Vorlage - VO/23/19978/61  

Sachverhalt: 

1. Anlass der Bebauungsplanaufstellung

Am 08.04.2014 wurde ein Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 161, Gleisdreieck – Ostheim über 3 Teilbereiche gefasst. Dieser Aufstellungsbeschluss soll nun durch den Beschluss der Vorlage VO/23/19949/61 in gleicher Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen aufgehoben werden.

Gleichwohl sollen die Ziele in den jeweiligen Teilbereichen aus dem Aufstellungsbeschluss von 2014 im Grundsatz weiterverfolgt werden. Diese sollen vielmehr in jeweils eigenständigen Bebauungsplanverfahren umgesetzt werden [siehe Tagesordnungspunkte Aufstellungsbeschluss BP 161-I (Vorlage VO/23/19977/61) und Aufstellungsbeschluss BP 161-II (Vorlage VO/23/19978/61) in gleicher Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen].

Hierdurch soll der Verknüpfung und gegenseitigen Abhängigkeit bei der Umsetzung der jeweiligen Zielsetzungen entgegengewirkt werden, so dass die Planungsziele in den jeweiligen Bereichen und Verfahren voraussichtlich schneller und durch weniger komplexe verfahrenstechnische und inhaltliche Regelungen erreicht werden können.

• Erforderlichkeit des Bebauungsplanes

Die bestehende Reihenhausbebauung am Ostheim im Stadtteil Hohes Kreuz soll im Bereich südlich der Vilshofener Straße um Reihenhäuser erweitert werden, um den dringenden Bedarf an neuem Wohnraum für junge Familien zu decken und den Stadtteil in seiner Sozialstruktur zu stärken. Des Weiteren sollen in diesem Teilbereich 1 – zusätzlich zu diesem ursprünglichen Ziel – weitere Flächen westlich der bestehenden Bebauung Ostheim und südlich der Straße An der Irler Höhe in den Umgriff aufgenommen werden. Hier sollen weitere Wohn- und Gewerbeflächen inkl. Schallschutzmaßnahmen und Grünflächen entwickelt werden. Im Teilbereich 2 soll auf einer Fläche südlich der Vilshofener Straße eine Sportanlage (Sportplatz mit weiteren baulichen Anlagen) realisiert werden (siehe Anlage BP 161-II Geltungsbereich).

Um für diese Flächen das nötige Baurecht für Grünflächen, Wohn- und Gewerbebebauung sowie Sportflächen zu schaffen, ist es nötig, einen Bebauungsplan aufzustellen.

• Verfahrensart

Es ist ein Regelverfahren durchzuführen.

2. Bestandssituation

In Teilbereich 1 befinden sich im Bereich südlich An der Irler Höhe eine ehemals gewerblich genutzte Fläche östlich der Bahnlinie München – Hof sowie als Puffer zur bestehenden Bebauung am Ostheim eine städtische Grünfläche, die im Süden in den Trainingssportplatz des VfR Regensburg übergeht. Südlich der Vilshofener Straße und der bestehenden Reihenhäuser Ostheim befindet sich eine bisher ungenutzte private Grünfläche.

In Teilbereich 2 südlich der Vilshofener Straße (Grundstück Vilshofener Straße 10) befindet sich ein derzeit noch gewerblich genutztes Betriebsgelände.

• Planungsrecht

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan sieht in Teilbereich 1 gewerbliche Flächen entlang der Bahnlinie München – Hof, östlich davon – bis zur bestehenden Wohnbebauung Ostheim – Grünflächen, mit der Zweckbestimmung Spielfläche, sowie südlich davon Grünflächen, mit der Zweckbestimmung Sportflächen, vor. Der Bereich südlich der bestehenden Wohnbebauung Ostheim ist als Mischgebiet, Wohngebiet und Grünfläche, mit den Zweckbestimmungen Sportfläche und Dauerkleingartenanlage, dargestellt. Ebenfalls ist an dieser Stelle dargestellt, dass die Böden der Grünflächen erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind.

Im Teilbereich 2 ist gewerbliche Nutzung dargestellt.

Es ist daher erforderlich den Flächennutzungsplan im Rahmen der 84. Änderung im Bereich südlich Ostheim parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes zu ändern (siehe Vorlage VO/23/19976/61).

Die Darstellung soll im Wesentlichen in Grünfläche mit der Zweckbestimmung Sportfläche, Spielfläche, Park und Wohnbauflächen bzw. gemischt genutzte Flächen sowie ggfs. Ausgleichsflächen erfolgen. Ob die derzeitige Flächennutzungsplandarstellung, dass die Böden dort erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind, weiterhin erforderlich ist, wird sich im Verfahren durch entsprechende Untersuchungen zeigen. Auf die Möglichkeit der Ergänzung im weiteren Verfahren wird explizit hingewiesen.

Bebauungsplan

Weder im Geltungsbereich des geplanten Bebauungsplanes Nr. 161-II noch im direkten Umfeld liegen rechtskräftige Bebauungspläne vor.

3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung

•      Städtebauliches Konzept

Das städtebauliche Konzept soll im Rahmen einer sog. Mehrfachbeauftragung noch genauer definiert werden. Es werden nachfolgende Rahmenbedingungen zum jetzigen Zeitpunkt vorgegeben.

Teilbereich 1:

Wie bereits geschildert sollen im Teilbereich 1 Wohn- und Gewerbebebauung sowie öffentliche Grünflächen entstehen. Dabei sind Reihenhäuser im Bereich südlich Ostheim geplant. Östlich der Bahnlinie München – Hof sowie westlich der bestehenden öffentlichen Grünfläche soll Gewerbe- und Wohnbebauung in Form von Riegelbebauungen und Geschoss(wohnungs)bauten realisiert werden. Dabei ist bei Bedarf auch eine Kinderbetreuungseinrichtung an geeigneter Stelle für das Gebiet einzuplanen. Ein entsprechender Schallschutz entlang der Bahnlinie ist ebenfalls in geeigneter Weise und Form – ggf. in die Bebauungsstruktur integriert – zu berücksichtigen.

Die konkrete Ausgestaltung des Gebietes inkl. Schallschutzmaßnahmen sind im weiteren Verfahren noch genauer zu entwickeln.

Regensburger Baulandmodell:

Gemäß Regensburger Baulandmodell sind 40 % der Geschossflächen für Wohnen als sozial geförderter Wohnungsbau umzusetzen. Dies soll voraussichtlich zu einem Großteil in Form von Seniorenwohnungen erfolgen.

Altlasten

Im Teilbereich 1 sind Altlastenflächen bekannt [A949, Bahnbezeichnung, Standort 6234, Flächen -036 (-011, -006), A1096, Bahnbezeichnung, Standort 6234, Fläche -021].

Im Bereich der derzeitigen Sportfläche ist mit einer Grundwasser- und Bodenverunreinigung zu rechnen. Entsprechende bau- und umwelttechnische Untersuchungen sind im weiteren Verfahren durchzuführen.

Teilbereich 2:

Südlich der Vilshofener Straße (Grundstück Vilshofener Straße 10) soll eine Sportanlage (Sportplatz mit weiteren baulichen Anlagen) durch die Stadt Regensburg errichtet werden. Hierdurch soll eine Neuordnung der Sportanlagen bzw. der Sportflächen im Hohen Kreuz ermöglicht werden.

Der bestehende Sportplatz, der ebenfalls im Geltungsbereich liegt, könnte dann in die städtebaulichen Planungen zum Bebauungsplan Nr. 161-II integriert und die Fläche beispielsweise als öffentliche Grünfläche genutzt werden.

•      Erschließung

Die Erschließung der Reihenhäuser soll über die Vilshofener Straße und die Erschließung der Wohn- und Gewerbebebauung über die Straße An der Irler Höhe erfolgen. Ggfs. ist eine Verbindung der beiden Straßen notwendig. Durchgangsverkehre sind aber in geeigneter Weise zu verhindern. Die Erschließung ist im weiteren Verfahren detaillierter auszuarbeiten.

• Frei- und Grünflächen / Biotope / Klima

Die notwendigen öffentlichen Grünflächen gemäß Baulandmodell sollen in den städtebaulichen Entwurf integriert werden.

In einem kleinen Bereich im Geltungsbereich und direkt angrenzend befinden sich – laut Biotopkartierung 2010 – Biotopflächen. Es ist daher im Zuge des Verfahrens näher zu untersuchen, ob sich diese weiterentwickelt haben und wie mit diesen Strukturen umzugehen ist.

Ebenfalls sind Ausgleichsflächen für den Bebauungsplan zu ermitteln und gemäß dem Baulandmodell einzuplanen.

Hinsichtlich der klimatischen Veränderungen insbesondere im Hinblick auf Kaltluftströme entlang der Bahnlinien muss dieses Thema im weiteren Verfahren näher untersucht und ggfs. Kompensationsmaßnahmen aufgezeigt werden.

•      Städtebauliche Vergleichswerte

Die städtebaulichen Vergleichswerte können erst angegeben werden, wenn ein konkreter städtebaulicher Entwurf vorliegt. Wie bereits geschildert, soll dieser im Rahmen einer Mehrfachbeauftragung ermittelt werden und zu gegebener Zeit dem Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen vorgelegt werden. In gleicher Sitzung sollen dem Ausschuss auch die konkretisierten Ziele der 84. Änderung des Flächennutzungsplanes vorgestellt werden.

Altlasten

Für das Grundstück mit der Flurnummer 1981/16 Gemarkung Regensburg, Vilshofener Straße 10 ist derzeit noch kein Eintrag im Altlastenkataster vorhanden. Laufende Betriebe sind nicht im Altlastenkataster verzeichnet. Aufgrund der aktuellen Nutzung ist das Grundstück jedoch als altlastenrelevant einzustufen. Die Fläche muss im Bebauungsplanverfahren altlastenfachlich bezüglich den Wirkungspfaden Boden-Grundwasser und Boden-Mensch untersucht werden.

4. Weiteres Vorgehen

Nach Beschluss der Aufstellung des Bebauungsplanes werden die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB vorbereitet und durchgeführt. Die eingegangenen Äußerungen werden dann im weiteren Verfahren bearbeitet und in das Planungskonzept eingespeist. Dieses wird dem Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen noch vorgelegt.

Der Entwurf des Bebauungsplanes (Satzung, Planzeichnung, Begründung inkl. Umweltbericht) wird dann weiter konkretisiert und für den nächsten Verfahrensschritt der öffentlichen Auslegung vorbereitet.

Mit dem Auslegungsbeschluss werden die Äußerungen der frühzeitigen Beteiligungen dem Ausschuss zur Kenntnis gegeben.

Aufgrund der Vielzahl an Verfahren im Bereich des Gleisdreieckes bzw. Hohen Kreuzes werden die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 151, Ehemalige Bahnflächen südlich der Ladehofstraße, Teilbereich Gleisdreieck An der Irler Höhe, und die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 161-I, Landschaftsberg im Gleisdreieck, sowie die dazugehörige 83. Änderung des Flächennutzungsplanes im südlichen Bereich des Gleisdreiecks mit höherer Priorität durchgeführt als die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 161-II, südlich Ostheim, und die dazugehörige 84. Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich südlich Ostheim.

Der Ausschuss beschließt:

1. Für das Gebiet südlich und westlich der bestehenden Bebauung Ostheim (Teilbereich 1) sowie südlich der Vilshofener Straße (Teilbereich 2) ist der qualifizierte Bebauungsplan Nr. 161-II, südlich Ostheim im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergibt sich aus beiliegendem Lageplan vom 02.05.2023, der Bestandteil dieses Beschlusses ist.

2. Die im Bericht dargestellten allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung werden beschlossen.

3. Die Öffentlichkeit ist über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB frühzeitig zu unterrichten. Die Planungsunterlagen sind vier Wochen bereit zu halten; innerhalb dieses Zeitraumes ist eine Informationsveranstaltung durchzuführen. Während dieser Frist ist Gelegenheit zur Erörterung und zur mündlichen oder schriftlichen Äußerung zu geben.

4. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Planung ist ortsüblich, das heißt im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekannt zu machen. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen werden.

Anlagen:

BP 161-II Geltungsbereich

BP 161-II Klimavorbehalt