Vorlage - VO/22/19792/63  

Sachverhalt:

Die geplante Änderung der städtischen Stellplatzsatzung beinhaltet mehrere Gegenstände. So wird die Regelung zu Mobilitätskonzepten erweitert und konkretisiert. Ferner wird für zahlreiche Verkehrsquellen der Stellplatzschlüssel in der Richtzahlenliste aktualisiert. Auch war zum Erhalt und zur Erleichterung der Freisitzflächen von Gaststätten eine Änderung der Vorschrift über die Stellplatzablöse veranlasst. Zudem werden die Zonen und Ablösebeträge an die Entwicklung der vergangenen Jahre angepasst. Die Vorschrift zu Kfz-Stellplätzen für Menschen mit Behinderung wird geändert. Die für die Stellplatzberechnung herangezogene Bezugnahme auf die DIN 277 wird auf den aktuellen Stand gebracht. Daneben werden verschiedene redaktionelle Änderungen der Satzung vorgenommen.

Im Einzelnen sind folgende inhaltliche Änderungen der Stellplatzsatzung Gegenstand:

1. Fahrradabstellplätze (§§ 3, 4)

In der Vergangenheit waren bestimmte Wohngebäude von der Herstellungspflicht für Fahrradabstellplätze befreit. Um die Radmobilität zu erhöhen und die Pflicht zur Herstellung von Fahrradabstellplätzen für die Zukunft auszuweiten, sollen entsprechende Befreiungen für diese Wohngebäude entfallen.

2. Mobilitätskonzepte (§ 5)

Schon bisher waren Mobilitätskonzepte in § 5 der Stellplatzsatzung vorgesehen. Die Neuregelung sieht insoweit aber eine Konkretisierung der Möglichkeiten vor. Dazu wird nun auf die Mobilitätsbausteine Wohnen und Gewerbe (Anlagen 3 und 4 zur Stellplatzsatzung) verwiesen. In den Anlagen werden für bestimmte Nutzungen konkrete Möglichkeiten aufgezeigt, wie der Bauherr durch entsprechende Mobilitätsangebote die Zahl der herzustellenden Stellplätze reduzieren kann. So sind für Wohnbauvorhaben insbesondere die Mobilitätsangebote Car-Sharing, Lastenrad-Sharing und Bike-Sharing sowie Mietertickets vorgesehen. Im gewerblichen Bereich werden als mögliche Mobilitätsangebote Jobtickets und eine hochwertige Fahrradinfrastruktur angeführt. Im Ergebnis kann die erforderliche Zahl an Stellplätzen für ein Bauvorhaben durch die Umsetzung von aufgeführten Mobilitätsbausteinen erheblich reduziert werden. Daneben kann aber auch ein individuelles Mobilitätskonzept erstellt werden. Dadurch kann insbesondere auch für Nutzungen, die in den Anlagen 3 und 4 nicht genannt werden, die Zahl der herzustellenden Stellplätze über ein individuelles Mobilitätskonzept reduziert werden. Der Bauherr hat in allen Fällen zusätzlich zur Darstellung der Mobilitätsangebote in den Bauvorlagen und im Stellplatznachweis noch eine Verpflichtungserklärung gegenüber der Stadt Regensburg abzugeben. Zudem kann es beispielsweise für den Nachweis entsprechend zweckgebundener Flächen auf dem Baugrundstück erforderlich sein, vor Erteilung der Baugenehmigung eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Regensburg im Grundbuch einzutragen.

3. Ablösung der Stellplatzpflicht (§ 7)

Insoweit sollen gleich mehrere Änderungen erfolgen. Insbesondere soll eine Ablöse für bestimmte Freisitzflächen ermöglicht werden. Darüber hinaus werden die Ablösebeträge und die Zonen (Anlage 2 zur Stellplatzsatzung) angepasst.

a) Stellplatzablöse für Freisitzflächen (§ 7 Abs. 2)

In den Jahren 2020 bis 2022 wurden während der Corona-Pandemie für die Einrichtung von Freisitzen zu gastronomischen Betrieben auch Parkplatzflächen (Anwohnerparkplätze und bewirtschaftete Parkplätze) zur Verfügung gestellt. Dies soll auch weiterhin umgesetzt werden können. Insbesondere in Wohnverkehrsstraßen, Straßen mit niveaugleichem Ausbau und Fahrradstraßen soll daher die Einrichtung bzw. der Erhalt von Freisitzen erleichtert werden.

Vor diesem Hintergrund soll die Errichtung bzw. Fortführung von Freisitzflächen zu gastronomischen Zwecken in der Regensburger Altstadt erleichtert werden. Dazu ist eine Änderung der Stellplatzsatzung erforderlich. Konkret soll eine Änderung des § 7 erfolgen, der die Ablösung der Stellplatzpflicht zum Gegenstand hat.

Insoweit wird folgende Änderung des § 7 Abs. 2 Buchst. a StS vorgeschlagen:

„a) im Bereich der Zone I (Anlage 2) bei Gaststätten, außer bei Freisitzflächen (FSF) der Gaststätten, soweit die FSF die Gastraumfläche (GRF) übersteigt, Diskotheken und Spielhallen,“

§ 7 Abs. 2 StS zur Zulässigkeit einer Ablöse erhält dadurch im Ganzen folgende Fassung:

„(2) Nicht zulässig ist eine Ablösung

a) im Bereich der Zone I (Anlage 2) bei Gaststätten, außer bei Freisitzflächen (FSF) der Gaststätten, soweit die FSF die Gastraumfläche (GRF) übersteigt, Diskotheken und Spielhallen,

b) außerhalb des Bereiches der Zone I (Anlage 2) bei Wohnnutzung.“

Mit der vorgeschlagenen Anpassung sind nach wie vor Stellplätze für sog. überschießende Freisitzflächen nachzuweisen, d. h. für den Teil einer Freisitzfläche, der größer als der zugehörige Innenraum der Gastronomie ist. Abweichend von der aktuellen Fassung soll aber für diese überschießenden Anteile der Freisitzfläche eine Ablöse der erforderlichen Stellplätze zugelassen werden. Damit kann in einigen Fällen die Erweiterung der Freisitze wie in den Jahren 2020 bis 2022 aufrecht erhalten bleiben. Betroffene Gastronomen hatten eine entsprechende Regelung angeregt. Im Übrigen wird für Gaststätten ansonsten das grundsätzliche Verbot der Stellplatzablöse nicht gelockert, da andernfalls eine massive Zunahme von Gaststätten in der Regensburger Altstadt zu befürchten wäre. Eine Ablöse von Stellplätzen für die Gastraumfläche ist bei Gaststätten also weiterhin nicht zulässig.

b) Anpassung der Ablösebeträge (§ 7 Abs. 4)

Die Anpassung der Ablösebeträge wurde von der Stadtkämmerei wie folgt begründet:

Der Ablösungsbetrag wurde in der Garagen- und Stellplatzsatzung 2019 mit 15.100 € in der Zone I, mit 8.700 € in der Zone II und mit 5.400 € im restlichen Stadtgebiet festgesetzt unter Verwendung des Bodenrichtwertgutachtens zum Stichtag 31. Dezember 2016.

Es wird vorgeschlagen, die Ablösungsbeträge für die Zone I auf 20.300 Euro (Erhöhung um 34,44 Prozent), für die Zone II auf 12.100 Euro (Erhöhung um 39,08 Prozent) und für das restliche Stadtgebiet auf 8.000 Euro (Erhöhung um 48,15 Prozent) anzuheben.

Die Ablösungsbeträge errechnen sich aus den Herstellungskosten der Parkierungseinrichtungen (Tiefgarage, Parkhaus, Parkdeck und ebenerdiger Stellplatz) und den durchschnittlichen Grunderwerbskosten für die drei Bereiche „Zone I“, „Zone II“ und „restliches Stadtgebiet“ (unter Berücksichtigung der neuen Zonierung der Ablösezonen Zone II und restl. Stadtgebiet).

Zur Berechnung der durchschnittlichen Bodenrichtwerte wurden die Werte des Bodenrichtwertgutachtens für das Stadtgebiet Regensburg zum Stichtag 1. Januar 2022 verwendet.

Kosten eines Stellplatzes ohne Grunderwerb:

• Ebenerdiger Stellplatz 2.900 €
• Parkdeck, einfache Ausstattung 10.943 €
• Parkhaus 13.518 €
• Tiefgarage 18.024 €

Kosten des Grunderwerbs:

•         Zone I ø 3.725 €/m²
•         Zone II ø 1.593 €/m²
•         Restliches Stadtgebiet ø 622 €/m²

Kosten eines Stellplatzes mit Grunderwerb:

Berechnung des Ablösungsbetrages in Abhängigkeit der Zonen:

Zone I: 70 % Parkhaus 22.500 €

 30 % Tiefgarage 16.582 €

  39.082 € x 52 % = 20.300 € gerundet

Zone II: 65 % Parkhaus 13.964 €

 35 % Parkdeck 9.406 €

  23.370 € x 52 % = 12.100 € gerundet

Restl. Stadtgebiet: 100 % ebenerdig 15.340 € x 52 % = 8.000 € gerundet

In den Zonen wurden die verschiedenen Parkierungseinrichtungen unterschiedlich gewichtet. Die Annahme, in Zone I würden 70 % bzw. 30 %, in Zone II 65 % bzw. 35 % der Ablösebeträge in Parkhäuser, Parkdecks oder Tiefgaragen investiert, basiert auf empirischen Feststellungen. Im Hinblick auf das hohe Niveau von Grundstückspreisen insbesondere in der Zone I wird davon ausgegangen, dass – unabhängig von Gründen der Stadtgestaltung – die Errichtung von ebenerdigen Stellplätzen in diesen Bereichen nicht erfolgt. Im Bereich der Zone I liegen damit die Gesamtkosten für einen Stellplatz bei 39.082 €, im Bereich der Zone II bei 23.370 € und im restlichen Stadtgebiet bei 15.340 €.

Verwendung der Ablösebeträge:

Ablösungsbeträge müssen

1. für die Herstellung zusätzlicher oder Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung bestehender Parkeinrichtungen einschließlich der Ausstattung mit Elektroladestationen,

2. für den Bau und die Einrichtung von innerörtlichen Radverkehrsanlagen, die Schaffung von öffentlichen Fahrradabstellplätzen und gemeindlichen Mietfahrradanlagen einschließlich der Ausstattung mit Elektroladestationen,

3. für sonstige Maßnahmen zur Entlastung der Straßen vom ruhenden Verkehr einschließlich investiver Maßnahmen des öffentlichen Personennahverkehrs

verwendet werden (Art 47 Abs. 4 Bayerische Bauordnung - BayBO).

Der Bauherr erhält aber kein individuelles Nutzungs- und Verfügungsrecht. Bei dieser Interessenslage ist es nach Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichtes Münster (Urteil vom 18.05.1976 – VII A 906/75) in vergleichbarer Ausgangssituation nicht angemessen und deshalb unbillig, dem Bauherrn die Gesamtlast der anfallenden Kosten aufzuerlegen. Die Höhe des Ablösebetrages muss sich im Rahmen des Zumutbaren halten und kann auf die Hälfte des Kostenaufwandes, der der Gemeinde für die Herstellung öffentlicher Parkflächen entsteht, abgesenkt werden. Andererseits haben die Gemeinden die zur Erfüllung ihrer Aufgaben erforderlichen Einnahmen zu beschaffen (Art. 62 Abs. 2 GO). Deshalb sind die Gemeinden gehalten, einen angemessenen Teil der ermittelten Kosten im Rahmen der Ablösevereinbarung zu fordern. Unter diesen Umständen hält die Verwaltung in der Stadt Regensburg den Ansatz von 52 % der anfallenden Kosten unter Abwägung der gegenseitigen Interessenlage für angemessen. Die vom Bauherrn zu übernehmenden Herstellungskosten sind jedenfalls dann angemessen, wenn ihre Höhe in einem gesunden und vernünftigen Verhältnis zu den wirtschaftlichen und sonstigen Vorteilen steht, die ihm durch die Leistung der Gemeinde erwachsen (s. Kommentierung Busse/Kraus zu Art. 47 BayBO).

Berücksichtigt man diesen Ansatz, so beläuft sich für den Bereich der Zone I der Ablösebetrag auf 20.300 €, für den Bereich der Zone II auf 12.100 € und für das restliche Stadtgebiet auf 8.000 €. Die Anpassung bzw. Festsetzung der Ablösebeträge liegt mit dem Satz von nur 52 % unter Berücksichtigung der Grundsätze der wirtschaftlichen Haushaltsführung an der untersten Grenze des gerade noch Vertretbaren.

c) Anpassung der Zonen (Anlage 2 zur Stellplatzsatzung)

Die bauliche Entwicklung der letzten Jahre im Stadtgebiet gibt Anlass die Zonen (Anlage 2 zur Stellplatzsatzung) entsprechend anzupassen. Die Zone, in der ein Bauvorhaben liegt, ist unter anderem für Stellplatzschlüssel, Stellplatzermäßigung, Zulässigkeit einer Ablöse und den Ablösungsbetrag entscheidend. Eine Änderung der Zone I ist nicht veranlasst. Die Zone II wird aber sowohl im Osten als auch im Norden erweitert. Die Ost-Erweiterung umfasst die Baugebiete Marina-Quartier, CANDIS und LERAG. Die Nord-Erweiterung umfasst die Holzgartenstraße und die Bebauung südlich der Frankenstraße. Den Erweiterungen liegt insbesondere die tatsächliche Entwicklung der Bodenrichtwerte der letzten Jahre zugrunde.

4. Gestaltung der Stellplätze (§ 8)

Im Hinblick auf die Gestaltung der Stellplätze werden im Stadtgebiet außerhalb der Zone I weitere Flächen für Lastenräder und Anhänger vorgesehen. Damit soll dem praktischen Bedürfnis nach Abstellflächen für Lastenräder und Anhänger entsprochen werden. Diese benötigen eine deutlich größere Abstellfläche als herkömmliche Fahrräder. Die fehlende Abstellmöglichkeit stellt in der Praxis ein erhebliches Hemmnis für deren Nutzung dar. Zudem werden die Anforderungen an Stellplätze für Fahrräder erweitert. Daneben werden vor allem inhaltliche Klarstellungen vorgenommen.

5. Kfz-Stellplätze für Menschen mit Behinderung (§ 9)

Die Zahl der erforderlichen Kfz-Stellplätze für Menschen mit Behinderung wird verdoppelt. Ferner werden die Anforderungen daran insoweit konkretisiert, als es sich um einen barrierefreien Kfz-Stellplatz handeln muss. Daneben erfolgt eine begriffliche Änderung.

6. Richtzahlenliste (Anlage 1 zur Stellplatzsatzung)

a) Änderungen der Stellplatzschlüssel

Die Zahl der erforderlichen Kfz-Stellplätze wurde in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt dort reduziert, wo dies aufgrund der Erfahrungen aus dem Vollzug der Stellplatzsatzung als vertretbar beurteilt wurde. Umgekehrt wurde die Zahl der herzustellenden Fahrrad-Stellplätze dort erhöht, wo es im Hinblick auf praktische Bedürfnisse und eine Förderung der Radmobilität geeignet und erforderlich erscheint. Im Ergebnis stärken die Anpassungen einerseits den öffentlichen Personennahverkehr und den individuellen Radverkehr, ohne andererseits den Automobilverkehr einzuschränken.

Konkret wurde der Schlüssel für Fahrrad-Stellplätze angehoben für Seniorenwohnungen, Kinder-, Jugend-, Senioren- und Behindertenwohnheime (Nrn. 1.7 bis 1.9), für Büros, Verwaltungen und Praxen (Nrn. 2.1 und 2.2), für Verkaufsstätten (Nrn. 3.1 bis 3.3), für bestimmte Versammlungsstätten und Kirchen (Nrn. 4.2 und 4.3), für Sportplätze und Sportstadien (Nrn. 5.1 und 5.2), für Fitnesscenter (Nr. 5.10), Beherbergungsbetriebe und Boardinghäuser (Nrn. 6.3 und 6.4), für Pflegeheime (Nr. 7.5), für Schulen, Berufsschulen und Hochschulen (Nrn. 8.2, 8.3 und 8.6) sowie für Handwerks-, Industriebetriebe, Ausstellungs- und Verkaufsplätze (Nrn. 9.1 und 9.3).

Neu hinzugekommen ist die Verpflichtung zur Herstellung von Fahrrad-Stellplätzen für Kleingartenanlagen (Nr. 10.1). Im Gegenzug wurde der Schlüssel für die Herstellung von Kfz-Stellplätzen hier ermäßigt.

Ferner wurde der Schlüssel für Kfz-Stellplätze ermäßigt für Büros, Verwaltungen und Praxen (Nrn. 2.1 und 2.2), für sonstige Versammlungsstätten (Nr. 4.2), für Hochschulen (Nr. 8.6) sowie für Lagerräume und Lagerplätze (Nr. 9.2).

b) Änderung zur DIN 277

Nach § 4 Abs. 1 der Stellplatzsatzung ist die Zahl der notwendigen Stellplätze anhand der Richtzahlenliste zu ermitteln. Häufig wird dabei die Zahl der notwendigen Stellplätze entsprechend der Fläche der zugehörigen Nutzung berechnet. Bisher war die Stellplatzzahl für bestimmte Nutzungen abhängig von deren Hauptnutzfläche (HNF) ermitteln.

Entsprechend der Erläuterungen zur Richtzahlenliste war die Hauptnutzfläche (HNF) nach der DIN 277 zu bemessen. Diese DIN zu Grundflächen im Hochbau dient seit jeher kommunalen Stellplatzsatzungen zur Flächenberechnung, so auch der städtischen Stellplatzsatzung. Die Zahl der erforderlichen Stellplätze wird also für bestimmte Nutzungen entsprechend deren Vorgaben berechnet. Die Norm wurde seit 1987 mehrmals geändert. Die letzte Änderung erfolgte mit Wirkung vom August 2021. Beispielsweise wurden grundlegende Begriffe der Norm geändert. Insbesondere wurde der Begriff „Hauptnutzfläche“ (HNF) durch den Begriff der „Nutzungsfläche“ (NUF) ersetzt. In der Tabelle 2 zur Norm werden unter den Nummern 1 bis 7 alle denkbaren Grundflächen im Hochbau aufgeführt.

Daher soll in der Stellplatzsatzung nun die aktuelle Fassung der Norm in Bezug genommen werden. Ferner soll die neue „Nutzungsfläche“ in die Stellplatzsatzung übernommen werden.

Vor diesem Hintergrund sind folgende Änderungen der Stellplatzsatzung veranlasst:

Änderung der Richtzahlenliste

Die Angabe „HNF“ wird unter folgenden Nummern in den Spalten „Kfz‑Stellplätze“ und „Fahrrad-Stellplätze“ durch die Angabe „NUF“ ersetzt: Nr. 2.1, 2.2, 5.10, 5.11, 5.12, 9.1, 9.8

Änderung der Erläuterungen

Einerseits wird die Angabe „HNF“ durch die Angabe „NUF“ ersetzt, andererseits werden die Worte „Hauptnutzfläche nach DIN 277“ wie folgt ersetzt: „Nutzungsfläche nach DIN 277 Tabelle 2 Nrn. 1 - 6 in der Fassung vom August 2021 (DIN 277:2021-08)*“.

Änderung der Fußnoten

Die erste Fußnote nach den Erläuterungen zur Richtzahlenliste wird wie folgt ersetzt:

„* Die in Bezug genommene DIN 277 wird bei der Stadt Regensburg, Bauordnungsamt, bereitgehalten und kann dort zu den üblichen Dienstzeiten eingesehen werden.“

Durch diese Änderungen wird auch den Anforderungen der obergerichtlichen Rechtsprechung an eine ordnungsgemäße Bezugnahme auf DIN-Vorschriften entsprochen. Danach ist, wenn auf DIN-Vorschriften Bezug genommen wird, darauf hinzuweisen, dass diese DIN beim zuständigen Amt eingesehen werden kann und ist sie zur Einsichtnahme bereitzuhalten.

Die Bezugnahme auf die Tabelle 2 der DIN 277 zur Ermittlung der Nutzungsfläche wird auf die Nummern 1 bis 6 (NUF 1 bis NUF 6) beschränkt, weil die in Nr. 7 enthaltenen „sonstigen Nutzungen“, wie beispielsweise Abstellräume, Stellplätze und Sanitärräume, keinen zusätzlichen Stellplatzbedarf auslösen.

7. Synopse zu Satzungstext und Richtzahlenliste

Zur besseren Übersicht über die geplanten Änderungen liegt eine Synopse zum Satzungstext und zur Richtzahlenliste als Anlage 6 bei. Ergänzungen, Ersetzungen und Streichungen sind in der Synopse in roter Farbe hervorgehoben.

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

Die Stadt Regensburg erlässt eine Satzung zur Änderung der Satzung zur Herstellung und Ablösung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge und für Fahrräder (Stellplatzsatzung - StS) vom 01. Februar 2013 gemäß dem beigefügten Entwurf vom 23.01.2023, der wesentlicher Bestandteil dieses Beschlusses ist.

Anlagen:

Anlage 1 – Entwurf der Satzung zur Änderung der Stellplatzsatzung

Anlage 2 – Richtzahlenliste (Anlage 1 zur Stellplatzsatzung)

Anlage 3 – Zonen (Anlage 2 zur Stellplatzsatzung)

Anlage 4 – Mobilitätsbausteine Wohnen (Anlage 3 zur Stellplatzsatzung)

Anlage 5 – Mobilitätsbausteine Gewerbe (Anlage 4 zur Stellplatzsatzung)

Anlage 6 – Synopse zu Satzungstext und Richtzahlenliste

Anlage 7 – Klimavorbehalt Formblatt Stufe 3