Vorlage - VO/07/2121/063  

                                                                                                            

 

 

Sachverhalt: 

 

Am 13.10.2006 reichte die Messerschmittstraße Projekt GmbH einen Antrag auf Vorbescheid ein für die Bebauung des Flurstückes Nr. 4166, Gemarkung Regensburg. Das Grundstück liegt an der Messerschmittstraße zwischen der Agnesstraße und der Clermont-Ferrand-Allee und weist eine Fläche von ca. 7.851 m² auf. Bebaut werden soll es mit insgesamt 67 Wohneinheiten, davon 26 in Reihenhäusern und 41 verteilt auf vier Mehrfamilienhäuser. In einem der Mehrfamilienhäuser sind im Erdgeschoß zusätzlich zwei Gewerbeeinheiten vorgesehen. Die Reihenhäuser sind in Gruppen von je drei Gebäuden mit drei Vollgeschoßen zusammengefasst. Die Mehrfamilienhäuser sind mit vier bzw. fünf Geschoßen geplant. Das natürliche Gelände auf dem Grundstück liegt derzeit noch bis zu einem Meter unter Straßenniveau, wird aber im Zuge der Bebauung auf Straßenhöhe aufgefüllt.

 

Die Fahrbahnbreite der Messerschmittstraße soll reduziert werden, indem an ihrer Ostseite zwischen Fahrbahn und Baugrundstück ein 3 Meter breiter Grünstreifen und ein 2,50 Meter breiter Gehweg angelegt wird. Die vorhandene Busbucht wird rückgebaut, die Haltestelle selbst aber beibehalten. Die Kosten für den Straßenumbau trägt die Antragstellerin.

 

Die Messerschmittstraße Projekt GmbH schließt dazu mit der Stadt Regensburg einen städtebaulichen Vertrag, der neben Straßenumbau und Erschließung auch die Gestaltung der Gebäude und Außenanlagen (siehe unten Punkt 4.4) sowie die Abgeltung der Folgelasten für soziale Infrastrukturmaßnahmen (siehe unten Punkt 6) regelt.

 

 

2.                     Fragen, über die im Vorbescheid zu entscheiden ist

 

Die Antragstellerin möchte im Rahmen des Vorbescheidsverfahrens folgende Fragen geklärt haben:

 

§           Zulässigkeit von Art und Maß der geplanten Nutzung

§           Zulässigkeit der Gebäudestellung sowie der Anzahl der Geschoße

§           Zulässigkeit der Verkehrserschließung einschließlich der Querschnittsreduzierung der Messerschmittstraße mit Auflösung der Busbucht.

 

 

3.      Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit

 

Die ersten Entwürfe für eine Bebauung des Grundstücks im Oktober 2005 sahen entlang der Messerschmittstraße fünf Mehrfamilienhäuser mit durchgehend fünf Geschoßen vor. Auf der östlichen Grundstückshälfte sollten 16 Reihenhäuser zusammengefasst in vier Stangen errichtet werden. Aus dieser Anordnung hätte sich eine GFZ von 1,3 ergeben, was deutlich über der vergleichbarer Bauquartiere in der Umgebung gelegen hätte. Dies wurde von Seiten der Verwaltung für nicht vertretbar gehalten und die Antragstellerin zur Umplanung hin zu einer geringeren Grundstücks- ausnutzung mit einer GFZ von höchstens 1,0 aufgefordert. Im folgenden Planungsdialog zwischen Stadt und Investor wurde die Zahl der Geschoßwohnungsbauten reduziert zugunsten einer aufgelockerten Reihenhausbebauung mit einer stadträumlich erlebbaren Quartiersmitte. Die GFZ beträgt jetzt nur noch 0,96, die GFZ liegt bei 0,53. Damit wird die geplante Wohnbebauung hinsichtlich Art und Maß der Nutzung für zulässig angesehen.

 

 

4.      Bauordnungsrechtliche Zulässigkeit

 

4.1 Abstandsflächen

Die geplante Bebauung hält die Abstandsflächen gegenüber dem Nachbargrundstück im Osten und gegenüber den Straßen an den drei übrigen Seiten ein.

Lediglich bei den Häusern untereinander kommt es vereinzelt zu Überschneidungen, die jedoch durch die versetzte Anordnung der Gebäude und deren Höhenstaffelung ausgeglichen wird, so dass eine ausreichende Belichtung gewährleistet ist.

 

 

4.2 Stellplätze

Die notwendigen Stellplätze für die Wohnanlage werden in einer Tiefgarage nachgewiesen, die von der Messerschmittstraße angefahren wird und sich unter allen Häusern erstreckt.

 

Für die 26 Reihenhäuser mit einer Wohnfläche zwischen 138 und 151 m² sind nach der städtischen Garagen- und Stellplatzsatzung (GuSS) je zwei Stellplätze herzustellen. In den vier Mehrfamilienhäusern sind 41 Wohnungen geplant, die nach der GuSS je 1 Stellplatz benötigen. Für die beiden Gewerbeeinheiten sind, abhängig von der Art des Gewerbes, 2 bis 4 Stellplätze nachzuweisen. Somit sind für das gesamte Wohnquartier nach den gültigen Richtzahlen insgesamt 96 bis 98 Stellplätze herzustellen. Tatsächlich nachgewiesen werden in der Tiefgarage 103 Stellplätze. Dabei werden jedem Reihenhaus zwei Stellplätze direkt unter dem Gebäude zugeordnet.

 

 

4.3 Brandschutz

Die Lage der Feuerwehrzufahrten und –aufstellflächen wurde bereits im Vorfeld zusammen mit dem Amt für Brand- und Zivilschutz festgelegt und in die Freiflächenplanung aufgenommen.

 

 

4.4 Gestaltung

Die Antragstellerin hat über die Unterlagen für den Vorbescheid hinaus Gestaltungsbücher in Form von fertig ausgearbeiteten Regeldetails für alle Haustypen erstellt, in denen neben den Grundrissen die Fassaden vollständig durchgeplant sind. In Detailzeichnungen werden etwa Anordnung, Material und Farbe der Fenster und Haustüren, die Konstruktion der Absturzsicherungen, die Ausbildung der Dachränder oder die Gestaltung der Gartengerätehäuser festgelegt.

 

Gleiches gilt für die Außenanlagen. Es gibt für das gesamte Quartier eine qualifizierte Freiflächenplanung, die Lage, Größe und Material der raumbildenden Elemente wie Einfriedungsmauern, Hecken, Nebengebäude, Rankgerüste etc. beschreibt. Sie legt die Möblierung der Freibereiche (Sitzstufen, Bänke, Kinderspielplätze) und die Materialwahl für die befestigten Flächen fest und liefert Pflanzvorschläge für den öffentlichen Raum.

 

Die Antragstellerin verpflichtet sich im städtebaulichen Vertrag zur plangemäßen Bauausführung und dazu, keine Tekturanträge zu stellen, mit denen von den gestalterischen Festlegungen im Erstbescheid abgewichen wird. Durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Regensburg bindet diese Regelung auch die Rechtsnachfolger der Antragstellerin.

 

 

4.5 Nachbarbeteiligung

Die Beteiligung der östlich angrenzenden Grundstücksnachbarn wird von der Antragstellerin derzeit durchgeführt. Da der Kreis der Nachbarn, die von dem Bauvorhaben betroffen sein können aber nicht zweifelsfrei abgegrenzt werden kann, wird der Vorbescheid öffentlich bekannt gemacht.

 

 

4.6 Altlasten und Sprengmittel

Das Grundstück ist auf Altlasten und Sprengmittel hin untersucht worden. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die Bebauung ohne Gefahr für die Gesundheit der künftigen Bewohner durchgeführt werden kann.

 

 

5. Behandlung im Gestaltungsbeirat

 

Das Vorhaben wurde bereits zweimal im Gestaltungsbeirat behandelt. In der ersten Sitzung am 09.02.2006 wurden zwei städtebauliche Varianten vorgestellt, von denen eine die Geschoßwohnungsbauten entlang der Messerschmittstraße anordnete, während der östliche Grundstücksteil mit Reihenhäusern beplant wurde. Die andere Planungsvariante sah vor, in der nördlichen Hälfte des Grundstücks die Reihenhäuser unterzubringen, in der südlichen die Geschoßwohnungsbauten. Dieser Lösung gab der Gestaltungsbeirat grundsätzlich den Vorzug, empfahl aber, die Bebauungsdichte zugunsten einer verbesserten Freiraumgestaltung zu reduzieren. Bei der erneuten Vorlage am 01.06.2006 bescheinigte der GBR der überarbeiteten Planung, dass die „städtebauliche Idee (…) sowohl in Bezug auf die vorgeschlagene Fassade als auch in Bezug auf die Behandlung der Freiräume (überzeugt). Für die Realisierung der Anlage ist es unbedingt erforderlich, die durchgängige Handschrift zu garantieren.“

 

 

6. Folgelasten

 

Die Antragstellerin übernimmt Folgelasten für die soziale Infrastruktur (Kindergarten, Schulen), die durch die geplante Wohnbebauung ausgelöst werden. Näheres regelt der oben erwähnte städtebauliche Vertrag.

 

 

7. Zusammenfassung

 

Die Art der baulichen Nutzung (Wohnen) kann an dieser Stelle zugelassen werden. Das Maß der Nutzung ist dem städtebaulichen Kontext angemessen.

In einem städtebaulichen Vertrag verpflichtet sich die Antragstellerin mit Bindung für ihre Rechtsnachfolger, von diesem Bebauungskonzept nicht abzuweichen.

 

Die Erschließung ist gesichert. Die verkehrliche Anbindung erfolgt in erster Linie über die Messerschmittstraße, von der aus die Tiefgarage angefahren wird. Die Lage der Tiefgaragenzufahrt ist so gewählt, dass sie den größtmöglichen Abstand zur umliegenden Wohnbebauung einhält, so dass Beeinträchtigungen durch den Zu- und Abgangsverkehr nicht zu erwarten sind. Die Abwasserbeseitigung kann über den öffentlichen Kanal in der Messerschmittstraße und der Clermont-Ferrand-Allee erfolgen.

 

Die Gestaltung der Gebäude und der Freiflächen ist bis hinein in die Detailplanung durch die Gestaltungsbücher festgelegt (siehe Punkt 4.4 Gestaltung). Zur Einhaltung dieser Festlegungen hat sich die Antragstellerin ebenfalls vertraglich verpflichtet. Bei Zuwiderhandlung kann die Stadt Regensburg Vertragsstrafen bis zu einer Höhe von 5.000,- € je Verstoß verhängen.

 

Durch die Verlegung des ruhenden Verkehrs in eine Tiefgarage und die verträgliche Anordnung der Tiefgaragenzufahrt wird eine größtmögliche Rücksichtnahme gegenüber der Nachbarschaft erreicht. Sollte für das Vorhaben ein positiver Vorbescheid erteilt werden, wird dieser öffentlich bekanntgemacht. Damit ist gewährleistet, dass umliegende Grundstückseigentümer, die durch die Baumaßnahme ihre nachbarschützenden Rechte beeinträchtigt sehen, dies im Rahmen eines Widerspruchsverfahrens überprüfen lassen können.

 

Planer und Verwaltung haben für das Grundstück ein Bebauungskonzept erarbeitet, das eine städtebauliche Ordnung und eine verträgliche Entwicklung gewährleistet. Die Erschließung ist gesichert. Durch die gestalterischen Festlegungen für die Gebäude und die Freianlagen wird zusammen mit dem städtebaulichen Vertrag eine Regelungsdichte erreicht, die den Festsetzungen eines Bebauungsplanes gleichkommt oder sie sogar übertrifft. Die Notwendigkeit, für die Realisierung des Vorhabens einen Bebauungsplan aufzustellen, wird daher nicht gesehen.

 

 

 

 

Der Ausschuss empfiehlt / Der Stadtrat beschließt:

 

Die Verwaltung wird beauftragt, nach Abschluss des städtebaulichen Vertrages den beantragten Vorbescheid mit den notwendigen Nebenbestimmungen zu erteilen.