Vorlage - VO/23/20307/64  

Sachverhalt: 

I. Allgemeines

Im Rahmen der sicherheitsrechtlichen Gefahrenabwehr haben die Gemeinden die Pflichtaufgabe nach Art. 6 und 7 LStVG, obdachlose Personen vorübergehend unterzubringen und dadurch den grundrechtlich garantierten Schutz der körperlichen Unversehrtheit zu gewährleisten. Der im Ordnungsrecht verankerte Gefahrenabwehranspruch zur Beseitigung der Obdachlosigkeit ist vorübergehender Natur. Die Stadt Regensburg realisiert diesen ordnungsrechtlichen Anspruch durch die Bereitstellung von Unterkünften und Notschlafplätzen.

Der Neubau des Übergangsheims für Familien "Chancen-Haus" bietet Unterbringungsmöglichkeiten für Familien bzw. Alleinerziehende mit Kindern und sorgt für eine adäquate Sozialbetreuung und -versorgung. Für die dort untergebrachten Personen stehen Unterbringungseinheiten in verschiedener Größe zur Verfügung, die flexibel kombiniert und genutzt werden können.

Nach dem vorliegenden Planungsstand sind dies 55 Räume (inkl. Dachgeschoss), die mit Betten ausgestattet werden können.

Hierzu bereits erfolgte Beschlüsse:

• Grundsatzbeschluss vom 28.04.2022 (VO/22/18716/50)

• Maßnahmenbeschluss vom 28.03.2023 (VO/23/19875/50)

II. Beschreibung der Baumaßnahme

Historie

Im Rahmen einer Machbarkeitsstudie wurden verschiedene städtebauliche Lösungsansätze für ein Chancenhaus auf dem Grundstück Augsburger Straße 37 b untersucht und bewertet. Mit Beschluss vom 28.03.2023 wurde die vorliegende Variante zur weiteren Bearbeitung verabschiedet.

In der im Grundsatzbeschluss vorgelegten Machbarkeitsstudie waren die Sanitäranlagen und Küchenzeilen auf allgemein zugänglichen Flächen gemeinschaftlich angeordnet. Auf Anregung des Ausschusses für Soziales sowie des Steuerungsgremiums Obdachlosenwesen wurde die Integration der Sanitäreinrichtung in den privaten Bereich geprüft und im Maßnahmenbeschluss entsprechend fixiert. Nach wie vor bleiben nun Gemeinschaftsküchen erhalten, wobei Herd und Spind per Chipsystem einzelnen Wohneinheiten konkret zuzuordnen sind. Die Sanitärbereiche sind jedoch den jeweiligen Einheiten unmittelbar zugeordnet und liegen innerhalb der Unterbringungseinheit.

Der Charakter einer Übergangswohnform kann auf diese Weise erhalten bleiben. Es gibt baulich eine deutliche Unterscheidung zu einer klassischen Mietwohnung, damit die Motivation, zu gegebenem Zeitpunkt über eigenen Wohnraum verfügen zu können, nicht abnimmt.

Städtebau

Der viergeschossige Satteldachbaukörper fügt sich durch den Ost-West ausgerichteten Giebel selbstverständlich in die Bebauung entlang der Augsburger Straße ein und bildet einen Abschluss der zeilenartigen Bebauung in Richtung der Ludwig-Thoma-Straße.

Der Baukörper wird durch Rücksprünge in seiner Längenausdehnung proportioniert und gegliedert. Die Staffelung ist zudem so gewählt, dass eine optimale Übersichtlichkeit der Freibereiche sichergestellt wird.

Erschließung

Die Erschließung des Chancenhauses erfolgt im nördlichen Grundstücksteil von der Augsburger Straße aus mit möglichst großer Distanz zum Kreuzungsbereich. Der Rücksprung der Gebäudeteile erzeugt eine eindeutige Adressbildung und Zugänglichkeit. Von einem kleinen, multifunktionalen Foyer aus erfolgt über einen zentralen Treppenraum die Erschließung der Obergeschosse. Die beiden zusätzlichen Treppenräume sind als Fluchttreppenräume konzipiert und führen direkt ins Freie, womit für jede Einheit mindestens zwei bauliche Rettungswege sichergestellt sind. Die funktionale Trennung der Treppenräume ist bewusst gewählt, um die Übersichtlichkeit im Gebäude zu erhöhen.

Freianlagen

Die Freianlagen bestehen im Wesentlichen aus zwei Hauptbereichen: Im Westen des Geländes befinden sich die befestigten Bereiche für Zugang und Parkierung. Diese Flächen werden zugunsten einer möglichst geringen Grundstücksversiegelung minimiert und mit neuen Baumpflanzungen ergänzt.

Im Zugangsbereich wird eine funktionelle Möblierung mit Fahrradbügeln angeboten. Die übrigen Freibereiche werden von Einbauten freigehalten.

Im Osten sowie Süden des Neubaus sind allgemeine Grünflächen angeordnet. Zielsetzung ist ein möglichst umfassender Erhalt der Bestandsbäume und eine oberflächennahe Versickerung des Regenwassers. Dies erfolgt über Mulden, welche zu den angrenzenden Baumbereichen überführen.

Auf die Errichtung eines Kinderspielplatzes auf dem Baugrundstück wird aufgrund der unmittelbaren Nähe zum öffentlichen Kinderspielplatz an der Ludwig-Thoma-Straße verzichtet.

Zwei Nebengebäude im Norden und Süd-Osten bieten Lagerfläche und Lärm- bzw. Sichtschutz zu den Nachbarbebauungen. Technische Einrichtungen wie die Wärmepumpenanlage werden in das südöstliche Nebengebäude geschützt integriert. Die Aufstellung bietet größtmögliche Distanz zu den Wohnbereichen des Chancenhauses und der Nachbarbebauung und stellt so den erforderlichen Lärmschutz sicher.

In der gegenständlichen Planung sind 3 PKW Stellplätze für Beschäftigte angeordnet. Auf weitere Stellplätze kann verzichtet werden, da für die Bewohner kein Stellplatzbedarf entsteht.

Grundriss und Funktion

Der Grundriss des Chancenhauses wird aus 26 Raummodulen identischer Größe mit einem Achsmaß von rd. 3,00 x 4,875 m gebildet. Die 51 Wohnmodule werden zu Wohneinheiten mit zwei bis drei Elementen zusammengefügt und erhalten jeweils eigenständige Nassbereiche mit Dusche, Waschbecken und Toiletten. Die identisch konzipierten Einheiten lassen sich je Nutzungsanforderung über die Verbindungstüren in ihrer Größe variieren. Die Einheiten im Dachgeschoss nutzen die Dachschräge des Satteldaches optimal aus und erhalten ein zusätzliches Galeriegeschoss.

Jeder Wohneinheit wird ein Gemeinschaftsbereich zugeordnet. Dieser ist eigenständig nutzbar. Den Gemeinschaftsbereichen stehen auf jedem Geschoss eigene Putz- und Lagerräume zur Verfügung, die gleichzeitig die technischen Einrichtungen aufnehmen. Regelungen von Fußbodenheizung, Sicherungskästen für Strom und die Einstellungen für die Temperatur der Durchlauferhitzer für die Warmwasserbereitstellung können so ohne Betreten der Wohneinheiten vorgenommen werden.

Im Erdgeschoss wird ebenerdig eine Einheit barrierefrei und rollstuhlgerecht ausgeführt. Auf eine Aufzugsanlage kann somit verzichtet werden.

Technikräume, ein Abstellplatz für Kinderwägen und ein zentraler Wasch- und Trockenraum sind im Erdgeschoss zentral an das Foyer angegliedert und für alle Bewohner zugänglich und gut einsehbar.

Das Foyer übernimmt sowohl Verteilerfunktion zur angrenzenden Haupterschließung der Obergeschosse als auch zum Verwaltungsbereich. Zudem lässt sich das Foyer mit dem Multifunktionsraum im Erdgeschoss für größere Veranstaltungen zusammenschalten.

Der Verwaltungsbereich im Erdgeschoss bietet mit drei Büroräumen, einem Beratungsraum und einem Sozialraum mit eigenem Nassbereich Raum für eine umfassende Betreuung der Bewohner.

Küchen

Die Gemeinschaftsküchen werden aus robusten Edelstahlelementen mit offenen Unterschränken ausgeführt. Jeder Kücheneinheit stehen drei Wohneinheiten mit jeweils einem Waschbecken, Herd und Kühlschrank zur Verfügung. Die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral und bedarfsgerecht über Durchlauferhitzer. Die Waschbecken sind den Treppenräumen zugewandt, um die erforderlichen wasserführenden Installationen in den Stahlbetonbauteilen führen zu können. Dunstabzugshauben werden im Umluftbetrieb vorgesehen.

Die Gemeinschaftsküchen verfügen über einen gemeinsamen Essbereich zum sozialen Austausch und zur Interaktion.

Die Wohneinheiten selbst sind unabhängig von den Gemeinschaftsbereichen nutzbar und erschlossen.

Gründung

Aufgrund der geringen Lasten des Holzbaues ist von einer Flachgründung auf Bodenplatte auszugehen. Eine abschließende Festlegung der Gründung wird mit Vorliegen und Auswerten des Bodengutachtens erfolgen.

Tragkonstruktion

Die Tragkonstruktion wurde auf eine modulare und serielle Herstellung des Gebäudes hin entwickelt. Die massiven Konstruktionen der Treppenräume aus Sichtbetonfertigteilen übernehmen die Aussteifung des Gebäudes. Die Nasszellen wurden ebenfalls als Module aus Stahlbetonfertigteilen konzipiert. Dies vereinfacht Installationsführung, Brandschutz und bietet Feuchteschutz für den Holzbau. Im Bereich des Holzbaus wird somit kein Wasser geführt.

Die übrige Tragkonstruktion wird aus massiven Brettsperrholz erstellt.

Decken und Dachkonstruktionen folgen dem konstruktiven Gedanken und sind in den Treppenräumen und Nassbereichen aus Stahlbetonfertigteilen und in den Wohn- und Erschließungsbereichen aus Holzelementen konzipiert.

Innenwände und Wandoberflächen

Tragende Innenwände aus Stahlbetonfertigteilen werden in den Verkehrsflächen als Sichtbetonwände mit einem geeigneten Beschichtungssystem vor Verunreinigungen geschützt.

Die Brettsperrholzwände sind aufgrund des Brandschutzes mit Gipsfaserplatten direkt beplankt und werden gespachtelt und gestrichen. Die Innenwände zu den Erschließungsfluren werden zur Erhöhung des Schallschutzes mit einer Vorsatzschale aus Holzmehrschichtplatten ausgeführt. In den Flurbereichen bleibt so eine durchgängige Holzoberfläche erhalten.

Leichtbauwände kommen ausschließlich als Installationswände in den Nasszellen zum Einsatz und werden entsprechend robust beplankt. Als Bekleidungen kommen Holzverkleidungen, Fliesen und Anstriche zum Einsatz.

Decken- und Bodenbeläge

Die Erschließungsbereiche sowie Wohnbereiche erhalten Bodenbeläge aus Kautschuk bzw. Linoleum und werden ergänzt von Betonoberflächen der Treppenräume. Die Estriche im Gebäude werden durchgängig als Trockenestriche mit Fußbodenheizung ausgeführt. Auf zusätzliche Heizköper kann deshalb zur Vermeidung von Gefahrenstellen und Wandversprüngen verzichtet werden. Dies trägt sowohl der Robustheit als auch einer leichten Reinigung, dank ebener Bauteiloberflächen, bei.

Die Brettsperrholzdecken werden als sichtbare und endfertige Elemente ausgeführt.

Dach

Das Satteldach wird mit einem hinterlüfteten Stehfalzdach aus Blech vorgeschlagen. Dies reduziert die Dachlasten und bietet die Möglichkeit, PV-Module sicher und durchdringungsfrei mit geringem Aufwand für Unterkonstruktionen zu montieren. Das anfallende Regenwasser wird in offenen und zur Regenrückhaltung gestalteten Mulden in den Außenanlagen geführt.

Fassade

Die Module erhalten durchgängig gleiche Fensterelemente. Ein querliegender festverglaster unterer Bereich bildet die erforderliche Absturzsicherung auf ausreichender Brüstungshöhe. Darüber liegen die zweigeteilten Öffnungsflügel mit unterschiedlichen Proportionen. Ein großer Flügel für die natürliche Stoßlüftung, ein kleinerer Flügel für Nachtlüftung und sommerliche Dauerlüftung.

Der sommerliche Wärmeschutz wird durch Sonnenschutzglas sichergestellt. Dadurch kann auf bewegliche und anfällige Sonnenschutzelemente verzichtet werden. Der gewachsene Baumbestand nach Süden zur Ludwig-Thoma-Straße unterstützt das Konzept der natürlichen Lüftung und ist zusätzlicher Sonnen-, sowie auch Sichtschutz. Zusätzlich erhält jede Raumeinheit einen innliegenden Vorhang als Blend- und Sichtschutz.

Die Außenwandbekleidung als hinterlüftete Holzfassade folgt dem Gedanken des Holzbaus.

Energiekonzept

Gemäß dem Leitbild Energie und Klima der Stadt Regensburg wird ein möglichst hoher Anteil erneuerbarer Energien eingesetzt, wodurch ein sehr guter energetischer Standard erreicht werden kann.

Eine Nutzung geothermischen Potenzials (z.B. Erdsonden) wurde untersucht, ist aber aufgrund der Grundstücksgröße und der damit verbunden Platzierung der Sonden unterhalb des Baukörpers logistisch schwierig umzusetzen.

Auf den Dächern nach Süden wird eine maximale Belegung mit Photovoltaik zur Eigennutzung geplant.

Wärmeversorgungsanlagen

Die Wärmeerzeugung für das Gebäude erfolgt über eine reversible Luft-Wasser-Wärmepumpe in Monoblock-Bauweise. Die Aufstellung erfolgt an der Stirnseite des nebenstehenden Gebäudes „Kellerersatzraum“. Die Wärmepumpe wird mit einer offenen Lamellen-Einhausung vor Vandalismus geschützt. Mittels einer Heizungs-Erdleitung sowie einem Leerrohr für die Elektroleitungen wird die Wärmepumpe mit dem Technikraum im Erdgeschoss verbunden. Über einen zwischengeschalteten Pufferspeicher mit E-Heizpatrone erfolgt der Anschluss an einen Heizkreis (Fußbodenheizung).

Das gesamte Gebäude erhält eine Fußbodenheizung.

Jede Wohneinheit und jeder Gemeinschaftsbereich erhält einen zentralen Raumfühler, der an die Schaltzentrale im Fußbodenheizungsverteiler übermittelt wird.

Der Bürobereich erhält in jedem Raum ein Raumthermostat mit Einzelraumregelung.

Raumlufttechnische Anlagen

Die Bäder der Wohneinheiten sowie die innenliegenden Putzräume erhalten eine Einzelraumentlüftung. Die Nachströmung erfolgt über Türunterschnitte.

Gas-, Wasser- und Abwassertechnische Anlagen

Schmutz- und Regenwasser werden bis zum Anschluss am Übergabeschacht im Trennsystem geführt.

Das Chancenhaus erhält einen neuen Trinkwasser-Hausanschluss. Die Hauseinführung erfolgt aus der Bodenplatte des Technikraumes im Erdgeschoss. Nach der Trinkwasser-Übergabe mit Wasserzähler, Filter und Druckminderer wird das Kaltwasser über sechs Steigleitungen in die jeweiligen Geschosse zu den Entnahmestellen transportiert.

Zur Sicherstellung der Trinkwasserhygiene und des bestimmungsgemäßen Betriebs werden die Sanitärgegenstände soweit möglich im Durchschleifprinzip angeschlossen. Das gesamte Gebäude erhält eine dezentrale Warmwasserbereitung über Durchlauferhitzer. Jede Wohneinheit erhält je einen Durchlauferhitzer, der zum Schutz vor Beschädigung und unsachgemäßer Bedienung in den Putzräumen des jeweiligen Geschosses installiert wird.

Die Gemeinschaftsküchen erhalten je Küche ebenfalls einen Durchlauferhitzer – verdeckt eingebaut in den Küchenunterschränken.

Eine Gebäudeautomation kommt nicht zur Ausführung.

Die Energiedaten- und Messwerterfassung erfolgt mittels Wärmemengen- bzw. Wasserzähler mit M-Bus-Schnittstelle, zur direkten Aufschaltung auf die Leittechnik der Stadt Regensburg.

Die Raumtemperaturregelung der Wohneinheiten erfolgt über Temperaturfühler in den Wohneinheiten und Gemeinschaftsräumen.

Für die Büroräume im EG sind regelbare Raumthermostate vorgesehen.

Nutzungsspezifische Anlagen

In den Treppenhäusern wird gemäß Brandschutzkonzept eine trockene Steigleitung eingeplant. Die Versorgung der trockenen Steigleitungen erfolgt über bestehende Hydranten im Straßenbereich der Augsburger Straße.

Die drei notwendigen Treppenhäuser sind gemäß Vorgaben des Brandschutzkonzeptes jeweils mit einer trockenen Steigleitung auszustatten. Hierfür werden je Treppenhaus eine Löschwassereinspeisung und Entnahmearmaturen für jedes Geschoss vorgesehen.

Elektroinstallation

Die Versorgung des Gebäudes mit elektrischer Energie erfolgt über einen Niederspannungs-Hausanschluss der REWAG.

Die Telefonanschlüsse im Bürobereich und das LAN- und WLAN-Netz werden über das städtische Fernmeldenetz gespeist.

Von den Hauptverteilungen im Anschlussraum werden die Unterverteilungen in den Wohnbereichen über Steigleitungen versorgt.

An den Unterverteilungen werden die Stromkreise der Verbraucher der jeweiligen Bereiche angeschlossen.

Die einzelnen Wohnbereiche werden so versorgt, dass ein Fehler in einem Bereich keine Beeinträchtigung eines anderen Bereiches verursacht.

Die Beleuchtung erfolgt in allen Bereichen mit LED-Leuchten in stoßfester Ausführung entsprechend der Anforderungen des jeweiligen Verwendungsbereichs.

Zur Steigerung der Energieeffizienz des Gebäudes wird eine PV-Anlage mit Batteriespeicher eingebaut.

Fernmeldeinstallation

Am Gebäudeeingang befindet sich eine Videosprechstelle. Die Gegenstelle wird im Bürobereich untergebracht.

Telefonanschlüsse erhalten nur die Büroräume.

Das Gebäude wird vollflächig mit WLAN versorgt.

Das Antennensignal wird von der Satellitenempfangsanlage über Multischalter in die Wohnbereiche verteilt. Jeder Wohnraum erhält eine Antennenanschlussdose.

Brandschutz

Die Ausführung des Brandschutzes erfolgt gemäß Brandschutznachweis.

Das Gebäude erhält eine flächendeckende, kabelgebundene Brandmeldeanlage. Diese wird als Hausalarmanlage ohne Aufschaltung auf die Feuerwehr errichtet.

Nachhaltigkeit

Die Modulierung der Tragkonstruktion mit endfertigen Oberflächen erlaubt eine einfache Montage und einen sortenreinen Rückbau der Konstruktionen. Der serielle Aufbau bietet dabei die Möglichkeit zur einfachen Wiederverwendung der Bauteile.

Die Verwendung von Holz als nachwachsender und primär verwendeter Baustoff des Tragsystems, sowie der Wand- und Fassadenbekleidungen tragen wesentlich zur einer positiven CO2 - Bilanz des Gebäudes bei. Nachwachsende Rohstoffe als Dämmstoffe werden im Bereich der Dachkonstruktion und - wo durch die Anforderungen an den Brandschutz möglich - im Gebäude verwendet.

Ein kompakter Grundriss mit gutem A/V Verhältnis, Flexibilität in der Raumaufteilung und Grundrissgestaltung, sowie optimale Raumausnutzung mit Galerieebenen bis unter das Satteldach reduzieren den Einsatz an Mitteln. Robuste Oberflächen und Einbauten, sowie das Low-Tech Konzept mit konsequenter Reduktion der technischen Anlagen auf ein sinnvolles und notwendiges Maß garantieren geringe Unterhalts- und Betriebskosten und liefern einen wesentlichen Beitrag zur Nachhaltigkeit über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes.

III. Geplanter zeitlicher Ablauf

Der Bauantrag für die Maßnahme soll im Sommer 2023 gestellt werden, im Anschluss werden die Ausschreibungsunterlagen für eine Generalunternehmer Vergabe erstellt. Die Auftragsvergabe ist für Anfang 2024 geplant. Mit Vorliegen der Baugenehmigung und den erforderlichen Planungsvorläufen für die Firmen ist ein Baubeginn im Sommer 2024 angedacht; die Fertigstellung für Herbst 2025.

IV. Finanzbedarf

Nach intensiven Planungs- und Optimierungsrunden aller beteiligten Planer wurde Ende

Juni 2022 die abgestimmte Kostenberechnung (siehe nachfolgende Aufstellung) vorgelegt.

KG Nr.   Kostengruppe                                        Gesamtkosten

100 Grundstück 0,00 €

200 Herrichten und Erschließen 113.581,12 €

300 Bauwerk – Baukonstruktion 4.784.779,42 €

400 Bauwerk – Technische Anlagen 889.281,85 €

500 Technische Anlagen im Außenbereich 72.565,70 €

500 Außenanlagen (Amt 67, HHST 1.1192.9501) 150.000,00 €

600 Ausstattung und Kunstwerke 272.926,50 €

700 Baunebenkosten 1.413.786,84 €                           

100-700 Gesamtkosten 7.696.921,43 €

 Gesamtkosten gerundet 7.700.000,00 €

In der Aufstellung sind keine Kosten für die IT-Ausstattungen und lose Büromöbel enthalten.

Im aktuellen Entwurf des IP 2023 - 2027 wurden im UA 1192/00 folgende Mittelansätze berücksichtigt .

Neubau Chancenhaus  HHST 1.1192.94201     7.550.000,-- €

Außenanlagen    HHST 1.1192.9501       150.000,-- €

Im gültigen Investitionsprogramm 2022 – 2026 ist die Maßnahme grundsätzlich veranschlagt.

Aufgrund der hohen Indexsteigerungen der letzten Jahre und der Erfahrungen der letzten Holzbau Ausschreibungen wurden vom Hochbauamt zusätzlich zu den Projektkosten auch Risiko- und Indexsteigerungskosten ermittelt, hierfür sind Kosten in Höhe von 0,7 Mio. € anzusetzen. Auf Honorarkosten für die Projektsteuerung kann in Höhe von ca. 200.000,-- € verzichtet werden, da das Amt für Hochbau diese Leistung selber erbringt.

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

Die weitere Planung und Ausführung eines Übergangsheims für Familien "Chancen-Haus" zur Unterbringung von wohnungslosen Familien und Alleinerziehenden mit Kindern in der Augsburger Str. 37 wird nach Maßgabe der Berichtsvorlage und im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel fortgeführt.

Anlagen:

- Entwurfspläne

- Klimavorbehalt