Vorlage - VO/07/2168/061  

                                                                                                             

 

 

Sachverhalt: 

 

Der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen hat am 11.05.2004 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 91 für ein Gebiet an der Wernerwerkstraße/ Ecke Hermann- Köhl- Straße beschlossen. Das ca. 1,3 ha große Plangebiet umfasst die Fl.Nr. 3827/8, 3827/10 und 3827/14. Auf dem Gelände war zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses ein Eisenwarenhandel mit diversen Hallen und Nebengebäuden untergebracht. Im rechtsgültigen Flächennutzungsplan sind die Grundstücke als Gewerbegebiet dargestellt.

 

Anlass für die damalige Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens war die Absicht des Grundstückseigentümers, den Betrieb und das Grundstück umzustrukturieren.

Der Grundstückseigentümer hatte bei der Stadt Regensburg angefragt, ob auf einem Teil des Grundstücks die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes möglich sei. Die damals bestehende gewerbliche Nutzung wurde zwischenzeitlich aufgegeben.

 

Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes sollte die Einzelhandelsentwicklung und damit die Nahversorgung der Bevölkerung in diesem Stadtteil auf der Grundlage des beschlossenen Rahmenkonzeptes zur Entwicklung des Einzelhandels in Regensburg in geordnete Bahnen gelenkt werden.

 

Die damalige Überprüfung ergab, dass zur Sicherung der Nahversorgung keine weiteren Einzelhandelsbetriebe aus dem Grundversorgungsbereich an diesem Standort angesiedelt werden sollten. Es wurde davon ausgegangen, dass eine Gefährdung bestehender Nahversorgungszentren (Rennplatz, Agnesstraße, Roter-Brach-Weg) sowie des damals geplanten Quartierszentrums Hochweg-Süd eintreten könnte und die städtischen Zielsetzungen zur Entwicklung des Einzelhandels in Frage gestellt werden könnten. Es wurde deshalb beschlossen, einen einfachen Bebauungsplan gemäß § 30 BauGB aufzustellen, der als einzige Festsetzung Einzelhandelsnutzungen für zentrenrelevante Sortimente (z. B. Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Papier- und Schreibwaren, Bekleidung, Schuhe, usw.) ausschließt.

 

Gegenüber dem Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses haben sich zwischenzeitlich einige Rahmenbedingungen geändert:

 

• So existiert der im Einzelhandelsrahmenkonzept als Ladengruppe dargestellte Supermarkt am Roten-Brach-Weg nicht mehr und es ist trotz vielfältiger Bemühungen unwahrscheinlich, dass sich hierfür zukünftig ein Betreiber finden lässt.

 

• Der bestehende Verbrauchermarkt an der Puricellistraße hat dargelegt, dass dieser Standort nicht zukunftsträchtig ist und zum Auslauf des Mietvertrags in wenigen Jahren aufgegeben werden wird.

 

• Die Planungen für ein Nahversorgungszentrum im Bereich Hochweg-Süd werden nicht mehr weiter verfolgt.

 

• Trotz jahrelanger intensivster Bemühungen der Grundstückseigentümer ist es nicht gelungen, außer Einzelhandel sonstige gewerbliche Nutzungen für das Plangebiet zu gewinnen.

 

Damit läuft die mit dem Aufstellungsbeschluss ursprünglich verfolgte Zielsetzung teilweise ins Leere bzw. die Schutzgegenstände, deretwegen der Bebauungsplan aufgestellt werden sollte, sind teilweise nicht mehr vorhanden. Vor diesem Hintergrund sind neue Überlegungen anzustellen, ob und unter welchen Bedingungen sich das Plangebiet für Ansiedlungen aus dem Einzelhandelsbereich eignet.

 

Die Standortanforderungen für neue Betriebskonzepte aus dem Lebensmittel-Einzelhandel sind weitgehend identisch: gesucht werden Betriebsgrößen ab etwa 700 m² Verkaufsfläche mit einer Stellplatzanzahl, die sich meist im dreistelligen Bereich bewegt. Damit sind solche Konzepte meist mit einem hohen Verkehrsaufkommen verbunden, das zu Störungen einer unmittelbar angrenzenden Wohnbebauung führen kann. Um das grundsätzliche Ziel, nämlich die Sicherung eines ausreichenden Angebots an Gütern der Grundversorgung in fußläufiger Entfernung zu den Wohngebieten, nicht in Frage zu stellen und um gleichzeitig den Belangen der Betreiber und der Anwohner Rechnung zu tragen, hat die Verwaltung in der Vergangenheit an einigen Standorten, an denen keine sonstigen Hinderungsgründe vorlagen, Baugenehmigungen für nicht-großflächige Einzelhandelsbetriebe der Grundversorgung in Gewerbegebieten erteilt, wenn dadurch keine wesentlichen Auswirkungen auf städtebaulich integrierte Nahversorgungsstandorte zu erwarten waren (z.B. in der Balwinusstraße oder in der Prüfeninger Schloßstraße). Eine ähnliche Konstellation trifft auch auf den Standort Wernerwerkstraße zu, der nicht unmittelbar an ein Wohngebiet angrenzt, jedoch durchaus von einigen umliegenden Wohngebieten fußläufig erreichbar ist. Hinzu kommt, dass sich in unmittelbarer Nähe eine Bushaltestelle befindet, so dass auch eine gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln gewährleistet ist.

 

Da im Äußeren Stadtwesten die Versorgung mit Gütern der Grundversorgung relativ gut ist, jedoch gleichzeitig in erheblichem Umfang neue Wohngebiete entstehen, wurde in einer Verträglichkeitsanalyse geprüft, ob die Ansiedlung eines nicht-großflächigen Lebensmittelmarktes mit einem Getränkemarkt am Standort Wernerwerkstraße wesentliche negative städtebauliche Auswirkungen auf bestehende Nahversorgungszentren, in diesem Fall insbesondere auf jene in der Agnesstraße und am Rennplatz, haben würde  bzw. unter welchen Voraussetzungen eine Ansiedlung an diesem Standort städtebaulich verträglich wäre. Diese Untersuchung, die von der Verwaltung auf Plausibilität und Nachvollziehbarkeit geprüft wurde, kommt zu dem Schluss, dass bei einer Verlagerung des REWE-Marktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 800 m² und der Neuerrichtung eines Getränkemarktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 700 m² an der Wernerwerkstraße Umlenkungsquoten von weniger als 5 % auf die beiden Nahversorgungszentren Agnesstraße sowie Rennplatz wahrscheinlich sind. Damit sind keine gravierenden städtebaulichen Folgen durch Geschäftsaufgaben zu erwarten. Selbst wenn die dann frei werdende Fläche an der Puricellistraße durch einen Lebensmitteldiscounter belegt werden sollte, bewegen sich die Umlenkungsquoten unter dem Abwägungsschwellenwert von 10 %, ab dem mit Geschäftsaufgaben bislang vorhandener Anbieter gerechnet werden muss. Das Gutachten der BBE-Handelsberatung kommt daher zu dem Schluss, dass die Umsatzumlenkungen in einem Rahmen bleiben, der „keine gravierenden Auswirkungen im Sinne negativer städtebaulicher Folgen für zentrale Versorgungsbereiche erwarten lässt.“

 

Aufgrund des Ergebnisses der aktuellen Studie ist der bisher angestrebte Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevanten Sortimenten  nicht mehr notwendig, so dass die Voraussetzungen für die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung an diesem Standort nicht mehr gegeben sind.

 

 

 

 

 

 

 

Der Ausschuss beschließt:

 

Der Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung, Verkehr und Wohnungsfragen vom 11.05.2004 zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 91 für ein Gebiet an der Wernerwerkstraße wird aufgehoben.

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergibt sich aus beiliegendem Lageplan (M. 1 : 1000), der Bestandteil dieses Beschlusses ist.