Vorlage - VO/22/19370/66  

Sachverhalt: 

Die St. Katharinenspitalstiftung ist Eigentümerin des Ensembles am St. Katharinen-Platz, dass sich südwestlich um die St. Katharinenkirche gruppiert. Es besteht aus Spitalmeisterhaus, Spitalschreiberhaus und dem sogenannten Ökonomiegebäude sowie einigen Nebengebäuden. Durch Umstrukturierung und in Teilen bereits vollzogene Änderung der Betriebsabläufe der Brauerei mit der Auslagerung der Lagerhaltung und Verbesserung der technischen Infrastruktur, eröffnen sich hier völlig neue Chancen zur städtebaulichen Reparatur und Weiterentwicklung des Areals. Die Neugestaltungsabsicht der St. Katharinenspitalstiftung mit den erforderlichen Investitionen wird zu einer spürbaren Aufwertung des Gebietes führen.

Durch die schrittweise Sanierung der baufälligen Gebäudesubstanz sowie die Entsiegelung und Neugestaltung werden hochwertige Außenräume geschaffen und damit eine neue und bisher nicht vorhandene Aufenthaltsqualität erreicht. Zudem kann hier ein Quartierstreffpunkt zur Stärkung des sozialen Zusammenhalts entwickelt werden. Dies entspricht den Sanierungszielen, die bisher im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen (VU) zum Quartier „Gries“ erarbeitet wurden und im Herbst 2022 in die finale Phase der Bürger- und Bürgerinnenbeteiligung gehen.

Das Einzeldenkmal des Spitalschreiberhauses steht seit geraumer Zeit leer und es besteht dringender Sanierungsbedarf. Die St. Katharinenspitalstiftung und die Stadt Regensburg haben sich auf eine Nutzung des Gebäudes als „Haus der Vereine“ geeinigt. Im Rahmen eines Partizipationsverfahrens unter Beteiligung der Stadt und verschiedener Stadtamhofer Verbände und Vereine wurde gemeinsam ein Nutzungskonzept für das Gebäude erarbeitet. Die Stadt Regensburg wird das Gebäude langfristig anmieten und dem Gemeinbedarf zur Verfügung stellen. 

Im Zuge der geplanten Sanierung des Spitalschreiberhauses, des Spitalmeisterhauses sowie des Umbaus des Ökonomiegebäudes in Wohnungen für Mitarbeitende der St. Katharinenspitalstiftung wird zur haustechnischen Versorgung der Anwesen ein neues Technikgebäude errichtet.

Die Gesamtenergiebilanz des Ensembles wird durch die neue, gemeinsame Technikzentrale in Verbindung mit der Generalsanierung der Gebäude eine deutliche Verbesserung erfahren. Die Kosten dieses Bauwerks werden den angeschlossenen Nutzern anteilig zugeordnet.

Das Spitalschreiberhaus ist darüber hinaus eines der von der Stadt Regensburg eingebrachten Projekte im Rahmen der Bundesförderung „Modellprojekte Smart Cities“.

In der Bewerbung wurde als Projektidee eine generationenübergreifende Begegnungsstätte mit digitalem Schwerpunkt und als zentrale Anlaufstelle für Regensburger Bürgerinnen und Bürger zu Themen wie neue Medien, smarte Technologien und moderne Teilhabeprozesse formuliert. Dabei sollen generationenübergreifende Angebote zur Digitalisierung und zielgruppenorientierte Beteiligungsmöglichkeiten als Basis für die digitale Chancengleichheit innerhalb der Gesellschaft und die Entwicklung barrierefreier smarter Lösungen für die Stadt dienen.

Sanierungs- und Nutzungskonzept

Die Entwurfsplanung vom 15.06.2022 (Anlage 1) stellt die grundlegende Sanierung des zweigeschossigen Spitalschreiberhauses dar. Nach der Sanierung befinden sich im Erdgeschoss ein Saal, ein Besprechungsraum und eine Küche. Im ersten Obergeschoss werden Büros sowie eine Teeküche mit Lager angeordnet. Die Raumaufteilung ist auf die Nutzung als „Haus der Vereine“ ausgelegt.

Die vorliegende Planung ist mit dem Landesamt für Denkmalpflege und dem Amt für Archiv und Denkmalpflege vorabgestimmt. Weder an der Kubatur noch an der Fassade des Gebäudes werden gravierende Änderungen vorgenommen werden. Der Bauantrag für die Sanierung des Spitalschreiberhauses soll in Kürze gestellt werden.

Der Anteil für das notwendige Technikgebäude wird mit 13% der Kosten in die Städtebauförderung mit einbezogen.

Zeitlicher Ablauf

Die Bauherrin rechnet bis Ende des Jahres 2022 mit dem Vorliegen der Genehmigungen und Förderbescheide für das Schreiberhaus. Nach jetzigem Planungsstand soll der Baubeginn im April 2023 stattfinden, im Sommer 2024 soll die Sanierung dieses Anwesens abgeschlossen sein. Der Bau der Technikzentrale, muss im Herbst 2022 begonnen werden, um das auch anzuschließende Spitalmeisterhaus, das sich bereits in der Sanierung befindet, versorgen zu können.

Finanzierung

Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen privater Personen oder Institutionen können nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) sowie der Städtebauförderungsrichtlinien gefördert werden (§ 148 BauGB i.V.m. § 177 BauGB; Nr. 15.1 Städtebauförderrichtlinien 2019). Es kann grundsätzlich nur ein unrentierlicher Anteil aus Mitteln der Städtebauförderung ausgeglichen werden. Unrentierlich wird das Projekt, wenn die Mieteinnahmen zu gering sind, um die entstandenen Kosten decken zu können, was in der u.g. Beispielrechnung der Variante 2 der Fall wäre.

Die Gesamtkosten der Sanierung liegen laut einer Kostenberechnung vom April 2022 bei rund 2.000.000 € (incl. 13 %-Anteil für das Technikgebäude).

Zur Umsetzung des Vorhabens sind zwei Varianten denkbar: Während Variante 1 nur den städtischen Verwaltungshaushalt langfristig mit einer angemessenen, aber relativ hohen monatlichen Miete belastet, würde Variante 2, bei Anwendung der Städtebauförderung, den städtischen Vermögenshaushalt kurzfristig und den Verwaltungshaushalt langfristig mit der reduzierten Miete belasten.

Variante 1 reines Mietmodell

Unter Beachtung betriebswirtschaftlicher Grundsätze müssen von der Bauherrin die Kosten der Sanierung über eine entsprechende Miete refinanziert werden. Diese Miete würde sich laut aktueller Aussage der St Katharinenspitalstiftung aus einem monatlichen Mietzins in Höhe von 3.538 € bei 14,50 €/m² für 244 m² (gewerbliche Flächen) sowie einem derzeit unbekannten Mietzins für 80 m² Freiflächenanteil zusammensetzten. Bei der derzeitigen Entwicklung der Baupreise können Steigerungen nicht ausgeschlossen werden. Ab einer Miete von über 3.465 € wird nach der Berechnung der Regierung der Oberpfalz die Grenze der Rentierlichkeit erreicht, damit ist dann eine Städtebauförderung grundsätzlich ausgeschlossen.

Finanzierung ohne Städtebauförderung / Zeitraum 25 Jahre

Gesamtmiete: 12 x 3.538 € x 25 Jahre = 1.061.400 € (Berechnung ohne Mietanteil für die Freiflächen und die künftige Zinsentwicklung)

Gesamtmiete unter Annahme von 5 €/m² für die Freifläche

(12 x 3.538 € + 12 x 5 x 80) x 25 = 1.181400 €

Variante 2 Städtebauförderung mit reduzierter Miete

Bei einer bisher angedachten Miete von 1.550 €/Monat für das gesamte Gebäude incl. Freiflächen und anerkannten Kosten in Höhe von ca. 1.865 000 € ergibt sich ein Förderbetrag von 1.000.000 €. Dies bedeutet einen Kostenerstattungsbetrag der Städtebauförderung im Bund-Länder-Städtebauförderprogramm „Lebendige Zentren“ in Höhe von 600.000 € als Anteil von Bund und Land und 400.000 € als Anteil für die Stadt Regensburg (Förderberechnung der Regierung der Oberpfalz).

Finanzierung mit Städtebauförderung

a) Gesamtmiete: 12 x 1.550 € x 25 Jahre = 465.000 €

b) Anteil an Städtebauförderung: Kommunalanteil 40% = 400.000€

Gesamtkosten: a)+b) = 865.000 €

Fazit

Die Sanierung des Spitalschreiberhauses mit der Errichtung eines Quartierstreffpunktes als „Haus der Vereine“ dient der Stadtgesellschaft, den Bürgerinnen und Bürgern Stadtamhofs und entspricht den im Rahmen der VU erarbeiteten Sanierungszielen. In einer langfristigen Betrachtung über 25 Jahre Miet- bzw. Förderdauer ist für den Gesamthaushalt der Stadt Regensburg die Variante 2 mit einer Einsparung von mindestens 196.400€ deutlich günstiger. Bei Betrachtung zusätzlicher Mietkosten für die Freiflächen (Annahme 5 €/m²) ergäbe sich beispielsweise eine Einsparung von 316.400 €.

Diese Berechnungen können künftige Entwicklungen (Zinsen, Mietniveau etc.) nicht vorhersehen und sind deshalb nicht abschließend. Die bisherigen Erfahrungen zeigen aber, dass das Mietniveau nicht sinken wird, langfristig mit Steigerungen gerechnet werden muss.

Aus Sicht der Bauherrin bietet sich ebenfalls Variante 2 mit Anwendung der Städtebauförderung an, da in diesem Fall weniger Kredite aufgenommen werden müssen und damit das Zinsrisiko deutlich geringer wird.

Weiteres Vorgehen

Das Projekt ist im gültigen Investitionsprogramm 2021-2025 (mangels Kenntnis der Projektkosten) bisher nicht enthalten; im Entwurf des Investitionsprogramms 2022-2026 ist dieses in den Jahren 2023-2025 mit insgesamt 1.000 T€ berücksichtigt und durch Prioritätensetzung und Umschichtungen saldoneutral gegenzufinanzieren.

Die Regierung der Oberpfalz hat bereits ihre grundsätzliche Bereitschaft zur Förderung der Maßnahme signalisiert. Ein Antrag auf Bewilligung von Städtebauförderungsmitteln ist zu stellen. Nach der Zustimmung der Regierung der Oberpfalz ist im Rahmen der verfügbaren HhMittel mit der Bauherrin ein sog. Modernisierungsvertrag auf der Basis des BauGB sowie der Städtebauförderungsrichtlinien abzuschließen.

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

1. Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.
2. Der Ausschuss stimmt einer Förderung der Baumaßnahme zu und beauftragt die Verwaltung, vorbehaltlich der Bewilligung von Städtebauförderungsmitteln, im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel mit der St. Katharinenspitalstiftung einen entsprechenden Sanierungsvertrag abzuschließen.

Anlagen:

Anlage 1: Pläne Umbau und Sanierung Spitalschreiberhaus

Anlage 2: Erläuterungen zum Sanierungskonzept

Anlage 3: Formular zum Klimavorbehalt