Vorlage - VO/21/18648/66  

Sachverhalt: 

Der seit Januar 2018 geltende qualifizierte Mietspiegel wurde zum Januar 2020 im Indexverfahren fortgeschrieben. Qualifizierte Mietspiegel gelten gemäß § 558 BGB maximal 4 Jahre, danach sind sie nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen neu zu erstellen.

Den Auftrag für die Erstellung des Mietspiegels 2022 erhielt das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg. Gleichzeitig mit der Erfassung der mietspiegelrelevanten Daten erfolgte eine Haushaltsbefragung zur Wohnsituation der Haushalte in der Stadt Regensburg.

Vor Beginn der Datenerhebung wurde der Arbeitskreis Mietspiegel eingerichtet, der als beratendes Gremium fungiert und die Aufgabe hat, die in den vergangenen Jahren zum Mietspiegel gesammelten Erfahrungswerte sowie eingegangene Anregungen zu diskutieren, die Fragestellungen für die Erhebung zu aktualisieren sowie den gesamten Prozess der Erstellung zu begleiten. Folgende Verbände und Organisationen haben mitgewirkt:

• Amt für Stadtentwicklung  
• Amtsgericht Regensburg
• Bayerischer Wohnungs- und Grundeigentümerverband e.V.  
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Stadt Regensburg
• Haus- und Grundbesitzerverein Regensburg und Umgebung e.V.  
• Mieterbeistand e.V. 
• Mieterbund Regensburg e.V.  
• Mieterverein Regensburg und Umgebung e.V.
• VdW Bayern - Verband bayerischer Wohnungsunternehmen e.V. 

Vorgehensweise/ Ablauf:

Den Mitgliedern des Arbeitskreises wurde die Vorgehensweise zur Datenerfassung für den Mietspiegel erläutert. Die während der letzten vier Jahre bei der Anwendung des Mietspiegels gesammelten Erfahrungen sowie verschiedene weiterführende Anregungen wurden diskutiert und die notwendigen Schlussfolgerungen daraus gezogen. Bei sämtlichen Themen fand eine konstruktive und sachliche Auseinandersetzung statt. Die Ergebnisse der drei Sitzungen wurden protokollarisch festgehalten. Die Ergebnisse der Erhebung wurden dabei mit allen Teilnehmern und dem beauftragten Gutachter eingehend erörtert.

Die Befragung wurde im Zeitraum August bis Oktober 2021 durchgeführt. Aufgrund der Corona-Pandemie musste die Erhebung online bzw. schriftlich stattfinden. Zunächst wurden 15.000 Haushalte angeschrieben. Da diese Stichprobe nicht den notwendigen Rücklauf erbrachte, wurde ein zweiter Anlauf mit weiteren 7.500 Haushalten gestartet.  Im Ergebnis standen dem ALP-Institut 1.842 verwertbare Datensätze für den Mietspiegel zur Verfügung.

2. Erläuterungen zum Mietspiegel 2022

• Vorbemerkung

Der Mietspiegel 2022 wurde nach anerkannten statistischen und damit wissenschaftlichen Methoden erstellt, um dem Anspruch aus § 558 d BGB gerecht zu werden und damit als qualifizierter Mietspiegel zu gelten. 

• Basismiete (Tabelle 1)

Die durchschnittliche Basismiete im Stadtgebiet Regensburg betrug 2018 8,69 Euro/qm und beträgt 2022 9,81 Euro/qm. Dies entspricht einer Steigerung von 12,9 % in vier Jahren bzw 3,1 % pro Jahr.  Die Steigerungsrate ist nahezu deckungsgleich mit dem Zeitraum 2014 bis 2018.

• Baujahr (Tabelle 2)

 Es gibt nun 7 statt bisher 9 Baualtersklassen. Sie orientieren sich an energetischen Anforderungen, stellen also auf die in den jeweiligen Zeiträumen geltenden gesetzlichen Vorgaben (wie Wärmeschutzverordnung und Energieeinsparverordnung) ab.

•      Wohnlage (Tabelle 3)

Das ALP Institut hat festgestellt, dass die Entfernung zum Zentrum kein zusätzliches signifikantes Merkmal mehr darstellt. Zuschläge ergeben sich ausschließlich für bestimmte Stadtbezirke bzw. -bereiche. Die ermittelten Zuschläge für die Innenstadt mit Stadtamhof und im Westen liegende Wohnungen spiegeln die besondere Attraktivität dieser beiden Stadtbereiche wider.

• Haus- bzw. Wohnungstyp

Die Unterscheidung, im alten Mietspiegel als Tabelle 4 ausgewiesen, entfällt. Im bisherigen Mietspiegel waren dort die Merkmale Galerie bzw. Maisonette-Wohnung mit Zuschlag und Gebäude über 5 Stockwerke mit Abschlag versehen. Diese Merkmale weisen keine Signifikanz mehr auf.

Neu ist, dass über den Mietspiegel 2022 bis zu einer Wohnfläche von 160 m² auch die Mieten für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser einbezogen werden können, da hier der Rücklauf von entsprechenden Fragebögen ausreichend hoch war.

• Heizungs- bzw. Sanitärausstattung (Tabelle 4, im alten Mietspiegel Tabelle 5)

Die Tabelle verändert sich stark. Statt der bisherigen Bandbreite zwischen maximal -6 und +5 Prozentpunkten, entsprechend bestimmter Einzelmerkmale (wie dezentraler Warmwasserversorgung) bzw. Sammelbegriffen, wie einfacher oder gehobener Badausstattung, gestaltet sich die neue Tabelle wie folgt: Unterschieden werden einfache (-5), durchschnittliche (0), gehobene (+5) und sehr gehobene Ausstattung (+10).  Die jeweilige Ausstattungsklasse ergibt sich durch die Addition bzw. Subtraktion von Ausstattungsmerkmalen.

•    Sonstige Wohnungsausstattung (Tabelle 5, im alten Mietspiegel Tabelle 6)

Auch diese Tabelle verändert sich deutlich. Die große wohnungseigene Freifläche (Balkon, Terrasse) ist mit Ausnahme des eigengenutzten Gartens bei Mehrfamilienhäusern im neuen Mietspiegel nicht mehr signifikant. Statt der bisherigen Unterscheidung von sehr einfacher bis gehobener Wohnungsausstattung sind nur noch ganz bestimmte Einzelausstattungsmerkmale mit Ab- bzw. Zuschlägen versehen.

• Modernisierungsmaßnahmen (Tabelle 6, im alten Mietspiegel Tabelle 7)

Im alten Mietspiegel wurde auf die Kernsanierung abgestellt. Für eine Kernsanierung sind Dachstuhl, Mauern, Decken, Böden, Putz, Fenster und Türen in einen neuwertigen Zustand zu versetzen. Nachdem viele Mieter hierzu keine genauen Angaben machen können und zudem von Interesse war, ob ggf. einzelne Maßnahmen nicht wieder signifikant sein könnten, wurden über den Fragebogen diverse Maßnahmen abgefragt, die der Erneuerung oder energetischen Verbesserung dienen. Die Auswertung ergab, dass sich nach 2010 durchgeführte Sanierungsmaßnahmen auf die Miethöhe auswirken. Je mehr modernisiert/erneuert wurde, desto stärker schlägt sich dies im Mietpreis nieder. Energetische Maßnahmen allein wirkten sich hingegen nicht signifikant mietpreissteigernd aus.

• Spannbreite

Zwei Drittel aller Mietpreise liegen in einem Bereich mit einer Abweichung von bis zu 17 % um den Mittelwert. Damit fällt die Spannbreite sogar noch um einen Prozentpunkt besser aus als im vorherigen Mietspiegel.

• Veröffentlichung

Die Druckversion des Mietspiegels 2022 erscheint nach Beschlussfassung durch den Stadtrat. Der aktuelle Mietspiegel wird wieder in den Internetauftritt der Stadt Regensburg eingestellt werden. Dort wird auch eine Online-Berechnung der individuellen ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sein.

3. Fortschreibung des Mietspiegels 2022

Der Arbeitskreis hat grundsätzlich Einverständnis mit einer Fortschreibung nach dem Verbraucherpreisindex signalisiert, sich jedoch vorbehalten, die Entscheidung über die Fortschreibung oder Neuerhebung entsprechend der konkreten Verbraucherpreisindexentwicklung zu treffen.

4. Verfahren

Nach § 558 d BGB muss ein qualifizierter Mietspiegel zwei Kriterien erfüllen: Er muss nach einer wissenschaftlich anerkannten Methode (hier: Regressionsmodell) erstellt sein und er muss durch die Gemeinde oder die Interessenverbände der Vermieter und der Mieter anerkannt sein. Im Rahmen der dritten Arbeitskreissitzung wurden die vorgestellten Ergebnisse der Erhebung zum Mietspiegel 2022 sowohl von Interessenvertretern der Mieter- als auch der Vermieterseite mit einer Gegenstimme anerkannt und ihre Vorlage im Stadtrat gebilligt.

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

Der Regensburger Mietspiegel 2022 (siehe Anlage) wird als qualifizierter Mietspiegel nach

§ 558 d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) anerkannt.

Anlagen:

Anlage 1: Mietspiegel 2022

Anlage 2: Formular zum Klimavorbehalt