Vorlage - VO/07/2702/61  

                                                                                                             

 

 

Sachverhalt: 

 

Ausgangssituation

 

Das Gelände des ehemaligen Autohauses Wollenschläger an der Galgenbergstraße sowie das angrenzende Grundstück der Löwenbrauerei wurde Anfang des Jahres 2006 von der Fa. Bauteam Tretzel erworben. Mit der Aufgabe der gewerblichen Nutzungen werden die Voraussetzungen zur Umnutzung dieser Grundstücke für eine Wohnbebauung geschaffen. Die benachbarte Privatkelterei Nagler veräußert ihr Grundstück derzeit nicht und der Geschäftsbetrieb an der Galgenbergstraße läuft unverändert weiter. Die räumlichen Gegebenheiten (z.B. die fehlenden Flächen für die Erweiterung des Betriebes) machen aber Planungen zu einer Umsiedlung des Betriebes notwendig. Bei anhaltend guter Auftragslage wird nach Auskunft der Geschäftsleitung ein solcher Schritt in einigen Jahren unumgänglich sein. Das bestehende Gelände an der Galgenbergstraße soll dann als Wohngebiet auf den Markt gebracht werden. Die Aufnahme in das künftige Bebauungsplangebiet ist eine auf die Zukunft ausgerichtete Maßnahme, die dem Betrieb die Möglichkeit gibt sich positiv zu entwickeln.

 Zur Erarbeitung eines optimalen städtebaulichen Konzeptes für diese zentralen, innerstädtischen Flächen, wurde seitens der Fa. Bauteam Tretzel in Abstimmung mit der Stadt Regensburg ein städtebaulicher Ideenwettbewerb ausgelobt.

Der Ausschuss für Stadtplanung, Verkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen beschloss am 07.11.2006 die städtebaulichen Zielvorstellungen für eine künftige Neubebauung als Grundlage für die Wettbewerbsaufgabe.

Am 16.03.2007 entschied das Preisgericht über das Wettbewerbsergebnis. Zur Verteilung kam ein erster Preis und zwei zweite Preise. Entsprechend der Empfehlung des Preisgerichtes, die in der Projektbeurteilung aufgeführten Kritikpunkte und Anregungen zu berücksichtigen, wurden die Entwürfe der Preisträger auf ihre Realisierungsmöglichkeiten hin untersucht.

Aufgrund dieser Überprüfung entschied sich die Fa. Bauteam Tretzel unter Bezugnahme auf die Kriterien der Wettbewerbsauslobung, einen der zweiten Preise, das Büro Eisenlauer Voith Architekten + Stadtplaner zusammen mit Büro Burger Landschaftsarchitekten, beide aus München, mit der weiteren Bearbeitung des Wettbewerbsentwurfes (siehe Anlage) und dem daraus entwickelten Bebauungsplankonzept (siehe Anlage) zu beauftragen.

Die Entscheidung der Fa. Bauteam Tretzel, die Architekten Eisenlauer, Voith mit der weiteren Bearbeitung zu beauftragen ist dadurch begründet, dass dieser Entwurf dem Investor ein größer gefächertes Spektrum an Haustypologien und damit auch mehrere Wohnungsvarianten ermöglicht. Ferner bietet der Entwurf die Möglichkeit eines etwas sorgsameren Umgangs mit dem Hanggelände in Form der mehrmaligen Terrassierung. Ein weiterer Grund für die Entscheidung der Fa. Bauteam Tretzel besteht darin, dass sich die spezifischen Anforderungen für den Zugang zu den einzelnen Gebäuden – auch für Feuerwehr, Krankentransporte usw. leichter erfüllen lassen, weil genügend freie Flächen zum Anlegen von Rampen und anderen Erschließungssystemen zur Verfügung stehen.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass mit dem vorliegenden, überarbeiteten Bebauungskonzept, die mit Beschluss vom 07.11.2006 formulierten städtebaulichen Zielvorstellungen im Rahmen des künftigen Bebauungsplanes umgesetzt werden können.

 

Bebauungskonzept

 

Der Bebauungsentwurf ist durch die Ausbildung von drei nach Norden abgestufte Terrassen gekennzeichnet. Auf jeder Terrasse ist eine in Ost/ Westrichtung orientierte Bauzeile mit unterschiedlichen Baukörpertypen angeordnet.

Auf der mittleren, zentralen Terrasse sind 4 bis 6- geschossige Punkthäuser vorgesehen. Die geplanten 4 bis 7- geschossigen Gebäude südlich davon sind im Wesentlichen ost/ westorientiert. Die nördliche Gebäudezeile ermöglicht mit seiner klaren Nord/ Südorientierung die Anordnung eines hohen Anteiles an südorientierten Wohnungen. Gleichzeitig definiert diese 4 bis 5- geschossige Zeilenbebauung den Rand des Bauquartiers im Übergangsbereich zu der bestehenden, nördlich anschließenden Kleingartensiedlung. Zur Galgenbergstraße hin wird die Unterbringung von Dienstleistungsbetrieben bzw. von sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben angestrebt.

Nach dem aktuellen Planungsstand sind insgesamt ca. 300 Wohneinheiten möglich.

 

Freiflächenkonzept

 

Die Ausbildung kompakter Baukörper erlaubt eine großzügige Durchgrünung mit Wegeführungen des Bauquartiers sowohl in Nord/Süd- als auch in Ost/ Westrichtung. Der alte naturnahe Baumbestand an den bestehenden Hangkanten wird weitgehend in das Freiflächenkonzept integriert. Für die notwendigen Tiefgaragenanlagen ist generell eine angemessene Erdüberdeckung vorgesehen, die eine Begrünung und Bepflanzung mit Bäumen ermöglicht.

 

Erschließungskonzept

 

Das Erschließungskonzept sieht die Erreichbarkeit des Wohnquartiers aus allen Richtungen vor. Es bestehen Anbindungen an die Haydnstraße, die Alfons-Auer-Straße und die Galgenbergstraße. Für die Erschließung über die Galgenbergstraße soll mit Rücksicht auf die bereits bestehende Verkehrsbelastung nur das rechts ein- und rechts Ausfahren zugelassen werden.

Die nach dem aktuellen Planungsstand ca. 300 notwendigen Stellplätze werden in Tiefgaragen untergebracht. Aufgrund der Terrassierung ist die Zufahrt zu den Tiefgaragenstellplätzen im Untergeschossen der jeweiligen Gebäude nahezu ebenerdig möglich.

Das Bebauungs- und Erschließungskonzept wurde so entwickelt, dass eine abschnittsweise Realisierung möglich ist.

 

 

Weiteres Verfahren

 

Bebauungsplan

Das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben der Innenentwicklung der Städte vom 21.12.2006 enthält mehrere Änderungen und Ergänzungen, welche der Stärkung der Innenentwicklung der Städte dienen sollen. So ist ein neues beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB eingeführt worden, das unter bestimmten Voraussetzungen eine Erleichterung der Planungsverfahren u. a. durch den Verzicht auf die (förmliche) Umweltprüfung und eine konzentrierte Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung vorsieht.

Zur Entwicklung des Baugebietes an der Galgenbergstraße auf dem Gelände des ehemaligen Autohauses Wollenschläger ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.

Bei dem aufzustellenden Bebauungsplan handelt es sich um eine Nachverdichtung bzw. andere Maßnahme der Innenentwicklung (Umnutzung) im Sinne des § 13a Abs.1 S.1 BauGB. Die Grundfläche beträgt weniger als 20.000 m² und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13a Abs.1 Nr.1 BauGB.

Die weiteren, maßgeblichen Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 13a BauGB werden dadurch erfüllt, dass durch den Bebauungsplan keine Vorhaben zugelassen werden, wodurch die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung verbunden ist und dass keine Beeinträchtigung der im § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter (Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes) zu erwarten ist.

Der Bebauungsplan kann somit im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden. Von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gem. § 10 Abs. 4 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist nicht anzuwenden.

 

Flächennutzungsplan

Das betreffende Bebauungsplangebiet ist im derzeit gültigen Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet dargestellt. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes ist die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes vorgesehen. Nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 kann im beschleunigten Verfahren ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Der Flächennutzungsplan, dessen entgegenstehende Darstellungen (Gewerbegebiet) mit Inkrafttreten des Bebauungsplans obsolet werden, wird im Wege der Berichtigung angepasst. Bei der Berichtigung handelt es sich um einen redaktionellen Vorgang, auf den die Vorschriften über die Aufstellung und Genehmigung von Bauleitplänen keine Anwendung finden. Eine Genehmigung des Bebauungsplans durch die höhere Verwaltungsbehörde ist nicht erforderlich.

 

 

 

 

Der Ausschuss beschließt:

 

1.       Für ein Gebiet zwischen der Galgenbergstraße und der Alfons-Auer-Straße, nördlich der Haydnstraße ist der Bebauungsplan Nr. 20, „Galgenberg Ost“ im Sinne des § 30  Abs. 1 BauGB aufzustellen. Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes sollen bisher gewerblich genutzte Flächen überwiegend als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden.

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 20 ergibt sich aus dem beiliegenden Lageplan vom 16.10.2007 (M. 1 : 1000), der Bestandteil dieses Beschlusses ist.

Der Bebauungsplan ist im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufzustellen.

 

2.       Die im Bericht dargestellten Planungsziele sowie das vorliegende Bebauungskonzept, werden beschlossen.

 

3.       Von der frühzeitigen Unterrichtung und der Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 wird abgesehen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1).

 

4.       Gemäß § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist ortsüblich, d.h. im Amtsblatt der Stadt Regensburg, bekannt zu machen, wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer Frist von zwei Wochen zur Planung äußern kann. Außerdem soll in der örtlichen Presse auf die Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen werden.