Vorlage - VO/23/20639/64  

Sachverhalt: 

I. Allgemeines

Der Planungsauftrag zur Durchführung der Generalsanierung und Erweiterung (Neubau und Teilsanierung) der Kindertagesstätte Marienstraße, wurde am 08.03.2022 erteilt.

Im November 2022 erging die Beauftragung für die Planung und Durchführung der Generalsanierung bzw. Neubau-Teilsanierungsmaßnahme an das Architekturbüro Schretzenmayr-Architekten aus Regensburg. Die Architektenleistung wurde durch VgV-Verfahren mit Planungsleistung vergeben. Die sonstigen Planer wurden national vergeben.

Mit dem Maßnahmenbeschluss vom 11.05.2023 hat der Stadtrat der Stadt Regensburg, 

sowie vorab beratend der Jugendhilfeausschuss und der Ausschuss für Verwaltung, Finanzen und Beteiligungen, die Generalsanierung und Erweiterung (Neubau und Teilsanierung) der Kindertagesstätte Marienstraße 1 beschlossen und die Verwaltung mit der Durchführung der Planungsleistungen für die Baumaßnahme beauftragt.

II. Beschreibung der Baumaßnahme

1. Historie

Die Kindertagesstätte stammt aus dem Jahr 1971, Haustechnik und Gebäudehülle sind seit

Langem dringend sanierungsbedürftig. Im November 2021 wurden das Gebäude und der

Kindergartenbetrieb aufgrund von Formaldehydbelastung in verlorenen Schalungen von

Rippendecken für die Nutzung geschlossen. Statische Untersuchungen des

Bestandsgebäudes haben ergeben, dass eine Aufstockung der erdgeschossig gebauten

Bereiche des Gebäudes aufwendig und unwirtschaftlich sind.

Der im Rahmen des VgV-Verfahrens prämierte Konzeptentwurf, der die ehemaligen eingeschossigen Gebäudeteile abbricht und durch einen modernen zweigeschossigen Holzbau ersetzt, bildet die Grundlage für die vorliegende Planung. Die zweigeschossigen, bestehenden Bereiche mit Unterkellerung bleiben dabei erhalten, können

in die Gebäudeplanung wirtschaftlich ohne Veränderungen im Tragsystem integriert werden.

2. Architektonisches Konzept / Entwurfserläuterungen

Das Konzept sieht vor, dass ein Kinderhaus mit insgesamt 6 Gruppen, bisher 3, erstellt wird. Der zweigeschossige Neubau wird von Westen, am Ende der Marienstrasse erschlossen. Das Personal und die Küchenanlieferung nutzen den alten Hausmeistereingang auf der Nordseite. Außerhalb der regulären Öffnungszeiten kann das Gebäude über einen abtrennbaren Bereich mit Toilette, durch den Eingang auf der Ostseite betreten und auch extern genutzt werden.

Durch den Haupteingang mit Windfang erreicht man den Eingangsbereich der nahtlos in das „Elternwarten“ und den Speiseraum übergeht. Von hieraus gelangt man in den Garten des Kindergartens, in den Mehrzweckraum, durch ein Türelement abtrennbar in den Krippenbereich und über die offene Treppe in den 4-Gruppigen Kindergarten im Obergeschoss. Im sanierten Altbauteil werden alle installationsintensiven Einrichtungen, wie Toiletten, Putzräume und Küche im Erdgeschoss und Obergeschoss, sowie die Haustechnik im Untergeschoss untergebracht. Auf der Süd- und Westseite schließt sich jeweils auf voller Länge ein stählerner Fluchtbalkon an, welcher an den beiden Enden eine Treppe in die Gärten erhält. Das Balkongerüst wird im Obergeschoss mit einem Metallnetz bespannt, das eine flächige Bepflanzung erhält. Diese unterstützt den sommerlichen Wärmeschutz des Gebäudes.

Gebäudedaten:

Nutzfläche:                 939 m²

Bruttogrundfläche:  BGF 1.876 m²

Bruttorauminhalt:    BRI   6.664 m³

3. Konstruktion

Der zweigeschossige Neubauteil wird als Holzbaukonstruktion auf einer Betonbodenplatte erstellt. Zur Dämmung unter der Bodenplatte wird ökologisch günstiger Glasschaumschotter verwendet. Die Aussenwände bestehen aus einer ausgedämmten Holzrahmenkonstruktion. Die Fassadenverglasungen setzen auf einer tragenden Holz-Pfosten-Riegel-Fassade auf. Die tragenden Innenwände sowie die Decken werden aus Brettsperrholz erstellt. Aus akustischen Gründen werden die Holzwände teils mit einer vorgesetzten Schale versehen, die je nach Raumnutzung mit Gipskarton oder Holzwerkstoff verkleidet werden. Als sichtbare Unterdecken werden akustisch wirksame Holzwolleleichtbauplatten abgehängt. Die Bodenbeläge bestehen aus pflegeleichtem Linoleum bzw. Vinyl auf schwimmenden Estrichen und Dämmungen. Türen und Zargen werden aus Holz gefertigt und erhalten, wo erforderlich, Glaseinsätze verschiedener Größen. Fenster sind Holz-Alu-Bauweise geplant, Türen mit ganzflächigen Holzblättern, wo nötig mit Glasausschnitten. Als Fassadenverkleidung ist ein hinterlüftetes Plattensystem vorgesehen. Der Fluchtbalkon besteht, wie die angegliederten Fluchttreppen aus feuerverzinkten Stahlprofilen mit rutschhemmenden Gitterrostbelägen. Das Metallnetz im Obergeschoss dient der Absturzsicherung und als Rankgerüst. Die gedämmten Flachdächer werden bituminös abgedichtet, extensiv begrünt und mit einer PV-Anlagen versehen.

Der dreigeschossige „Altbauteil“ wird nach dem Rückbau analog zum Neubauteil ausgestattet. Die Toiletten, Putzräume und Küchen erhalten Fliesenbeläge an Decken und Wänden. Die Fassaden werden entweder mit einem Wärmedämmverbundsystem auf Steinwollebasis oder mit einer gedämmten und hinterlüfteten Plattenfassade neu aufgebaut. Auf dem sanierten Flachdach mit erhöhter Attika findet die Technik Platz.

4. Fassade / Außenhülle

Die Gebäudehüllen des bestehenden und des neuen Gebäudes werden hochwertig gedämmt und entsprechen zusammen mit dem geplanten Energiekonzept Effizienzhaus 40 Standard.

Für den gesamten Gebäudekomplex wird ein Sonnenschutzkonzept erarbeitet, um mit möglichst wenig Energieeinsatz einen effektiven sommerlichen Wärmeschutz zu ermöglichen und eine Aufheizung im Gebäudeinneren auch in den heißen Sommermonaten zu vermeiden.

5. Brandschutz 

Basierend auf dem architektonischen Konzept einer möglichst offenen Gestaltung und den nutzungsspezifischen Anforderungen (Spielflure) besteht das Brandschutzkonzept aus zwei wesentlichen Bausteinen:

Zum einen werden alle Rettungswege baulich sichergestellt. Im Erdgeschoss erfolgt dies im Regelfall über Ausgänge, die aus den Aufenthaltsräumen unmittelbar ins Freie führen. Im Obergeschoss steht ein Fluchtbalkon mit zwei Außentreppen, ein notwendiger Treppenraum und eine offene Treppe zur Verfügung. Dabei wird gewährleistet, dass jeder Aufenthaltsraum mindestens einen vom Spielflur unabhängigen Rettungsweg hat.

Zum anderen sind mehrere sicherheitstechnische Anlagen vorgesehen: eine flächendeckende, automatische Brandmeldeanlage, eine interne Alarmierungsanlage für das gesamte Gebäude, eine Sicherheitsbeleuchtung für bestimmte Bereiche innerhalb des Gebäudes, Rauchableitungsöffnungen für die Spielflure im Obergeschoss und eine Blitzschutzanlage.

6. Barrierefreiheit und Inklusion

Die Maßnahme wird entsprechend den Abstimmungen mit dem Inklusionsbeauftragten der Stadt Regensburg barrierefrei errichtet. Das Kinderhaus wird keine inklusive Einrichtung.

7. Schallschutz- und Akustikmaßnahmen

Bei der Sanierung des bestehenden Gebäudes sollen die Fußbodenaufbauten der massiven Geschossdecken (Rippendecken) rückgebaut und erneuert werden. Die neuen Fußbodenaufbauten sind mit trittschallmindernden Schichten (raumweise schwimmend verlegte Nassestriche mit Trittschalldämmung) vorgesehen. Ergänzend ist bei der Decke über Erdgeschoss der Einbau vollflächig abgehängter Unterdecken geplant.

Die raumakustische Gestaltung der Räume soll durch schallabsorbierende Wand- und Deckenbekleidungen in Direktmontage erfolgen.

Für die Erweiterung der Kindertageseinrichtung ist ein Anbau in Holzrahmen-/ Massivholzbauweise vorgesehen. Aufgrund der planerischen Vorgaben sind die tragenden Massivholzkonstruktionen starr miteinander verbunden. Elastische Zwischenschichten bzw. eine elastische Lagerung der Massivholzelemente ist nicht vorgesehen. Zur Einhaltung der bauakustischen Anforderungen werden die Raumumfassungsflächen schutzbedürftiger Räume je nach Bedarf mit Vorsatzschalen bekleidet. Die Fußböden werden mit raumweise schwimmend verlegten Nassestrichen mit Trittschalldämmung, die Wände mit freistehenden Vorsatzschalen mit Bekleidungen aus Gips- bzw. Holzwerkstoffplatten ausgebildet. Türen zwischen schutzbedürftigen Räumen und Fluren sowie die Türen zwischen schutzbedürftigen Räumen untereinander sind als Schallschutztüren vorgesehen.

8. Abbruch / Sanierungskonzept

Im Rahmen einer selektiven Rückbau- oder Sanierungsmaßnahme erfolgt der Abbruch oder Umbau mit vorhergehender Schadstoffentfrachtung und Entkernung unter Berücksichtigung der Forderungen zum sortenspezifischen Erfassen und Entsorgen des Abbruchmaterials.

9. Energetisches Konzept / Photovoltaikanlage und Batteriespeicher

Gemäß dem Leitbild Energie und Klima und dem Green Deal Beschluß 2021 der Stadt Regensburg stehen bei der Planung und Realisierung des Kinderhauses Marienstraße neben der Wirtschaftlichkeit vor allem Energieeffizienz und Nachhaltigkeit im Vordergrund.

Die Wärmeversorgung für die Gebäude (Neubau und Sanierung) basiert auf der Nutzung von Umweltwärme durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe.

Auf den Dachflächen ist eine maximale Belegung mit Photovoltaik bei gleichzeitiger Begrünung geplant. Die nötige elektrische Energie für Wärmepumpen, Lüftung, Beleuchtung und Betriebsstrom kann durch die PV-Anlagen gerade an Sonnentagen zum großen Teil selbst erzeugt werden. Die Einbindung einer elektrischen Speicherlösung wird derzeit noch geprüft.

10. Elektrotechnik

In der Kindertagesstätte in einem zentralen Technikraum im Kellergeschoss wird die Zählerverteilung, sowie die Gebäudehauptverteilung verortet. Von dort aus werden die einzelnen Unterverteilungen, welche über das Gebäude verteilt sind, angefahren. Im gleichen Raum wird auch ein EDV-Verteiler vorgesehen, um im ganzen Gebäude ein Datennetz gemäß dem Standard der Stadt Regensburg zu verwirklichen. Der Hausanschluss vom Energieversorger wird im Technikraum Lüftung vorgesehen, um die Erschließungskosten zu reduzieren. Die Brandmeldezentrale für die baurechtlich geforderte Brandmeldeanlage wird in einem eigenen Raum im Untergeschoss installiert. Die Brandmeldeanlage wird ohne Aufschaltung zur ILS gemäß Anforderung Brandschutzgutachten realisiert. Beim Haupteingang wird eine BUS-Video-Türsprechanlage verbaut, die es ermöglicht aus den Gruppen und Personalräumen eine Sprechverbindung aufzubauen und die Haupteingangstür zu öffnen. Im Behinderten-WC wird eine Rufanlage vorgesehen. Die geforderte Sicherheitsbeleuchtungsanlage wird mit Akkupufferung, die im Falle eines Stromausfalls die Fluchtwege sichert, umgesetzt. Die Beleuchtungssteuerung für die Allgemeinbeleuchtung wird konventionell gemäß dem Standard der Stadt ausgeführt. Es werden ausschließlich LED-Leuchten eingesetzt. Außenanlagen werden mittels Mastleuchten und Wandleuchten, die am Gebäude verbaut werden, ausgeleuchtet.

11. Aufzugsanlagen

Um die Barrierefreiheit sicherzustellen, wird ein den Anforderungen der Stadt Regensburg entsprechender Aufzug montiert, der vom UG bis ins 1. OG reicht.

12. Sanitärtechnik

Die Trinkwasserinstallation wird in Edelstahlrohren mit DVGW-Zulassung ausgeführt. Die Kaltwasserleitungen werden thermisch getrennt von den Warmwasser- und Heizungsinstallationen geführt. Für eine hygienisch einwandfreie Installation werden sämtliche Sanitäreinrichtungsgegenstände mittels Strömungsteiler durchspült und am Ende mit einer Spülstation versehen. Die gesamte Abwasserinstallation wird in schallgedämmten Kunststoffrohren ausgeführt. Das Abwasser aus dem Küchenbereich wird über ein separates Leitungssystem zu einem Fettabscheider geführt. Für die Regenentwässerung kommen sowohl außenliegende als auch innenliegende Regenfallrohre zum Einsatz.

13. Heizungstechnik

Die Wärmeversorgung des Kindergartens erfolgt über eine Luftwärmepumpe, die die Heizlast abdeckt. Der komplette Kindergarten wird mit Fußbodenheizung ausgestattet. Die Küchentechnik erhält eine separate Hochtemperatur-Luftwärmepumpe, wodurch die Warmwasserbereitung über eine Frischwasserstation ermöglicht wird. Die restlichen WC-Anlagen werden dezentral über Durchlauferhitzer versorgt.

14. Lüftungstechnik

Die Lüftungsanlage ist als, die Fensterlüftung unterstützende Hybridlüftung geplant. Diese Lüftung wird im Untergeschoss in der Lüftungszentrale untergebracht. Für die WC-Anlagen ist jeweils ein eigenes Deckenlüftungsgerät vorgesehen, das mittels Feuchtefühlern gesteuert wird. Die Küchentechnik erhält ebenfalls eine separate Lüftungsanlage, die auf dem Flachdach platziert wird.

15. Küche

Planungsanforderung ist die Mittagsverpflegung für ca. 150 Kinder im Schichtbetrieb.

Die Kücheneinrichtung für das Kinderhaus ist als Aufwärm-Ausgabeküche mit einer möglichen Nutzung als Regenerierküche vorgesehen.

Die Ausgabeküche ist mit peripheren Einrichtungen wie z.B. Zwischenlagerung, Spülbereich usw. ausgestattet ist. Der Kindergarten wird täglich von einer Zentralküche mit warmen Speisen beliefert. Es werden Kombidämpfer bereitgestellt um die Speisen nach Anlieferung gemäß den Vorschriften (Ausgabetemperatur +65°C) ausreichend warmhalten zu können. Zudem könnten mit den Geräten bei „Veranstaltungen“ Speisen auch zubereitet werden (z.B. Plätzchen backen). Der Anlieferungsflur hat über einen weiteren Flur Zugang zur Ausgabeküche. Zur vorschriftsmäßigen gekühlten Lagerung der Speisen stehen in ausreichender Anzahl Kühlmöglichkeiten im Lager- und Küchenbereich zur Verfügung.

In der Spülküche ist eine Haubengeschirrspülmaschine mit eingebauter Wärmerückgewinnungseinrichtung vorgesehen. Diese spült das Geschirr in einem wirtschaftlich angemessenen Zeitraum. Der anfallende Müll wird in einem separaten Müllraum mit einem direkten Zugang von der Spülküche bis zur Abholung durch den Entsorger zwischengelagert.

16. Gebäude- und Anlagenautomation

Alle Heizungs- und Lüftungsanlagen werden mit einer modernen, frei programmierbaren Regelung ausgestattet. Die Bedienung der Regelung kann vor Ort am Schaltschrank erfolgen. Eine Gebäudeleittechnik in Form eines Bedienplatzes ist nicht geplant.

17. Außenanlagen

Die Freianlagen der Einrichtung sowie deren Zuwegung müssen im unmittelbaren Gebäudeumfeld nach fertig gestellter Sanierung neu angelegt werden. Der vorhandene Baumbestand in Gebäudenähe wird soweit möglich erhalten. Der westliche Bereich der Freianlagen bleibt bis auf die große Spiel-Kletterkombination (Abbruch und Neubau nötig, da nicht mehr standsicher) erhalten und kann nach der Sanierung unverändert genutzt werden.

Dadurch bleibt der größte Teil des alten Baumbestandes unverändert bestehen.

III. Geplanter zeitlicher Ablauf

Mit dem Technischen Beschluss, der rechtzeitigen Erteilung der Baugenehmigung und der Erteilung des Vorzeitigen Baubeginns durch die Regierung der Oberpfalz kann der Baubeginn voraussichtlich im Sommer 2024 erfolgen, die Fertigstellung ist für Herbst 2026 geplant.

IV. Finanzbedarf

Die von den Architekten und Fachplanern ermittelte Kostenberechnung vom Oktober 2023, liegt bei insgesamt ca. 8,0 Mio. €. Im IP-Entwurf 2023 – 2027 wurde, entsprechend der Kostenschätzung vom April 2023, noch von Investitionskosten von rd. 7,5 Mio. € ausgegangen. Die Kosten liegen somit rd. 500.000 € über den im IP-Entwurf 2023-2027 der Stadt Regensburg veranschlagten Kosten.

Die Steigerung der Kosten gegenüber der bisherigen vorläufigen Kostenschätzung liegt mit ca. 4% unter den aktuellen Baukostensteigerungen.

Die Mehrkosten werden im Zuge der Aufstellung des Investitionsprogramms 2024 – 2028 im Rahmen des Investitionsgesamtvolumens kompensiert.

Die Kosten der Generalsanierung und Erweiterung (Neubau und Teilsanierung) der Kindertagesstätte Marienstraße 1, setzen sich im Einzelnen wie folgt zusammen:

Summe KG 200  Herrichten und Erschließen       247.585,87 €

Summe KG 300  Bauwerk – Baukonstruktion     3.701.411,11 €

Summe KG 400  Bauwerk - Technische Anlagen    1.499.606,63 €

Summe KG 400 PV-Anlage mit Speicher                    219.795,64 €

Summe KG 500  Amt 67 - Aussenanlagen       355.000,00 €

Summe KG 550 Technische Aussenanlagen                     116.732,92 €

Summe KG 600 Feste Ausstattung        147.765,74 €

Summe KG 600      Amt 52 – lose Ausstattung                      260.000,00 €

Summe KG 700  Nebenkosten            1.251.662,80 € 

Summe KG 700 Amt 67 – Nebenkosten       200.000,00 €

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(inkl.19 % MwSt.)  Kostenberechnung  gesamt    7.999.560,71 €

gerundet        8.000.000,00 € 

Derzeit wird davon ausgegangen, dass die Maßnahme mit ca. 2,0 Mio. € nach Art. 10 BayFAG gefördert wird.

Für die Maßnahme sind im Investitionsprogramm 2023 - 2027 folgende Haushaltsstellen vorgesehen:

Neubau und Teilsanierung   HHST 1.4641.9423     6.500.000,00 €

Teilabbruch     HHST 1.4641.9413                250.000,00 €

PV-Anlage und Speicher    HHST 1.4641.96303              20.000,00 €

Außenanlagen       HHST 1.4641.9583       500.000,00 €

Ausstattung und Möblierung   HHST 1.4641.9351       225.000,00 €

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Gesamtkosten Investition        7.495.000,00 €

Risiko- und Indexsteigerungskosten:

Aufgrund der hohen Indexsteigerungen der letzten Jahre und der großen Volatilität bei den

Bau- und Materialpreisen werden vom Hochbauamt zusätzlich zu den Projektkosten auch

Risiko- und Indexsteigerungskosten für die gesamte Laufzeit eines Projektes auf Basis eines

Rechenmodells des Freistaates Bayern ermittelt. Für Risiko- und Indexsteigerungskosten sind 1,5 Mio. € anzusetzen.

Die Verwaltung wird beauftragt, die weitere Planung und Ausführung zur Generalsanierung und Erweiterung (Neubau und Teilsanierung) der Kindertagesstätte Marienstraße 1, nach Maßgabe der Berichtsvorlage, umzusetzen.

Anlagen:

- Entwurfspläne (als Übersichtspläne)

- Klimavorbehalt