Vorlage - VO/22/19198/66  

Sachverhalt: 

Mit Stadtratsbeschluss vom 17. Dezember 2019 (VO/19/16157/66) wurde das Regensburger Baulandmodell als Grundlage für den Abschluss künftiger städtebaulicher Verträge eingeführt und die bis dato geltende Beschlusslage ersetzt. Im Zuge dessen wurden Regelungen hinsichtlich einer Bauverpflichtung und eines Ankaufsrechts für den Fall aufgenommen, dass die im Bauleitplanverfahren festgesetzten geförderten Bauvorhaben nicht innerhalb der im städtebaulichen Vertrag vereinbarten Frist in vollem Umfang durch den Planungsbegünstigten errichtet und in Betrieb genommen werden.

I. Bauverpflichtung:

Schon bisher sind Planungsbegünstigte durch das Regensburger Baulandmodell verpflichtet, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens festgesetzten geförderten Bauvorhaben fristgerecht innerhalb von fünf Jahren zu errichten und in Betrieb zu nehmen. Bei ausbleibender Förderung sind die Planungsbegünstigten ggf. zur Erstellung der Bauvorhaben im Rahmen eines Ersatzmodells verpflichtet. Ziel und Zweck der vorstehenden Verpflichtung ist es, die Versorgung des Planungsgebiets mit geförderten/preisgedämpften Wohneinheiten innerhalb eines angemessenen Zeitraums zu gewährleisten.

Durch die Planungsbegünstigten sind für die geförderten Bauvorhaben mit entsprechendem zeitlichen Vorlauf Förderanträge zu stellen und die zuständigen öffentlichen Stellen in das Vorhaben einzubinden. Dieser Punkt wird durch das Regensburger Baulandmodell in der derzeit gültigen Fassung allerdings nicht ausreichend berücksichtigt. Stellen die Planungsbegünstigten die Förderanträge nicht oder nicht rechtzeitig, kann es zu einer Verzögerung bzw. zu einer Fristüberschreitung der vertraglichen Bauverpflichtung kommen.

Um seitens der Stadt Regensburg auf eine zügige und fristgerechte Umsetzung des geförderten Wohnungsbaus hinwirken zu können, bedarf es einer Optimierung bisheriger Regelungen.

II. Ankaufsrecht

Um die Bauverpflichtung des Regensburger Baulandmodells in angemessenem Umfang absichern zu können, wird der Stadt Regensburg ein Ankaufsrecht für den Fall eingeräumt, dass die Planungsbegünstigten die Bauverpflichtung und die Inbetriebnahme nicht innerhalb der gesetzten Frist umsetzen. Das Ankaufsrecht kann dabei über jene Grundstücks (-teil) flächen ausgeübt werden, auf denen die geförderten Bauvorhaben umgesetzt werden sollen, auch wenn auf diesen in Teilen andere Nutzungen (z.B. Gewerbe, freifinanzierter Wohnungsbau etc.) bauplanungsrechtlich zulässig sind. Bei ausbleibender Förderung bezieht sich das Ankaufsrecht analog auf die Teilflächen, auf welchen ggf. ein Ersatzmodell umgesetzt werden muss. Der Ausübungsbereich des Ankaufsrechts umfasst dabei auch die Grundstücks (-teil) flächen, welche der geförderten Nutzung/dem Ersatzmodell direkt zugeordnet werden können und für die Nutzung erforderlich sind (z.B. private Grünflächen, Außenspielflächen, Stellplatzflächen).

Für den Fall der Ausübung des Ankaufsrechts ist bisher ein für alle Bauvorhaben und Baugebiete gleicher pauschaler Wert in Höhe von 300 € / m² bei einer GFZ von 1,0 von der Stadt Regensburg an die Planungsbegünstigten zu entrichten. Um ein differenzierteres Vorgehen im Sinn von § 11 Abs. 2 BauGB zu ermöglichen, soll im Rahmen des Regensburger Baulandmodells künftig geregelt sein, dass das Ankaufsrecht nicht mehr zu einem pauschalen Wert ausgeübt wird. Der an die Planungsbegünstigten zu entrichtende Ankaufswert soll für jedes Vorhaben individuell anhand des Verkehrswerts ermittelt werden. Vom resultierenden Verkehrswert wird für den geförderten bzw. vom Ersatzmodell betroffenen Teil des Bauvorhabens ein Abschlag in Höhe von 30 Prozent vorgenommen. Für den nicht von der Förderung betroffenen Teil des Bauvorhabens verbleibt es beim jeweiligen Verkehrswert ohne Abschlag. Vorstehende Regelungen finden Anwendung sowohl bei Volleigentum als auch bei Erbbaurechten.

Darüber hinaus soll künftig vertraglich vereinbart werden, dass im Einzelfall zunächst von der Ausübung des Ankaufsrechts abgesehen und eine angemessene Vertragsstrafe festgesetzt werden kann, ohne dass die Möglichkeit der späteren Geltendmachung des Ankaufsrechts davon berührt wird.

III. Inkrafttreten der Änderungen

Die vorgesehenen Anpassungen sind bereits bisher im Baulandmodell angelegt und werden durch die neuerliche Beschlussvorlage lediglich differenziert und präzisiert. Eine Anwendung auf die bereits laufenden Verfahren ist daher vorgesehen.

Bezüglich der Bestimmung des Ankaufswertes ist darauf hinzuweisen, dass teilweise bereits Planungsverträge mit den Begünstigten geschlossen wurden, die auf den pauschalen Ankaufswert von 300 € / m² bei einer GFZ von 1,0 abstellen. Die Bestimmung des Ankaufswerts nach einem festen Betrag kann für den Planungsbegünstigten durchaus eine Sicherheit bieten. Es sollte daher auch die Möglichkeit verbleiben, die bereits mit Planungsvertrag begonnenen Verfahren auf Basis des pauschalen Ankaufswerts weiterzuführen.

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

Die Änderung der Ziffer 2.2.5.2 „Bauverpflichtung“ des Regensburger Baulandmodells gemäß dem anliegenden Entwurf vom 23.06.2022, der Bestandteil dieser Vorlage ist, wird beschlossen.

Anlagen:

Anlage 1: Das Regensburger Baulandmodell

Anlage 2: Formblatt – Klimavorbehalt Stufe 3