamt) fest. Die nördlich angrenzenden Flächen sind als Allgemeines Wohngebiet, die unmittelbar östlich angrenzenden und die südlich der Bajuwarenstraße gelegenen Flächen als Gewerbegebiet festgesetzt.

 

Die Festsetzung „Gemeinbedarf' erlaubt grundsätzlich nur Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen und deren Nutzung in staatlich anerkannter Wahrnehmung einer öffentlichen Aufgabe erfolgt, die nicht gewinnorientiert ausgeübt wird. Bei Aufstellung des Bebauungsplans waren die Gemeinbedarfskriterien und der behördliche Nutzungszweck („Fernmeldeamt") im Hinblick auf die damals nicht privatwirtschaftlich, sondern hoheitlich tätige Deutsche Bundespost erfüllt. Im Zuge der zweiten Postreform 1994 entstanden die privatisierten eigenständigen Unternehmen Deutsche Post AG, die Postbank und die Deutsche Telekom AG, die 1995 gegründet wurde.

 

2.         Zur Liegenschaft Bajuwarenstraße

Im Jahr 2002 wurde die DTAG-Liegenschaft an einen privaten Investor veräußert und gleichzeitig langfristig vom Deutsche Telekom-Konzern zurückgemietet. Der Standort Regensburg, Bajuwarenstraße wird damit auch weiterhin im Wesentlichen in der bisherigen Art und Weise für Technik und Verwaltung im Bereich von Telekommunikationsdienstleistungen genutzt. Mittelfristig werden aber nicht alle Flächen in den vorhandenen Gebäuden für diese Zwecke benötigt. Zur wirtschaftlichen Sicherung des Standorts müssen also, zunächst etwa im Rahmen der Untervermietung einzelner Teilflächen, auch andere gewerbliche Nutzungen möglich sein. Angesichts der auf nicht gewinnorientierte Nutzung beschränkten Festsetzung „Gemeinbedarf` bestehen jedoch erhebliche bauplanungsrechtliche Unsicherheiten, ob, welche und in welchem Umfang gewerbliche Tätigkeiten dort überhaupt zulässig sind. Es bestehen bereits Zweifel, ob die vom Telekom-Konzern derzeit ausgeübten Nutzungen zulässig sind, da die Deutsche Telekom AG und ihre Tochtergesellschaften heute gewinnorientiert arbeiten.

Nach verbreiteter Auffassung in der rechtswissenschaftlichen Literatur, die auch hin der Rechtssprechung und der Verwaltungspraxis geteilt wird, sind Gemeinbedarfsfestsetzungen mit ehemals postspezifischer Zweckbestimmung heute funktionslos, also nicht mehr wirksam. Der vorhandene Bebauungsplan kann seiner ursprünglichen Steuerungsfunktion nicht mehr gerecht werden. Die Zulässigkeit von Vorhaben auf der Liegenschaft, Bajuwarenstr. 4, beurteilt sich statt dessen nach §34 BauGB, dessen Voraussetzungen - das Vorhaben muss sich „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen" - ebenfalls keinen abstrakten Maßstäben zugänglich ist.

 

3.         Zum Vorhaben

Vor diesem Hintergrund streben die Erwerber der Liegenschaft, aber auch die Deutsche Telekom selbst, eine Änderung der Gemeinbedarfsfestsetzung mit der Neuaufstellung im Bebauungsplan und der entsprechenden Darstellung im Flächennutzungsplan an, um wieder Planungssicherheit zu erreichen und die Werthaltigkeit der Immobilie zu sichern.

Dies dürfte auch im Interesse der Stadt Regensburg liegen, da durch die Festsetzung eines Gewerbegebiets bestehende Unsicherheiten und die zukünftige gewerbliche. Entwicklung des Standorts wieder sinnvoll planerisch gesteuert werden können.

 

4.         Zum aktuellen Planungs- und Verhandlungsstand

 

Mit Schreiben der Stadt Regensburg vom 29.01.2004 wurde erklärt, dass zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 105 zwischen Sachsenstrasse und Stadtgrenze keine Hinderungsgründe ersichtlich sind.

Zur Klärung der künftigen Art der Nutzung und der sich daraus ergebenden Festsetzungen wurden die Nutzungsvorstellungen konkretisiert. In mehreren Gesprächen mit dem Stadtplanungsamt der Stadt Regensburg wurden die städtebaulichen und planungsrechtlichen Anforderungen nach BauGB und BauNVO abgestimmt und in einem Bebauungsplanentwurf dargestellt. Die notwendigen Untersuchungen und Gutachten, die zur Durchführung des Bebauungsplanänderungsverfahren notwendig sind, wurden mittlerweile vom „Antragsteller“ erbracht und eingearbeitet.

 

Wir hoffen, Ihnen den Sachverhalt des Vorhabens mit diesem Schreiben näher gebracht zu haben und sehen der Entscheidung zum Aufstellungsbeschluss entgegen.

Mit freundlichen Grüßen

 

Richard Rüdt                                       Gabriele Kätzler

Vice President                                     Associate

 

 

 

Stellungnahme der Verwaltung zum Schreiben der Sireo  Real Estate, GmbH

 

Nachdem seitens der Sireo grundsätzliche Aussagen bezüglich der Gemeinbedarfsfunktionen nach der Privatisierung des Postwesens und der Telekommunikation getroffen wurden, erfolgte eine rechtliche Prüfung dieses Sachverhaltes durch die Verwaltung.

Das Rechtsamt der Stadt Rechtsamt teilt nicht die rechtliche Einschätzung der Sireo Real Estate GmbH in dem Schreiben vom 08.06.2006 in ihrer Ausschließlichkeit, wonach die zwingende Notwendigkeit der Änderung der Gemeinbedarfsfestsetzung mit postspezifischer Zweckbestimmung notwendig sei, da diese funktionslos, also nicht mehr wirksam sei.

 

Im Hinblick darauf wird auf die höchstrichterliche Rechtssprechung des Bundesverwal­tungsgerichts (BVerwG , NVwZ 2004, 1355) und die gängigen Kommentare (so z. B. Bat­tis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 9 Randnr. 26) verwiesen.

 

Auch nach der Privatisierung des Postwesens und der Telekommunikation ist die Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche mit spezifischer Zweckbestimmung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB nicht funktionslos geworden. Die örtliche Grundversorgung mit Telekommunikationseinrichtungen und Postdienstleistungen dient weiterhin dem Gemeinbedarf im Sinne des Bauplanungsrechts. Dies folgt aus Art. 87 f. Abs. 1 GG, wonach der Bund weiterhin im Bereich des Postwesens und der Telekommunikation für flächendeckend ausreichende Dienstleistungen zu sorgen hat. Auch die Tatsache, dass die entsprechenden Unternehmen mittlerweile privatwirtschaftlich handeln ist dabei unbeachtlich, denn ihr Handeln ist zwar gewinnorientiert, aber dem „bloßen Gewinnstreben" entzogen.

Gleichwohl wird durch die Privatisierung eine Überprüfung der planungsrechtlichen Situation begründet:

 

Bebauungsplan

Die Grundstückseigentümerin des Grundstückes Fl. Nr. 2662 / 133 Gemarkung Regensburg, nördlich der Bajuwarenstraße, auf dem derzeit u. a. Einrichtungen der Telekom untergebracht sind, hat beantragt, die für dieses Grundstück im Bebauungsplan Nr. 105 festgesetzte Nutzung als Gemeinbedarfsfläche -Fernmeldeamt- in ein eingeschränktes Gewerbegebiet zu ändern. Hierzu ist die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 105 aus dem Jahr 1970 notwendig.

Der Grund für diesen Änderungsantrag liegt in der zwischenzeitlich erfolgten privatwirtschaftlichen Ausrichtung der Deutschen Bundespost im Bereich Fernmeldewesen und der Übernahme dieses Bereichs durch den Telekom – Konzern. Die bestehende Gemeinbedarfsfestsetzung für ehemals ausschließlich hoheitliche Aufgaben stellt aufgrund der geänderten Rechtslage eine Einschränkung für die wirtschaftliche Nutzung dieser Flächen dar. Diese Entwicklung erforderte eine Überprüfung der bisherigen Gebietsausweisung der Flächen für Gemeinbedarf. Unter Berücksichtigung der Bestandsituation, der Nutzungen in der näheren Umgebung und der städtebaulichen Entwicklung an der Bajuwarenstraße, kommt neben den bisher möglichen Gemeinbedarfsfunktionen für diesen Bereich eine gewerbliche Nutzung in Betracht. Mit der Änderung in ein eingeschränktes Gewerbegebiet erfolgt die planungsrechtliche Sicherung der bereits vorhandenen, gewerblichen Nutzungen in dem bestehenden Gebäudekomplex. Gleichzeitig werden die Voraussetzungen für die Unterbringung weiterer Dienstleistungseinrichtungen an diesem Standort geschaffen. Unabhängig davon können die vorhandenen Einrichtungen auch weiterhin für Zwecke der Telekom bzw. dem Fernmeldewesen genutzt werden. Die Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche für Telekommunikation im Sinne des Bauplanungsrechts wird auf diesen Flächen an der Bajuwarenstraße für nicht zwingend erforderlich betrachtet.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 109 soll gleichzeitig der Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 105, der südlich der Bajuwarenstraße liegt, aufgehoben werden. Der Bebauungsplan Nr. 105 aus dem Jahre 1970 weicht hier in wesentlichen Punkten von der tatsächlichen Entwicklung ab. Die südliche Grenze des Geltungsbereiches (damalige Stadtgebietsgrenze) wurde verändert und die bestehende Benzstraße im Bereich der Anlagen der Regensburger Verkehrsbetriebe ist im Bebauungsplan nicht enthalten. Aufgrund dieser Abweichungen, der zwischenzeitlich erfolgten Gewerbeansiedlungen in der näheren Umgebung sowie der tatsächlichen, gewerblichen Nutzung dieser Flächen als Betriebsgelände der Regensburger Verkehrsbetriebe, wird der Bebauungsplan für diesen Teilbereich als nicht mehr erforderlich betrachtet.

 

Bebauungsplan Nr. 105, zwischen Sachsenstraße und (alte) Stadtgrenze von 1970

 

Flächennutzungsplan

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 109 soll im Parallelverfahren der Flächennutzungsplan entsprechend den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes geändert/ fortgeschrieben werden. Im derzeit gültigen Flächennutzungsplan ist das Telekomgelände nördlich der Bajuwarenstraße als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung -Post- dargestellt. In Übereinstimmung mit den Zielen für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist die Ausweisung eines Gewerbegebietes vorgesehen. In dieses Änderungsverfahren sollen auch die östlich anschließenden Flächen der ehemaligen Rafflerkaserne einbezogen werden. Für dieses Gebiet liegt bereits der Bebauungsplan Nr. 59, „Bajuwarenstraße“ vor, der am 22.06.1998 in Kraft getreten ist. Der zentrale Inhalt dieses Bebauungsplanes ist die Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche für -Verwaltung-, in dem zwischenzeitlich neben einer Wohnanlage der Stadtbau GmbH das Staatliche Ämterzentrum entstanden ist. Das noch unbebaute Grundstück an der Bajuwarenstraße zwischen Ämterzentrum und Telekomgelände ist im Bebauungsplan als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt. Mit der Beibehaltung der Gemeinbedarfsfunktion (Ämterzentrum) als zentrales Entwicklungsziel für die ehemaligen Militärflächen konnte der Bebauungsplan ohne förmliches Änderungsverfahren aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.

Die bisherige Ausweisung im Flächennutzungsplan als Gemeinbedarfsfläche ohne nähere Zweckbestimmung wird damit in diesem Änderungsverfahren aktualisiert und als eine Gemeinbedarfsfläche -Verwaltung-, ein Gewerbegebiet und  eine Wohnbaufläche den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 59 und damit den tatsächlichen Nutzungen angepasst .

 

 

 

Der Ausschuss beschließt:

 

1.       Für das Gebiet, das umschlossen wird von der Sachsenstraße, Schwabenstraße, Bajuwarenstraße, Landshuter Straße und der Alemannenstraße, ist das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes einschließlich seiner Bestandteile (Ver- und Entsorgungsplan, Landschaftsplan) gemäß § 2 Abs. 1 und § 1 Abs. 8 BauGB  in Verbindung mit § 8 Abs. 3 (Parallelverfahren) einzuleiten. Der räumliche Geltungsbereich der Änderung ergibt sich aus dem beiliegendem Lageplan vom 07.11.2006  (M. 1 : 1000), der Bestandteil dieses Beschlusses ist.

Gleichzeitig ist der Bebauungsplan Nr. 109, nördlich der Bajuwarenstraße zwischen Von-Seeckt-Straße und Schwabenstraße zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 105 zwischen Sachsenstraße und (alte) Stadtgrenze einschließlich der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 105 für den Bereich südlich der Bajuwarenstraße, aufzustellen.

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 109 und des aufzuhebenden Teilbereiches des Bebauungsplanes Nr. 105 ergibt sich aus dem beiliegenden Lageplan vom 07.11.2006 (M. 1 : 1000), der Bestandteil dieses Beschlusses ist.

 

Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes soll anstelle der bisherigen Ausweisung als Gemeinbedarfsfläche, mit einem Teilbereich mit der Zweckbestimmung -Post- künftig eine Gemeinbedarfsfläche -Verwaltung-, ein Gewerbegebiet und eine Wohnbaufläche dargestellt werden. Gleichzeitig wird mit der Aufstellung des Bebauungsplanes die bisherige Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche -Fernmeldeamt- in ein eingeschränktes Gewerbegebiet geändert.

 

2.       Die im Bericht dargestellten Planungsziele sowie der vorliegende Entwurf zur Flächennutzungsplanänderung und der Bebauungsplan-Entwurf, die Bestandteile dieses Beschlusses sind, werden beschlossen.

 

3.       Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung jedermann darzulegen. Die Darlegungsunterlagen sind außerdem eine Woche vor und eine Woche nach der Informationsveranstaltung zur allgemeinen Einsichtnahme bereitzuhalten. Während dieser Frist ist jedermann Gelegenheit zur Erörterung und zur mündlichen oder schriftlichen Äußerung zu geben.

 

4.       Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB an der Planung ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekannt zu machen. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen werden.