Vorlage - VO/06/2006/063  

                                                                                                            

 

 

Sachverhalt: 

 

 

1.1 Vorgeschichte

 

Bei dem zur Bebauung mit einem Ärztehaus und Hotel vorgesehenen Grundstück handelt es sich um das Gelände der ehemaligen Ziegelei Renz, das durch Abbruch der Betriebsgebäude frei gemacht wurde. Auf einer im Nordosten liegenden Teilfläche ist im Jahr 1998 ein Bauantrag zur Errichtung eines Lebensmittelmarktes gestellt worden, der am 16.07.2002 dem Planungsausschuss zur Entscheidung vorgelegt und positiv beurteilt wurde. Eine Genehmigung konnte bislang nicht erteilt werden, da die gesicherte Erschließung bis zum heutigen Zeitpunkt nicht nachgewiesen wurde.

 

Am 22.09.2006 ging ein Bauantrag zur Errichtung eines Hotels sowie eines Ärzte­hauses mit Tiefgarage ein.

 

Zur Vorgeschichte des aktuellen Bauantrags wird mitgeteilt, dass auf dem Baugrundstück an der Ziegetsdorfer Straße, Fl.-Nrn. 41 und 69 (Teilfläche) der Gemarkung Dechbetten durch den Bauherrn ursprünglich der Neubau eines Ärztehauses und eines Hotels sowie eines Werks- und Verwaltungsgebäudes geplant war.

 

Wegen der exponierten Lage des Grundstücks im Einmündungsbereich eines stark frequentierten Autobahnzubringers legte die Verwaltung das Projekt dem Gestaltungsbeirat zur Beurteilung vor. In der Sitzung des Gestaltungsbeirats vom 23.03.2006 wurde dem Bauherrn empfohlen, zur Findung einer überzeugenden städtebaulichen Lösung eine Mehrfachbeauftragung von verschiedenen Architekturbüros durchzuführen. Daraufhin wurde vom Bauherrn ein städtebaulicher Ideenwettbewerb mit hochbaulichem Realisierungsteil ausgelobt. Im Rahmen dieses Wettbewerbs wurden 8 Planungen eingereicht. Bei der Preisgerichtssitzung am 19.07.2006 wurden ein erster und zwei dritte Preisträger ermittelt.

 

Die Architekten Frau Haburajova und Herrn Kroner, denen gemeinsam ein 3. Preis zuerkannt wurde, sind vom Bauherrn zur Weiterentwicklung ihrer Planung beauftragt worden. Die Arbeit dieser Architekten wurde in der Preisgerichtssitzung u.a. wie folgt bewertet:

„Die mäandernde Grundform des Baukörpers fügt sich gut in das städtebauliche Umfeld ein. Der Eingangshof an der Ziegetsdorfer Straße bildet eine angemessene Eingangssituation für Ärztehaus und Hotel. Durch die Position des schmalen Baukörpers wird der Grünraum im Westen mit der Wohnstraße im Süden räumlich verbunden.“

Als Gesamtwertung wurde festgestellt, dass der Entwurf eine brauchbare konzeptionelle Grundlage darstellt, die in einigen Bereichen überarbeitet werden muss. Insbesondere wurde eine Überarbeitung der Fassaden für erforderlich gehalten.

Die ursprünglich beabsichtige Errichtung der Hauptverwaltung mit Produktionsstätte der Fa. RDW Wolf ist in der Planung nicht mehr enthalten.

 

Das Gebäude ist im Norden 4-geschossig beantragt und tritt im Süden aufgrund des Geländeverlaufs 3-geschossig in Erscheinung. Direkt gegenüber dem Einmündungsbereich der Autobahn ist der Baukörper zurückgesetzt, es wird ein Vorplatz ausgebildet. Im nördlichen Bereich befindet sich das Ärztehaus mit 6 Praxen und einer Apotheke, im Süden das Hotel mit 126 Zimmern. In der teilweise zweigeschossigen Tiefgarage sind 151 Stellplätze vorgesehen. Zusätzlich sind 22 oberirdische Stellplätze im Bereich des Vorplatzes und nördlich des Ärztehauses geplant.

Dem Vorlagebericht liegt ein Lageplan M = 1/2000 bei. Weitere Unterlagen konnten wegen der Größe der Baumaßnahme aus Formatgründen nicht beigefügt werden. Zur Sitzung werden die Ansichten und der Freiflächengestaltungsplan ausgestellt.

 

1.2 Städtebauliche Situation

 

Das Baugrundstück grenzt im Osten an die Ziegetsdorfer Straße und im Süden an die Straße An der Brunnstube. Nördlich des Grundstücks befinden sich, getrennt durch einen beschränkt öffentlich gewidmeten Eigentümerweg, gewerblich genutzte Gebäude (Handwerksbetriebe, Werbeagentur, ehemaliger Backbetrieb, Cafe und Läden). Für den Bereich westlich des geplanten Neubaus ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes vorgesehen.

 

 

2. Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit

 

Ein rechtskräftiger Bebauungsplan bzw. ein Bebauungsplan, der die erforderliche Planreife erreicht hat, existiert noch nicht. Aufgrund der Betriebsaufgabe der Ziegelei und der zwischenzeitlich erfolgten weitgehenden Freimachung des Grundstücks kann das Vorhaben nicht mehr dem Innenbereich zugeordnet werden. Die planungs­rechtliche Beurteilung richtet sich demnach nach § 35 Abs. 2 BauGB. Das Vorhaben ist als sog. sonstiges Vorhaben zulässig, weil keine Beeinträchtigung öffentlicher Belange i.S. des § 35 Abs. 3 BauGB gegeben ist. Das Baugrundstück ist im Flä­chennutzungsplan als Gewerbegebiet dargestellt. Die beantragte Nutzung entspricht dieser Darstellung.

 

 

3. Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit

 

3.1 Erschließung

 

Das Hotel und das Ärztehaus mit Tiefgarage sind über einen gemeinsamen Vorplatz von der Ziegetsdorfer Straße aus erschlossen. Die Einfahrt liegt direkt gegenüber der Autobahnausfahrt. Aufgrund des Neubaus sind unter Umständen ein Umbau des Knotenpunktes und eine Änderung der Ampelanlage erforderlich. Die Autobahndirektion und die Straßenverkehrsbehörde sind einzubinden. Die durch eine Umbaumaßnahme entstehenden Kosten sind vertraglich zu regeln.

 

3.2 Abstandsflächen

 

Die Abstandsflächen im Norden sind teilweise nicht eingehalten, da die nördliche Außenwandlänge mehr als 16 m beträgt. Eine Abweichung von den Abstandsflä­chenvorschriften kann zugelassen werden, da der nördliche Nachbar dem Vorha­ben zustimmt hat.

 

3.3 Stellplätze/Freiflächen

 

Entsprechend dem vorgelegten Stellplatznachweis sind 160 Stellplätze erforderlich. Da auf dem Grundstück 173 Stellplätze nachgewiesen werden, ist die Stellplatzpflicht erfüllt.

Ein qualifizierter Freiflächenplan eines Fachplaneres wurde vorgelegt.

 

3.4 Gestaltung

 

Aufgrund der besonderen Lage des Gebäudes gegenüber der Autobahnein- und ausfahrt Königswiesen muss eine hohe Anforderung an die Qualität der Fassaden­gestaltung gestellt werden. Die Fassaden wurden zwischenzeitlich weiter optimiert und liegen inzwischen in genehmigungsfähiger Form vor. Wegen der Einsehbarkeit des Daches und aufgrund der Nähe zum Einzeldenkmal Wallfahrtskirche Maria Himmelfahrt sind technische Dachaufbauten für Klima- und Lüftungsgeräte grundsätzlich nicht zulässig. Ggf. sind allseits deutlich zurückgesetzte Dachaufbauten in einem geringfügigen Umfang möglich, wenn die Oberkante nicht mehr als 50 cm über der Dachfläche liegt. Auch im Hinblick auf die Regenrückhaltung sollte das Dach als Gründach ausgeführt werden.

 

3.5 Sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften

 

Die während des Genehmigungsverfahrens im Rahmen der Prüfung festgestellten Punkte müssen noch in die Planung eingearbeitet werden. Insbesondere ist noch ein Brandschutzkonzept vorzulegen.

Die in Bezug auf die Grundstücksaltlasten notwendigen Maßnahmen werden als Auflagen in die Baugenehmigung aufgenommen.

Hinsichtlich der bodendenkmalpflegerischen Belange bestehen keine Bedenken.

 

 

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

 

Die Verwaltung wird beauftragt, die beantragte Baugenehmigung nach Vorliegen al­ler erforderlichen Unterlagen mit den notwendigen Nebenbestimmungen zu erteilen.